構(gòu)建上海非居住物業(yè)管理法律法規(guī)體系

文/吳鴻根

隨著上海城市建設(shè)的迅速發(fā)展，非居住物業(yè)建設(shè)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，其管理水平得到了顯著提升。當(dāng)然，上海非居住物業(yè)管理在快速發(fā)展的同時(shí)，也遇到不少制約其發(fā)展的瓶頸難題，特別是非居住物業(yè)管理法律法規(guī)的缺失，使業(yè)委會(huì)組建困難、維修資金不足、消防安全存在隱患、監(jiān)管考核尚難到位等問(wèn)題難以依法得到徹底解決。筆者在分析上海非居住物業(yè)管理法律法規(guī)建設(shè)現(xiàn)狀的同時(shí)，就如何構(gòu)建上海非居住物業(yè)管理的法律法規(guī)體系，提出具體的對(duì)策和建議。

一、上海非居住物業(yè)基本情況分析

物業(yè)按使用性質(zhì)，可分為居住物業(yè)和非居住物業(yè)，兩者在使用和管理中存在著明顯的差別。

(一) 居住物業(yè)和非居住物業(yè)的區(qū)別

居住物業(yè)是用于居住的房屋，如公寓、別墅等；而非居住物業(yè)則是用于居住以外用途的房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，主要用來(lái)滿足人們辦公、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、就醫(yī)、購(gòu)物、娛樂(lè)等需求。居住物業(yè)與非居住物業(yè)在使用功能、服務(wù)對(duì)象、管理方式、質(zhì)量要求、技術(shù)含量、安保難度等方面有著本質(zhì)的區(qū)別。

(二) 非居住物業(yè)基本分類(lèi)

從上世紀(jì)五十年代至今，我國(guó)非居住物業(yè)的劃分口徑幾經(jīng)調(diào)整，從原先17類(lèi)調(diào)至目前的9類(lèi)。上海市統(tǒng)計(jì)局、上海市房管局將非居住物業(yè)分為工廠、學(xué)校、倉(cāng)庫(kù)堆棧、辦公建筑、商場(chǎng)店鋪、醫(yī)院、旅館、影劇院和其它等9類(lèi)。上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)則根據(jù)近年來(lái)非居住物業(yè)類(lèi)型的增加，又將其分成辦公樓、學(xué)校、園區(qū)、商業(yè)綜合體、商場(chǎng)、展館、工廠、商業(yè)街、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、其它等11類(lèi)。

(三) 非居住物業(yè)主要特征

非居住物業(yè)種類(lèi)繁多、產(chǎn)權(quán)多元、功能復(fù)雜，歸納起來(lái)有4個(gè)基本特征：

1．產(chǎn)權(quán)集中與分散并存。居住物業(yè)一般以套為基本單元進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，一個(gè)居住小區(qū)業(yè)主眾多，形成龐大的業(yè)主群體。非居住物業(yè)有相當(dāng)一部分歸開(kāi)發(fā)單位所有，也有部分分割銷(xiāo)售，但總體來(lái)講，單一產(chǎn)權(quán)人所占比例較高，其中大型商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、園區(qū)、展館、劇院體育場(chǎng)館等，主要以單一產(chǎn)權(quán)人為主。而在辦公樓、商辦樓等非居住物業(yè)，則以多產(chǎn)權(quán)人為主。

2．產(chǎn)權(quán)多元，責(zé)權(quán)明確難。以多元產(chǎn)權(quán)為主的非居住物業(yè)，一旦遭遇矛盾糾紛，其責(zé)權(quán)往往較難確定。鑒于目前的物業(yè)管理法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)人或使用人需要承擔(dān)的消防安全、維修養(yǎng)護(hù)、房屋使用等責(zé)權(quán)沒(méi)有加以明確，令多元產(chǎn)權(quán)人的責(zé)權(quán)利不清，大業(yè)主和小業(yè)主、產(chǎn)權(quán)人和使用人產(chǎn)生矛盾就會(huì)互相推諉，由此引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮，一批多元產(chǎn)權(quán)樓逐步淪為“垃圾大樓”。

3．服務(wù)對(duì)象多樣化。居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)群體相對(duì)穩(wěn)定，就是業(yè)主和少數(shù)租戶。而非居住物業(yè)服務(wù)對(duì)象復(fù)雜、流動(dòng)性大，呈現(xiàn)多元化格局，既有產(chǎn)權(quán)人，也有經(jīng)營(yíng)者、租賃戶和消費(fèi)者。由于非居住物業(yè)服務(wù)對(duì)象眾多，人員不固定，公共安全管理壓力非常大，存在不少安全隱患，矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。

