淺談房地產(chǎn)行業(yè)審計特點及審計方法

劉喆

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟發(fā)展具有重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)投入資金大，建設(shè)周期長，資金回籠慢，經(jīng)營風(fēng)險大，其對國家的經(jīng)濟形勢和宏觀經(jīng)濟政策比較敏感是該行業(yè)的特點，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的審計受到相關(guān)部門的特別關(guān)注。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；審計

一、房地產(chǎn)行業(yè)審計現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身特點、內(nèi)控制度的不健全、會計人員的素質(zhì)以及個別開發(fā)商人為調(diào)節(jié)利潤等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在重大錯報風(fēng)險，因此審計人員在審計中面臨很高的審計風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)審計內(nèi)容

第一，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)手續(xù)是否完備，有無從相關(guān)部門取得五證，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《開工證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《商品房銷售許可證》或商品房預(yù)售許可證。

第二，測試企業(yè)的內(nèi)部控制。審計人員應(yīng)當(dāng)在進行實質(zhì)性審計程序前，根據(jù)該企業(yè)的特點以及相關(guān)制度，執(zhí)行相應(yīng)的審計程序?qū)υ撈髽I(yè)的內(nèi)部控制制度的有效性、合理性進行測試，這主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)的項目立項，招投標情況、簽訂的合同、目前建設(shè)情況、工程預(yù)算、竣工結(jié)算、以及銷售的整個流程是否有遵守相應(yīng)的內(nèi)部控制度進行檢查，根據(jù)測試結(jié)果判斷該企業(yè)的內(nèi)控是否值得信賴，從而確定下一步進行的審計范圍和程序。

第三，充分了解企業(yè)房屋的銷售情況，審計人員可以檢查相關(guān)房屋的銷售單據(jù)、證明文件、合同，與被審計單位相關(guān)人員溝通，詢問、還可以通過實地觀察、咨詢專家等方式，了解真實的房屋銷售價格、面積，賣出時間等具體的信息。

第四，執(zhí)行實質(zhì)性審計程序，對企業(yè)的財務(wù)情況做出評價。房地產(chǎn)企業(yè)一般涉及資金量比較大、投資建設(shè)的周期較長、受到國家相關(guān)的政策影響比較大，因此財務(wù)風(fēng)險也比一般企業(yè)高出許多。審計人員在對其審計過程中，應(yīng)關(guān)注企業(yè)的各項財務(wù)指標，有無異常波動，對企業(yè)的收入、成本核算、預(yù)收款項等列為審計中重點領(lǐng)域。

三、房地產(chǎn)重點項目審計方法

1.收入審計

房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認是房地產(chǎn)企業(yè)審計的重點領(lǐng)域，收入的錯報風(fēng)險，主要集中于收入確認時點不適當(dāng)、前后期不一致等問題。

（1）收入時間點的確認。按照業(yè)務(wù)性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)可以劃分為一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)、二級住宅及商業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)、物業(yè)出租業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)等多種類型。不同業(yè)務(wù)類型其業(yè)務(wù)流程以及對應(yīng)的會計審計問題也不盡相同。首先是針對二級住宅及商業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)該如何確認收入的時間點，在期房銷售階段，一是房屋竣工驗收，并按照合同約定向購房人發(fā)放入住通知，且通知約定的期限屆滿；二是房屋竣工驗收，并向購房人辦理完成入住手續(xù)。在現(xiàn)房銷售階段。一般在簽訂合同收取款項，并辦理入住時點確認銷售收入。此外，如果合同約定交房時點在后，但入住在前，則在入住時點確認收入。

由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式、流程及商品等的多樣性，監(jiān)管法規(guī)各有不同。審計人員應(yīng)根據(jù)不同情況，依據(jù)《企業(yè)會計準則第14號—收入》第四條的有關(guān)規(guī)定進行職業(yè)判斷。

（2）相關(guān)證據(jù)的取得及方法，①取得商品房銷（預(yù)）售許可證，檢查內(nèi)部審核記錄是否完整，以確定被審計單位按規(guī)定辦理銷（預(yù)）售許可證，獲取該企業(yè)收入確認的會計政策，與前期采用的會計政策、同行業(yè)收入確認政策進行比較，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況及相關(guān)合同條款約定，判斷收入確認會計政策的合理性和延續(xù)性。同時，關(guān)注周期性、偶然性的收入是否符合既定收入確認原則及方法。②檢查銷售合同條款及簽章和簽字是否齊全，以確定合同簽訂流程規(guī)范，合同主要條款經(jīng)過審核；查詢預(yù)售項目是否已辦理入網(wǎng)手續(xù)，買賣合同是否已到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案并公布在網(wǎng)上；獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，如銷售臺賬、銷售報表等資料，重新計算主營業(yè)務(wù)收入，與實際入賬收入金額核對。③檢查銀行進賬單與會計憑證是否相符，以確定銷售收款是否及時或全額入賬；檢查銀行進賬單與銷售合同是否相符，POS機刷卡單簽字與合同是否相符，以確定收款金額與銷售合同條款相符。④取得預(yù)收賬款記錄，檢查收款記錄與銷售發(fā)票金額是否一致，以確定收款金額與銷售發(fā)票金額相符；結(jié)合預(yù)收賬款（或應(yīng)收賬款）的賬齡，判定企業(yè)是否存在收入造假的情況，尤其是賬期較長的客戶未辦理按揭貸款。如果存在預(yù)收款掛賬時間超過交房時間的，應(yīng)根據(jù)重要性水平及形成差異的原因，結(jié)合存貨項目審計關(guān)注其真實性，判斷是否存在多計收入的情況。對于出現(xiàn)銷售退回的現(xiàn)象，嚴格檢查其合同、收據(jù)、及相關(guān)發(fā)票否符合規(guī)定，結(jié)合銷售清單、憑證檢查其賬務(wù)處理是否準確。

