基于加強房地產企業(yè)內部控制措施的探討

郭芹

【摘 要】由于市場經濟環(huán)境的變化，使各房地產企業(yè)間的競爭越發(fā)加劇，為了能夠在經濟市場中站穩(wěn)腳跟，房地產企業(yè)積極應對市場變化的同時更需狠練內功，強化內部控制建設，提高房地產企業(yè)內控工作效率，為提高房地產企業(yè)經濟效益提供保障。本文就加強房地產企業(yè)內部控制的措施進行簡單分析，希望能夠為廣大房地產企業(yè)管理者提供參考。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；內部控制；措施

隨著我國社會經濟的高速發(fā)展，房地產企業(yè)也在突飛猛進。部分房地產企業(yè)也在激烈的市場競爭中，逐漸意識到內部控制對企業(yè)生存與發(fā)展的作用，從而強化內部控制，取得了很大成效，但仍存在一些不足，有待改進。因此，當前房地產企業(yè)必須根據行業(yè)未來的市場行情與企業(yè)實際情況，采取科學有效的措施去完善自己的內部控制。

一、 房地產企業(yè)內部控制的基本現狀

1.房地產企業(yè)發(fā)展狀況

我國房地產企業(yè)發(fā)展起步時間同國外來說較晚，其主要經歷4個階段：第一是萌芽階段，該階段是我國房地產市場機制形成的初步階段；第二是發(fā)展階段，該階段國家政府出臺相應的支持政策促進房地產產業(yè)的快速發(fā)展；第三是優(yōu)化階段，國家政府利用宏觀調控等手段對房地產市場、企業(yè)的制度進行優(yōu)化與調整，為其長遠發(fā)展打下堅實的基礎；第四是回彈再調整階段，也就是當前的階段，目前房地產市場通過回彈發(fā)展迅猛，極大的促進了我國經濟的發(fā)展，但是其居高不下的房價使得國家政府迫不得已通過宏觀調控手段再次對其進行調整與打壓。

2.房地產企業(yè)的特征

房地產企業(yè)具有固定性以及不可轉移性的特征。房地產企業(yè)的經營范圍就是房產，其作為不動產的一種，固定性是其必備的特征。房地產企業(yè)的運營管理同樣也會受到外界的干擾，再加上房產具有較高的機制，而且轉移起來又十分困難，因此政府的相關宏觀調控政策以及市場的變化極易對房地產企業(yè)的運營管理產生影響。房地產企業(yè)還具備準入難的特征。房地產企業(yè)在啟動項目前通常需要大量的資金進行注入，而且整個項目也需要龐大的資金流進行支撐，因此房地產企業(yè)就成為投資者難以進入的市場，其就具備準入難的特征。而且大量資金的需求也意味著投資的高風險性，而且高額的投資不一定會有高額的收益，就造成了許多投資者望而卻步，因此房地產企業(yè)的門檻又被再一次拔高。

二、房地產內部控制存在的問題

1.重視程度不夠

房地產企業(yè)多數以項目公司的形式滾動式開發(fā)，項目公司以項目拿地、設計、施工、銷售、移交物業(yè)為周期，存續(xù)期一般為1-2年。多數公司將風險聚焦于前期開發(fā)階段，自然對預防與發(fā)現風險的內控體系未予以合理的重視，這便導致我國諸多房地產企業(yè)內控體系的構建與維護一直處于邊緣化的狀態(tài)。眾所周知，房地產市場經過近20年的迅猛發(fā)展，競爭已經十分激烈，各房地產企業(yè)間的競爭由單一產品升級為品牌綜合實力的競爭。此種狀況下，房地產企業(yè)所面對因管理與經營這兩方面因素構成的內部風險系數不斷增加。內控體系構建與企業(yè)發(fā)展的矛盾日益凸顯。

2.內部控制機制不完善

房地產企業(yè)內部控制機制不完善，主要體現為內部控制制度和內部控制內容兩方面。一些房地產企業(yè)在制定內部控制制度時，沒有充分考慮自身的實際情況，盲目借鑒其他企業(yè)的制度，從而使內部控制制度缺乏規(guī)范性和操控性。又由于企業(yè)對內部控制不夠重視，致使控制內容短缺，從而使一些管理人員忽視風險控制和預防工作，這在某種程度上來說，對企業(yè)的健康發(fā)展極其不利。比如房地產企業(yè)的資金管理工作，雖然在我國各個房地產企業(yè)中存在著各具特色的管理方法，但因缺乏有效的內控機制，不少頗具規(guī)模的房產公司對融資風險管控不夠導致資金鏈條斷裂，造成公司倒閉、項目爛尾。

3.欠缺風險評估能力

風險發(fā)生是極為不確定的事件，房地產企業(yè)倘若不能夠將風險進行防范或者化解，其極有可能給企業(yè)帶來較大的風險。而房地產企業(yè)所面臨的風險只是的單一的憑借管理者的經驗是很難對風險進行評估與預見。房地產企業(yè)的內部控制管理中并沒有將風險評估工作放在首位，其中還有不少需要完善的地方：房地產企業(yè)并沒有將風險評估工作與企業(yè)戰(zhàn)略目標進行掛鉤，無法通過落實風險評估工作來促進房地產企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現。此外，也沒有構建健全的風險識別機制，也就不能夠有效的進行預防與識別企業(yè)內部與外部的各方面風險因素，自然也就不能夠有針對性的進行風險事件的甄別，無法提出有效的風險防范對策。