4．協(xié)調(diào)解決矛盾難度大。由于非居住物業(yè)管理中的行業(yè)規(guī)范和行為準(zhǔn)則不統(tǒng)一、缺少維修資金導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備改造無(wú)法實(shí)施、業(yè)委會(huì)組建缺乏相應(yīng)規(guī)定導(dǎo)致業(yè)主訴求難實(shí)現(xiàn)、法律法規(guī)缺失導(dǎo)致監(jiān)管難以到位，物業(yè)企業(yè)與政府職能部門(mén)之間如何協(xié)調(diào)解決物業(yè)矛盾和問(wèn)題，已成為非居住物業(yè)管理的難點(diǎn)之一。如果沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，單靠業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行協(xié)調(diào)推進(jìn)，其難度可想而知。

二、上海非居住物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

上海是全國(guó)非居住建筑增長(zhǎng)最快的城市之一。全市非居住建筑總量增幅較大，項(xiàng)目類(lèi)型呈現(xiàn)多樣化，已從功能相對(duì)單一的辦公樓、酒店、工廠等向復(fù)合型的商業(yè)街、商業(yè)辦公綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等演變。從事非居住管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在產(chǎn)業(yè)規(guī)模、企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、管理服務(wù)、轉(zhuǎn)型升級(jí)、營(yíng)利能力和社會(huì)影響等方面也有了長(zhǎng)足進(jìn)步。

（一）非居住物業(yè)建設(shè)發(fā)展迅猛

改革開(kāi)放四十年來(lái)，上海城市建設(shè)日新月異，非居住物業(yè)發(fā)展迅猛，建筑總量呈大幅上升趨勢(shì)。據(jù)《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》（2017）統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，上海共有各類(lèi)房屋建筑面積12.77億平方米，其中商業(yè)、辦公、園區(qū)、公眾、學(xué)校、醫(yī)院等非居住房屋建筑面積6.22億平方米，占全市房屋總量的48.71%，比2000年的1.33億平方米增加了4.89億平方米，為2000年的3.68倍。2016年，受制于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的收緊，本市居住房屋新開(kāi)工面積有所下降，而非居住房屋新開(kāi)工面積則得到較快增長(zhǎng)。2016年，全市房屋新開(kāi)工面積2840.95萬(wàn)平方米，比2015年增長(zhǎng)9.05%。其中居住房屋新開(kāi)工面積1436.13萬(wàn)平方米，比2015年的1560.28萬(wàn)平方米下降了8%，辦公樓、商業(yè)用房和其它非居住房屋新開(kāi)工面積為1404.89萬(wàn)平方米，比2015年的1044.8萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了34.53%。2016年，上海非居住物業(yè)建筑面積比2010年的4.1億平方米增加2.12億平方米，增幅達(dá)到51.71%。預(yù)計(jì)到“十三五”期末，上海的居住與非居住房屋物業(yè)的比例會(huì)縮小。

(二)非居住物業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

非居住物業(yè)未來(lái)將在上海物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展中占據(jù)舉足輕重的地位。上海非居住物業(yè)的發(fā)展，使得從事非居住物業(yè)管理的企業(yè)數(shù)量增加，產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，邁入了專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、集約化發(fā)展軌道。據(jù)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的抽樣調(diào)查，全市由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的房屋建筑面積達(dá)到8.99億平方米，比2012年增加1.01億平方米，其中居住房屋建筑面積5.93億平方米，覆蓋率達(dá)到96.74%，非居住房屋建筑面積3.06億平方米，覆蓋率為59.76%。抽樣調(diào)查顯示，在參與調(diào)查的167家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，在管的物業(yè)管理項(xiàng)目2403個(gè)，其中非居住物業(yè)項(xiàng)目940個(gè)，占全部項(xiàng)目的39.12%，總建筑面積6543.8萬(wàn)平方米，占總建筑面積的30.4%。上海高地物業(yè)公司、上?？迫鹞飿I(yè)公司、上海明華物業(yè)公司管理的物業(yè)建筑面積超過(guò)了1000萬(wàn)平方米，其中非居住物業(yè)建筑面積逾八成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，參與調(diào)查的60家一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共管理非居住物業(yè)項(xiàng)目757個(gè)，占全部項(xiàng)目的80.53%，一級(jí)企業(yè)管理的非居住物業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住項(xiàng)目。

