淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

梁席林

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，再加上資金等矛盾的激化，為資金管理工作帶來(lái)了嚴(yán)重影響。本文根據(jù)以往工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理背景與重要性以及存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，并從采用多樣化的融資手段、強(qiáng)化資金時(shí)間價(jià)值、完善回收階段的資金管理三方面，論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理問(wèn)題的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 資金管理 時(shí)間價(jià)值

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，除了經(jīng)濟(jì)變化影響之外，還與國(guó)家政策的變化有關(guān)。除此之外，房地產(chǎn)建設(shè)的投入較高，資金周轉(zhuǎn)十分困難，這也在一定程度上加大了房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理過(guò)程中，需要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行合理控制，以此來(lái)提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范手段，促使建筑行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理背景與重要性

企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)財(cái)務(wù)管理工作，一個(gè)企業(yè)管理水平的高低，也可以由財(cái)務(wù)管理工作直接體現(xiàn)出來(lái)，并對(duì)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行反映。資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生命線，這也充分證明了資金管理工作的重要程度。總的來(lái)說(shuō)，企業(yè)資金從開(kāi)始籌集，到資金的分配和使用，該過(guò)程的合理實(shí)現(xiàn)便是資金管理整個(gè)流程。當(dāng)企業(yè)資金籌措達(dá)到一定程度以后，便可以此為基礎(chǔ)對(duì)資金進(jìn)行合理使用，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供更多機(jī)會(huì)。換個(gè)角度來(lái)看，資金是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心因素，還能對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行真實(shí)反映。而在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理工作帶來(lái)了很多挑戰(zhàn)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，融資的集中化管理是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，相關(guān)企業(yè)可以在工作中借鑒銀行等金融企業(yè)對(duì)資金的管理手段，對(duì)現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)大批資金的有效管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理工作的重要性主要體現(xiàn)在以下幾方面之中：（1）資金管理工作可以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金調(diào)度進(jìn)行規(guī)范，實(shí)現(xiàn)資金的配置優(yōu)化。（2）可以進(jìn)一步提升企業(yè)對(duì)資金的使用效率，將企業(yè)發(fā)展中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低。（3）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的控制力度進(jìn)一步提升，讓領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)資金流向進(jìn)行切實(shí)掌握，還可以改善企業(yè)與銀行之間的管理，實(shí)現(xiàn)互利共贏。而在實(shí)際的資金管理工作開(kāi)展過(guò)程中，需要對(duì)賬戶和資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，避免成員企業(yè)對(duì)資金所有權(quán)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。除此之外，由于資金管理工作的有效開(kāi)展，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和內(nèi)部資金的相互協(xié)調(diào)，保證企業(yè)效益的最大化[1]。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

（一）融資方式單一

資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的基本條件，由于監(jiān)管部門對(duì)股權(quán)融資條件要求的提升，相關(guān)企業(yè)不得不開(kāi)展債務(wù)性融資，來(lái)維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，但這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率急劇增長(zhǎng)。截止到2015年，滬深A(yù)股中的房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)65.3%，還有24%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債率超過(guò)了80%。在實(shí)際融資活動(dòng)中，雖然債務(wù)性融資的融資渠道有很多，但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，適合企業(yè)進(jìn)行融資的模式卻很少。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2015年，我國(guó)整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金到位數(shù)量為125203億元，債務(wù)性融資就高達(dá)76165億元，而且以個(gè)人按揭貸款為主。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資模式過(guò)于單一。由于較高的負(fù)債和單一的融資方式，為相關(guān)企業(yè)的發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。

（二）資金使用效率低下

資金使用效率低下一直是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的共同問(wèn)題，很多企業(yè)在資金投放完成之后，并不能獲得新的資金供給，如此一來(lái)，便很難再形成新的房地產(chǎn)產(chǎn)品。除此之外，土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的生產(chǎn)材料之一，但近年來(lái)，由于過(guò)度圈地現(xiàn)象十分嚴(yán)重，導(dǎo)致企業(yè)資金利用率進(jìn)一步下降，在很大程度上打消了一定的機(jī)會(huì)成本。尤其是對(duì)于負(fù)債較多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果后期的銷售業(yè)績(jī)不佳，資金鏈便遲遲不能得到修復(fù)，再加上銀行貸款利息數(shù)量的越來(lái)越多，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（三）資金回流存在問(wèn)題

