房地產(chǎn)公司風(fēng)控中管理會計(jì)方法的應(yīng)用

于梅

[摘 要]管理會計(jì)又被稱為管理控制，是企業(yè)管理理論中經(jīng)典和最基本的方法之一。管理會計(jì)是一項(xiàng)涉及管理決策合作、設(shè)計(jì)規(guī)劃和績效管理系統(tǒng)、提供財(cái)務(wù)報(bào)告和控制方面的專業(yè)知識，以協(xié)助管理層制定和實(shí)施組織戰(zhàn)略的行業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其風(fēng)險(xiǎn)控制問題一直是企業(yè)管理的重點(diǎn)，如何將管理會計(jì)的方法應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)公司；風(fēng)險(xiǎn)控制；管理會計(jì)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.097

1 概 述

1.1 管理會計(jì)理論

國際會計(jì)師聯(lián)合會（IFAC）將風(fēng)險(xiǎn)定義為“可能影響實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略、運(yùn)營和財(cái)務(wù)目標(biāo)的不確定未來事件”。[1]傳統(tǒng)上，管理會計(jì)師根據(jù)危險(xiǎn)、損失、傷害或其他不利后果的風(fēng)險(xiǎn)定義風(fēng)險(xiǎn)，在管理會計(jì)學(xué)中，風(fēng)險(xiǎn)被定義為一個(gè)會隨著時(shí)間的推移而發(fā)生并對目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響的事件。換句話說，風(fēng)險(xiǎn)是對損失的期望，而不是積極的機(jī)會。美國注冊會計(jì)師協(xié)會（AICPA）指出，管理會計(jì)在實(shí)踐中主要有以下三個(gè)方面的應(yīng)用[2]。

一是戰(zhàn)略管理：提升管理會計(jì)師作為組織戰(zhàn)略合作伙伴的角色；二是績效管理：開發(fā)業(yè)務(wù)決策的實(shí)踐和管理組織的績效；三是風(fēng)險(xiǎn)管理：有助于確定、衡量、管理和報(bào)告實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)的框架。本文將重點(diǎn)討論第三個(gè)方面，即管理會計(jì)的方法在風(fēng)險(xiǎn)管理中的應(yīng)用。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制概述

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是銷售企業(yè)，房地產(chǎn)都是一種投機(jī)和創(chuàng)業(yè)活動。由于未來的市場需求是一個(gè)未知變量，因此風(fēng)險(xiǎn)和不確定性等因素是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵因素。雖然在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長時(shí)期并不總是顯而易見，但在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)管理無疑是最重要的。自從2008年/2009年以來，全球金融危機(jī)和歐洲大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的惡化尤其表明了房地產(chǎn)業(yè)對世界經(jīng)濟(jì)的重要性。盡管房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)具有結(jié)構(gòu)性意義，盡管關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)術(shù)界已經(jīng)進(jìn)行了全面翔實(shí)的分析，但對于與房地產(chǎn)開發(fā)直接相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理，只有有限的實(shí)質(zhì)性研究可供利用，至于可以提供有關(guān)主要發(fā)展組織風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)實(shí)踐的概述的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)更是有限。

管理會計(jì)技術(shù)為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者提供了衡量和提高利潤率的工具，同時(shí)降低了運(yùn)營支出；其分析技術(shù)的范圍足以填補(bǔ)大學(xué)教科書的空白，因此，通過將管理會計(jì)技術(shù)運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理與控制中去，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者能夠引導(dǎo)組織朝著正確的方向發(fā)展并提高盈利能力。

2 房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制特點(diǎn)

2.1 項(xiàng)目周期長，涉及投資數(shù)額大

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，項(xiàng)目的開發(fā)以及后期銷售是一個(gè)高度復(fù)雜、動態(tài)的挑戰(zhàn)，需要綜合考慮各方面的因素。由于項(xiàng)目的復(fù)雜性，開發(fā)過程需要相當(dāng)長的時(shí)間，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏相應(yīng)的靈活性來快速響應(yīng)和調(diào)整租戶和投資市場的任何波動。這導(dǎo)致企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)增加。此外，房地產(chǎn)的建設(shè)和收購?fù)瓿傻姆慨a(chǎn)需要相當(dāng)大的投資，在此背景下，鑒于實(shí)現(xiàn)股本回報(bào)最大化的目標(biāo)，外部資金往往需要覆蓋資本需求，因?yàn)椴⒎撬械姆康禺a(chǎn)開發(fā)商都是房地產(chǎn)投資者，因此，發(fā)展產(chǎn)業(yè)與資本市場密切相關(guān)。最后，房地產(chǎn)的特點(diǎn)還有其生命周期長，使用壽命長。[3]根據(jù)房地產(chǎn)的用途，第三方使用它的能力和使用概念，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命在20年到100年之間，在這段時(shí)間內(nèi)，物業(yè)必須保持其功能，因此需要持續(xù)翻新，因此即使在項(xiàng)目開發(fā)以及銷售完成之后，仍然有很長一段時(shí)間面臨著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)程度受到市場需求的影響大

房地產(chǎn)市場的周期性需要戰(zhàn)略規(guī)劃和合理的市場分析。在市場周期的所有階段，風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該在發(fā)展組織的雷達(dá)上進(jìn)行。由于計(jì)劃的發(fā)展階段相對較長，完成的房地產(chǎn)產(chǎn)品將始終在周期內(nèi)的變化階段交付（租賃和投資）市場。因此，分析和規(guī)劃周期內(nèi)的不同階段是開發(fā)人員的主要活動和風(fēng)險(xiǎn)管理工具。研究推動房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素超出了本文的范圍，但有必要指出，房地產(chǎn)市場一直以周期性的市場波動為特征。

