淺析房地產(chǎn)稅改革

【摘要】在成熟市場經(jīng)濟(jì)體中房地產(chǎn)稅通常是地方財(cái)政收入的重要、穩(wěn)定來源，國際上房地產(chǎn)稅指的是在保有環(huán)節(jié)、針對(duì)存量房征收的財(cái)產(chǎn)稅，與我國現(xiàn)行的在建設(shè)交易環(huán)節(jié)、針對(duì)增量房征收的房地產(chǎn)相關(guān)稅收有較大的區(qū)別。目前我國逐漸進(jìn)入存量房時(shí)代，在建設(shè)交易房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收減少，房地產(chǎn)稅向保有環(huán)節(jié)征稅轉(zhuǎn)變的改革緊迫性增加。本文闡述了立法困難、征收制度設(shè)計(jì)復(fù)雜、房產(chǎn)估值體系不完善以及全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不健全四個(gè)房地產(chǎn)稅開征面臨的問題，隨后整理了8個(gè)國家及地區(qū)的房地產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗(yàn)，參考其中的共性制度安排，提出我國房地產(chǎn)稅開征的簡易模式，為我國征收房地產(chǎn)稅提供一種有益的借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅 挑戰(zhàn) 國際借鑒

一、引言

房地產(chǎn)稅是一個(gè)歷史悠久的稅種，它最早起源于歐洲。隨著個(gè)人存量財(cái)富的不斷積聚、增加，大多數(shù)國家都把房地產(chǎn)稅的征收重點(diǎn)放在保有環(huán)節(jié)、針對(duì)存量房征收。我國雖然也有房產(chǎn)稅，但其把征收的關(guān)注點(diǎn)放在流通環(huán)節(jié)，存在著種種弊端。我國開始思考改進(jìn)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅制度。2018年3月5號(hào)，李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中提出來要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。實(shí)際上，在中共十八屆三中全會(huì)決定里就提出要適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，十九大報(bào)告也提出要加快推進(jìn)地方稅體系的建立并且明確了“房屋是用來住的，而不是用來炒的”，這些都為房地產(chǎn)稅改革作出了部署。中國財(cái)政部曾在人民日?qǐng)?bào)上發(fā)表了文章稱我國將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。房地產(chǎn)稅問題關(guān)系到千家萬戶，涉及到幾乎每個(gè)人的切身利益，尤其是我國公民的財(cái)產(chǎn)大部分是以不動(dòng)產(chǎn)為主。房地產(chǎn)稅開征存在著重重困難，本文總結(jié)我國房產(chǎn)稅開征的問題，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)稅的征收提供一些建議。

二、房地產(chǎn)稅的“水土不服”

房地產(chǎn)稅是一個(gè)大多數(shù)國家都普遍采用的稅收制度或者是一個(gè)稅種，它必然有自己的作用，在一些發(fā)達(dá)國家的城市，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為公共財(cái)政收入的重要支柱。從長遠(yuǎn)來看，開征房地產(chǎn)稅對(duì)我國意義深遠(yuǎn)，一是調(diào)節(jié)收入分配，抑制收入上的兩極分化，起到促進(jìn)社會(huì)公平的作用。二是籌集財(cái)政收入，逐步替代土地出讓金，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。三是促進(jìn)我國稅收制度改革，提高直接稅比例，增加保有環(huán)節(jié)稅收，減少建設(shè)交易環(huán)節(jié)稅收，對(duì)構(gòu)建合理的稅收制度、優(yōu)化房產(chǎn)資源配置具有巨大意義。開征房地產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨，但是我國的房地產(chǎn)稅改革存在很大的困難，目前開征房地產(chǎn)稅所必要的配套條件尚未完全具備。開征房地產(chǎn)稅的面臨的主要問題主要包括以下幾個(gè)方面：

一是我國房地產(chǎn)稅體系中各稅種的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅征收的制度設(shè)計(jì)需要進(jìn)行進(jìn)一步的研究。征收房地產(chǎn)稅的條目下，還涉及到許多不同的稅種，需要不同稅種之間的相互配合，具體每個(gè)稅種如何征收，還需要經(jīng)過政府內(nèi)部的討論和外部群眾意見的征求。另一方面，目前中國房地產(chǎn)稅體系主要有16個(gè)稅種，涉及開發(fā)建設(shè)、交易、保有三個(gè)環(huán)節(jié)。其中開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)分別涉及7個(gè)稅種，保有環(huán)節(jié)有2個(gè)稅種，稅種眾多且稅種之間分配不均衡，交叉征稅問題突出，并且從各環(huán)節(jié)的稅種征收看，開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)明顯比房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)高，稅負(fù)呈“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”的結(jié)構(gòu)特征。因此，在保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅不是簡單地增加一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅稅種可以解決的，還需要改變開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)繁多、稅種重疊征稅導(dǎo)致的稅負(fù)不合理的問題。

