淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題及對策

梁席林

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭越來越激烈，再加上資金等矛盾的激化，為資金管理工作帶來了嚴(yán)重影響。本文根據(jù)以往工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理背景與重要性以及存在的問題進(jìn)行總結(jié)，并從采用多樣化的融資手段、強化資金時間價值、完善回收階段的資金管理三方面，論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理問題的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資金管理 時間價值

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，除了經(jīng)濟(jì)變化影響之外，還與國家政策的變化有關(guān)。除此之外，房地產(chǎn)建設(shè)的投入較高，資金周轉(zhuǎn)十分困難，這也在一定程度上加大了房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理過程中，需要對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險等進(jìn)行合理控制，以此來提升財務(wù)風(fēng)險的防范手段，促使建筑行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理背景與重要性

企業(yè)的發(fā)展離不開財務(wù)管理工作，一個企業(yè)管理水平的高低，也可以由財務(wù)管理工作直接體現(xiàn)出來，并對企業(yè)的實際經(jīng)營情況進(jìn)行反映。資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，這也充分證明了資金管理工作的重要程度。總的來說，企業(yè)資金從開始籌集，到資金的分配和使用，該過程的合理實現(xiàn)便是資金管理整個流程。當(dāng)企業(yè)資金籌措達(dá)到一定程度以后，便可以此為基礎(chǔ)對資金進(jìn)行合理使用，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供更多機會。換個角度來看，資金是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營的核心因素，還能對企業(yè)經(jīng)營的財務(wù)狀況進(jìn)行真實反映。而在現(xiàn)有的市場背景下，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理工作帶來了很多挑戰(zhàn)。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，融資的集中化管理是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，相關(guān)企業(yè)可以在工作中借鑒銀行等金融企業(yè)對資金的管理手段，對現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用，以此來實現(xiàn)對大批資金的有效管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理工作的重要性主要體現(xiàn)在以下幾方面之中：（1）資金管理工作可以對企業(yè)內(nèi)部資金調(diào)度進(jìn)行規(guī)范，實現(xiàn)資金的配置優(yōu)化。（2）可以進(jìn)一步提升企業(yè)對資金的使用效率，將企業(yè)發(fā)展中的財務(wù)風(fēng)險大幅度降低。（3）對企業(yè)財務(wù)工作的控制力度進(jìn)一步提升，讓領(lǐng)導(dǎo)者對資金流向進(jìn)行切實掌握，還可以改善企業(yè)與銀行之間的管理，實現(xiàn)互利共贏。而在實際的資金管理工作開展過程中，需要對賬戶和資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，避免成員企業(yè)對資金所有權(quán)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。除此之外，由于資金管理工作的有效開展，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以實現(xiàn)對內(nèi)部經(jīng)營活動和內(nèi)部資金的相互協(xié)調(diào)，保證企業(yè)效益的最大化[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）融資方式單一

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的基本條件，由于監(jiān)管部門對股權(quán)融資條件要求的提升，相關(guān)企業(yè)不得不開展債務(wù)性融資，來維持企業(yè)的正常運營，但這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率急劇增長。截止到2015年，滬深A(yù)股中的房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)65.3%，還有24%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率超過了80%。在實際融資活動中，雖然債務(wù)性融資的融資渠道有很多，但在實際經(jīng)營過程中，適合企業(yè)進(jìn)行融資的模式卻很少。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2015年，我國整體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位數(shù)量為125203億元，債務(wù)性融資就高達(dá)76165億元，而且以個人按揭貸款為主。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資模式過于單一。由于較高的負(fù)債和單一的融資方式，為相關(guān)企業(yè)的發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。

（二）資金使用效率低下

資金使用效率低下一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)的共同問題，很多企業(yè)在資金投放完成之后，并不能獲得新的資金供給，如此一來，便很難再形成新的房地產(chǎn)產(chǎn)品。除此之外，土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的生產(chǎn)材料之一，但近年來，由于過度圈地現(xiàn)象十分嚴(yán)重，導(dǎo)致企業(yè)資金利用率進(jìn)一步下降，在很大程度上打消了一定的機會成本。尤其是對于負(fù)債較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果后期的銷售業(yè)績不佳，資金鏈便遲遲不能得到修復(fù)，再加上銀行貸款利息數(shù)量的越來越多，整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會面臨巨大的風(fēng)險[2]。

