房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法分析

魏海練

【摘 要】目前，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)問題逐漸引起了社會(huì)的高度重視。針對(duì)這種現(xiàn)象，我國(guó)相關(guān)的政府部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)制定出了一定的規(guī)范措施，其中稅收屬于一項(xiàng)非常重要的組成部分。結(jié)合實(shí)際情況可以了解到，在房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種當(dāng)中，土地稅是一項(xiàng)非常重要的組成部分，如今也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步的規(guī)范。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法進(jìn)行了深入的分析，希望能為相關(guān)人員提供合理的參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃方法；分析

近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直呈現(xiàn)出了上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)速度逐漸的加快，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。但是，房屋與民生之間存在非常大的聯(lián)系，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)，使工薪階層所面臨的生活壓力不斷的加大，這也是社會(huì)不公平弊端現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因。在新形勢(shì)下，我國(guó)相關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范工作，對(duì)目前的房?jī)r(jià)做出合理的調(diào)控。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的重要性

企業(yè)在對(duì)稅收法律進(jìn)行利用的過程中，通過納稅籌劃可以為過程中的合理性提供良好的保障，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)際情況，對(duì)生產(chǎn)銷售活動(dòng)作出相應(yīng)的調(diào)整，從而可以獲得到相應(yīng)的節(jié)稅、避稅以及免稅等利于方式。對(duì)于我國(guó)相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過程中因?yàn)樯婕暗降亩惙N具備一定的多樣性，其中主要包括了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅以及所得稅等，其中土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)納稅有著非常重要的影響。如今，我國(guó)先后制定了一個(gè)條例與兩項(xiàng)通知，可以對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作出相應(yīng)的調(diào)整。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，而國(guó)家一直處于控制的過程當(dāng)中，在土地增值稅政策變化的基礎(chǔ)上，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃形成了一定的壓力，這就需要相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)目前的形式以及政策變化，對(duì)土地增值稅納稅籌劃思路做出相應(yīng)的調(diào)整，從而才能夠滿足時(shí)代的發(fā)展要求。

房地產(chǎn)企業(yè)只有在對(duì)土地增值稅納稅籌劃開發(fā)的基礎(chǔ)上，才能夠在一定程度上滿足經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的客觀需求，在國(guó)家稅收宏觀調(diào)控的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對(duì)目前納稅籌劃空間逐漸縮小的局面進(jìn)行明確，要保證利潤(rùn)方面的實(shí)現(xiàn)，需要在目前的土地增值稅基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷的籌劃，在這一過程中需要逐漸改變納稅籌劃思路，對(duì)納稅籌劃方式進(jìn)行不斷的完善和優(yōu)化，并對(duì)納稅籌劃的方向和目標(biāo)進(jìn)行明確，以正確合法的納稅籌劃來(lái)應(yīng)對(duì)政府宏觀調(diào)控形式，從而在最大程度上減少稅收的開支，獲取到相應(yīng)的稅收利益，并實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的合理控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法分析

1.轉(zhuǎn)變納稅統(tǒng)籌思想，樹立全局統(tǒng)籌意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)開展相應(yīng)的土地增值稅納稅籌劃工作，主要是為了在最大程度上提升企業(yè)的利潤(rùn)。所以，在納稅籌劃過程中一定要滿足相關(guān)的法律規(guī)定要求，這樣才能為企業(yè)的形象提供良好的保障。對(duì)于相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一定要樹立出合法的土地增值稅納稅統(tǒng)籌思路，全面認(rèn)識(shí)到統(tǒng)籌土地增值納稅工作的重要性。另外，還應(yīng)該對(duì)政府政策導(dǎo)向引起高度的重視，對(duì)土地增值稅調(diào)整的方向進(jìn)行全面的掌握，在思想上樹立出先進(jìn)的土地增值稅統(tǒng)籌戰(zhàn)略意識(shí)，如果站在企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效整體的角度上進(jìn)行分析，對(duì)土地增值稅以及節(jié)稅方案進(jìn)行有效的規(guī)劃和統(tǒng)籌，并對(duì)自身的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀進(jìn)行全面的了解，在此基礎(chǔ)上才能逐漸研究出符合目前經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)狀的稅務(wù)籌劃總體策略。