2.成本審計

對成本審計過程中，首先，檢查房地產(chǎn)公司賬面是否有大量預(yù)付賬款，預(yù)付賬款中有較大比重是房地產(chǎn)公司開發(fā)成本，這些企業(yè)為了調(diào)節(jié)成本，往往會以未結(jié)算為由在預(yù)付賬款掛賬。其次，調(diào)取開發(fā)商預(yù)算材料，從相關(guān)部門調(diào)取工程完工形象進度資料，從檔案管理部門調(diào)取企業(yè)與開發(fā)商之間簽訂的工程合同，判斷開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙χЦ渡唐贩块_發(fā)成本及是否有足夠?qū)嵙χЦ冻邪探ㄔ旃こ炭睢Ｋ魅》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工成本結(jié)轉(zhuǎn)表，并復(fù)合其結(jié)轉(zhuǎn)方法是否正確。

3.債權(quán)債務(wù)審計

第一，檢查、分析被審計單位期末往來款項的形成原因、款項性質(zhì)。

第二，對被審計單位與債權(quán)債務(wù)單位的往來對賬單據(jù)、結(jié)算資料、合同等相關(guān)資料的檢查來確定往來款項是否真實，債權(quán)債務(wù)是否真實，資金往來是否真實。

第三，對長期掛賬的往來款項進行分析，明確掛賬原因，結(jié)合債權(quán)債務(wù)單位經(jīng)營情況等，對于款項收付可能性較小的款項進行提示，并考慮減值準備計提的恰當(dāng)性。

第四，對往來款項執(zhí)行必要的函證程序，取得債權(quán)債務(wù)單位的確認資料。

第五，對于該企業(yè)的長短期借款，應(yīng)索取金融機構(gòu)借款合同，企業(yè)償還本金、利息的銀行單據(jù)，核對合同金額與賬面金額是否一致，測算借款日到審計日應(yīng)計利息是否全額入賬，測算數(shù)字是否與企業(yè)賬面金額一致，如存在差異依據(jù)重要性原則要做出相應(yīng)審計調(diào)整。

4.實物資產(chǎn)審計

第一，檢查固定資產(chǎn)確認標準是否符合規(guī)定；折舊政策是否按照國家規(guī)定執(zhí)行；后續(xù)支出的會計處理是否準確；檢查固定資產(chǎn)分類是否正確。

第二，檢查相關(guān)資產(chǎn)是否辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬關(guān)系是否清晰；檢查固定資產(chǎn)是否用于抵押或為他人作抵押擔(dān)保。

第三，對重要資產(chǎn)進行清點，確保公司賬面資產(chǎn)與實物、卡片賬一致。

第四，在清點過程中關(guān)注資產(chǎn)使用狀態(tài)，檢查是否有已損毀未及報損資產(chǎn)、是否存在已無法使用但未作處理資產(chǎn)，是否存在已損壞但未申報的資產(chǎn)。

5.稅費審計

首先，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，首先，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動建材、水泥、玻璃、家裝等，涉及多個行業(yè)的發(fā)展。其次，房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期較長、占用資金大、覆蓋區(qū)域廣，導(dǎo)致難以檢查，房地產(chǎn)行業(yè)有立項、獲取土地、規(guī)劃施工、裝修、銷售等環(huán)節(jié)。由于其行業(yè)特殊性，稅費的核算也不同于一般企業(yè)，特別是國家營改增之后，房地產(chǎn)業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅由價內(nèi)的營業(yè)稅變成了價外的增值稅，確認收入的時間和金額也發(fā)現(xiàn)了變化，按照財稅36號及18號公告，預(yù)繳義務(wù)的時間為實際收到預(yù)收款時，預(yù)繳的基數(shù)為實際收到的全部預(yù)收款，強調(diào)是收到。土地增值稅暫行條件實施細則規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省（自治區(qū)、直轄市）確定。

所以，審計房地產(chǎn)企業(yè)時應(yīng)注意企業(yè)是否有隱瞞收入、擠占、多提、虛列成本的情況發(fā)生這些都可導(dǎo)致偷漏稅款的發(fā)生。

第一，獲取或編制應(yīng)交稅費明細表，審計人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅特點測算應(yīng)交稅費與企業(yè)計提是否一致，并審核其賬面余額和報表余額及相關(guān)明細是否一致。

第二，核對其賬面未交稅費是否準確，并與稅務(wù)機關(guān)確認，如不一致，查清楚原因并記錄，提請被審計房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整。

第三，提取被審計房地產(chǎn)企業(yè)月度、季度、年度納稅申報表，及企業(yè)所得稅匯算清繳相關(guān)資料，檢查納稅資料是否存在問題，其賬務(wù)處理是否符合國家相關(guān)財經(jīng)法律規(guī)定。

第四，要結(jié)合資產(chǎn)項、負債項、權(quán)益項及相關(guān)稅費等項目審計，檢查房地產(chǎn)企業(yè)納稅是否合理，是否存在需要補繳稅款的情況。

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