4.監(jiān)督體系沒有發(fā)揮效用

目前，許多房地產企業(yè)的內部控制制度中構建了監(jiān)督體系，但是在具體的落實環(huán)節(jié)還存在問題。監(jiān)督體系當中的內部審計部門通常是要受到上級部門的轄制的，因此其并不能夠據實的展開監(jiān)督工作，有些企業(yè)的內審人員直接是由財務人員兼任的，直接影響企業(yè)內審監(jiān)督的獨立性。有些企業(yè)的內審監(jiān)督注重的是會計賬目的查錯防弊，沒有進行全面的監(jiān)督，內部控制監(jiān)督具有很大的局限性，這導致了內部審計整體工作效率和內審監(jiān)督質量得不到保障，內部審計的功能作用也不能正常發(fā)揮，影響房地產企業(yè)的社會效應與經濟效益。而外部監(jiān)督環(huán)節(jié)通常又是房地產企業(yè)內部控制監(jiān)督體系中不重視的環(huán)節(jié)，因此整個監(jiān)督體系并沒有發(fā)揮出應有的效用。而且監(jiān)督體系缺乏獨立性，不能夠獨立于房地產企業(yè)管理層的領導，必須要根據上級的指導進行監(jiān)督工作。

三、加強房地產企業(yè)內部控制的有效措施

1.轉變認識，確定內控框架

房地產企業(yè)決策層應從戰(zhàn)略的視點出發(fā)，充分認識內控工作的重要性，在企業(yè)內部展開對“內控矛盾對立論”：即認為內控不符合實際情況、與實際業(yè)務有抵觸，甚至兩者對立的論調進行深入的剖析，對“內控形式作秀論”：即認為內控體系建設無非是做做門面功夫，應付了事的心態(tài)做明確的批判。同時結合公司架構及業(yè)務實情，從公司治理層面、運營管理層面和審計監(jiān)督層面，三個維度構建公司內部控制體系的框架。實現框架與公司目標間的契合性，從而保證內部控制體系在房地產企業(yè)發(fā)展中所存在的價值。

2.構建健全的房地產企業(yè)內控機制

結合房產項目開發(fā)中的資金、建設、管理三條主線，設立關鍵控制點，分事前、事中和事后3個階段管控，即：事前階段，首先在內控框架內強化制度、流程建設，同時做好“關鍵控制指標”的橫向對比管理，具體是通過與行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)進行橫向對比，制定科學合理的目標和指標體系，并與公司的經營管理層確定年度經營目標。事中階段，做好公司經營數據和財務數據的統(tǒng)計和報送工作，建立這方面工作的基礎管理制度，包含對相關人員的工作要求和激勵機制、相應的報表制作規(guī)范、報送流程以及數據質量水平的考核。事后階段，主要包括運營控制分析及績效管理控制。定期進行運營報表分析，并向決策層提交分析和持續(xù)改進措施報告。同時切實加強對經營管理層的績效管理，目的是形成目標傳導高壓，從而推動公司全面績效管理工作的開展。爭取用最短的時間優(yōu)化、解決問題，為提升房地產企業(yè)競爭力奠定基礎。

3.構建風險評估機制

房地產企業(yè)構建風險評估機制的關鍵就在于風險的識別、評估以及防范策略。其應該要重視房地產企業(yè)運營風險、房地產市場風險以及政策等外部環(huán)境風險等等，根據自身的風險承受能力制定相應的風險防范策略。同時也要注重風險評估環(huán)節(jié)，通過該環(huán)節(jié)能夠幫助房地產企業(yè)分析風險的誘發(fā)因素，從而為制定風險防范策略提供借鑒意見。還有就是企業(yè)針對風險的處理方式也需要根據風險評估的結果進行具體的取舍，更加有利于房地產企業(yè)對于風險的化解與防范。

4.深度挖掘監(jiān)督體系的作用

首先房地產企業(yè)應該在內部控制制度的基礎上構建有效的、獨立的內部審計監(jiān)督職能，及時的優(yōu)化內部審計部門組織結構，要保證其獨立性，防止房地產企業(yè)領導層直接干預內部控制管理工作，十分不利于內部控制管理活動的執(zhí)行；其次外部監(jiān)督體系則需要房地產企業(yè)能夠積極的引進外部審計機構監(jiān)督，通過與專業(yè)的審計部門合作，定期的對房地產企業(yè)內部控制制度、活動等進行深入的考核，通過客觀的外部監(jiān)督體系以及內部監(jiān)督體系的結合，最終挖掘出監(jiān)督體系的效用。

參考文獻：

[1]鐘彪.基于房地產企業(yè)內部控制機制的幾點思考[J].經營管理者，2017，（01）.

[2]尹石瑩.關于房地產企業(yè)內部控制的幾點思考[J].財經界（學術版），2017，（10）.