商業(yè)銀行個人住房貸款問題風(fēng)險管理研究

吳冠虹　丁曉云

摘 要：隨著我國銀行信貸體系的不斷完善，個人住房貸款成為商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)中的主體。在了解個人住房貸款特點及概念的基礎(chǔ)上，分析出商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險主要有宏觀、銀行內(nèi)部以及外部不可控因素，并依據(jù)其影響程度劃分準(zhǔn)則層，來分析不同影響因素的不同權(quán)重。最后，根據(jù)個人住房貸款中存在的風(fēng)險，針對減小個人住房貸款風(fēng)險提出建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房貸款；風(fēng)險控制；主成分分析法

中圖分類號：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1008-4428（2018）06-0106-02

一、 個人住房貸款

（一）個人住房貸款的概念

個人住房貸款，顧名思義，就是商業(yè)銀行向需要購買住房的居民所提供的一項個人信貸業(yè)務(wù)。為了確?？蛻裟軌虬磿r還款，商業(yè)銀行通常需要客戶在辦理業(yè)務(wù)時提供可以作為抵押的擔(dān)保物或資信度較高的擔(dān)保人。如果發(fā)生違約情況，銀行直接收回?fù)?dān)保物或向擔(dān)保人尋求賠償。

（二）個人住房貸款特點

1. 貸款金額大

個人住房貸款的目的是為了支付高昂的購房款項，因此其金額與房價的變化是息息相關(guān)的。隨著近年來通貨膨脹的壓力和土地價格的上漲，房價也在逐步攀升。以北京市為例，十年內(nèi)房價上漲了181個百分點，導(dǎo)致市民對住房貸款金額的需求也隨之上升。

2. 利率水平高

相比較其他貸款，個人住房貸款的利率固定，但是利率水平偏高。以20年的償還期限為例，2017年我國個人商業(yè)住房貸款年利率已經(jīng)達(dá)到了5.15%，比人民幣貸款基準(zhǔn)利率多了0.25個百分點。

3. 定期還款

個人住房貸款的還款來源主要是個人工資和獎金，都是一些固定性收入。因此，個人住房貸款每月還款金額固定，還款時間固定。

（三）個人住房相關(guān)政策

2017年起，我國開始執(zhí)行住房公積金首套放貸新政。該政策規(guī)定，凡是在2017年6月8日前通過公積金貸款購買的住房，利息的繳納降低。并且，2017年個人住房公積金貸款利率經(jīng)歷了兩次下調(diào)，年利率變?yōu)?%，五年以上的貸款，年利率也下降到了4.5%。

雖然對首套個人住房的利率有所下降，但是對于二套房貸的利率卻進(jìn)行了上調(diào)，規(guī)定二房房貸利率上浮10個百分點，該措施在一定程度上遏制了炒房現(xiàn)象。

二、 個人住房貸款存在的風(fēng)險

（一）宏觀風(fēng)險

宏觀風(fēng)險主要從市場和政策兩個方面產(chǎn)生風(fēng)險。從市場角度而言，當(dāng)市場形勢良好，社會經(jīng)濟(jì)處于繁榮發(fā)展時期時，人們更傾向于安居樂業(yè)，對個人住房貸款需求大；當(dāng)經(jīng)濟(jì)萎靡不振、市場情形不樂觀時，人們大多處于觀望狀態(tài)，對個人住房貸款需求小。

從政策角度而言，如果國家采取降低個人貸款利率，實行寬松的房地產(chǎn)政策時，個人或家庭對房產(chǎn)的需求會增加；反之，如果個人貸款利率過高，對二房條件政策趨緊時，房地產(chǎn)的需求往往呈現(xiàn)下降的態(tài)勢。

（二）信用風(fēng)險

信用風(fēng)險又稱違約風(fēng)險，是指由于還款人無法履行合同中預(yù)先規(guī)定的還款義務(wù)，而造成銀行承受經(jīng)濟(jì)損失的行為。還款人不及時償還貸款主要分為兩個層次，一是由于國民素質(zhì)水平不高，還款人信用意識淡薄而導(dǎo)致的違約；二是因還款人沒有還款能力，惡意騙取貸款。

（三）銀行內(nèi)部風(fēng)險

近幾年以來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)容，個人房貸業(yè)務(wù)也逐漸增多。而高素質(zhì)銀行從業(yè)人員的補(bǔ)充存在滯后性，銀行員工存在操作不規(guī)范、違規(guī)操作的現(xiàn)象。不僅如此，為了占據(jù)更多的市場份額，對貸款的批準(zhǔn)條件放開，對貸前、貸中、貸后缺乏跟蹤監(jiān)管，也都給商業(yè)銀行帶來了巨大的風(fēng)險。

