中國(guó)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象分析
——基于行為金融學(xué)理論

趙 輝

（河北金融學(xué)院，河北 保定 071051）

一、引言

最近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫越來(lái)越嚴(yán)重了！在過(guò)去的一年里，受三、四線房?jī)r(jià)暴漲的影響，2018年第一季度，中國(guó)商品房買賣的平均價(jià)格為8507元。也就是說(shuō)，如果房?jī)r(jià)再上漲17%，全國(guó)房?jī)r(jià)將進(jìn)入到“萬(wàn)元時(shí)代”。盡管國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)方面重拳出擊，但房?jī)r(jià)仍在大幅上漲。先是成都、杭州、西安等城市以“搶人大戰(zhàn)”為名，房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)快速上漲；緊隨其后的是海南，在建設(shè)自由貿(mào)易港和“百萬(wàn)人才進(jìn)海南”的政策刺激下，房?jī)r(jià)也實(shí)現(xiàn)了大幅上漲。就在此時(shí)，天津也開(kāi)始按捺不住，開(kāi)始實(shí)行“海河英才計(jì)劃”，正式加入到搶人大戰(zhàn)之中，落戶幾乎不設(shè)門檻。這一政策完全引爆天津房地產(chǎn)業(yè)，也將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)推向瘋狂。

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，房地產(chǎn)價(jià)格“永遠(yuǎn)上漲”的預(yù)期一直沒(méi)有被打破。而這種“永遠(yuǎn)上漲”的預(yù)期的背后，不僅是一種金融現(xiàn)象，同時(shí)也是一種大眾心理現(xiàn)象。因此，本文運(yùn)用行為金融學(xué)理論來(lái)分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格居高不下的現(xiàn)象，往往會(huì)產(chǎn)生一些非常獨(dú)特的觀點(diǎn)，使我們能夠認(rèn)識(shí)到這種現(xiàn)象的本質(zhì)。

二、行為金融學(xué)的應(yīng)用

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主哈耶克曾說(shuō)過(guò)，經(jīng)濟(jì)學(xué)和自然科學(xué)的最大區(qū)別在于，在自然科學(xué)中我們不必考慮人類的存在，而社會(huì)科學(xué)中一個(gè)非常重要的領(lǐng)域剛巧就是人。行為金融學(xué)就是把心理學(xué)的知識(shí)，即人的行為和心理，整合到金融學(xué)之中。從一種創(chuàng)新的理論和角度分析一些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，開(kāi)辟了一種從個(gè)人出發(fā)的獨(dú)特視角。

行為金融學(xué)研究的一個(gè)非常重要的領(lǐng)域是泡沫，這是一個(gè)非常有趣，非常重要，同時(shí)研究起來(lái)也非常困難的一個(gè)領(lǐng)域。據(jù)哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)歷史學(xué)家金德?tīng)柌窠淌谒f(shuō)，泡沫從基本面上看就是一種不健全的商業(yè)事業(yè)，而且往往伴隨著高度的投機(jī)，價(jià)格上漲是因?yàn)橥稒C(jī)者不斷買入，并且相信價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲。

歷史上的第一個(gè)金融泡沫是荷蘭爆發(fā)的郁金香泡沫。在郁金香泡沫的最狂熱的階段，最受歡迎的一顆種子可以賣到6000荷蘭盾，而阿姆斯特丹市中心的一個(gè)小別墅的平均價(jià)格只有300個(gè)荷蘭盾，也就是說(shuō)在當(dāng)時(shí)一顆郁金香種子的價(jià)格可以購(gòu)買20個(gè)CBD的別墅。

一顆花種怎么能賣這么高的價(jià)錢？或者像茅臺(tái)這樣的股票怎么能得到如此大的市場(chǎng)支持呢？我國(guó)一、二線城市的房地產(chǎn)如何會(huì)有如此高的估值水平？這是在泡沫或行為金融學(xué)里面十分有趣的一個(gè)研究領(lǐng)域。

目前，行為金融學(xué)在房地產(chǎn)投資中得到了廣泛的應(yīng)用，了解行為金融學(xué)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，可以幫助投資者更好地克服人的一些心理弱點(diǎn)。

三、從行為金融學(xué)角度分析房地產(chǎn)泡沫的原因

為什么房地產(chǎn)行業(yè)存在這樣的泡沫，為什么這種泡沫不斷發(fā)生，這是我們行為金融學(xué)關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域，而以往對(duì)房地產(chǎn)泡沫的原因分析大多是從宏觀角度進(jìn)行的。那么，我們從行為金融學(xué)理論中的情緒偏差和羊群效應(yīng)的角度，也就是投資者的心理和行為方面分析出，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的原因主要有以下幾點(diǎn)：

（一）情緒偏差

很多人認(rèn)為市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生是由于投資者自身的情緒偏差造成的。人們常常感覺(jué)到他們知道很多的東西，或者他們的能力是非常優(yōu)秀的，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為他們有更多更好的信息，或者他們比其他人更善于解讀信息，這就是所謂的過(guò)度自信偏見(jiàn)。心理學(xué)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)人們說(shuō)他們對(duì)某事有90%的把握時(shí)，成功的概率只有70%左右。

