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    淺析我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

    2018-08-29 11:20:10賈晨圓
    大經(jīng)貿(mào) 2018年7期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)泡沫金融體制

    【摘 要】 房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中,出現(xiàn)的許多問題使得其發(fā)展成為輿論的焦點。本文首先簡要回顧了美國,日本,愛爾蘭的房地產(chǎn)泡沫破裂案例,總結(jié)了經(jīng)驗教訓(xùn),在進(jìn)一步分析我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,最后提出五點建議。

    【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)投資 投機需求 金融體制

    一、引言

    隨著經(jīng)濟的不斷增長、城市化進(jìn)程的不斷加速和城市房地產(chǎn)業(yè)投資的增加,房地產(chǎn)業(yè)得到了大力的發(fā)展,也逐漸成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱。與此同時,房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了很多問題:市場投機現(xiàn)象越來越嚴(yán)重,大量資金集中投向房地產(chǎn)業(yè),購房者投機需求旺盛,開發(fā)商囤地,一線城市和部分二線城市房價上漲過快等等。這些問題的發(fā)生引起了社會高度的重視,在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后,我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫成為了社會輿論的焦點,我國房地產(chǎn)如何發(fā)展這一研究具有重要意義。以史為鑒,本文通過回顧國際上關(guān)于房貸產(chǎn)泡沫破裂的案例,從中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),針對性的、簡要的對我國房地產(chǎn)發(fā)展提出建議。

    二、國際案例回顧

    2.1 美國佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫

    發(fā)生于1923-1926年期間的美國佛羅里達(dá)州的房地產(chǎn)泡沫,帶來的影響是巨大的。需求量的增加和銀行寬松的貸款政聯(lián)合助推了房地產(chǎn)市場的火熱,房地產(chǎn)泡沫變得越來越大。一場颶風(fēng)的來襲最終引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的破滅。當(dāng)然房地產(chǎn)泡沫破滅的根本原因不是在于颶風(fēng),而是由于當(dāng)?shù)氐姆績r已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其真實的價值。這場泡沫誘發(fā)了美國的經(jīng)濟危機,引致股市的崩盤,最終引發(fā)全球經(jīng)濟的衰退。

    2.2 日本房地產(chǎn)泡沫[1]

    發(fā)生在20世紀(jì)80年代后半期至90年代初的日本房地產(chǎn)泡沫,嚴(yán)重沖擊了日本的經(jīng)濟。1985年9月,“廣場協(xié)議”的簽訂促成日元升值,同時美元貶值,在金融自由化改革這個背景下吸引了很多國際資本都投向房地產(chǎn)業(yè),使得房價飛速上漲。過高的土地價格帶來的社會問題越來越嚴(yán)重,人們不具有支付房款的能力,企業(yè)也買不起用于擴展經(jīng)營的土地,社會的不平等現(xiàn)象也因房地產(chǎn)的持有而越來越明顯,日本政府開始實施金融緊縮的政策,降低土地價格。[2]從1989年5月開始,央行不斷提高利率,到次年8月,共提升了5次貸款利率。股價市值和土地價格因此大幅度下跌,失去了控制,看到這些現(xiàn)象的發(fā)生,日本政府緊急采取降息政策,央行利率經(jīng)過9 次調(diào)低。即便如此也無法控制股票和地價的下跌,房地產(chǎn)市場和股票市場完全失去了控制,最終跌落到泡沫經(jīng)濟以前的水平,巨大的經(jīng)濟泡沫破滅[3]。

    2.3 愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫

    20世紀(jì)90年代后期,經(jīng)濟的高速增長加上勞動力的擴張等因素刺激了愛爾蘭房價的暴漲。房價的居高不下、銀行業(yè)放貸的快速擴張和政府對房地產(chǎn)業(yè)實施優(yōu)惠的稅收政策造成房地產(chǎn)行業(yè)的擴張越來越嚴(yán)重。于2006年,泡沫達(dá)到頂峰,最終在2008年破滅。導(dǎo)致了愛爾蘭經(jīng)濟不斷持續(xù)3年下滑,工人下崗,銀行的資產(chǎn)大規(guī)模縮水,甚至造成很多銀行幾乎快要破產(chǎn),政府因救助銀行而產(chǎn)生巨大負(fù)債,最終引發(fā)了債務(wù)危機。

    三、經(jīng)驗教訓(xùn)