2.3 風(fēng)險(xiǎn)受到外界環(huán)境的影響

房地產(chǎn)最突出的特點(diǎn)是它與地理位置相關(guān)，它是異構(gòu)的、稀缺的，可替代性十分有限。而以上提到的特點(diǎn)受到經(jīng)濟(jì)、法律以及國家宏觀政策調(diào)控影響。房地產(chǎn)開發(fā)的地理位置本身就決定了項(xiàng)目的價(jià)值，而房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于外部因素，例如相鄰房產(chǎn)的狀況和可能的用途以及基礎(chǔ)設(shè)施的土地，并且不能被復(fù)制、建造的任何結(jié)構(gòu)或在特定的一塊土地上開發(fā)的特點(diǎn)是高度的獨(dú)特性（即房地產(chǎn)的異構(gòu)性）?？梢哉f，房地產(chǎn)的異質(zhì)性可以源于其不動性，低水平的異質(zhì)性導(dǎo)致了物質(zhì)和區(qū)域子市場的形成，從而限制了房地產(chǎn)的可比性，異質(zhì)性導(dǎo)致子市場風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)產(chǎn)和估值風(fēng)險(xiǎn)，異質(zhì)性導(dǎo)致稀缺性和有限的替代性。綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的價(jià)值很大程度上取決于地理位置、國家宏觀政策環(huán)境以及項(xiàng)目開發(fā)的其他相關(guān)因素等。

3 房地產(chǎn)公司風(fēng)控中管理會計(jì)方法的應(yīng)用

3.1 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析允許管理層成員衡量他們需要銷售多少產(chǎn)品或服務(wù)以收回運(yùn)營成本并扭虧為盈。這涉及計(jì)算可變成本、固定成本和預(yù)期銷售量。盡管計(jì)算的過程并不復(fù)雜，但實(shí)際操作中需要仔細(xì)界定可變成本和固定成本，在計(jì)算中同時(shí)需要考慮行政費(fèi)用、租金和保險(xiǎn)等費(fèi)用，因此需要專業(yè)的管理會計(jì)人員進(jìn)行專業(yè)計(jì)算。正確的盈虧平衡分析有助于房地產(chǎn)企業(yè)合理安排項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度以及后期相關(guān)銷售活動，有助于幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多機(jī)會創(chuàng)造利潤。

3.2 費(fèi)用預(yù)算管理

預(yù)算被認(rèn)為是“以定量方式描述企業(yè)與環(huán)境交互的管理工具”。費(fèi)用預(yù)算是一項(xiàng)重要的管理會計(jì)活動，可幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者合理分配現(xiàn)金，并保證支出不超出所設(shè)定支出限額。預(yù)算可以以年度、季度為單位進(jìn)行預(yù)算制定，且預(yù)算制定的流程很靈活，可以根據(jù)銷售量或運(yùn)營活動的變化進(jìn)行調(diào)整。由于費(fèi)用預(yù)算是為整個(gè)組織和各個(gè)部門創(chuàng)建的，這使得部門經(jīng)理可以更輕松地對支出過程進(jìn)行管理，從而避免不必要的支出。

上文中已經(jīng)提到，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以及銷售是一個(gè)長線的過程，因此如果沒有預(yù)算管理的過程，管理人員很有可能超出預(yù)算，或者發(fā)生錯(cuò)配資源從而降低預(yù)期利潤的問題。因此，將預(yù)算管理的管理會計(jì)方法應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行項(xiàng)目管理，有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期利潤。

3.3 庫存管理

過多的庫存，不準(zhǔn)確的物流跟蹤系統(tǒng)，或者事項(xiàng)安排的級次缺乏一定優(yōu)先順序等都有可能破壞項(xiàng)目的運(yùn)營，并降低最終利潤率。管理會計(jì)中即時(shí)庫存管理方法和相關(guān)計(jì)算有助于管理者持續(xù)對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行控制，重新排序成本。

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，開發(fā)過程中涉及大量建筑原材料的庫存管理。如果不能確定一個(gè)合理的庫存管理方案，一方面，需要占用土地資源或者租賃倉庫進(jìn)行建筑材料的存儲，增加了人力以及物力成本；另一方面，如果材料不能及時(shí)供應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)度的需求，勢必會造成工期延誤以及損失。因此，合理的庫存管理能夠維持預(yù)期利潤甚至提高利潤率。同時(shí)，庫存管理方法也適用于房地產(chǎn)的后期銷售中，如何將短期滯銷的商品房及時(shí)銷售出去也涉及管理會計(jì)方法的運(yùn)用；其他庫存管理方法也有助于降低成本并保持有效的周轉(zhuǎn)時(shí)間。

3.4 資本預(yù)算

正確計(jì)算為新項(xiàng)目或設(shè)備分配多少資金并仍然能夠盈利是非常重要的。了解預(yù)期的通貨膨脹率和投資回報(bào)率對于資本預(yù)算和盈利能力評估至關(guān)重要，因此管理人員必須具備合理進(jìn)行投資決策的能力，并確保其決策行為符合其組織的最大利益的需求。

在管理會計(jì)的理論中，管理會計(jì)師（也稱為管理會計(jì)師）在考慮業(yè)務(wù)需求的同時(shí)，對企業(yè)外部環(huán)境的變化以及相關(guān)事件進(jìn)行評估和分析，并從中得出一定評估數(shù)據(jù)。而資本核算即是將這些估算和數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為可以輔助管理者做出決策過程，并將這些數(shù)據(jù)最終用于指導(dǎo)決策的知識的過程。資本預(yù)算考慮了初始現(xiàn)金支出、貨幣時(shí)間價(jià)值和估計(jì)可用壽命等因素，可以幫助管理層做出符合企業(yè)戰(zhàn)略需求的最優(yōu)決策。

參考文獻(xiàn)：

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