過(guò)度自信有兩種表現(xiàn)形式：一種是知識(shí)錯(cuò)覺(jué)，即人們往往高估自己的知識(shí)水平、能力和信息獲取能力。另一種是自我歸因偏差，這是指人們通常把成功歸因于自己，把失敗的責(zé)任推給別人。前者稱為自我提高偏差，后者稱為自我保護(hù)偏差。

過(guò)度自信導(dǎo)致投資者缺乏分散風(fēng)險(xiǎn)的投資組合，低估了投資組合潛在的不利因素，又過(guò)高估計(jì)了有利因素，從而導(dǎo)致交易過(guò)多，導(dǎo)致交易成本較高，業(yè)績(jī)不佳。為了克服過(guò)度自信的影響，投資者應(yīng)該對(duì)交易進(jìn)行詳細(xì)記錄，跟蹤投資業(yè)績(jī)表現(xiàn)，分析投資成功與失敗的原因，以及確定哪些投資結(jié)果是由他們自己的投資策略產(chǎn)生的，哪些是運(yùn)氣造成的。

投資者往往會(huì)受到自身情緒和心理偏差的影響，投資者之間的行為往往高度相關(guān)，而這種高相關(guān)性將推高資產(chǎn)價(jià)格，遠(yuǎn)離資產(chǎn)價(jià)格的基本水平，直到遠(yuǎn)離基礎(chǔ)的價(jià)格太高，才會(huì)做出一些重大調(diào)整。

要理解房地產(chǎn)投機(jī)性泡沫，無(wú)論它是積極的還是消極的，我們都必須認(rèn)識(shí)到，投資者的過(guò)度自信起到了基礎(chǔ)性的作用。

（二）羊群效應(yīng)

行為金融學(xué)的研究很大程度上都是與人們期望和期望的調(diào)整有關(guān)。個(gè)人理性，而集體是非理性的，或者反過(guò)來(lái)講，這表明理性和非理性只能分別描述個(gè)人或集體。社會(huì)與經(jīng)濟(jì)之間存在著一定的協(xié)調(diào)機(jī)制，這同樣是行為金融學(xué)研究的領(lǐng)域之一。

羊群效應(yīng)，也被稱為“簡(jiǎn)單復(fù)制”的原理，是一種從眾心理。羊是沒(méi)有組織的，但是一旦群體行動(dòng)起來(lái)，每只羊都會(huì)朝著一個(gè)方向跑?！把蛉盒?yīng)”在資本市場(chǎng)中頻頻發(fā)生。例如，在2005到2007年的牛市上，最初的股票指數(shù)從1000點(diǎn)上升到3000點(diǎn)，但大部分的股東都在熊市的束縛下抱團(tuán)觀望，從而錯(cuò)失良機(jī)，相反的在后面的狂熱期中，又出現(xiàn)了全民炒股的現(xiàn)象，高位套牢者不計(jì)其數(shù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)就像股市一樣，當(dāng)公眾傾向于買漲不買跌，價(jià)格穩(wěn)步上漲時(shí)，每個(gè)人都爭(zhēng)先恐后地?fù)屬?gòu)，出現(xiàn)羊群效應(yīng)。上世紀(jì)80年代，在日元升值的狂潮中，日本幾乎要“買下全世界”。但到90年代以后，隨著信貸緊縮和地價(jià)下跌，日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅了，最典型的是日本以最高的價(jià)格買下洛克菲勒全球中心，后來(lái)卻遭受了超過(guò)6億美元的損失，不得不以半價(jià)轉(zhuǎn)移給原來(lái)房產(chǎn)的所有者。從那時(shí)起，日本經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)泡沫破裂后崩潰，日本時(shí)代結(jié)束了。

四、從行為金融學(xué)角度為投資者提出的建議

我認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有趣的地方是投機(jī)者的比例很高，但是投機(jī)者的金融素養(yǎng)一般都很差。同時(shí)，在這個(gè)浮躁的環(huán)境中，每個(gè)人都不愿意在短期內(nèi)創(chuàng)造大量財(cái)富的過(guò)程中研究大量的信息和特定的內(nèi)容。

首先，我認(rèn)為行為金融學(xué)理論在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多不同的應(yīng)用方式。最重要的是，在日常生活或投資行為中，投資者應(yīng)該定期審視自己的行為，審視自己有沒(méi)有對(duì)自身能力和自我控制能力的高估，避免過(guò)度自信，只有這樣，投資才會(huì)更理性，更合理。

其次，無(wú)論投資者是看漲還是看跌，在這個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)中，都不能因?yàn)橐粫r(shí)的“天上掉餡餅”的心態(tài)，盲目跟風(fēng)，失去理性的判斷。

再次，從社會(huì)層面，我希望幫助我們廣大的散戶投資者，不要成為整天被大灰狼吃掉的小肥羊，希望投資者通過(guò)學(xué)習(xí)必要的金融知識(shí)，增強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，明確其投資目標(biāo)，提高投資者的金融素養(yǎng)。

最后，如果投資者不想改變他們的錯(cuò)誤做法，我們就要通過(guò)交易行為，讓他們不得不承擔(dān)損失，并使其意識(shí)到他們并不是一個(gè)非常成功的投資者。