房地產(chǎn)金融與房價的關(guān)系探析

袁圓

【摘 要】 房地產(chǎn)金融和房價之間存在相互促進的關(guān)系，房地產(chǎn)金融不斷發(fā)展，開發(fā)商更多的開發(fā)高檔住房，而經(jīng)濟適用房供給不足，另一方面，人們的購房需求增加，在國內(nèi)投資品不足情況下，人們大多選擇投資于房地產(chǎn)，房價居高不下。但房地產(chǎn)市場存在風(fēng)險，為了防范房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，需要采取措施抑制過快上漲的房價，實現(xiàn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展。這需要改革房地產(chǎn)市場信貸情況，同時采取行政政策措施遏制過度投機動機。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融 房價 土地財政 房地產(chǎn)泡沫

一、前言

2008年金融危機之后，為了防止次貸危機影響國內(nèi)市場經(jīng)濟，我國政府提出一系列支持措施繁榮經(jīng)濟，促使貨幣供應(yīng)量大幅增加，金融機構(gòu)貸款余額與往年相比也呈現(xiàn)非常高的態(tài)勢，寬松的貨幣政策助推了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮。我國房地產(chǎn)市場自金融危機以來就呈現(xiàn)不斷向上發(fā)展的趨勢，也對國內(nèi)經(jīng)濟起到強大的拉動作用。銀行等金融機構(gòu)也在推動房市繁榮中起到一定作用，他們給予優(yōu)惠的貸款額度，鼓勵房地產(chǎn)投資行為，房地產(chǎn)金融與房價之間存在密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)金融的繁榮刺激了人們進行買房，而房價的一路高漲又帶動了房地產(chǎn)市場的繁榮和房地產(chǎn)金融的發(fā)展。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)畸形發(fā)展態(tài)勢，目前我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型升級壓力，一線城市房價節(jié)節(jié)攀升，居高不下，人們面臨巨大的購房壓力，三四線城市房源充分，部分城市出現(xiàn)庫存積壓情況，而且對于房市的投資擠占了對于高科技新興產(chǎn)業(yè)的投資，長遠來說不利于社會經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級和發(fā)展進步。因此研究房價問題，以期解決目前房市過度繁榮、防范房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)成為重點需要關(guān)注的問題。

二、國內(nèi)房價居高不下的原因

我們首先考慮影響房地產(chǎn)市場繁榮，房價居高不下的基本原因，從中找出基本的影響因素，從而為繼續(xù)探討房地產(chǎn)金融與房價之間的關(guān)系提供基本條件。

（一）房地產(chǎn)市場供需不平衡。價格是市場中供給和需求的調(diào)節(jié)器，因此房價的過高本質(zhì)上來說是由于供需不平衡造成的。短期來看，住房的供給是固定的，房價主要受到需求的影響。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，更多人口進入城市成為城市常住居民，這些人期望定居城市，其本身對住房有著剛性需求，需求彈性非常小，而且也存在大量為子女買房的現(xiàn)象，每戶家庭基本上需要兩套住房，這拉動了國內(nèi)房價的上升。另一方面，國內(nèi)金融市場投資產(chǎn)品種類較少，股票市場需要一定門檻，否則容易出現(xiàn)虧損，民眾基本上沒有有效可靠的投資理財渠道，而國內(nèi)房地產(chǎn)市場一直處于繁榮狀況，投資房地產(chǎn)成為眾多手中有資金沒有投資門路的人的選擇，他們很有可能購買多套住房，這在短期中又推動了國內(nèi)房價的上漲。

長期來看，供給和需求都可以變動，國內(nèi)住房供給量一直未能滿足需求量。一方面，土地的供給是有限的，這直接決定了國內(nèi)住房供給不可能無限制增長，而且土地屬于國有，房地產(chǎn)開發(fā)商要受到政府土地財政的影響，另一方面，開發(fā)商在建造房子時候以利潤最大化為目標，因此他們更加集中于建造高檔大戶型住宅，經(jīng)濟適用房和廉租房建造程度較小，而大部分需求集中于經(jīng)濟適用房。供需之間不對稱性和投機性造成了房價居高不下。