二是房地產(chǎn)稅的征收制度設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)稅改革是一項(xiàng)牽涉甚廣的系統(tǒng)性工程，它涉及我國家家戶戶的存量財(cái)富，對(duì)一項(xiàng)事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定的財(cái)富征稅，其課稅的主體、對(duì)象、稅基和稅率等要素的頂層設(shè)計(jì)的科學(xué)性、公平性就顯得尤為重要?，F(xiàn)階段，有兩個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的難點(diǎn)：一是稅基難以統(tǒng)一，土地價(jià)值和房屋的價(jià)值隨著時(shí)間的推移呈反向變動(dòng)的關(guān)系；二是納稅主體的確定，我國實(shí)行土地公有制與房產(chǎn)私有制，房地產(chǎn)稅一個(gè)稅如何對(duì)兩個(gè)不同的納稅主體征收，這是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)。而且我國現(xiàn)階段是購房高價(jià)，居住便宜；發(fā)達(dá)國家是購房便宜，居住高價(jià)，將房地合二為一開征房地產(chǎn)稅。我國前期已高價(jià)征收的土地出讓金，再對(duì)其征收高額的房地產(chǎn)稅，無疑會(huì)增加稅收負(fù)擔(dān)。

三是房產(chǎn)估值體系。稅基評(píng)估是保證房地產(chǎn)稅公平性的前提，目前各國普遍采用的稅基是房產(chǎn)的評(píng)估值。住房的價(jià)值衡量個(gè)性化較強(qiáng)，從大的方面說，樓盤的地段、綠化、交通、商業(yè)發(fā)展程度等對(duì)其價(jià)格的影響十分巨大；從小的方面來說，同一樓盤的不同樓層、戶型、朝向價(jià)格差異也很大。但是合理評(píng)估房地產(chǎn)稅稅基是征收房地產(chǎn)稅必不可少的步驟。如何確定一個(gè)公平、科學(xué)的稅基認(rèn)定方式以及如何正確評(píng)估住房價(jià)值要依賴于房產(chǎn)估值體系的建立和高素質(zhì)的評(píng)估隊(duì)伍，而這兩項(xiàng)艱巨的任務(wù)都非短期可達(dá)。

四是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。目前我國尚未完成全國聯(lián)網(wǎng)、實(shí)時(shí)查詢房屋登記和交易數(shù)據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，房地產(chǎn)稅的征收前提上不完備。由于歷史遺留原因，我國城鎮(zhèn)住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)含有公有房、商品房、房改房、拆遷安置房、危改房等多種多樣的類型，又經(jīng)過復(fù)雜的歷史沿革和政策變遷，要界定清楚產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，合理地將住房產(chǎn)權(quán)明確歸屬于具體的家庭和個(gè)人，這需要一個(gè)較長的時(shí)期和較復(fù)雜的過程。

三、房地產(chǎn)稅的國際借鑒

房地產(chǎn)稅作為一個(gè)世界各國普遍采用的稅種，它有一些幾乎是每個(gè)國家房地產(chǎn)稅制度都存在的共性制度安排，大致有這樣四種共通點(diǎn)：一是房地產(chǎn)稅的稅基確定比較復(fù)雜或者非常復(fù)雜，目前大多數(shù)的房地產(chǎn)征稅的稅基都是以市價(jià)的評(píng)估值為基礎(chǔ)來確定的；二是房產(chǎn)稅歸屬于地方稅，它的收入納入地方政府財(cái)政收入且在其中占據(jù)重要地位，地方政府用這些收入來滿足比如說教育、治安和公共基礎(chǔ)設(shè)施等支出；三是房地產(chǎn)征收的復(fù)雜性使得房地產(chǎn)稅征收前一般都會(huì)先建立完備的稅收征管模式，這樣才能夠使房地產(chǎn)稅征得到、征得公平；四是稅率一般都有嚴(yán)格的限制且會(huì)有一些稅收優(yōu)惠，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是一種直接稅，稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁，其征收必然會(huì)增加房產(chǎn)持有者的稅收負(fù)擔(dān)，在各國的房地產(chǎn)稅制度安排中，都存在一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)或是恰當(dāng)?shù)亩愂諟p免優(yōu)惠。