    以上三個事件的回顧,可以給我們一些經(jīng)驗與啟發(fā)。

    3.1 銀行信貸的擴張

    每逢房地產(chǎn)泡沫事件發(fā)生,必然會牽扯到銀行,銀行信貸是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的一個重要因素。銀行放貸門檻過低會助長房地產(chǎn)市場的熱度,美國佛羅里達(dá)州的當(dāng)?shù)劂y行可以向人們放貸房款的90%,人們只需支付10%的首付即可,而在愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫事件中,很多人只要付5%的首付就可以買到房子,銀行信貸的發(fā)放助推了一次又一次房地產(chǎn)泡沫的形成和擴大。我國房地產(chǎn)開發(fā)商建造房屋和個人購房都需要大量的資金,銀行可以為其提供充足的資金,房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行貸款,用少量的自有資金就可以開發(fā)項目,而個人購房也只需要付一個首付就可以擁有住房。在這種情況下,隨著人們對住房需求的增加,房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本在不斷加大,商品層次也不斷提高,房價會隨之增加,獲得的收益和利潤也會得到提升,最終會造成房地產(chǎn)價格泡沫的累積。房價雖然上漲了,但是人們可以通過銀行提供的資金去購買住房,銀行利用發(fā)放信貸解決了很多老百姓住房難的問題,同時又會導(dǎo)致泡沫越來越多。因此,我國應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)市場情況,控制銀行信貸的發(fā)放,避免資金過多流向房地產(chǎn)業(yè)。

    3.2 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)

    政府的決策會在很大程度上影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在美國房地產(chǎn)泡沫事件中,佛羅里達(dá)州政府和各地方當(dāng)局都積極改善當(dāng)?shù)氐慕煌ê突A(chǔ)設(shè)施,以此來吸引大量的旅游者和投資者。日本政府連續(xù)實施了錯誤的金融政策導(dǎo)致了危機的發(fā)生。從20世紀(jì)90年代,愛爾蘭人對住房的需求越來越大,政府在資金和稅收等方面采取了許多措施來刺激供給,擴張了房地產(chǎn)市場發(fā)展,為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了條件。

    3.3 投機性購房需求的大量增加

    房地產(chǎn)業(yè)是具有高回報特點的一個行業(yè),投資房地產(chǎn)可以獲取高額的利潤。在這些房地產(chǎn)泡沫事件中,發(fā)現(xiàn)隨著房地產(chǎn)市場的火熱,購房者的投機性需求在不斷增加,他們對房地產(chǎn)市場的前景非??春?,把房地產(chǎn)作為投資品,通過買入和賣出從中賺取利差,獲得高額回報,從而推動房價不斷上漲,助長了泡沫的膨脹房地產(chǎn)市場變得更加火熱。投機性需求只是轉(zhuǎn)移了財富,而并不會創(chuàng)造價值,過度投機會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的不斷生成和膨脹,不僅會危害基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和損害房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的自身發(fā)展,也會影響居民的主動消費,甚至?xí)_擊整個社會的經(jīng)濟。

    四、現(xiàn)狀分析

    房價是廣大群眾非常關(guān)心的一個問題,如果房價過高,人們無法滿足自己的住房需求,而住房又是人們生活的基本條件,所以本節(jié)詳細(xì)分析了房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,主要包括商品房的售價情況和房地產(chǎn)的投資狀況。

    4.1商品房售價

    房價的走勢是大眾關(guān)注的熱點,全國的房價呈上漲狀態(tài),雖然人們收入也在逐步遞增,但和房價相比,遠(yuǎn)遠(yuǎn)是追不上房價上漲的速度。

    根據(jù)商品房銷售情況,我們可以分析出:2003年,我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象就已經(jīng)發(fā)生,房地產(chǎn)也成為了大家關(guān)注的焦點,2003-2004年房價上漲幅度已經(jīng)高達(dá)17.7%,經(jīng)濟的發(fā)展帶動了人們對住房的消費,再加之高房價使得大量資金流入房地產(chǎn)市場,進(jìn)一步推動了房價的上升。2004-2005年的房價上漲幅度相對縮小,但依舊是一個高增長的幅度,2005-2006年房價增幅才明顯減小%。2006年是出臺調(diào)控政策密集的一年,但是依舊沒有抑制住房價的上漲。2008 年受全球經(jīng)濟的影響,房價降到 3800 元/平方米。2009 年,經(jīng)濟復(fù)蘇,房價回暖,有更多的投資者開始參與房地產(chǎn)市場,2010年,房價持續(xù)走高,已經(jīng)達(dá)到5032元/平方米。2011年,房地產(chǎn)價格增幅有所降低,各種調(diào)控政策使得房價得到了控制。2012年、2013年全國商品房平均售價的增幅分別為8.2%和7.7%,這兩年房價保持持續(xù)升溫,在2013年房地產(chǎn)市場更是注重以市場化的手段來解決房地產(chǎn)問題。2014年,全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)比較明顯的調(diào)整和回落態(tài)勢,房價上漲的幅度逐月減小。2015年,各項救市政策紛紛而來,市場回暖,但是除一線城市,其余城市漲勢較緩。2016年初,部分熱點城市房價率先上漲,春節(jié)之后,房價升溫現(xiàn)象更是進(jìn)一步蔓延。

    事實上,中低收入人群是無法承受商品房出現(xiàn)增長過快的。房價過快的上漲會推動投資的過快上漲,但實質(zhì)上是會抑制居民的一些其他消費,貸款額和還款額會大大增加,而可支配收入在短期內(nèi)不會有較大的變化,所以絕大多數(shù)購房者都會縮減他們在教育、生活、娛樂等方面的支出,這也會成為擴大居民消費需求的阻礙。