（二）金融機構(gòu)的支持。在政府政策的支持和金融機構(gòu)自身盈利性的需求下，銀行等金融機構(gòu)對房價上升也起到一定作用。一方面，開發(fā)商受到政府的支持，這降低了開發(fā)商拖欠的風(fēng)險，銀行更有可能將錢借給開發(fā)商，以緩解開發(fā)商在開發(fā)過程中的資金不足問題，這使得開發(fā)商回籠資金壓力降低，基本不會選擇降低房價以提高銷量。另一方面，個人買房過程中大多數(shù)會存在全款資金不足情況，依托銀行等金融機構(gòu)的分期付款買房大大增加了購房的熱情和積極性，在當前通貨膨脹跑贏利率的情況下，將金錢存入銀行已經(jīng)不是明智的選擇，很多人會選擇買房保值增值，而且可以通過銀行進行分期貸款。在限購令出臺之前，很多家庭有好幾套房產(chǎn)，除了其中一兩套是為了滿足生活住宿所需之外，其他大多數(shù)是進行投資理財，以期實現(xiàn)保值增值。而這很容易帶來房地產(chǎn)市場泡沫，美國次貸危機也與房地產(chǎn)市場的過度繁榮有著非常大的關(guān)系，依靠房地產(chǎn)市場繁榮而發(fā)展的經(jīng)濟是危險且有危害的，因此要采取措施遏制國內(nèi)過于繁榮的房地產(chǎn)市場，以穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（三）土地財政影響。實行分稅制改革以來，中央財政和地方財政之前財權(quán)、事權(quán)分離，中央財政收入占總財政收入的大部分，地方政府財政收入較少，但地方政府承擔大部分財政開支，地方政府的收支不平衡要求政府采取措施增加地方政府收入。而地方政府在房地產(chǎn)市場中扮演特殊角色，他們是土地市場上土地的供給者，因此可以說是直接與房價相聯(lián)系。國內(nèi)大多數(shù)地方政府主要依靠賣地獲得財政收入，有些地方甚至占地方財政收入的大部分，因此地方政府對土地有很強的依賴性，為了獲得收益，地方政府很難真正將房價調(diào)控在合理區(qū)間之內(nèi)，而且也會控制土地出讓的數(shù)量，以便保證土地出讓的價格。

三、房地產(chǎn)金融與房價及其改革

（一）房地產(chǎn)金融與房價的關(guān)系。我國房地產(chǎn)市場基本上是在2008年金融危機之后出現(xiàn)繁榮，這與當時的國內(nèi)國際背景有關(guān)。2008年美國次貸危機爆發(fā)之后，國內(nèi)政府吸取之前教訓(xùn)，積極采取救市計劃，實行4萬億國家投資計劃，在財政和貨幣政策方面均實行積極的政策，鼓勵地方基礎(chǔ)建設(shè)投資，加大政府投資支出，增加國內(nèi)消費，同時實施全面放松信貸限制的貨幣政策，并振作股市，降低存款準備金率，鼓勵銀行放貸。房地產(chǎn)市場面臨非常有利的發(fā)展機遇期，房地產(chǎn)貸款新增額在總貸款新增額中占有較大比例，高資金需求型的房地產(chǎn)行業(yè)對金融的依賴性逐步增強。政府又提出降低首付比例和房貸的利率等一系列金融刺激政策，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)迅速上升。而房地產(chǎn)市場的繁榮又刺激了放貸沖動，但是目前房地產(chǎn)行業(yè)信貸規(guī)模過大，這給金融市場帶來較大危機。因此房地產(chǎn)金融和房價之間有著非常密切的關(guān)系，二者存在相互促進的作用，有著同向發(fā)展的趨勢。

（二）房地產(chǎn)金融改革。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場過于繁榮，房地產(chǎn)市場占據(jù)了太多的資金資源，不利于實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，而且也給房地產(chǎn)金融帶來比較大的風(fēng)險和不確定性，因此要進行房地產(chǎn)金融改革，降低金融風(fēng)險，為實現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展提供助推力。

