政策收緊樓市加快重塑預期

四季度，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍然復雜，影響預期的因素不僅是調(diào)控政策本身，因此應更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

剛剛過去的三季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境極為復雜，在保持貨幣流動性合理充裕的同時，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍面臨較大壓力。具體表現(xiàn)為金融財政政策定向?qū)捤傻耐瑫r，房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊。

開展治理專項行動

首先，中央明確表態(tài)堅決遏制房價上漲，加快建立長效機制。中央政治局會議強調(diào)堅決遏制房價上漲，并確定了下半年的政策基調(diào)，三季度市場整體預期出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。面對復雜的國際、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境，中央財政金融政策在保持貨幣流動性合理充裕的同時，對房地產(chǎn)行業(yè)資金通道的定向監(jiān)管并未弱化。

其次，住建部強化問責，供需兩側(cè)調(diào)控持續(xù)發(fā)力。從三季度住建部的多次政策表態(tài)來看，供需兩側(cè)調(diào)控持續(xù)發(fā)力。供給側(cè)方面，主要聚焦了加快制訂并實施住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場；需求側(cè)方面，主要聚焦于完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理。此外，提出了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是地方政府的主體責任，對工作不力、市場波動大、未能實現(xiàn)調(diào)控目標的地方堅決問責。見圖1。

最后，多城落實地方主體責任，調(diào)控政策密集出臺。各地三季度調(diào)控力度并未減弱，7—9月均處于政策出臺的高峰。但與上半年差別較大的是，三季度較多出臺具體的限購政策，而限售政策較少。同時，相關(guān)的政策主要集中在公積金調(diào)整、加強市場監(jiān)管方面。加強市場監(jiān)管方面，在七部門聯(lián)合發(fā)文后，多省市先后開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

具體來看，三季度地方調(diào)控政策體現(xiàn)出以下幾個特點。

第一，各線城市繼續(xù)完善限購、限售措施，調(diào)控節(jié)奏趨穩(wěn)但力度不減。三季度有12個城出臺限購政策、6個城出臺限售政策。特別是限售城市，數(shù)量明顯減少。在經(jīng)過了近3年的從嚴調(diào)控后，限購、限售等政策出臺的節(jié)奏進入平穩(wěn)期。然而，調(diào)控節(jié)奏雖然趨穩(wěn)，但力度并未減弱。特別是上海、深圳、南京、沈陽等一、二線城市，在原有政策的基礎(chǔ)上進行了深化。見圖2、表1。

第二，差別化住房信貸政策調(diào)控進一步強化。自住建部提出“完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費”以來，各地繼續(xù)強化差別化住房信貸政策調(diào)控。公積金調(diào)整方面，以北京為典型，開始實施認房認貸，并將貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。整體來看，三季度公積金政策特點主要體現(xiàn)為：（1）提高公積金貸款首付比；（2）暫停受理異地使用，重點支持職工在繳存地或戶籍地使用；（3）重點查處限制和阻撓正常使用住房公積金貸款的行為；（4）規(guī)范公積金提取。見表2。

第三，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪危疫M一步向存量房市場轉(zhuǎn)移。此前，住建部連同其他部委發(fā)布通知，7月初至12月底將在北京、上海等第一批30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動?；诖?，三季度各省市非常注重強化市場監(jiān)管，第一批30個城市已基本出臺了專項行動方案，三季度為專項行動整治密集開展期。見表3。

推進棚改貨幣化安置

首先，增加有效供給。西安發(fā)布《深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案》正式確立商品房、公租房和共有產(chǎn)權(quán)房6∶2∶2的供應結(jié)構(gòu)。結(jié)合此前深圳、上海、北京普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4∶4∶2的三分結(jié)構(gòu)來看，一、二線城市正加大力度踐行有效供給，重視提高共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房在未來供給中的比重。見表4。

其次，依托共有產(chǎn)權(quán)住房解決夾心層住房問題。從政策的發(fā)展脈絡來看，中央從支持京滬開展共有產(chǎn)權(quán)房試點，到明確要求熱點城市增加共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應，落實并上報實施方案，說明共有產(chǎn)權(quán)住房已形成可復制推廣的經(jīng)驗。未來，共有產(chǎn)權(quán)類型的房源將成為落實有效供給政策的重要保障。

