淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系建設(shè)

張新

【摘 要】隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展及百姓對住房改善要求的逐步提高，我國房地產(chǎn)企業(yè)在商品房質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)及內(nèi)部經(jīng)營管理理念方面得到了一定程度的提升，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)為了提高會計核算水平及降低內(nèi)部貪污舞弊行為發(fā)生的概率，紛紛選擇建立內(nèi)部會計控制體系，以確保會計信息質(zhì)量及資產(chǎn)安全、完整，最終實現(xiàn)經(jīng)營目標。但個別房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少內(nèi)控管理意識等因素影響，促使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控工作存在一些待改進的地方。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控工作中存在的問題進行分析的基礎(chǔ)上，提出進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)控體系的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；內(nèi)部控制體系；不足；建議

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，近年來我國在萬科、中海等大型房產(chǎn)企業(yè)外，涌現(xiàn)出大量本地房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場，房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭中取得利益，除在商品房售價及質(zhì)量方面下功夫外，選擇通過建立內(nèi)部會計控制制度以實現(xiàn)控制企業(yè)成本支出、規(guī)范預(yù)算與資產(chǎn)管理目的，最終促使企業(yè)商品房成本下降及企業(yè)整體形象的提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制中存在的不足

1.房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量有待提高

首先，個別房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少內(nèi)部授權(quán)審批、復(fù)核及內(nèi)審相關(guān)控制制度，造成會計核算工作混亂、會計數(shù)據(jù)正確性降低。例如，房地產(chǎn)企業(yè)出于財務(wù)人員數(shù)量限制等因素考慮，未在記賬人員外設(shè)置復(fù)核人員崗位，增大了會計數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯誤的機率。其次，個別房地產(chǎn)老板為了避稅，指使財務(wù)人員通過購買發(fā)票加大成本費用，多抵扣當期企業(yè)所得稅，或未將已經(jīng)達到確認收入標準的商品房銷售行為通過往來款核算，無法真實反映房地產(chǎn)企業(yè)當期經(jīng)營利潤情況，使會計信息質(zhì)量降低。

2.內(nèi)部會計控制制度執(zhí)行不到位

隨著房地產(chǎn)企業(yè)逐步壯大及經(jīng)營的多元化，加之，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部未能建立起科學(xué)、可操作性強的內(nèi)部會計控制制度，使企業(yè)頻繁出現(xiàn)挪用公款、工程采購吃回扣等財經(jīng)違紀問題。例如，目前，個別中小型房地產(chǎn)企業(yè)未能對會計核算及內(nèi)控制度建立與執(zhí)行給予足夠重視，加之財務(wù)人員素質(zhì)等因素影響，造成在日常經(jīng)濟業(yè)務(wù)核算中出現(xiàn)混亂、會計數(shù)據(jù)失實等問題。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)出納人員掌握企業(yè)法人章、單位公章及銀行印鑒，出納可以隨時利用掌管的印鑒將企業(yè)資金轉(zhuǎn)出，嚴重威脅著房地產(chǎn)企業(yè)資金安全。同時，房地產(chǎn)企業(yè)未能強化內(nèi)部審計工作也是造成企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)以上漏洞的重要原因。

3.施工材料預(yù)算指標不規(guī)范

由于房地產(chǎn)企業(yè)對工程材料倉儲存在散裝、施工現(xiàn)場保管等特殊性，加之，未對材料進行科學(xué)的預(yù)算定額管理，造成房地產(chǎn)企業(yè)施工材料管理混亂、賬實不符及出現(xiàn)毀損，給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴重的經(jīng)濟損失。例如， 個別房地產(chǎn)企業(yè)在采購?fù)赇摬暮?，倉管保管人員未對該批鋼材進行驗收及填寫入庫單，財務(wù)人員未能及時根據(jù)入庫單編制會計憑證，使該批鋼材處于賬外資產(chǎn)的狀態(tài)，極易給房地產(chǎn)企業(yè)造成資產(chǎn)損失。再如，房地產(chǎn)企業(yè)未能根據(jù)鋼材市場價格波動及時調(diào)整預(yù)算定額指標，造成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行分析時出現(xiàn)差異，無法發(fā)揮預(yù)算對于規(guī)范、控制成本費用支出的功能。

二、健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理及內(nèi)部控制體系建設(shè)的建議

內(nèi)部控制的加強對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其重要性不言而喻，通過合理措施的采取，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，而且也有利于企業(yè)在激烈的市場競爭中脫穎而出，那么，如何采取有效的措施來加強企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制呢？這一章節(jié)就針對于此，提出以下幾個方面的對策來進行探討和研究，希望可以為實際企業(yè)活動提供一些參考意見，從而促進整體的進步與發(fā)展。

1.實現(xiàn)管理數(shù)據(jù)的信息共享

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制、倉儲等資產(chǎn)管理、財務(wù)風險防范等工作中均需要真實、可靠、及時的數(shù)據(jù)支撐。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)數(shù)據(jù)信息規(guī)模選擇、建立數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可在企業(yè)內(nèi)部及下屬各子公司、分公司之間安裝ERP系統(tǒng)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在倉儲、資產(chǎn)、預(yù)算、財務(wù)、風險防控等方面的信息化，并通過軟件將內(nèi)部控制制度中的崗位風險進行識別，通過系統(tǒng)將不相容崗位進行分離、建立審核與審批等崗位，以實現(xiàn)內(nèi)部會計控制的信息化，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理效率。

