投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式應(yīng)用探究

藍(lán)希

【摘要】快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)促使了越來越多的企業(yè)愿意把房地產(chǎn)作為一種投資方式，以此來獲得較高的收益。而引入了公允價(jià)值計(jì)量模式使得投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量出現(xiàn)兩種形式的計(jì)量模式，即歷史成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。本文通過對(duì)上市公司計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并且采用案例分析法和對(duì)比分析法對(duì)擁有不同計(jì)量模式的新浦公司和大華公司進(jìn)行分析，分析出兩種模式在投資性房地產(chǎn)中存在的問題并且提出改善建議，為企業(yè)在今后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中如何選擇和規(guī)范的采用兩種計(jì)量模式提供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值計(jì)量模式 歷史成本計(jì)量模式

一、投資性房地產(chǎn)的定義

2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一一一投資性房地產(chǎn)》中對(duì)其定義為----投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，按照不同經(jīng)濟(jì)用途將投資性房地產(chǎn)分為三類：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式計(jì)量和公允價(jià)值模式計(jì)量。

大多數(shù)企業(yè)依舊謹(jǐn)慎采用成本模式，并且許多曾經(jīng)選擇采用過公允模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在以后年度處置了其投資性房地產(chǎn)。值得注意的是，許多企業(yè)的投資性房地產(chǎn)所在地?fù)碛谢钴S的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，但企業(yè)仍然選擇成本模式計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式案例分析。

（一）成本計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)——新浦公司

1.新浦公司概述

新浦公司1993年在上海證券交易所上市，是上海最早上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。新浦公司實(shí)力非常雄厚，在房地產(chǎn)開發(fā)方面屬于國(guó)家房地產(chǎn)綜合開發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，。新浦公司最早從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，舊房危房改造，室內(nèi)外裝修，物業(yè)管理，房地產(chǎn)咨詢，機(jī)械設(shè)備的安裝和維修，餐飲業(yè)，旅館業(yè)，現(xiàn)在還涉及了裝修材料、建筑材料、五金家電等的銷售。

2.新浦公司相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析

從2015和2016年財(cái)報(bào)看出，成本模式的采用對(duì)新浦公司的總資產(chǎn)沒有造成很明顯的影響，這是由于新浦公司的投資性房地產(chǎn)在2016年和2016年未發(fā)生減值，這就說明對(duì)于該企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)不存在資產(chǎn)減值，那么其企業(yè)財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生的作用就只是按期計(jì)提累計(jì)折舊和攤銷。2015年和2016年投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷分別是34，243，435.55元和31，890，965.03元，因此在賬面上反映為投資性房地產(chǎn)價(jià)值的減少。新浦公司的投資性房地產(chǎn)的賬面原值在2015年和2016從年初到年末均是減少的，但是企業(yè)的總資產(chǎn)并沒有因?yàn)閷?duì)其投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷而減少，反而是增長(zhǎng)的，這種現(xiàn)象的原因是因?yàn)樵撈髽I(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)集體的折舊和攤銷比較穩(wěn)定。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)——大華公司

1.大華公司概述

大華公司是天津首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司，公司上市之初總股本達(dá)27000萬股，注冊(cè)資本161，727.22萬元。公司的主要經(jīng)營(yíng)范圍為商品銷售、房地產(chǎn)銷售和房屋租賃。大華公司發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域在天津的濱海新區(qū)，在濱海新區(qū)投資建設(shè)了多處工業(yè)園區(qū)，高檔寫字樓和高檔住宅。該公司在2007年年初開始采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。由于近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化，大華公司投資性房地產(chǎn)的份額在不斷發(fā)生變化。

2.大華公司相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

由表3.1可知，大華公司轉(zhuǎn)變成公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，其賬面價(jià)值與之前相比增加了89，721，677.79元。凈資產(chǎn)也隨之增加了228，994，655.65元，這是因?yàn)榕c成本模式不同，公允價(jià)值模式下當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)處于比較靈活的狀態(tài)，所以當(dāng)期的房地產(chǎn)價(jià)格就處于一種穩(wěn)步上升的階段，公允價(jià)值也隨著市場(chǎng)的價(jià)格變化而變化。由圖3.2可知，因?yàn)檗D(zhuǎn)變了模式，凈利潤(rùn)增加了22，582，458.78元。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益占凈利潤(rùn)的比重也增大了。

（三）新浦公司與大華公司計(jì)量模式對(duì)比分析

1.對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響

（1）對(duì)資產(chǎn)的影響

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然得到了一定的控制，但是大體來看還是處于快速發(fā)展階段，這就使得企業(yè)擁有的房地產(chǎn)公允價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前的價(jià)值，所以說企業(yè)采用成本模式計(jì)量將無法真實(shí)可靠的反映出其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，但是采用公允價(jià)值模式就可以做到這一點(diǎn)。