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有對(duì)資金管理工作提高重視，導(dǎo)致預(yù)算工作開(kāi)展十分不合理，也沒(méi)有建立完善的資金預(yù)算制度，最終引起資金無(wú)法有效回流。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，如果不能對(duì)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)等環(huán)境進(jìn)行充分把握，進(jìn)行盲目建設(shè)和盲目投資，一定會(huì)導(dǎo)致相關(guān)投資無(wú)法得到正?；貓?bào)，將企業(yè)帶入十分困難的發(fā)展境地。在資金回流過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)注重對(duì)資金預(yù)算管理制度的建立，避免企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)影響。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）采用多樣化融資手段

銷售是資金回流最好的途徑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果想要降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，需要利用銷售實(shí)現(xiàn)融資。另外，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的品質(zhì)需求已經(jīng)上升到了新的高度。相關(guān)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，需要對(duì)產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)資金占用成本的有效降低。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)與其他企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目合作來(lái)吸引資金。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以和組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作，通過(guò)共同開(kāi)發(fā)、利潤(rùn)共享、資金共投等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資手段的有效增加。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的政策逐漸松動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道也出現(xiàn)了多元化發(fā)展，但仍然無(wú)法滿足相關(guān)企業(yè)對(duì)資金的需求。因此，想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)的多元化，還需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與證券市場(chǎng)的相互對(duì)接，開(kāi)發(fā)出新的融資途徑和市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整[3]。

（二）強(qiáng)化資金時(shí)間價(jià)值

資金的時(shí)間價(jià)值就是資金效益的良好體現(xiàn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之中，雖然資金本身并不具備很高價(jià)值，但在資金的流動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)從中獲取巨大利益，這種增值不斷包括企業(yè)的個(gè)人收益，還為社會(huì)創(chuàng)造了很大價(jià)值。然而這些價(jià)值的創(chuàng)造存在一定的前提條件，需要對(duì)資金進(jìn)行提前墊付，如果生產(chǎn)和流通周期越短，資金運(yùn)轉(zhuǎn)越快，資金的時(shí)間價(jià)值就越大。因此，企業(yè)可以對(duì)滾動(dòng)資金進(jìn)行分期給付，當(dāng)土地款和首期資金投入完畢之后，應(yīng)保證工程建設(shè)按原計(jì)劃進(jìn)行。另外，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)付賬款較高問(wèn)題，應(yīng)該對(duì)工程款項(xiàng)的項(xiàng)目模式進(jìn)行合理更改，以此來(lái)促使資金時(shí)間價(jià)值的有效提升。從歷史發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值越高，企業(yè)效益也越好，建筑品質(zhì)也更加完善。因此，企業(yè)需要對(duì)資金時(shí)間價(jià)值提高重視程度。

（三）完善回收階段資金管理

在資金管理工作中，回收階段的管理十分重要。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)摒棄不需要強(qiáng)化回收階段資金管理的工作理念，按照具體的管理制度來(lái)開(kāi)展管理工作，加強(qiáng)回收項(xiàng)目中的具體資金數(shù)額管理，并對(duì)企業(yè)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行合理評(píng)價(jià)，決不能也單一局勢(shì)對(duì)企業(yè)整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行衡量。其次，在資金回收管理階段中，需要派遣專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行工作開(kāi)展。由于回收階段的資金管理屬于一項(xiàng)專業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，需要工作人員具備較高的財(cái)務(wù)知識(shí)?？傮w來(lái)說(shuō)，回收階段的資金管理并不是單純的對(duì)資金核算工作進(jìn)行監(jiān)督，更重要的是對(duì)資金的流動(dòng)性、高效性以及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行有效控制，維持企業(yè)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。所以說(shuō)，對(duì)回收階段資金管理工作顯得十分重要，可為企業(yè)資金回收數(shù)量的增加提供有利條件。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理工作，本身就是企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)管理防范的重要措施，不僅要對(duì)資金安全性提高重視程度，還加強(qiáng)對(duì)信息安全工作的管理，避免資金出現(xiàn)短缺問(wèn)題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員需要加強(qiáng)對(duì)下屬員工的監(jiān)督工作，以便資金體外循環(huán)的出現(xiàn)，為企業(yè)發(fā)展提供全面保障。

參考文獻(xiàn)

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