加拿大BC省房地產(chǎn)投機(jī)和空置稅解讀

夏欣怡

面對突如其來的房地產(chǎn)投機(jī)和空置稅，華人業(yè)主該如何應(yīng)對，可以少交甚至不交嗎？

加拿大BC?。馗缛A所在省份）政府2018年2月以來一直宣稱要出臺房地產(chǎn)投資稅和空置稅（Speculation and Vacancy Tax），如今細(xì)則已經(jīng)出爐并正式實(shí)施。作為BC省房地產(chǎn)從業(yè)人士，筆者認(rèn)為這個新稅種對加拿大房地產(chǎn)市場的影響將不亞于自2016年7月溫哥華開始征收海外買家稅。

新稅種細(xì)則

房地產(chǎn)投資稅和空置稅出臺的初衷主要是為了打擊海外資金在BC省的投機(jī)行為，使得在BC省居住和工作的普通民眾，能夠以較為合理的價(jià)格獲得可供居住的房屋。

應(yīng)稅區(qū)域 房地產(chǎn)投資稅和空置稅按年度繳納，本次適用的應(yīng)稅區(qū)域包括：（1）BC省首府區(qū)域（即大維多利亞地區(qū)）內(nèi)的市；（2）大溫哥華區(qū)域內(nèi)的市（不包括鮑文島、獅子灣村和選舉區(qū)A，但包括UBC及它的大學(xué)捐贈地）；（3）阿伯斯福德市；（4）米遜地區(qū)；（5）基洛納市和西基洛納市；（6）納奈莫市和蘭斯維爾地區(qū)。

適用人群 投機(jī)和空置稅的征收會按照業(yè)主的身份進(jìn)行區(qū)分，在業(yè)主身份一項(xiàng)，特別提出了“衛(wèi)星家庭”的概念。對于華人來說，最為關(guān)心的莫過于衛(wèi)星家庭如何界定，政府對此也有明確規(guī)定：衛(wèi)星家庭（satellite families）指個人或其配偶，他們?nèi)虻闹饕杖雭碜约幽么髴?yīng)稅范圍之外，且沒有向加拿大申報(bào)。

征收比例 投機(jī)和空置稅的征收比例，2018年為房產(chǎn)評估價(jià)值的0.5%，2019年之后，是否有加拿大身份，征稅比例不同。海外業(yè)主和衛(wèi)星家庭對應(yīng)稅房產(chǎn)征收評估價(jià)值的2%；BC居民和其他地區(qū)的加拿大公民或永久居民（家庭成員不屬于衛(wèi)星家庭模式），對應(yīng)稅房產(chǎn)征收評估價(jià)值的0.5%。

稅收豁免及豁免申請

投機(jī)和空置稅的設(shè)立宗旨是為了防止在BC省內(nèi)住房投機(jī)，將空置和未充分利用的房屋進(jìn)入租賃市場，為居住和工作在B.C.的人民提供住房保障，以確保稅收公平。得到豁免的人群包括以下幾類：

第一，BC省非應(yīng)稅地區(qū)的業(yè)主。

第二，存在特殊情況，如房屋裝修或離婚、生病等重大家庭事件發(fā)生。

第三，應(yīng)稅地區(qū)符合以下情況的個人。

（1）主要居所豁免。加拿大公民或加拿大永久居民的主要住所，而且他們是BC省稅務(wù)居民（請?zhí)貏e注意衛(wèi)星家庭不在此列）。

（2）出租豁免。

（3）高危房地產(chǎn)豁免。房產(chǎn)處于高危狀態(tài)，1年中不適合居住的時(shí)間超過60天，就可以在當(dāng)年得到豁免，后續(xù)年份如果不適合居住的時(shí)間超過60天則可以繼續(xù)得到豁免。