大華公司采用公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的影響：大華公司自2007年開始變更為公允價(jià)值模式計(jì)量公允價(jià)值，變更后的公允價(jià)值比調(diào)整前的賬面價(jià)值高了89，721，677.79元，使得總資產(chǎn)也增加了，增加的部分占到總資產(chǎn)的23.47%。因此可以看到，轉(zhuǎn)換計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)總額的影響是比較大的。再者，從對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)形象來看，凈資產(chǎn)變動(dòng)差額分別占當(dāng)期凈資產(chǎn)的-0.06%、-2.10%、-14.85%、-1.21%。由此可看出，采用公允價(jià)值計(jì)量模式使得資產(chǎn)變化波動(dòng)比成本計(jì)量模式引起的波動(dòng)大。

新浦公司采用成本模式計(jì)量對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的影響：從歷年年報(bào)可以看出，成本模式的運(yùn)用對(duì)新浦公司的總資產(chǎn)沒有造成明顯的影響，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的作用就只是按期計(jì)提折舊和攤銷。而且每年的計(jì)提金額均比較穩(wěn)定，企業(yè)的總資產(chǎn)金額不會(huì)因此產(chǎn)生變動(dòng)。

（2）對(duì)所有者權(quán)益的影響

公允價(jià)值計(jì)量模式是影響所有者權(quán)益的，計(jì)量模式變更時(shí)會(huì)將公允價(jià)值與歷史成本的差額計(jì)人留存收益科目，其中將變更之日的公允價(jià)值高于變更前賬面價(jià)值的金額作為資本公積的調(diào)整額，從而影響所有者權(quán)益。然而成本模式這種核算方法下的任何會(huì)計(jì)處理都不涉及所有者權(quán)益相關(guān)科目。

綜上所述，大華公司在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，積極影響了總資產(chǎn)和所有者權(quán)益的金額，相應(yīng)的也使其每股凈資產(chǎn)指標(biāo)得到了增長(zhǎng)。但是與此同時(shí)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，因?yàn)槭找娴挠绊憗碓春拖拗埔蛩刈兊帽容^多，所以不會(huì)單單根據(jù)投資性房地產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的增加得到大幅度的上升，從而會(huì)使得凈資產(chǎn)收益率可能會(huì)因?yàn)楣静捎昧斯蕛r(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)而下降，然后影響到了企業(yè)的收益指標(biāo)。

2.對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響

（1）公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

根據(jù)大華公司2007年年報(bào)披露，公司2006利潤(rùn)總額在計(jì)量模式轉(zhuǎn)換前為101，769，560.04元，轉(zhuǎn)換后利潤(rùn)總額為130，947，127.50元，與轉(zhuǎn)換模式之前相比增加了29，177，567.46元，增加28.67%。

由此可見，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展良好時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)提升企業(yè)的利潤(rùn)總額，對(duì)企業(yè)產(chǎn)生積極地影響。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)調(diào)整期，投資性房地產(chǎn)會(huì)受到外部市場(chǎng)和相關(guān)因素的影響而發(fā)生波動(dòng)，所以采用公允價(jià)值模式計(jì)量會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)上下波動(dòng)，不利于投資者的判斷決策。

（2）成本計(jì)量模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

企業(yè)如果采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)就必須進(jìn)行計(jì)提折舊或攤銷，進(jìn)而增加企業(yè)成本，會(huì)減少企業(yè)的利潤(rùn)。由此可以知道，除非企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)處置，通常情況下成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)不會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)。如表4-4所示，折舊和攤銷引起的費(fèi)用對(duì)企業(yè)利潤(rùn)影響比較穩(wěn)定，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)表無明顯的影響。

三、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式問題分析

通過對(duì)新浦和大華兩家公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)無論采用何種計(jì)量模式，都在應(yīng)用中存在一些問題。

（一）新浦公司成本計(jì)量模式問題分析

1.投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值得不到正確的反映

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多不確定的因素，從而影響投資性房地產(chǎn)的價(jià)值起伏比較大。這種情況下，采用成本模式計(jì)量就不能使得投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值得到有效準(zhǔn)確的體現(xiàn)，從而使得企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不能反映出真實(shí)有效地信息，進(jìn)而影響到企業(yè)投資者和管理層對(duì)企業(yè)投資管理的相關(guān)決策。

2.投資性房地產(chǎn)的持有目的得不到充分反應(yīng)