    4.2房地產(chǎn)投資

    房地產(chǎn)業(yè)如今已成為支柱產(chǎn)業(yè)和高度關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè),不僅對經(jīng)濟的影響十分重大,而且能夠直接帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,包括房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理、建筑業(yè)和建材業(yè)等,不僅如此,也會間接推動娛樂、服務(wù)、和教育行業(yè)等的發(fā)展,對于房地產(chǎn)業(yè)的投資,在不斷增加。

    由表1可知,我國房地產(chǎn)投資額逐年在遞增,雖然每年增幅不同,但每年都是保持遞增的趨勢,可見人們對房地產(chǎn)業(yè)投資的熱度也是在不斷升溫。觀察2003年到2017年的房地產(chǎn)投資額其增長速度基本上也是在不斷加快。其中,2014年和2015年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額基本上保持在相持的水平上,2015年的投資額略高于2014年,這主要是因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度很快,投資過度,以致于許多地區(qū)庫存較多,那么開發(fā)商必然不會將過多的資金投入到房地產(chǎn)業(yè),避免遭受損失。房地產(chǎn)開發(fā)投資是GDP核算的的一個重要部分,二者之比可體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)的景氣程度,從表1可知,這些年,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 的比重基本上是不斷上升的,只有2017年稍有下降說明房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)基本上不斷增大。

    五、政策建議

    5.1加強土地資源的管理

    首先,增強宣傳土地資源管理政策的力度。我國居民對有關(guān)土地的政策并不了解,甚至很多人對此完全不知道。為此,對于管理土地的相關(guān)政策,可以通過電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)宣傳欄等形式傳遞給群眾,,使得老百姓能夠了解、認(rèn)識、熟知這些政策,認(rèn)識到管理土地這一資源的重要性。其次,逐步完善土地市場管理體系。政府可制定與土地管控有關(guān)的指標(biāo),時刻掌握土地的相關(guān)狀況,以便加強管理,并且應(yīng)當(dāng)建設(shè)相應(yīng)的約束機制。最后,加強土地資源的監(jiān)管力度。在土地交易過程中的各個環(huán)節(jié)需要加大力度對其監(jiān)管,對于出現(xiàn)不規(guī)范的行為,一定要做到及時、嚴(yán)厲地懲治。

    5.2改善金融體制

    房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可脫離金融業(yè)的支持,房地產(chǎn)開發(fā)商和個人都需要銀行提供大量的資金來支撐他們參與市場。我國要改善金融體制,央行應(yīng)采取寬嚴(yán)有度的貨幣政策,對于流動性的釋放,要謹(jǐn)慎對待。另外,我國可在一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)商和個人抵押貸款的比例,對于信貸的發(fā)放做到嚴(yán)格控制。還可以拓寬我國的投資渠道,增加和擴大投資范圍,避免資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)。

    5.3積極發(fā)展住房租賃市場

    在我國的一些大城市中,實現(xiàn)人人都能夠買房是不現(xiàn)實的,租賃市場的大規(guī)模發(fā)展是很有必要的。首先,健全中介服務(wù)體系。住房中介服務(wù)體系是連接市場供求雙方的橋梁,我國需大力發(fā)展中介服務(wù)機構(gòu),培育大型租賃機構(gòu),推進(jìn)具有規(guī)模性的住房租賃服務(wù)。其次,合理指導(dǎo)住房租金價格。根據(jù)住房的不同面積、不同地段、不同結(jié)構(gòu)等,各級政府應(yīng)定期制定具有指導(dǎo)意見的住房租金價格,并向社會公示,有利于減少市場信息的不對稱。

    5.4規(guī)范和完善政府行為

    從國際上發(fā)生的房地泡沫事件來看,政府與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益關(guān)系,是造成房地產(chǎn)泡沫的重要因素。應(yīng)當(dāng)削弱地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的利益關(guān)系,也應(yīng)當(dāng)逐漸擺脫“土地財政”現(xiàn)象,實現(xiàn)地方政府經(jīng)濟行為的科學(xué)化、程序化和法制化,真正考慮到廣大人民群眾的利益。

    【參考文獻(xiàn)】

    [1] 張麗華,孫濤.借鑒日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟問題完善我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境[J].天津經(jīng)濟,2007(03):49-51+59.

    [2] 毛金祥. 日本房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其對中國的啟示[D].上海社會科學(xué)院,2011.

    [3] 敖青.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險演進(jìn)與風(fēng)險抑制研究——基于日本20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)泡沫的啟示[D].廣東省社會科學(xué)院,2015.

    作者簡介:賈晨圓(1994.6),性別:女,民族:漢,籍貫:河北省唐山市,職務(wù)/職稱:廣西大學(xué)商學(xué)院2017級學(xué)術(shù)型碩士研究生(在讀研究生),研究方向,勞動經(jīng)濟學(xué)。

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