2.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計控制制度

一是會計核算基礎(chǔ)工作。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)會計核算差錯及提高會計信息質(zhì)量與內(nèi)控執(zhí)行力度，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會計準則》《企業(yè)內(nèi)部控制制度規(guī)范》要求建立財務(wù)核算具體流程，并將流程張貼于企業(yè)顯著位置，使企業(yè)工作人員可以清晰了解財務(wù)核算流程。并具體明確財務(wù)人員在各個崗位中的職責，避免當會計核算出現(xiàn)差錯時，財務(wù)人員因職責不清出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象。二是預(yù)算管理指標。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目前施工材料價格、人工成本等數(shù)據(jù)制定單位消耗定額，并在征求各業(yè)務(wù)部門意見后在企業(yè)內(nèi)部公示。預(yù)算管理部門應(yīng)對定額指標從事前、事中、事后施行全方面的監(jiān)管，對在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的預(yù)算執(zhí)行差異進行認真梳理、匯總與分析，并針對預(yù)算執(zhí)行差異提出可行的措施。及時對單位消耗定額影響因素進行調(diào)研，調(diào)整單位消耗定額，以保證制定的材料定額具有可執(zhí)行性，保證預(yù)算執(zhí)行考核的公平、公正。

3.加大對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內(nèi)控執(zhí)行監(jiān)督力度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部建立獨立的內(nèi)審機構(gòu)，并在人、財、物方面給予內(nèi)審機構(gòu)開展工作必要的保障，督促企業(yè)各部門積極為內(nèi)審工作提供審計數(shù)據(jù)，確保內(nèi)審工作的正常開展及審計結(jié)論的客觀、公正。內(nèi)審機構(gòu)應(yīng)定期對企業(yè)會計核算、內(nèi)控設(shè)計與執(zhí)行、預(yù)算與資產(chǎn)管理等情況進行專項審計，不斷提升企業(yè)財務(wù)效率與水平。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請會計師事務(wù)所為企業(yè)設(shè)計內(nèi)控制度及流程圖，并由中介機構(gòu)內(nèi)控專家為企業(yè)財務(wù)人員、各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)進行內(nèi)控操作、執(zhí)行培訓(xùn)，提高內(nèi)控工作人員業(yè)務(wù)水平。同時，聘請會計師事務(wù)所對企業(yè)內(nèi)控設(shè)計與執(zhí)行結(jié)果、會計核算、財務(wù)風險等方面進行審計，充分發(fā)揮注冊會計師在專業(yè)方面的優(yōu)勢，為房地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)管理水平出謀劃策。再次， 房地產(chǎn)企業(yè)可選擇在本行業(yè)從業(yè)多年的管理人員負責內(nèi)控制度體系的建立與執(zhí)行，并將內(nèi)控制度執(zhí)行結(jié)果作為管理人員業(yè)務(wù)考核、績效考評的重要教考依據(jù)，鼓勵管理人員從事內(nèi)控管理工作的積極性。

4.規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)采購流程

在房地產(chǎn)開發(fā)成本中材料成本占到總成本的7成左右，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過建立采購審批、不相容崗位及內(nèi)部審計等控制制度規(guī)范材料采購流程。首先，由施工部門將擬采購的材料明細上報采購部門，采購部門在對采購數(shù)量等內(nèi)容進行審批后，由專門的采購人員在市場上對材料的價格、廠家、運輸?shù)仁马椷M行考查，將擬選定的幾家供應(yīng)商向采購經(jīng)理匯報，最終由另外的采購人員與確定的供應(yīng)商簽訂合同，以避免采購活動交由一人而出現(xiàn)吃回扣現(xiàn)象。其次，待材料送抵施工現(xiàn)場后，由采購人員與倉庫保管人員一并對材料的數(shù)量、質(zhì)量進行驗收，填制一式三聯(lián)的驗收單，一聯(lián)交給采購部門、一聯(lián)交給財務(wù)部門記賬，保管部門將驗收單位作為登記材料實物賬依據(jù)。再次，材料保管部門在辦理材料領(lǐng)用時，應(yīng)檢查是否有部門經(jīng)理審批并填制出庫單。

綜上所述，內(nèi)部會計控制對于提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平、降低會計差錯及保證資產(chǎn)安全、完整方面發(fā)揮著巨大的作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變財務(wù)管理觀念，在重視內(nèi)控制度工作的同時，通過建立、健全內(nèi)控制度、規(guī)范會計核算流程等措施解決內(nèi)控執(zhí)行中存在的問題，保證房地產(chǎn)企業(yè)會計核算規(guī)范化及財務(wù)管理效率的提高，最終實現(xiàn)經(jīng)營目標，保證企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張華.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的研究.財會學(xué)習， 2016年01期.

[2]王鍵瑋.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運行機制及優(yōu)化建議.財會學(xué)習， 2017年01期.

[3]趙花.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理的研究.財會學(xué)習， 206年10期.