防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險

文/穆子犁

在去年召開的第五次全國金融工作會議上，習(xí)近平總書記對金融工作作出一系列重大判斷、重要決策和重點(diǎn)要求，明確“防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險是金融工作的根本性任務(wù)，也是金融工作的永恒主題，要把主動防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險放在更加重要的位置”。他反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“金融安全是國家安全的重要組成部分，準(zhǔn)確判斷風(fēng)險隱患是保障金融安全的前提?！彪S著這些年房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系越來越緊密，房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模大、周期長等特點(diǎn)，且需要大量的投資，房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供不可或缺的支持和保障。在國內(nèi)外多重因素壓力下，房地產(chǎn)市場的波動必然會給房地產(chǎn)金融帶

來風(fēng)險，在當(dāng)前和今后一個時期我國金融領(lǐng)域尚處于風(fēng)險易發(fā)高發(fā)期，房地產(chǎn)金融風(fēng)險也在逐漸積累，對此應(yīng)當(dāng)高度警覺。

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的集中點(diǎn)

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)金融風(fēng)險可以有宏觀與微觀之分。宏觀是指國家或地方對房地產(chǎn)業(yè)實施高杠桿政策導(dǎo)致的風(fēng)險，由于對金融違法行為疏于監(jiān)管導(dǎo)致的風(fēng)險，少數(shù)金融控股集團(tuán)抽逃資本、循環(huán)注資、虛假注資以及通過不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行利益輸送等帶來跨機(jī)構(gòu)、跨市場、跨業(yè)態(tài)的傳導(dǎo)風(fēng)險等。微觀是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或者客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益、信譽(yù)等遭受損失的風(fēng)險。當(dāng)然，無論是宏觀的還是微觀的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，都是彼此影響、互為因果的。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為微觀的房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要有個人住房抵押貸款風(fēng)險、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險、商業(yè)銀行經(jīng)營管理風(fēng)險等。

從個人住房抵押貸款來看，貸款買房成為大部分購房者的首要選擇。雖然我國對個人住房抵押貸款的把控較嚴(yán)格，個人住房貸款不良率也較低，但是個人住房抵押貸款風(fēng)險具有隱蔽性強(qiáng)、暴露時間長的特點(diǎn)，且受經(jīng)濟(jì)周期波動影響較大，2008年的美國次貸危機(jī)就是由個人住房抵押貸款引起的。個人住房抵押貸款風(fēng)險容易引起銀行壞賬，總體來說，個人住房抵押貸款風(fēng)險主要有欺詐風(fēng)險、銀行存貸期限不匹配風(fēng)險、提前償還貸款風(fēng)險等。

從房地產(chǎn)企業(yè)貸款來看，房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險主要有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高、假按揭、企業(yè)財務(wù)信息造假、房地產(chǎn)企業(yè)“超前貸款”等。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高表示房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力較低，出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性較大，因此會存在風(fēng)險；假按揭是指房地產(chǎn)企業(yè)為更快獲得貸款，采用“假按揭”的方法獲得個人住房貸款替代項目開發(fā)貸款以獲得開發(fā)項目資金導(dǎo)致的風(fēng)險，當(dāng)樓盤銷售情況差時，會出現(xiàn)不良貸款；企業(yè)財務(wù)信息造假是指企業(yè)為獲得銀行的貸款支持，對自己的企業(yè)財務(wù)信息進(jìn)行粉飾，使銀行高估其信用狀況、還款能力、貸款金額等造成的風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)“超前貸款”是指房地產(chǎn)企業(yè)在不具備獲得貸款的“四證”條件下用流動資金貸款來頂替房地產(chǎn)開發(fā)貸款給銀行帶來的風(fēng)險。

從商業(yè)銀行經(jīng)營管理來看，貸款是銀行的主要收入來源，而房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的還款率高、還款時間短等特點(diǎn)會使得房地產(chǎn)貸款成為銀行的主要競爭業(yè)務(wù)，因此產(chǎn)生一些惡性競爭現(xiàn)象。一些銀行工作人員為業(yè)績考慮會放低對貸款者的信用和資產(chǎn)狀況的審查嚴(yán)格程度，使一些不符合銀行住房貸款要求的顧客獲得了貸款，一旦顧客不能按時還款，所有的風(fēng)險由銀行來承擔(dān)。同時，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)數(shù)量多、情況復(fù)雜，如果銀行過分依賴房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，一旦房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動，銀行所遭受的風(fēng)險會很大。

二、當(dāng)前對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的總體判斷

關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題，在全國“兩會”期間及之后，兩位金融界負(fù)責(zé)人報告了有關(guān)情況。