（三）資金回流存在問題

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有對資金管理工作提高重視，導(dǎo)致預(yù)算工作開展十分不合理，也沒有建立完善的資金預(yù)算制度，最終引起資金無法有效回流。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，如果不能對市場、經(jīng)濟(jì)等環(huán)境進(jìn)行充分把握，進(jìn)行盲目建設(shè)和盲目投資，一定會導(dǎo)致相關(guān)投資無法得到正?；貓?，將企業(yè)帶入十分困難的發(fā)展境地。在資金回流過程中，企業(yè)應(yīng)注重對資金預(yù)算管理制度的建立，避免企業(yè)資金運轉(zhuǎn)出現(xiàn)影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理問題的解決對策

（一）采用多樣化融資手段

銷售是資金回流最好的途徑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要降低經(jīng)營風(fēng)險，需要利用銷售實現(xiàn)融資。另外，消費者對房地產(chǎn)的品質(zhì)需求已經(jīng)上升到了新的高度。相關(guān)企業(yè)在發(fā)展過程中，需要對產(chǎn)品定位、開發(fā)服務(wù)等項目進(jìn)行進(jìn)一步創(chuàng)新，實現(xiàn)資金占用成本的有效降低。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過與其他企業(yè)開展項目合作來吸引資金。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以和組織項目開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作，通過共同開發(fā)、利潤共享、資金共投等，實現(xiàn)企業(yè)融資手段的有效增加。近年來，我國房地產(chǎn)金融市場的政策逐漸松動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道也出現(xiàn)了多元化發(fā)展，但仍然無法滿足相關(guān)企業(yè)對資金的需求。因此，想要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場融資結(jié)構(gòu)的多元化，還需要加強房地產(chǎn)市場與證券市場的相互對接，開發(fā)出新的融資途徑和市場，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整[3]。

（二）強化資金時間價值

資金的時間價值就是資金效益的良好體現(xiàn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之中，雖然資金本身并不具備很高價值，但在資金的流動中，房地產(chǎn)企業(yè)也會從中獲取巨大利益，這種增值不斷包括企業(yè)的個人收益，還為社會創(chuàng)造了很大價值。然而這些價值的創(chuàng)造存在一定的前提條件，需要對資金進(jìn)行提前墊付，如果生產(chǎn)和流通周期越短，資金運轉(zhuǎn)越快，資金的時間價值就越大。因此，企業(yè)可以對滾動資金進(jìn)行分期給付，當(dāng)土地款和首期資金投入完畢之后，應(yīng)保證工程建設(shè)按原計劃進(jìn)行。另外，針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)付賬款較高問題，應(yīng)該對工程款項的項目模式進(jìn)行合理更改，以此來促使資金時間價值的有效提升。從歷史發(fā)展數(shù)據(jù)來看，資金時間價值越高，企業(yè)效益也越好，建筑品質(zhì)也更加完善。因此，企業(yè)需要對資金時間價值提高重視程度。

（三）完善回收階段資金管理

在資金管理工作中，回收階段的管理十分重要。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)摒棄不需要強化回收階段資金管理的工作理念，按照具體的管理制度來開展管理工作，加強回收項目中的具體資金數(shù)額管理，并對企業(yè)發(fā)展形勢進(jìn)行合理評價，決不能也單一局勢對企業(yè)整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行衡量。其次，在資金回收管理階段中，需要派遣專業(yè)的財務(wù)管理人員進(jìn)行工作開展。由于回收階段的資金管理屬于一項專業(yè)的財務(wù)管理活動，需要工作人員具備較高的財務(wù)知識?？傮w來說，回收階段的資金管理并不是單純的對資金核算工作進(jìn)行監(jiān)督，更重要的是對資金的流動性、高效性以及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行有效控制，維持企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。所以說，對回收階段資金管理工作顯得十分重要，可為企業(yè)資金回收數(shù)量的增加提供有利條件。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理工作，本身就是企業(yè)資金風(fēng)險管理防范的重要措施，不僅要對資金安全性提高重視程度，還加強對信息安全工作的管理，避免資金出現(xiàn)短缺問題。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員需要加強對下屬員工的監(jiān)督工作，以便資金體外循環(huán)的出現(xiàn)，為企業(yè)發(fā)展提供全面保障。

參考文獻(xiàn)

[1]張院斌.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對策探析[J].現(xiàn)代國企研究，2017（20）：52-53.

[2]徐東剛，韓晶.目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的應(yīng)用[J].建筑知識，2017，37（14）：119-120.

[3]田志龍，熊琪，黃瑜.中國房地產(chǎn)企業(yè)的國際化風(fēng)險與風(fēng)險管理機制[J].中國房地產(chǎn)，2017（15）：15-25.