1、改革房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀。本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)市場目前高度繁榮情況與房地產(chǎn)金融市場上過于寬松的信貸體系有很大關(guān)系，，對此要改革房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，分情況提供不同的信貸模式，對于有著購房剛性需求的首套購房者，要降低貸款利率和首付比例，保障基本住房需求，而對于投資或投機性購買二套房及以上者，要提高貸款利率，提高首付比例，降低房地產(chǎn)市場炒作熱潮。另外，要優(yōu)化銀行貸款對象，原有銀行貸款資金更多的投向國有企業(yè)和資金密集型的房地產(chǎn)市場，要改革銀行貸款模式，將資金更多的投向高科技產(chǎn)業(yè)和有發(fā)展前景的中小企業(yè)，降低中小企業(yè)貸款難度，促進實體經(jīng)濟的發(fā)展，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展。政府要加強政策引導(dǎo)，使商業(yè)銀行控制對于房地產(chǎn)的信貸規(guī)模，控制投放力度，降低房地產(chǎn)市場過熱情況，促進房地產(chǎn)市場朝著市場均衡水平穩(wěn)步推進。

2、鼓勵地區(qū)間交流與合作。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的房價在不同地區(qū)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展情形，在一線城市房價居高不下，并出現(xiàn)不斷上漲、一房難求的問題，然而在三四線城市卻出現(xiàn)房產(chǎn)積壓無人問津情況，這與地區(qū)間發(fā)展不平衡和戶籍制度存在較大關(guān)系。要加強地區(qū)間交流與合作，鼓勵一線城市的資金人才和技術(shù)向二三線城市轉(zhuǎn)移，一線城市輻射帶動周邊的城市發(fā)展，降低區(qū)域間發(fā)展差距，提高二三線城市的社會保障水平，采取措施吸納人才進入二三線城市發(fā)展。推動城際交通的發(fā)展，縮小地區(qū)間交流障礙，提高人員和資金流動效率。另外要適當放寬二三線城市戶籍制度限制，在保障滿足新進入城市居民住房需求的同時，遏制投機性購房需求，真正實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”的要求。

3、供給側(cè)改革。目前地方對房地產(chǎn)業(yè)存在過度依賴的情況，但是房地產(chǎn)市場存在很大的風(fēng)險和不確定性，要想實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，需要進行供給側(cè)改革，從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。要鼓勵科技創(chuàng)新，推動高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國家要給予高科技產(chǎn)業(yè)資金支持，解決高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后顧之憂，鼓勵企業(yè)與高校合作，共同培養(yǎng)創(chuàng)新型人才，為經(jīng)濟發(fā)展注入活力。另外要積極吸收學(xué)習(xí)國外先進技術(shù)，增強本國技術(shù)實力，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由勞動力密集型轉(zhuǎn)向資金和技術(shù)密集型發(fā)展模式，提高資金使用效率，降低地方政府對房地產(chǎn)的過度依賴，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，從而降低人們蜂擁投資房地產(chǎn)的熱情，給房地產(chǎn)市場降溫。

四、總結(jié)

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，城市化水平也在不斷提升，大量居民進入城市生活，帶動了房地產(chǎn)市場對住房的需求上升，這促進了國內(nèi)房地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)金融也隨之不斷發(fā)展，大量資金投入到房地產(chǎn)市場，一方面為開發(fā)商建造房屋提供有力的資金支持，開發(fā)商在利潤驅(qū)動下更多的開發(fā)高檔住房，而對于經(jīng)濟適用房的開發(fā)較少，另一方面，2008年金融危機以來銀行等金融機構(gòu)降低買房的首付比例、降低購房利率，大大刺激了人們的購房需求，在國內(nèi)投資品不足情況下，人們大多選擇投資于房地產(chǎn)，產(chǎn)生了大量投資和投機于房地產(chǎn)的行為。再加上地方政府土地財政等多方面的影響，房價居高不下。房價的高漲又促進了房地產(chǎn)金融的繁榮。為了實現(xiàn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展，需要采取措施抑制過快上漲的房價，促進資金更多的投向高科技產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟。這需要政府和金融機構(gòu)多方面的努力，在財政政策和貨幣政策適度收緊的同時，改革房地產(chǎn)市場信貸情況，控制信貸規(guī)模，同時采取政策措施遏制過度投機動機。

【參考文獻】

[1] 付瑞琪.中國高房價形成原因及解決對策[J].中國房地產(chǎn)金融，2012（5）.