新任中國人民銀行行長易綱說，目前中國面臨一些潛在的金融風(fēng)險主要體現(xiàn)為：一是宏觀上仍然存在高杠桿風(fēng)險。特別是企業(yè)部門杠桿率依然較高，部分國有企業(yè)杠桿率居高不下，地方政府隱性債務(wù)問題、居民部門杠桿率較快上升都值得關(guān)注。二是部分領(lǐng)域和地區(qū)金融“三亂”問題仍然突出。例如：不規(guī)范的影子銀行快速上升勢頭雖有所遏制，但其存量仍較為龐大；一些機(jī)構(gòu)在沒有取得金融牌照情況下非法從事金融業(yè)務(wù)，部分非法金融活動借金融創(chuàng)新和互聯(lián)網(wǎng)金融之名迅速擴(kuò)張等。三是少數(shù)野蠻生長的金融控股集團(tuán)存在風(fēng)險。抽逃資本、循環(huán)注資、虛假注資以及通過不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行利益輸送等問題較為突出，帶來跨機(jī)構(gòu)、跨市場、跨業(yè)態(tài)的傳導(dǎo)風(fēng)險。

中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝說，關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題，人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產(chǎn)信貸政策，我國的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險是可控的。目前，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款不良率不到1%，含政策性銀行的整體銀行業(yè)的貸款不良率為1.85%，除掉政策性銀行為1.74%，顯然房地產(chǎn)貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個人貸款的不良率只有0.3%。而且，我國在住房貸款的發(fā)放上長期以來一直堅持比較審慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新發(fā)放貸款的平均首付比在37%，這也是在國際上非常審慎的住房信貸政策。當(dāng)然，我們也關(guān)注到個人住房貸款、家庭部門杠桿率增長速度有點(diǎn)快，個別的房地產(chǎn)企業(yè)可能在財務(wù)方面比較激進(jìn)，會有一些風(fēng)險，這些我們都在密切關(guān)注。

以上言論表明，從全國金融業(yè)狀況看，我國現(xiàn)階段的金融風(fēng)險在一些領(lǐng)域和環(huán)節(jié)表現(xiàn)還比較嚴(yán)重，所以中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)要“守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線”。其成因正如習(xí)近平總書記所深刻指出的，“透過現(xiàn)象看本質(zhì)，當(dāng)前的金融風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)金融周期性因素、結(jié)構(gòu)性因素和體制性因素疊加共振的必然后果”。具體而言，當(dāng)前的金融風(fēng)險隱患是實體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡和逆周期調(diào)控能力、金融企業(yè)治理和金融業(yè)對外開放程度不足，以及監(jiān)管體制機(jī)制缺陷的鏡像反映。而在房地產(chǎn)領(lǐng)域，由于人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產(chǎn)信貸政策，我國的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險是可控的。這也印證了前些年有人提出的一個觀點(diǎn)的合理性，即對于房地產(chǎn)業(yè)下行，很多人往往會套用歐美的經(jīng)驗來分析危機(jī)的演化過程，認(rèn)為危機(jī)將沿著“房貸違約上升——金融產(chǎn)品違約——銀行風(fēng)險集中爆發(fā)”這樣一條從金融到宏觀的鏈條傳導(dǎo)，但我國的實際情況是，房貸的質(zhì)量比較高，首付比例較為嚴(yán)格，這一點(diǎn)比很多發(fā)達(dá)國家做得好。銀行貸款中僅有6%-7%是直接貸給房地產(chǎn)商的，房地產(chǎn)商的主要資金來源是信托。即使如此，銀行流向房地產(chǎn)業(yè)的總貸款占GDP的比重也不過12%-13%，低于許多國家。土地抵押的銀行貸款占銀行貸款比重約為20%-30%。土地價值的變動固然是一個風(fēng)險來源，但這種風(fēng)險在于土地為抵押的標(biāo)的物，更多取決于宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，只要宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)，持續(xù)向好，就能從根本上防范房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。話是這么說，但房地產(chǎn)金融風(fēng)險與宏觀金融風(fēng)險是緊密相連的，即風(fēng)險往往會彼此影響、互相作用，例如，2015年年中的股票異常波動以及一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫，就與場外配資、債券結(jié)構(gòu)化嵌套和房地產(chǎn)信貸過快發(fā)展等加杠桿行為直接相關(guān)。所以，金融系統(tǒng)的風(fēng)險是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最重要的隱患之一，決不能掉以輕心。