(三) 非居住物業(yè)管理水平明顯提高

全市非居住物業(yè)總量大幅增加的同時(shí)，對(duì)非居住物業(yè)的管理也提出了更高的要求。東湖、高地、科瑞、明華、上實(shí)、上房等滬上以從事非居住物業(yè)服務(wù)為主的龍頭企業(yè)，整合現(xiàn)有資源，集聚業(yè)務(wù)骨干，實(shí)施強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，引進(jìn)和培養(yǎng)一批懂管理、善經(jīng)營(yíng)、知法律、會(huì)外語(yǔ)的高素質(zhì)復(fù)合型人才，造就一支管理能力較強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)豐富、技術(shù)過(guò)硬、綜合素質(zhì)好的管理團(tuán)隊(duì)、學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)內(nèi)外非住宅物業(yè)管理標(biāo)桿企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，創(chuàng)新非居住物業(yè)管理模式，完善有企業(yè)特色的物業(yè)服務(wù)理念，向?qū)I(yè)化、多元化、定制化和智能化方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)非居住物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升管理品質(zhì)，深化服務(wù)內(nèi)涵，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升，產(chǎn)品占有率、品牌美譽(yù)度和創(chuàng)新能力逐年優(yōu)化，走出了一條非住宅物業(yè)管理的探索之路，為上海物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)、尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，取得了突出成效。

當(dāng)然，非居住物業(yè)管理在長(zhǎng)期的發(fā)展中也積累了不少突出矛盾和瓶頸問(wèn)題：一是法律法規(guī)缺失，監(jiān)管難以到位；二是政府部門(mén)監(jiān)管缺少政策支撐；三是業(yè)委會(huì)組建率偏低；四是裝修頻繁，監(jiān)管不力，引發(fā)糾紛；五是設(shè)施設(shè)備改造缺少經(jīng)費(fèi)；六是電梯消防安全存在隱患；七是物業(yè)管理覆蓋面不夠，協(xié)調(diào)難度大；八是矛盾問(wèn)題凸顯，導(dǎo)致糾紛增加；九是物業(yè)管理模式有待研究探索。法律法規(guī)缺失、協(xié)調(diào)難度較大、推進(jìn)力度不夠、瓶頸難以破解，成了非居住物業(yè)管理發(fā)展亟需解決的難題。

二、非居住物業(yè)管理法律法規(guī)缺失情況分析

上海非居住物業(yè)管理在快速發(fā)展的同時(shí)，也存在著管理機(jī)制尚未形成、法律法規(guī)體系缺失等問(wèn)題，尤其是法律法規(guī)體系缺失，制約了上海非居住物業(yè)管理的持續(xù)健康發(fā)展。

（一）法律法規(guī)體系框架尚未搭建完成

我國(guó)目前的物業(yè)管理法制建設(shè)滯后于行業(yè)發(fā)展，缺乏系統(tǒng)而又科學(xué)的法律法規(guī)體系。特別是非居住物業(yè)管理的立法工作還處于起步階段，尚未形成法律法規(guī)體系框架。我國(guó)目前還沒(méi)有一部專(zhuān)門(mén)針對(duì)非居住物業(yè)管理的法律法規(guī)，不論是《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等國(guó)家層面的立法，還是《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等地方性法規(guī)，均將約束重點(diǎn)放在了住宅物業(yè)管理上，很少涉及非住宅物業(yè)管理。國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)非住宅物業(yè)管理只給出原則性指引?！渡虾Ｊ凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》僅在第八十七條中提及：“非住宅物業(yè)管理，參照本規(guī)定執(zhí)行?！倍F(xiàn)有物業(yè)管理法律法規(guī)與司法解釋不相配套，在實(shí)際操作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)遇到多業(yè)主非居住項(xiàng)目業(yè)委會(huì)運(yùn)作矛盾、產(chǎn)權(quán)人和使用人在使用環(huán)節(jié)中的責(zé)任界定等難題，因缺少針對(duì)性較強(qiáng)的法律條款，現(xiàn)行的法律法規(guī)難以規(guī)范非居住物業(yè)管理的相關(guān)行為，直接導(dǎo)致非居住物業(yè)服務(wù)模式與傳統(tǒng)物業(yè)管理政策法規(guī)之間的不相適應(yīng)，無(wú)法為非居住物業(yè)管理提供法律支撐和政策保障。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了政府行政監(jiān)督管理體制和制度，是政府行政主管部門(mén)履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)的法律依據(jù)。但一些政府職能部門(mén)在非居住物業(yè)成立業(yè)主大會(huì)、撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出違反法律法規(guī)的決定時(shí)責(zé)令其限期改正、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位、采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、配合價(jià)格主管部門(mén)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為等方面監(jiān)管滯后。究其原因，主要是缺乏法律法規(guī)依據(jù)，沒(méi)有相關(guān)的政策和配套措施，未形成有效的協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，采用行政干預(yù)又太牽強(qiáng)，令一些非居住物業(yè)出現(xiàn)監(jiān)管真空。

