我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展新趨勢(shì)

孫曉紅

[提要] 自黨的十九大報(bào)告提出加快建立“租購(gòu)并舉的住房制度”后，各級(jí)政府相繼出臺(tái)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)若干意見(jiàn)或?qū)嵤┮庖?jiàn)，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)大發(fā)展新趨勢(shì)。與此同時(shí)，也暴露出一些不容忽視的問(wèn)題，正在影響或制約著住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。為此，筆者分析當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)存在的一些問(wèn)題，并提出建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃市場(chǎng)；租購(gòu)并舉；發(fā)展新趨勢(shì)；存在問(wèn)題；幾點(diǎn)建議

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年9月14日

一、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然性

（一）國(guó)家培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的導(dǎo)向與保障。地方各級(jí)人民政府相繼出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施意見(jiàn)、規(guī)章。這些政策和法規(guī)給廣大住房租賃市場(chǎng)主體吃了定心丸，為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造極好的政策環(huán)境保障。各地多措并舉，搭建市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃平臺(tái)，加強(qiáng)住房租賃規(guī)范管理與服務(wù)，使我國(guó)住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)生機(jī)勃勃的大好發(fā)展新趨勢(shì)。

（二）城鎮(zhèn)化率提升和租賃需求增加是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2012～2016年我國(guó)城鎮(zhèn)化率分別為52.57%、53.73%、54.77%、56.10%和57.35%，年均增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。中投顧問(wèn)發(fā)布的《2017-2021年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，預(yù)計(jì)到2025年，我國(guó)流動(dòng)人口將超過(guò)3億人，屆時(shí)住房租賃市場(chǎng)將有廣闊發(fā)展空間。2016年，全國(guó)共有3，150萬(wàn)戶家庭通過(guò)市場(chǎng)化途徑租賃住房，占城鎮(zhèn)全部家庭的13.9%。預(yù)計(jì)2020年住房租賃市場(chǎng)空間為16，199億元，2030年住房租賃市場(chǎng)空間為46，014億元，屆時(shí)將有約2.7億人通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題。其中，外出農(nóng)民工和異地就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生是流動(dòng)人口的主體，租房是外來(lái)務(wù)工人員解決就業(yè)地住宿的主要方式。特別是在一線和重點(diǎn)二線城市的新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生，在目前房?jī)r(jià)水平持續(xù)較高情況下，畢業(yè)后的前3年基本以租房為主。

（三）住房租賃是住房成熟市場(chǎng)的必然選擇。根據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)公布數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)普遍在20%～30%。比如德國(guó)，住房自有化率才40%多。因此說(shuō)，成熟的住房市場(chǎng)必然是住房租賃高度發(fā)達(dá)的市場(chǎng)。再?gòu)奈覈?guó)當(dāng)前購(gòu)房與租房的需求對(duì)比情況看，據(jù)中投顧問(wèn)發(fā)布的《2017-2021年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析，2016年我國(guó)采用租房解決居住問(wèn)題的人口數(shù)目約1.6億人，是通過(guò)購(gòu)買新房解決居住問(wèn)題人數(shù)的4倍，且逐年有上升趨勢(shì)。中國(guó)投資咨詢網(wǎng)發(fā)表的《2017-2021年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀》一文中指出，租賃房屋供給來(lái)源中40%來(lái)自于商品房租賃，18.8%來(lái)自于老式公寓，8.2%來(lái)自于農(nóng)民自建房，其他來(lái)自于回遷房和小產(chǎn)權(quán)房。

（四）高房?jī)r(jià)和限購(gòu)措施對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展起著積極影響作用。從20世紀(jì)90年代中國(guó)啟動(dòng)住房制度改革以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)一直是由個(gè)人投資者占據(jù)主導(dǎo)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緩慢。不過(guò)近年來(lái)，由于市場(chǎng)和人口結(jié)構(gòu)的變化，加之政府限購(gòu)措施的導(dǎo)向作用，推進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。以上海為例，位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的一套面積百余平方米的住房均價(jià)，從2006年的約200多萬(wàn)元飆升至2016年的約1，400萬(wàn)元，2017年均價(jià)達(dá)到1，530萬(wàn)元。高昂的購(gòu)房?jī)r(jià)格，大大超過(guò)目前乃至今后一個(gè)時(shí)期廣大中低層收入人群購(gòu)置新房的經(jīng)濟(jì)承受能力，況且政府對(duì)住房的限購(gòu)力度也在加碼。因此，通過(guò)租房解決住有所居，必然成為城市特別是一線城市居民的重要途徑。

