調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況影響研究

劉子麒 許歡

本文受北京市高等學(xué)校高水平人才交叉培養(yǎng)計劃——大學(xué)生科研創(chuàng)新深化項目資助

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受國家調(diào)控政策持續(xù)引導(dǎo)，本文梳理調(diào)控政策發(fā)展與手段和以資金管控為核心的調(diào)控思路，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資受調(diào)控政策影響，并為企業(yè)提出相應(yīng)應(yīng)對措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資方式；調(diào)控政策

一、調(diào)控政策背景環(huán)境

1.調(diào)控政策環(huán)境

早在2004年前后房價已出現(xiàn)上漲苗頭，2008年采取應(yīng)對全球金融海嘯的擴張性政策后，部分未消化資金流入房地產(chǎn)促使房價開始過快上漲，2009年至2013年房地產(chǎn)進(jìn)入嚴(yán)格調(diào)控時期：2010年出臺“國十一條”，2011年“新國八條”，2013年“新國五條”等重大調(diào)控舉措針對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有力調(diào)控，從土地市場管控、借貸利率上升、限購住房等方式多管齊下。長期嚴(yán)格管控同樣不利于行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，因此自2014年和2015年政策面相對寬松，直至2016年再次收緊。根據(jù)近幾年中國房地產(chǎn)價格指數(shù)變動顯示，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控已初見成效。黨的十九大報告指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，預(yù)示著政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步調(diào)控空間與抑制房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展決心。

2.多樣的調(diào)控政策手段

嚴(yán)格調(diào)控政策涉及多種手段管控一線城市房地產(chǎn)行業(yè)資金流入并增加資金流出。通過上調(diào)存款準(zhǔn)備金率凍結(jié)市場內(nèi)資金，從整體上減少行業(yè)資金規(guī)模。配合上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債與上市等方式增大資本成本，限制新增資金炒房炒地。通過土地調(diào)控政策設(shè)置準(zhǔn)入機制限制資金競爭行為，同時增大土地保證金比例增大為購置土地使用權(quán)的資金流出，限制企業(yè)違規(guī)囤地行為。針對購房者實行限購政策以降低投機性資金流入，引導(dǎo)企業(yè)加強保障房建設(shè)以滿足住房剛性需求。

3.管控資金的調(diào)控思路

投機性資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)時，缺乏速度規(guī)模與之相匹配的新增地產(chǎn)建設(shè)，會改變原有供求關(guān)系，放大單位土地投入資金規(guī)模，進(jìn)而抬高地價與房產(chǎn)價格。而持續(xù)上漲的房價會進(jìn)一步刺激投機性資金流入造成惡性循環(huán)。因此，嚴(yán)格調(diào)控政策以抑制一線城市房價過快上漲為目標(biāo)，通過管控資金流入速度及規(guī)模來調(diào)節(jié)行業(yè)內(nèi)資金保有量，進(jìn)而使行業(yè)內(nèi)資金增長規(guī)模與房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模擴張速度相匹配。具體到房地產(chǎn)企業(yè)，會受調(diào)控政策影響缺乏充足資金支持原有豪放的土地資本投入方式，進(jìn)而降低土地整體價格并促進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展向保障性住房建設(shè)傾斜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資受調(diào)控政策影響

2010年至2012年，我國存款準(zhǔn)備金率迅速上升，2011年內(nèi)上調(diào)6次存款準(zhǔn)備金率和3次存貸款基準(zhǔn)利率，至2013年才恢復(fù)平穩(wěn)并逐漸回落。緊縮性貨幣政策調(diào)控期間企業(yè)資金鏈承受極大考驗，每提高0.5%的存款準(zhǔn)備金率平均可凍結(jié)3800億元資金，使大量房地產(chǎn)企業(yè)很難取得貸款。

房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)較為單一。2010年至2016年借款占負(fù)債比重平均在30%，說明房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重依賴銀行等金融中介機構(gòu)進(jìn)行融資，而房地產(chǎn)上市公司應(yīng)付債券占總負(fù)債比重僅平均在5%左右，不僅金額與銀行借款規(guī)模相比較小，所選擇發(fā)行債券的企業(yè)數(shù)量也少。很大程度源于房地產(chǎn)企業(yè)自行發(fā)債門檻高，對所籌集資金有明確的使用及管理要求，不能用于購買土地，還要維持保障房項目資金比例等，使得企業(yè)這筆資金僅發(fā)揮有限作用。

其他融資途徑也存在政策限制。為防止企業(yè)通過股市融資來償還銀行貸款或補充營運資本，同樣作為房地產(chǎn)企業(yè)重要融資方式的上市融資在2010年開始被證監(jiān)會嚴(yán)格限制，不能進(jìn)行增發(fā)融資。招商地產(chǎn)同年因受經(jīng)濟環(huán)境和政策變化影響宣布撤銷非公開發(fā)行股票方案。萬科地產(chǎn)112億元增發(fā)計劃同樣因此受阻遲遲沒有得到批復(fù)，約30家房地產(chǎn)企業(yè)上市計劃暫停，部分企業(yè)只能通過海外上市方式進(jìn)行股權(quán)融資。