三、全面防范能夠守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線

防范和化解金融風(fēng)險，保持整個金融業(yè)的穩(wěn)定，是未來金融工作的重要內(nèi)容。黨的十九大對金融改革開放和防范系統(tǒng)性風(fēng)險作了頂層設(shè)計。日前，中央全面深化改革委員會第一次會議審議通過了《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》，指出規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，要立足整個資產(chǎn)管理行業(yè)，堅持宏觀審慎管理和微觀審慎監(jiān)管相結(jié)合、機(jī)構(gòu)監(jiān)管和功能監(jiān)管相結(jié)合，按照資產(chǎn)管理產(chǎn)品的類型統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，實行公平的市場準(zhǔn)入和監(jiān)管，最大程度地消除監(jiān)管套利空間，促進(jìn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展。

日前，新任中國人民銀行行長易綱在“中國發(fā)展論壇”上說：我們將按照黨中央、國務(wù)院的統(tǒng)一部署，穩(wěn)中求進(jìn)，依法合規(guī)打好防范和化解重大風(fēng)險的攻堅戰(zhàn)，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。具體來看，一是穩(wěn)住宏觀杠桿，二是深化金融和其他關(guān)鍵領(lǐng)域改革，三是加強(qiáng)和改進(jìn)金融監(jiān)管，盡快補(bǔ)齊監(jiān)管短板；四是堅決取締非法金融活動。易綱說，黨的十九大報告和今年的政府工作報告都對深化金融體制改革和擴(kuò)大開放提出了明確要求，穩(wěn)步推進(jìn)金融改革，完善市場機(jī)制和調(diào)控機(jī)制，使市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用。

一是深入推進(jìn)利率市場化改革。在有序放開存貸款利率管制的同時，努力培育金融市場基準(zhǔn)利率體系的形成，健全市場利率定價自律機(jī)制，完善中央銀行利率調(diào)控和傳導(dǎo)機(jī)制，推動貨幣政策從以數(shù)量型調(diào)控為主向以價格型調(diào)控為主轉(zhuǎn)變。

二是堅定推進(jìn)匯率市場化改革。發(fā)揮市場在匯率形成中的決定性作用，人民幣匯率彈性有所增強(qiáng)，市場供求決定人民幣匯率，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定，使得匯率發(fā)揮宏觀經(jīng)濟(jì)“自動穩(wěn)定器”的作用。

三是建立健全宏觀審慎政策框架。黨的十九大報告明確要求健全貨幣政策和宏觀審慎政策“雙支柱”調(diào)控框架。在宏觀審慎調(diào)控方面，中國人民銀行和中國的各監(jiān)管部門應(yīng)該說是走在了世界前列。近年來，人民銀行有效實施宏觀審慎評估（MPA），跨境資本流動宏觀審慎管理和住房金融宏觀審慎管理體系在不斷完善之中。

四是健全金融監(jiān)管體制。強(qiáng)化人民銀行實現(xiàn)宏觀審慎管理和系統(tǒng)性風(fēng)險防范職責(zé)，發(fā)揮中央和地方兩個積極性，全國一盤棋，監(jiān)管無死角。中央金融監(jiān)管部門進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管指導(dǎo)，制定統(tǒng)一的金融市場和金融業(yè)務(wù)監(jiān)管規(guī)則，對地方金融實施有效監(jiān)督，糾偏問責(zé)。地方負(fù)責(zé)地方金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險防范處置，維護(hù)屬地金融穩(wěn)定。金融監(jiān)管部門和地方政府要強(qiáng)化金融風(fēng)險源頭管控，一手抓金融機(jī)構(gòu)亂搞同業(yè)拆借、亂加杠桿、亂做表外業(yè)務(wù)、違法違規(guī)套利，一手抓非法集資、亂辦交易場所等嚴(yán)重擾亂金額市場秩序的非法金融活動，將金融風(fēng)險對經(jīng)濟(jì)社會的沖擊降至最低。

易綱說，我們有社會主義市場經(jīng)濟(jì)的制度優(yōu)勢，有改革開放40年積累的雄厚物質(zhì)基礎(chǔ)，有市場化、法治化處置金融風(fēng)險的豐富經(jīng)驗，能夠打好防范和化解重大風(fēng)險的攻堅戰(zhàn)，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。

四、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的若干舉措

在全國“兩會”期間，住建部部長王蒙徽提到對房地產(chǎn)市場的下一步舉措時，強(qiáng)調(diào)“要加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”?？梢?，平穩(wěn)健康、風(fēng)險長期有序釋放是拿捏房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。對此，全國政協(xié)委員、中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民也表示，房地產(chǎn)泡沫既不要主動擠破，也不能繼續(xù)吹大，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險釋放需要在長期的過程中逐步推進(jìn)。楊偉民表示，金融系統(tǒng)本身的風(fēng)險，是最重要的方面，要控制貨幣總量，不能再濫發(fā)貨幣，還要控制信貸增量，同時堅決堵住監(jiān)管制度漏洞，補(bǔ)齊監(jiān)管短板，是加強(qiáng)監(jiān)管而不是放松金融監(jiān)管。