2.調(diào)整納稅籌劃方向，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅政策的合理使用

目前，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地增值稅政策也因此發(fā)生了相應(yīng)的改變，在整體的內(nèi)容上主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)格的稅務(wù)管理，尤其是在對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整的過程中，這些變化可能會(huì)使原本比較合理的納稅統(tǒng)籌方法發(fā)生相應(yīng)的改變。因此，對(duì)于相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一定要對(duì)納稅統(tǒng)籌方向做出相應(yīng)的調(diào)整，對(duì)新的土地增值稅政策進(jìn)行不斷的研究，從而才能滿足企業(yè)新的節(jié)稅避稅方法和途徑。另外，在對(duì)納稅進(jìn)行統(tǒng)籌的過程中，一定要實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)方式的合理使用，在思想上樹立出相應(yīng)的平衡意識(shí)，從而才能不斷降低土地增值稅的稅額。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)內(nèi)部會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)等多個(gè)方面的有效結(jié)合，對(duì)相關(guān)的會(huì)計(jì)政策、稅收政策之間的關(guān)系作出相應(yīng)的調(diào)整，從而可以實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)籌劃矛盾現(xiàn)象的合理控制。

3.根據(jù)利息支出的比重，合理選擇利息支出的扣除方式

結(jié)合我國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中的相關(guān)規(guī)定內(nèi)容可以了解到，關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用當(dāng)中的利息支出，只要是能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑶姨峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可以允許根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行扣除，但是最高不能超出按商業(yè)銀行同類同期貸款利率對(duì)金額進(jìn)行計(jì)算。其他房地產(chǎn)在對(duì)費(fèi)用進(jìn)行開發(fā)的過程中，需要按照土地使用所支付的進(jìn)入和開發(fā)土地、新建房以及配套設(shè)施的成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

如果是不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘呤遣荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)的開發(fā)費(fèi)用按照土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房以及配套設(shè)施的成本金額之和的10%以內(nèi)進(jìn)行扣除。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和開發(fā)的過程中，如果只是依靠負(fù)債來(lái)進(jìn)行，并且實(shí)際利息支出大于土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本金額之和的5%，這時(shí)企業(yè)需要提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)證明，在對(duì)利息進(jìn)行支出的過程中應(yīng)該按照實(shí)際情況進(jìn)行扣除。相反，如果企業(yè)的實(shí)際利息小于土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本金額之和的5%。另外，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的各項(xiàng)管理費(fèi)用、銷售奮勇以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等應(yīng)該嚴(yán)格按照土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房以及配套設(shè)施的成本金額之和的10%以內(nèi)進(jìn)行扣除。

4.選擇有利的增值額計(jì)算方式

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[19951048號(hào)）中規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項(xiàng)目金額20%的.免征增值稅）。

5.增加納稅統(tǒng)籌風(fēng)險(xiǎn)的管理能力

在房地產(chǎn)企業(yè)土地曾止水稅務(wù)籌劃過程中，納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)屬于其中非常重要的一項(xiàng)組成部分，同時(shí)也需要相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)引起高度的重視。因?yàn)榧{稅風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源具有非常明顯的多樣性，這就需要開展全面的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，具體可以通過以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況構(gòu)建出土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)管理體系結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅的實(shí)際情況，然后對(duì)每一個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)開展相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制管理工作，并對(duì)合適的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的選擇，同時(shí)還應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體范圍進(jìn)行明確，這樣在各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)開展的過程中，才能對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)的分布情況以及大小進(jìn)行準(zhǔn)確的判定，然后結(jié)合實(shí)際情況對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行合理的構(gòu)建，從而制定出有目的性的風(fēng)險(xiǎn)處置與預(yù)警機(jī)制，從而在最大程度上控制納稅風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與納稅利益相關(guān)人員之間的關(guān)系進(jìn)行合理的協(xié)調(diào)，不但要調(diào)整好與稅收征收管理部門之間的關(guān)系，同時(shí)還應(yīng)該加強(qiáng)與管理部門之間的溝通交流工作，這樣在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)才能及時(shí)采取有效的措施進(jìn)行解決，從而避免因?yàn)檎`解等原因而造成納稅法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。第三，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對(duì)于內(nèi)部工作人員之間的協(xié)調(diào)工作引起高度的重視，可以開展相應(yīng)的培訓(xùn)工作，來(lái)提升納稅策劃人員的綜合素質(zhì)水平，可以按照專門的工作人員開展相應(yīng)的研究工作，并制定出完善的納稅統(tǒng)籌方案，加強(qiáng)對(duì)工作人員的管理，從而保證籌劃方案可以在實(shí)施過程中發(fā)揮出真正的作用。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐漸呈現(xiàn)出了上升的趨勢(shì)。針對(duì)這種現(xiàn)象，我國(guó)對(duì)相關(guān)的法律制度進(jìn)行了不斷的完善，并且得到了有效的落實(shí)和執(zhí)行。對(duì)于相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一定要在思想上樹立出正確的納稅統(tǒng)籌意識(shí)，不僅要使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)明顯的提升，同時(shí)還應(yīng)該對(duì)相關(guān)的稅制進(jìn)行完善，從而才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)定的發(fā)展。

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