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中說明企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)持有的目的是為了獲取租金或者資本價(jià)值增值，這也是投資性房地產(chǎn)有別于其他房地產(chǎn)的重要地方。但是，成本計(jì)量模式采用之后，每一個(gè)會(huì)計(jì)期間都需要對(duì)其進(jìn)行折舊或攤銷，這使得其賬面價(jià)值不升反而降低，這就跟目的發(fā)生了矛盾。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)計(jì)量模式時(shí)，計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變通常會(huì)使其價(jià)值增加，使得利潤(rùn)增加。這就符合了投資性房地產(chǎn)的持有目的。

3.企業(yè)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性受損

采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)需要每一個(gè)會(huì)計(jì)期間都進(jìn)行折舊或攤銷，所以企業(yè)的會(huì)計(jì)人員需要對(duì)所擁有的投資性房地產(chǎn)的減值、預(yù)期使用年限及預(yù)計(jì)凈殘值等情況進(jìn)行判斷。這些因素都影響著企業(yè)的利潤(rùn)，所以會(huì)出現(xiàn)人為操控利潤(rùn)的問題。雖然我國(guó)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)政策，但是還會(huì)存在有些企業(yè)去尋找漏洞，結(jié)果會(huì)使得企業(yè)信息的準(zhǔn)確性大幅度降低。

（二）大華公司公允價(jià)值計(jì)量模式問題分析

1.造成資產(chǎn)的虛增虛減

采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)使得公允價(jià)值隨著市場(chǎng)的變動(dòng)而變動(dòng)，因此可能會(huì)使得企業(yè)的利潤(rùn)總額波動(dòng)增大，從而使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果穩(wěn)定性變差。然而，如果企業(yè)的凈利潤(rùn)不能在其凈資產(chǎn)增加的情況下同比例增加的話，這就會(huì)使得企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率下降，從而對(duì)企業(yè)造成不利的影響。

2.造成利潤(rùn)的虛增虛減

采用公允價(jià)值計(jì)量模式不需要計(jì)提折舊或攤銷，只需要根據(jù)實(shí)際情況來調(diào)整因市場(chǎng)環(huán)境變化而改變的公允價(jià)值，然后計(jì)人到財(cái)務(wù)報(bào)表中去。在此過程中產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)總額。所以，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)的頻率變高且幅度變大時(shí)，企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)發(fā)生起伏，使得經(jīng)營(yíng)成果的穩(wěn)定性變差，造成不利影響。

四、完善投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的建議

通過對(duì)新浦公司和大華公司兩家公司的分析，以及對(duì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的對(duì)比分析，我們可以發(fā)現(xiàn)無論哪種計(jì)量模式，都存在其的優(yōu)勢(shì)和不足的地方。為了使兩種計(jì)量模式充分發(fā)揮他們的作用，使得投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值更好地表現(xiàn)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果得到更加真實(shí)的體現(xiàn)和反映，應(yīng)該從以下幾方面進(jìn)行完善。

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和指導(dǎo)

選擇公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，反映出來的會(huì)計(jì)信息比選擇成本模式反映出來的會(huì)計(jì)信息更能得到國(guó)際投資市場(chǎng)的認(rèn)可，更加符合看國(guó)際會(huì)計(jì)信息披露的要求。由于選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)所體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)必須在核算規(guī)范的基礎(chǔ)上。然而，對(duì)我國(guó)使用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)考察時(shí)發(fā)現(xiàn)，其核算并不是很規(guī)范、信息披露也不是很完整準(zhǔn)確。所以說，為了更進(jìn)一步推廣公允價(jià)值計(jì)量模式在企業(yè)中平穩(wěn)有序的應(yīng)用，我國(guó)相關(guān)部門應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的的監(jiān)督和控制，加強(qiáng)企業(yè)使用公允計(jì)量模式的規(guī)范。

（二）提高公允價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性

首先，因?yàn)槟壳拔覈?guó)投資性房地產(chǎn)在交易的秩序方面是比較混亂的，交易的價(jià)格也不是很透明，因此建立規(guī)范的交易平臺(tái)是很重要的。相關(guān)監(jiān)察部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)活動(dòng)的審查，并且高度重視披露的相關(guān)會(huì)計(jì)信息的完整性和可靠性。其次，需要對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，從而規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估，這樣會(huì)使得會(huì)計(jì)信息可靠真實(shí)。

（三）同時(shí)披露兩種計(jì)量模式的計(jì)量結(jié)果

國(guó)際財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求當(dāng)企業(yè)采用成本計(jì)量模式計(jì)量時(shí)，需要在財(cái)務(wù)報(bào)表的附注中對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行披露。我國(guó)也可以借鑒這個(gè)準(zhǔn)則。這樣可以規(guī)范企業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的操作。審計(jì)人員也可以根據(jù)兩種計(jì)量模式的結(jié)果更加準(zhǔn)確的了解企業(yè)真實(shí)情況。

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