（二）非居物業(yè)管理法律法規(guī)缺失

非居住物業(yè)總量的增加，也令物業(yè)管理矛盾和問(wèn)題增多：多產(chǎn)權(quán)人非居住物業(yè)的業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)作困難，現(xiàn)有物業(yè)管理法律法規(guī)存在空白；早些年出售的非居住物業(yè)，因缺少維修資金或資金數(shù)額太小，設(shè)備更新和維修費(fèi)用無(wú)法落實(shí)；對(duì)產(chǎn)權(quán)人和使用人在使用環(huán)節(jié)的法律責(zé)任界定不一，行業(yè)主管部門(mén)的管理范圍和監(jiān)管責(zé)任不太明確。由于非居住物業(yè)管理法律法規(guī)的缺失，非居住物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新矛盾和新糾紛，只能參照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等少數(shù)幾部法律法規(guī)進(jìn)行處理。然而現(xiàn)行的法律法規(guī)，無(wú)論是《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等國(guó)家層面的法律法規(guī)，還是《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等地方性法規(guī)，對(duì)于物業(yè)類(lèi)型更加多樣、涉及利益群體更為復(fù)雜的非居住物業(yè)管理，都缺乏有針對(duì)性的法律條款。面對(duì)房屋維修資金缺乏、服務(wù)收費(fèi)沒(méi)有依據(jù)、房屋保修如何實(shí)施、住戶長(zhǎng)期欠費(fèi)、業(yè)委會(huì)組建運(yùn)作困難、監(jiān)管機(jī)制缺失等問(wèn)題，因法律法規(guī)不完善，加上監(jiān)管難以到位，非居住物業(yè)管理糾紛不斷，且很難依法徹底解決，長(zhǎng)此以往，會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

（三）現(xiàn)有法律法規(guī)缺少非居管理內(nèi)容

不論是《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，還是《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，涉及非居住物業(yè)管理方面的內(nèi)容都較少。上海非居住物業(yè)數(shù)量巨大，物業(yè)管理情況復(fù)雜多樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常會(huì)碰到許多不同于居住物業(yè)管理的矛盾和問(wèn)題。面對(duì)商業(yè)樓宇業(yè)主大會(huì)組建運(yùn)作難、設(shè)施設(shè)備改造更新經(jīng)費(fèi)少等新問(wèn)題和新矛盾，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)感到棘手的是非居住物業(yè)管理法律法規(guī)的缺失，無(wú)法用法律法規(guī)破解爭(zhēng)議和糾紛。物業(yè)人員只好憑借自己積累的經(jīng)驗(yàn)，借用商品房和直管公房、售后公房的管理辦法，去協(xié)調(diào)本應(yīng)用法律條文解決的物業(yè)管理問(wèn)題。

三、構(gòu)建非居住物業(yè)管理法律法規(guī)體系對(duì)策

“十三五”期間，上海將進(jìn)一步完善非居住物業(yè)管理，但由于物業(yè)管理法律法規(guī)體系尚未建立，由非居住物業(yè)管理法律法規(guī)缺失引發(fā)的問(wèn)題和矛盾，制約了上海非居住物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展。因此，要加快研究非居住物業(yè)管理立法問(wèn)題，構(gòu)建非居住物業(yè)管理法律法規(guī)體系，這對(duì)推動(dòng)上海物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

(一) 搭建非居住物業(yè)管理法律法規(guī)體系框架

非居住物業(yè)管理法律法規(guī)的滯后，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。在非居住物業(yè)管理實(shí)踐中，每每遇到新問(wèn)題和新矛盾，物業(yè)人員因無(wú)現(xiàn)成的法律法規(guī)可依，往往參照商品房和直管售后公房的管理辦法，導(dǎo)致不少非居住物業(yè)管理瓶頸問(wèn)題得不到徹底解決。因此，有必要借鑒新加坡、中國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)非居住物業(yè)管理發(fā)展需要，加快法律法規(guī)體系建設(shè)，通過(guò)加強(qiáng)調(diào)研，將修訂《物權(quán)法》、起草《物業(yè)管理法》、完善《物業(yè)管理?xiàng)l例》、制定《上海市非住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》、出臺(tái)與非住宅物業(yè)管理相配套的規(guī)章制度，列入“十三五”非居住物業(yè)管理立法規(guī)劃，逐步建立系統(tǒng)而又科學(xué)的非居住物業(yè)管理法律法規(guī)體系，為物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?fàn)I造良好的法制環(huán)境。