二、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)亟待解決的問(wèn)題

（一）地下租賃市場(chǎng)活動(dòng)仍然比較猖獗。國(guó)家在加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中一直要求：“加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管”，“對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒”，“依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。經(jīng)過(guò)兩年的查處和清理打擊，地下租賃市場(chǎng)（即地下租賃黑市）有所收斂。但基于多種復(fù)雜原因，地下租賃市場(chǎng)活動(dòng)仍然比較猖獗，嚴(yán)重影響著住房秩序。在諸多城市隱租、轉(zhuǎn)租、瞞租等現(xiàn)象仍然大量存在，甚至地下租賃市場(chǎng)占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了登記備案的公開(kāi)租賃市場(chǎng)，給承租者帶來(lái)了暴力租賃、環(huán)境臟亂、設(shè)施老化等風(fēng)險(xiǎn)隱患。政府管理部門由于人員、財(cái)政資源等原因不能做到有效治理。

（二）地下租賃市場(chǎng)導(dǎo)致國(guó)有土地收益和稅款大量流失。由于大量的房屋紛紛流入地下黑市，逃避稅費(fèi)的征收管理，致使稅款不能及時(shí)足額征收入庫(kù)，國(guó)有土地收益大量流失。

（三）地下租賃市場(chǎng)引發(fā)的各種社會(huì)問(wèn)題嚴(yán)重。地下租賃市場(chǎng)魚龍混雜，法律糾紛不斷。比如，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、縮短租期等損害租戶權(quán)益現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮；擾民等違背治安管理?xiàng)l例事件經(jīng)常發(fā)生。更有甚者，在許多中小城市，出現(xiàn)租賃住房已成為納污藏垢之所，違法犯罪刑事案件時(shí)有發(fā)生。雖然近幾年，各地公安、房管、工商、稅務(wù)等部門出臺(tái)一系列治理措施，進(jìn)行相應(yīng)懲戒、打擊，但并未能從根本上解決上述問(wèn)題。

（四）租賃住房租金居高不下影響住房需求者租房積極性。由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)積極主動(dòng)參與度不高，市場(chǎng)租房供給不足，加之租賃住房租金居高不下，直接影響住房需求者租房積極性。在北京、上海、廣州、深圳等四個(gè)城市租房支出對(duì)于作為租房需求主體的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工群體來(lái)說(shuō)，已成為沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（五）租房者尚未享受到“租售同權(quán)”的公共服務(wù)待遇。雖然國(guó)家在培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)中明確規(guī)定 “非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)”。各地陸續(xù)出臺(tái)措施，賦予租房者與住房所有者同樣的權(quán)利。但鑒于目前公共資源稀缺等多層主客觀原因，這些政策真正“落地”依然充滿變數(shù)，許多租房者尚未真正享受到“租售同權(quán)”的教育和醫(yī)療等公共服務(wù)待遇，客觀上制約著住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。

上述問(wèn)題存在的原因主要有：一是依法租賃的觀念淡??；二是違法租賃問(wèn)題處理難；三是管理體制短時(shí)間難以理順；四是行業(yè)管理法規(guī)不健全；五是住房租賃市場(chǎng)改革滯后。

三、對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

（一）提高人們對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)重要性的認(rèn)識(shí)。廣泛宣傳國(guó)家關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策法規(guī)。通過(guò)宣傳學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識(shí)培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位的重要舉措，加快租購(gòu)并舉制度的建立，有效解決城鎮(zhèn)新市民住房問(wèn)題，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，全面建成小康社會(huì)住有所居目標(biāo)，從而自覺(jué)參與和支持推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)快速培育和發(fā)展。

（二）健全法規(guī)制度，依法管理住房租賃市場(chǎng)。首先，法規(guī)體系盡快建立起來(lái)。符合規(guī)定的才準(zhǔn)許進(jìn)入市場(chǎng)；其次，建立住房租賃合同制度。通過(guò)住房租賃合同的登記備案，承租人提供合法有效身份證件，不給不法分子以可乘之機(jī)；再次，建立租賃信息采集制度和租賃信息平臺(tái)，按時(shí)申報(bào)住房出租信息。整理信息資源，為房地產(chǎn)管理部門提供決策依據(jù)。建立信息監(jiān)管平臺(tái)，規(guī)范發(fā)布出租房源信息、公開(kāi)租房?jī)r(jià)格，形成信息透明、價(jià)格合理的供需體系；最后，健全日常管理措施，形成系統(tǒng)檔案資料，以規(guī)范市場(chǎng)管理。