三、調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)對應(yīng)策略

1.采用多元化融資方式

緊縮貨幣政策對企業(yè)沖擊十分巨大，使嚴(yán)重依賴銀行借款的企業(yè)難以獲取銀行貸款，嚴(yán)重考驗企業(yè)資金鏈，一旦債務(wù)違約企業(yè)信用將被斷崖式下調(diào)，后續(xù)將更難生存。因此企業(yè)必須通過多種手段融資，降低對銀行借貸依賴性，可以增加中期票據(jù)或融資租賃等多樣化籌資方式?；诮陙矸康禺a(chǎn)企業(yè)在債券市場的發(fā)行規(guī)模十分可觀，企業(yè)也可利用資產(chǎn)證券化、可轉(zhuǎn)債、可交換債等金融工具。但應(yīng)注意這些新型融資工具的監(jiān)管并不完善，如果使用不當(dāng)只能暫時性掩蓋債務(wù)風(fēng)險，并為今后造成更大償債壓力和合規(guī)風(fēng)險。

以房地產(chǎn)信托融資方式為例，相比受緊縮政策影響更大的銀行貸款，信托具有融資速度快，不受自有資金不低于開發(fā)項目總投資30%約束的優(yōu)勢，但也面臨高利率的風(fēng)險。2010年中南建設(shè)，披露出一筆高達(dá)5億元的信托融資方案而對應(yīng)利息高達(dá)1.35億元，折算后年利率為12%左右。隨著國家宏觀政策對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的加強，信托難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本也隨之飆升，同時房地產(chǎn)市場也存在著風(fēng)險動蕩，房產(chǎn)項目能否于短時間獲得可觀的利潤來償還信托高額利息存在很大不確定性，信托的高利率很有可能給企業(yè)未來帶來更大的償債壓力，同時削弱項目盈利能力。雖然新型融資工具能夠拓寬房產(chǎn)企業(yè)融資途徑，緩解信貸政策帶來的資金緊縮，但也需通過選擇和組合融資結(jié)構(gòu)來達(dá)到最大收益風(fēng)險比。

2.增強無息負(fù)債管理水平

企業(yè)使用新型融資工具、開拓多元融資渠道，以取得市場價的資金，而降低負(fù)債利率將為企業(yè)提供更大的盈利發(fā)展空間。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)行業(yè)特點擁有大量的向購房者預(yù)售期房的預(yù)收款，通過加強可預(yù)售房屋項目的宣傳力度，將預(yù)收資金作為重要的資金來源，緩解償債壓力。企業(yè)同上游供應(yīng)商合作關(guān)系良好，并且擁有較高議價能力，可以增加應(yīng)付賬款等融資機會。因此企業(yè)應(yīng)著重提升自身商業(yè)信譽，改善自身在供應(yīng)鏈條中的地位，并且加強預(yù)收款項等無息負(fù)債的使用管理水平，在提高盈利空間中提升自身競爭力。

3.順應(yīng)政策的戰(zhàn)略思維

調(diào)控政策具有周期性，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說既是挑戰(zhàn)又是機遇，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提高應(yīng)對意識、培養(yǎng)戰(zhàn)略思維，利用多元手段化解政策帶來的風(fēng)險。調(diào)控時期企業(yè)應(yīng)建立健全整體風(fēng)險防控機制，全方位關(guān)注企業(yè)資金鏈風(fēng)險、合規(guī)風(fēng)險、市場風(fēng)險等內(nèi)容以支持企業(yè)在調(diào)控期間戰(zhàn)略決策，企業(yè)應(yīng)完善自身多元融資結(jié)構(gòu)，嚴(yán)守土地使用開發(fā)相關(guān)政策杜絕違法囤地等行為，按照政策導(dǎo)向在一線城市適當(dāng)拓展保障房建設(shè)項目并在三四線城市加速去庫存。要善于分析調(diào)控趨勢，及早做出順應(yīng)政策方向的部署。比如自籌資金的方式應(yīng)當(dāng)在非調(diào)控時期使用，因為調(diào)控時期各渠道資金流入都會受到限制，不能“臨時抱佛腳”。為了減小后期調(diào)控流動性缺乏的風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)適度引入長期借款以補充未來流動性，并且可以鎖定適合的利率，降低未來的融資成本。同時應(yīng)借助調(diào)控契機完善優(yōu)化自身生產(chǎn)機構(gòu)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，以創(chuàng)新和效率驅(qū)動發(fā)展，并且要善于利用政策定向優(yōu)惠措施積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，進(jìn)而全行業(yè)調(diào)控環(huán)境中脫穎而出。

四、結(jié)論

調(diào)控政策以資金調(diào)控為核心，對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)菄?yán)峻考驗，但同時有助于房地產(chǎn)企業(yè)探索多元化融資結(jié)構(gòu)，避免對銀行借款過度依賴，提升企業(yè)抗市場風(fēng)險和利率風(fēng)險能力。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，借助調(diào)控政策將整體風(fēng)險降低和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改善，遏制了惡性競爭，抑制資產(chǎn)泡沫，有利于行業(yè)長期健康發(fā)展。

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