（二）修改現(xiàn)有法律法規(guī)，增加非居管理內(nèi)容

《物權(quán)法》施行已近11年，國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施也已15年。國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然修訂了兩次，但具體內(nèi)容并未涉及非居住物業(yè)管理，只是對(duì)非居住物業(yè)管理給出了原則性指引。而且《物業(yè)管理?xiàng)l例》和司法解釋不配套，在管理實(shí)踐中可操作性不強(qiáng)。建議立法部門(mén)要加緊前期調(diào)研，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，盡快啟動(dòng)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂，完善和充實(shí)非居住物業(yè)管理內(nèi)容，從法律法規(guī)上明確房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人在使用環(huán)節(jié)的責(zé)任、業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行、物業(yè)維修資金籌續(xù)以及對(duì)違法違規(guī)行為的懲處措施，從制度和措施上保證非居住物業(yè)管理規(guī)范合理，讓政府職能部門(mén)的監(jiān)管有法可依。

（三）健全非居住物業(yè)管理法規(guī)，提供法律保障

我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)主要適用于居住物業(yè)，而對(duì)寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等非居住物業(yè)缺乏具體的法律法規(guī)指導(dǎo)。建議在已公布的《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》、《商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》、《公眾物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》《醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》、《工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》的基礎(chǔ)上，針對(duì)上海非住宅物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r和存在的主要問(wèn)題，對(duì)辦公樓、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠、園區(qū)、展館、影劇院、體育場(chǎng)館等不同類(lèi)型的非居住物業(yè)實(shí)施梳理，分析非居住物業(yè)與居住物業(yè)管理在服務(wù)要求、維修資金管理、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)、業(yè)主大會(huì)組建、裝修消防安全等方面的共性和差異，盡快制定《上海市非居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市非居住房屋使用安全管理?xiàng)l例》等地方法規(guī)，以保證非居住物業(yè)管理有法可依、合規(guī)操作。

(四) 啟動(dòng)立法調(diào)研，加快制定物業(yè)管理法律

我國(guó)目前在物業(yè)管理立法上，主要依據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和深圳、北京、上海、廣州、沈陽(yáng)、合肥等城市立法機(jī)構(gòu)制定的物業(yè)管理地方法規(guī)，尚沒(méi)有一部物業(yè)管理法律，即便是一些已經(jīng)實(shí)施的物業(yè)管理法規(guī)，因操作性不太強(qiáng)，也較難用來(lái)指導(dǎo)物業(yè)管理實(shí)踐?！段餀?quán)法》已出臺(tái)了10年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也已實(shí)施了15年，具備了《物業(yè)管理法》的立法條件。所以，建議立法部門(mén)要在總結(jié)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施過(guò)程中取得的成效和存在的不足的基礎(chǔ)上，加緊前期調(diào)研，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，盡快制定融居住物業(yè)管理與非居住物業(yè)管理為一體的我國(guó)首部《物業(yè)管理法》，以促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

(五) 盡快出臺(tái)非居物業(yè)管理相關(guān)配套規(guī)章

要在啟動(dòng)非居住物業(yè)管理立法、健全非居住物業(yè)管理法規(guī)的同時(shí)，先行制定出臺(tái)《上海市非居住物業(yè)管理若干規(guī)定》、《上海市非居住物業(yè)維修基金管理辦法》等一批相關(guān)配套規(guī)章，落實(shí)非居住房屋所有權(quán)人的使用安全主體責(zé)任，規(guī)范非居住物業(yè)業(yè)委會(huì)的組建和運(yùn)行，健全業(yè)主自治、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)等制度，用完善的法律、法規(guī)和規(guī)章來(lái)明確政府部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，努力破解裝修頻繁監(jiān)管不力、設(shè)施設(shè)備改造經(jīng)費(fèi)缺乏、電梯存在消防安全隱患等非居住物業(yè)管理難題，推進(jìn)非居住物業(yè)管理法律法規(guī)體系建設(shè)。