廣東印發(fā)征求意見稿大力推進共有產(chǎn)權(quán)住房；上海將共有產(chǎn)權(quán)保障住房保障人群擴大到符合條件的非戶籍人口；煙臺試點共有產(chǎn)權(quán)住房；西安明確2018年起全市20%居住用地用于建設(shè)限地價、限售價的共有產(chǎn)權(quán)住房。從三季度部分省市的實踐以及2018年年初以來的情況來看，共有產(chǎn)權(quán)住房已成為城市政府應對房地產(chǎn)市場價格變化，解決夾心層住房問題的重要途徑。見下頁表5。

最后，因地制宜推進棚改貨幣化安置。國務院發(fā)布《關(guān)于開展2018年國務院大督查的通知》，明確2018—2020年開工1500萬套（2018年開工580萬套）新三年棚改攻堅計劃。2018年1—9月全國棚改已開工534萬套（占年度目標的92%以上），這表明2018年棚改規(guī)模并沒有受到影響。

但是，未來將因地制宜推進棚改貨幣化安置。住建部工作吹風會強調(diào)要因地制宜推進棚改貨幣化安置，不搞一刀切。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。下一步，將依法依規(guī)控制棚改成本，嚴禁違規(guī)支出。

由此可以看出，未來棚改貨幣化安置不會一刀切，而是會根據(jù)各地的實際情況穩(wěn)步推進，嚴控貨幣化安置比例，棚改貨幣化將逐步收緊。短期來看，中央保障民生的基調(diào)不變，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的基調(diào)不變。2018年可以按計劃完成棚改任務。但從長期看，隨著棚改需求逐漸得到釋放，棚改規(guī)模較前期逐步回落，貨幣化安置的比例也將大幅下降。棚改對三、四線城市的需求拉動將逐漸減弱。

總體來看，三季度雖然財政金融定向微調(diào)，更加注重穩(wěn)投資、促消費，但在中央政治局會議強調(diào)堅決遏制房價上漲的基調(diào)下，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密度仍然較高，房地產(chǎn)供需兩端流動性依然較緊。

四季度，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍然復雜，市場預期正在加速重塑，影響預期的因素不僅是調(diào)控政策本身，應更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第一，各線城市繼續(xù)優(yōu)化限購、限貸、限售措施，精準化程度進一步提高；第二，提高企業(yè)購房門檻仍然是大城市調(diào)控的主要方向之一；第三，差別化信貸繼續(xù)優(yōu)先保障無房無貸購房需求，抑制投機需求；第四，持續(xù)推進樓市亂象整治，涉及城市范圍將有可能擴大；第五，四季度需求端的政策調(diào)控將以穩(wěn)為主，后期新增限購、限售的城市將明顯減少。供應端將繼續(xù)圍繞增加短期供應量、調(diào)整住房及土地供應結(jié)構(gòu)，推進中長期住房制度改革進行政策構(gòu)建，繼續(xù)保障有效供給。

鏈接

根據(jù)中國指數(shù)研究院對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年以來百城均價累計漲幅較2017年同期收窄，9月價格下跌城市數(shù)量增多。2018年9月，百城新建住宅均價14533元/平方米，同比上漲5.28%，環(huán)比上漲0.42%，環(huán)比漲幅連續(xù)23個月收窄至1%以內(nèi)。

單個城市來看，9月有18個城市價格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量較8月增加12個。累計來看，2018年1—9月百城住宅價格累計上漲4.05%，漲幅較2017年同期收窄1.85個百分點，三季度累計上漲1.37%，較2017年同期收窄0.27個百分點。預計四季度在政府堅決遏制房價上漲導向下，價格整體將進一步趨于穩(wěn)定。

從各級城市來看，2018年1—9月各線城市累計漲幅較2017年同期均收窄，三線代表城市收窄最為顯著。

具體來看，一線城市市場調(diào)控政策最為嚴厲加之限價房入市，價格趨于穩(wěn)定，環(huán)比漲幅連續(xù)17個月收窄至0.1%以內(nèi)，今年1—9月累計上漲0.31%，較2017年同期收窄1.05個百分點。

二線城市1—9月房價累計上漲6.16%，較2017年同期收窄1.38個百分點，環(huán)比漲幅連續(xù)17個月收窄至1%以內(nèi)，其中三亞1—9月累計上漲6.95%，較2017年同期收窄18.8個百分點，漲幅收窄幅度在二線城市中最大。

三線代表城市1—9月累計上漲7.19%，較2017年同期收窄2.56個百分點，累計漲幅收窄在各線城市中最顯著。