（4）醫(yī)用第二處房地產(chǎn)豁免。

（5）新業(yè)主豁免。業(yè)主在購入或其他方式新得到該處房地產(chǎn)的第1年，可以豁免。

（6）配偶分離豁免。已婚夫婦或法理上的配偶關(guān)系，如果在一個納稅年度內(nèi)至少分居90天且沒有和解，則有資格豁免。

（7）破產(chǎn)豁免。

（8）死亡豁免。

（9）未成年人遺囑信托豁免。如果信托是由已故父母或監(jiān)護(hù)人建立的，則投機(jī)和空置稅不適用于未成年子女的信托財(cái)產(chǎn)。

（10）共管限制豁免（僅適用于2018年和2019年）。如果一個共管物業(yè)的法規(guī)規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)不能出租，那么也可以得到豁免。但前提是該小區(qū)禁止出租的條例于2018年10月16日之前出臺。

（11）共管單元豁免。共管酒店式公寓的居住單元可以在2018年和2019年得到豁免。

（12）執(zhí)證日托豁免。

（13）空地豁免。僅適用于2018年。

（14）其他可以得到豁免財(cái)產(chǎn)和實(shí)體：注冊慈善機(jī)構(gòu)擁有的財(cái)產(chǎn)；合作社擁有的財(cái)產(chǎn)；非營利性公司擁有的財(cái)產(chǎn)，用于特定目的；市政府擁有的財(cái)產(chǎn)；土著民族擁有的財(cái)產(chǎn)，或?yàn)橥林褡逍磐械呢?cái)產(chǎn)；政府和相關(guān)實(shí)體擁有的財(cái)產(chǎn)；地區(qū)政府（如大納奈莫地區(qū)）所擁有的財(cái)產(chǎn)；法律規(guī)定的類似機(jī)構(gòu)擁有的財(cái)產(chǎn)；評估價(jià)值低于15萬加元的房地產(chǎn)。

第四，正在進(jìn)行建筑活動或?qū)嵸|(zhì)性翻新的房地產(chǎn)所有人，但不得故意拖延地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)整修。

第五，擁有住宅物業(yè)的合格公司、受托人或合伙人。但是在符合個人所有者申請主要住宅豁免時(shí)，這些人還需要滿足相應(yīng)要求。

在征稅范圍內(nèi)的各類型住宅擁有者，如果想避免繳納該稅種，必須向政府聲明自己不在征稅范圍內(nèi)。而其中多處房產(chǎn)的擁有者，則必須為每個房產(chǎn)填寫聲明。至于具體該如何申報(bào)減免，政府會在每年2月中旬將相關(guān)文件郵寄給應(yīng)稅區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。此外，大家要特別注意的是：完成申明的截止時(shí)間是3月31日，而不是常見的稅收截止日。此外，該新稅種的征收是針對每年最后一天持有房產(chǎn)的業(yè)主。

應(yīng)對策略

面對突如其來的房地產(chǎn)投機(jī)和空置稅，華人業(yè)主應(yīng)該如何應(yīng)對？筆者提出了5個方法。

（1）無論身份，只要房產(chǎn)處于正常長期出租狀態(tài)，則無須繳納空缺或空置稅。所以，將房產(chǎn)出租，是最簡單的合理避稅方式。

（2）此次房地產(chǎn)投機(jī)空置稅征收的區(qū)別對待，是一種嚴(yán)重的身份歧視，但這也再一次說明了身份對于華人業(yè)主的重要性，迅速取得加拿大身份，則可以避免即使自己居住的房子也需繳納投機(jī)和空置稅的尷尬。

（3）外國人和衛(wèi)星家庭可以用加拿大收入來抵扣投機(jī)和空置稅。外國人在BC省收入的20%，可以折抵投機(jī)和空置稅。

（4）加拿大BC省之外的居民，如果其在BC省的房產(chǎn)并非其主要居所，可以用BC省收入抵稅，但是抵扣后交稅應(yīng)不少于評估價(jià)的0.5%。

（5）BC省納稅居民如果不將該房產(chǎn)作為主要居所，在投機(jī)和空置稅上有每年2000加元的免稅額度，即房產(chǎn)評估價(jià)值的前40萬加元是免投機(jī)和空置稅的。