黨的十九大作出健全貨幣政策和宏觀審慎政策“雙支柱”調(diào)控框架的重要部署。在“雙支柱”框架下，必須管住貨幣供給的“總閘門”， 貨幣政策控制資金和信貸投放的量和價，宏觀審慎防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險。在新的金融監(jiān)管構(gòu)架下，房地產(chǎn)市場管理要抑制居民杠桿率，比如去年以來各地對房貸額度的控制，此外，還要發(fā)揮資金價格的調(diào)節(jié)作用，比如按揭利率連續(xù)13個月上升。再有，流入房地產(chǎn)市場的資金要受到嚴(yán)格控制，比如房企融資渠道全面收緊。由此，基于交易成本、規(guī)模競爭、配建和自持常態(tài)化拉長現(xiàn)金流回籠周期，開發(fā)商降低溢價率加速資金回籠的進(jìn)程或?qū)㈤_啟。整體上看，目前熱點(diǎn)城市房價依舊堅挺，但商品住房價格溢價損耗，樓市溫和回落，這是調(diào)控政策、信貸緊縮政策疊加并長期堅持后的必然結(jié)果。筆者認(rèn)為，數(shù)據(jù)上房價穩(wěn)定或下跌，最大的作用就是引導(dǎo)預(yù)期的“標(biāo)價效應(yīng)”，也就是說，假如所有新盤都接受政府定價，周邊及全市二手樓盤漲價的難度將加大。以時間換空間，政府限價、限售造成的交易成本不斷抬高、交易程序日漸冗長，導(dǎo)致?lián)Q手率大幅下降，溢價部分、上漲預(yù)期會慢慢損耗掉，這就是房地產(chǎn)風(fēng)險長期有序釋放的邏輯。

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，除了加強(qiáng)金融的宏觀調(diào)控外，還必須加快建立和完善房地產(chǎn)金融的體制、機(jī)制和法制，這是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的基礎(chǔ)性工作。

一是建立和完善房地產(chǎn)金融體系，拓寬融資渠道，鼓勵房地產(chǎn)投資信托企業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。同時，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，也可以通過與地方資金雄厚的企業(yè)進(jìn)行合作等方式實現(xiàn)自主融資。地方企業(yè)可以通過投資房地產(chǎn)進(jìn)行多元化經(jīng)營分散風(fēng)險，創(chuàng)造新的營利模式。應(yīng)擴(kuò)大住房公積金貸款的額度，積極拓寬房地產(chǎn)融資渠道。

二是建立和完善住房信貸保障制度。首先要完善房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保體系，可以由政府住宅抵押貸款擔(dān)?；鸾M織和社會抵押貸款擔(dān)保公司組成房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保體系。通過政府住宅抵押貸款擔(dān)?；馂橘彿空咛峁┑盅嘿J款保障，當(dāng)購房者無力償還債務(wù)時可以讓政府住宅貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)其未償還的債務(wù)，保證能夠向金融機(jī)構(gòu)及時償還貸款和利息，降低住宅抵押貸款市場的系統(tǒng)風(fēng)險，降低壞賬率。還可以開辦社會抵押貸款擔(dān)保公司來彌補(bǔ)政府住宅抵押貸款不能解決的缺陷。

三是建立和完善我國的個人信用制度。政府推動征信公司建立起市場化運(yùn)作的個人信用體系，首先應(yīng)該建立有關(guān)個人信用制度的法律法規(guī)體系，對個人信用體系中個人信息披露、使用以及信貸各方的權(quán)利、義務(wù)等作出明確規(guī)定。同時，規(guī)定當(dāng)個人失信時應(yīng)該受到的懲罰和懲罰力度，為個人信用制度的建設(shè)提供法律支持。其次，建立非營利性的可信度高的信用管理機(jī)構(gòu)，如國家信用管理局等。我國現(xiàn)在的信用評判是通過貸款申請人提供的資料由銀行對其信用進(jìn)行評判，評判的主觀性較強(qiáng)，科學(xué)性差。第三，建立個人信用評判體系。建立個人信息檔案，長時間記錄貸款人信用狀況的信息，并建立信息共享平臺，供信用評級機(jī)構(gòu)共享信息。同時，建立有效的個人信用評估體系，對貸款人的信用進(jìn)行全方位有效評估，避免因為評估失誤造成金融風(fēng)險。