根據(jù)多國經(jīng)驗(yàn)以及共性的制度安排，中國的模式將會(huì)：

一是合理調(diào)整建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)的與房地產(chǎn)稅相關(guān)的各稅種稅率，合理設(shè)置房地產(chǎn)稅稅率且有一定稅收抵扣，確保稅負(fù)合理。對(duì)于合理調(diào)整房地產(chǎn)稅相關(guān)的稅種應(yīng)遵循流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種重在建立對(duì)土地資源進(jìn)行合理補(bǔ)償、利用的稅收機(jī)制，適當(dāng)降低稅率水平，避免對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取得的重復(fù)課稅；保有環(huán)節(jié)重在建立對(duì)存量財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)的稅收機(jī)制，房產(chǎn)稅征收應(yīng)采用低稅率、寬稅基的思路。對(duì)于房產(chǎn)稅稅率可以在中央統(tǒng)一的制定規(guī)劃下給予地方政府一定的浮動(dòng)空間，根據(jù)不同地區(qū)、不同用途以及持有面積的大小的做出因地制宜的調(diào)整和浮動(dòng)，使得稅率設(shè)計(jì)更適應(yīng)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。未來需要清楚界定居民“基本住房標(biāo)準(zhǔn)”，以確定房地產(chǎn)稅的免征條件，給予稅收優(yōu)惠。

二是建立完備的稅收征管模式。開征房地產(chǎn)稅是一個(gè)改革和理順現(xiàn)行稅制的過程，房地產(chǎn)稅的征收需要統(tǒng)籌安排、協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)稅征收的各個(gè)環(huán)節(jié)以及相關(guān)稅種的改革。最終規(guī)范為統(tǒng)一的稅種，把名目繁多稅目進(jìn)行歸類整合。依據(jù)房產(chǎn)稅征收時(shí)不同環(huán)節(jié)，不同稅種，并結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，在制度上加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)劃歸類各項(xiàng)名目繁多的稅費(fèi)改為單一稅種。同時(shí)在同一環(huán)節(jié)也應(yīng)該避免重復(fù)征稅?？傮w上說，在稅種設(shè)計(jì)和征收環(huán)節(jié)上都要有合理而有限的制衡。

三是合理確定稅基，建立完善的房產(chǎn)估值體系。對(duì)所有的工商業(yè)住房和個(gè)人住房，未來需要客觀合理的評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)值，建立一整套的評(píng)估體系，包括有公信力的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記制度。另外要不斷完善房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)制的配套設(shè)置，培養(yǎng)一批專業(yè)化，高素質(zhì)的評(píng)估人才隊(duì)伍。更要利用現(xiàn)下不斷完善的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，收集大數(shù)據(jù)信息，建立財(cái)產(chǎn)信息管理系統(tǒng)和信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息和資源的互通和共享。

四是良好的制度運(yùn)行離不開信息的收集與完善。要想順利的在全國進(jìn)行推廣并取得預(yù)期效果，要建立全國聯(lián)網(wǎng)、實(shí)時(shí)查詢房屋登記和交易數(shù)據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)以及清楚界定房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。在必要時(shí)，需開展全國的住房普查，掌握住房的基本情況，統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)。

四、結(jié)語

許多國家都實(shí)行了房地產(chǎn)稅制度，其中存在著一些共性的制度性安排，我國會(huì)參考國際共性的制度性安排的特點(diǎn)。當(dāng)然，我國有自己的國情，會(huì)從我國具體的國情出發(fā)來合理設(shè)計(jì)我國的房地產(chǎn)稅制度。當(dāng)然我國房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)還需要一段時(shí)間不斷完善、征詢意見才能出臺(tái)。這樣我們的房地產(chǎn)稅制度才能夠更加合理、公平，既能夠起到籌集財(cái)政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的積極效應(yīng)。

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作者簡介：于軍華（1993-），女，漢族，山東煙臺(tái)人，青島理工大學(xué)在讀碩士研究生，研究方向：財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)。