（四）抵押物風(fēng)險

個人申請住房貸款需要提供易變現(xiàn)的抵押物，住房貸款的擔(dān)保物主要包括貸款人的房屋和銀行認(rèn)可的個人財產(chǎn)。既然是可變現(xiàn)財產(chǎn)，那么就存在風(fēng)險性。首先，有些開發(fā)商為了騙取貸款，利用質(zhì)量不高的樓盤騙取貸款后出逃。其次，一些信譽(yù)不高的開發(fā)商為了周轉(zhuǎn)資金，變相利用個人信貸籌資。一旦資金鏈斷裂，銀行的貸款追回的可能性極小。

三、 商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的層次分析

（一）層次分析模型構(gòu)建

（二）主成分分析評價指標(biāo)

為了保證結(jié)果具有較高的準(zhǔn)確性，本文的評價標(biāo)準(zhǔn)由走訪的工農(nóng)中建交等國有商業(yè)銀行部分信貸經(jīng)理進(jìn)行評判，通過一致性檢驗，得到評價商業(yè)銀行個人住房貸款評價指標(biāo)專家打分（見表1）。

分別構(gòu)造目標(biāo)層對準(zhǔn)則層和準(zhǔn)則層對方案層的判斷矩陣，并進(jìn)行一致性檢驗，對通過一致性檢驗的矩陣求權(quán)重系數(shù)。

（三）主成分結(jié)果分析

得到目標(biāo)層對準(zhǔn)則層的權(quán)重w和準(zhǔn)則層對方案層的權(quán)重w1，w2，…，w8，兩者的乘積即為最后的綜合權(quán)重（見表2）。

通過表2可以發(fā)現(xiàn)，信用風(fēng)險和銀行內(nèi)部風(fēng)險在個人貸款風(fēng)險中占據(jù)較大比重，而信用風(fēng)險權(quán)重大是由于借款人客觀風(fēng)險導(dǎo)致的，銀行內(nèi)部風(fēng)險則是由借款準(zhǔn)入風(fēng)險導(dǎo)致。因此，要想降低個人貸款存在的風(fēng)險，重點應(yīng)放在如何防止借款人無力還款和審查借款人資質(zhì)這兩個方面上。

四、 商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險控制措施

（一）加強(qiáng)貸款監(jiān)管力度，嚴(yán)格執(zhí)行國家政策

做好市場調(diào)研工作，日常關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展情況和國家政策導(dǎo)向，預(yù)測房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與經(jīng)營規(guī)模，及時調(diào)整房貸的利率，防范由于市場的波動導(dǎo)致的損失。在此過程中，還要結(jié)合地域特點和人口需求做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

（二）跟蹤借款人資金狀況，防范違約風(fēng)險

對符合條件的借款人，定期進(jìn)行貸后追蹤，建立個人貸款征信機(jī)制，調(diào)查借款人工資收入變動情況，提醒貸款者履行定期還款的義務(wù)。一旦發(fā)現(xiàn)借貸者存在資金異動或者資金抽離，立即凍結(jié)其相關(guān)抵押物。

（三）商業(yè)銀行加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險管理機(jī)制

商業(yè)銀行定期組織內(nèi)部培訓(xùn)，規(guī)范內(nèi)部業(yè)務(wù)考核制度，提高銀行從業(yè)人員的個人素質(zhì)，防范道德風(fēng)險。建立嚴(yán)格的房貸準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行貸前調(diào)查和貸中審查工作，加強(qiáng)與同業(yè)銀行之間的交流，從源頭上根治不良貸款的產(chǎn)生。

（四）加強(qiáng)與工商部門聯(lián)系，防范抵押物風(fēng)險

銀行不僅要對借貸人的情況進(jìn)行評估，還應(yīng)該對借貸人抵押的房屋進(jìn)行實地調(diào)查。與工商部門進(jìn)行核實，審查房地產(chǎn)公司的真實合法性，防止騙貸現(xiàn)象的發(fā)生。不僅如此，還要審查公司的經(jīng)營狀況、資金流動情況以及抵押質(zhì)押狀況，防止開發(fā)商利用房貸變相融資。

五、 結(jié)論

房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，房地產(chǎn)事業(yè)的不斷繁榮擴(kuò)展刺激了房貸規(guī)模的擴(kuò)大。在影響個人住房貸款業(yè)務(wù)各種各樣的風(fēng)險中，信用風(fēng)險對個人住房貸款的影響尤為重要，主要體現(xiàn)在個人信用風(fēng)險和房地產(chǎn)商的信用風(fēng)險上。因此，加強(qiáng)信用評級制度，完善貸款審查是當(dāng)代商業(yè)銀行針對住房貸款義務(wù)的當(dāng)務(wù)之急。

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作者簡介：

吳冠虹，女，山東泰安人，安徽財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院學(xué)生，研究方向：金融學(xué)；

丁曉云，女，安徽合肥人，安徽財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)生，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。