（三）建立統(tǒng)一的住房租賃管理機(jī)制。一是統(tǒng)一執(zhí)法主體，避免多頭管理。要盡快理順住房租賃管理體制，確立以房地產(chǎn)管理部門為主、其他部門為輔的新體制；二是執(zhí)法統(tǒng)一，統(tǒng)一工作規(guī)程，確保住房租賃照章運(yùn)行；三是強(qiáng)化政府市場(chǎng)監(jiān)管。政府部門牽頭，聯(lián)合公安、房管、計(jì)衛(wèi)、工商、稅務(wù)、街辦等多部門，整合管理資源，為租房戶提供平安、和諧、穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。

（四）建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格體系。住房租賃市場(chǎng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)范疇，要將住房租賃市場(chǎng)的價(jià)格放開(kāi)，由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)情況決定。但為了指導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，需要制定科學(xué)合理的住房租賃指導(dǎo)租金，并定期予以公布，為住房租賃雙方合理確定租金價(jià)格提供依據(jù)。即租金在進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，綜合考慮租房的不同地段、不同結(jié)構(gòu)等因素，采取科學(xué)測(cè)算方法，定期制定和公布的出租房屋階段性租金。指導(dǎo)租金既為租賃當(dāng)事人提供價(jià)格參考，也為政府有關(guān)部門收繳稅費(fèi)等提供計(jì)價(jià)基數(shù)。同時(shí)，還為司法機(jī)關(guān)裁決房地產(chǎn)租賃糾紛提供一個(gè)依據(jù)。

（五）調(diào)整住房租賃稅收政策。建議適度下調(diào)住房租賃業(yè)租金收入納稅稅率和增設(shè)住房租賃稅收的緩、減、免優(yōu)惠項(xiàng)目。調(diào)整稅率的辦法是：按照財(cái)政部、稅務(wù)總局通知從2018年5月1日起，“建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%”，以及增值稅小規(guī)模納稅人繼續(xù)實(shí)行3%和5%兩檔征收率之規(guī)定，制定出臺(tái)對(duì)住房租金收入實(shí)行3%～10%的幅度比例稅率政策，采取從租計(jì)征簡(jiǎn)易計(jì)稅法，方便納稅人。由稅務(wù)機(jī)關(guān)區(qū)分企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、年銷售額及會(huì)計(jì)核算水平不同進(jìn)行征收管理。這樣，住房出租成本會(huì)有實(shí)質(zhì)性下降，能激勵(lì)租房主的積極性，有利于促使那些“地下”房屋租賃走到“地上”來(lái)，同時(shí)有利于培植增加國(guó)家稅源。

（六）成立專門住房租賃市場(chǎng)服務(wù)中心。建議在縣（含縣級(jí)市）以上城市成立住房租賃市場(chǎng)服務(wù)中心。其具體職責(zé)可確定為：（1）向社會(huì)提供信息，廣泛招租；（2）對(duì)租賃雙方，主要是對(duì)出租戶實(shí)施合法性資格審查，進(jìn)行登記備案；（3）收繳場(chǎng)地占用費(fèi)、市場(chǎng)管理費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)保證金；（4）督促出租經(jīng)營(yíng)戶按時(shí)足額繳納稅款；（5）對(duì)中心管理范圍的所有租賃投訴負(fù)全責(zé)處理，維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益；（6）配合房地產(chǎn)、工商、稅務(wù)、公安、司法、計(jì)衛(wèi)、街辦等部門協(xié)調(diào)處理相關(guān)事宜等。

（七）向住房租賃企業(yè)提供有力的金融支持。各商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)卣e極引導(dǎo)鼓勵(lì)下，“按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則”，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。比如，在供給端，銀行可以直接融資給地產(chǎn)商進(jìn)行住房租賃項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，還可以通過(guò)信托基金方式獲得資金支持。如，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債劵、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融資本的深度介入，必將快速推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

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