房價變動對居民消費影響效應(yīng)研究

吳潔芳

[提要] 在當(dāng)前社會背景下，住房在我國社會大眾持有資產(chǎn)中占有較大比重，而住房價格變動對居民消費所產(chǎn)生的影響，也是理論界以及政府部門廣泛關(guān)注和探討的重要問題。本文分析房價變動對居民消費的影響效應(yīng)，并從政策角度對推動房價穩(wěn)定增長的策略進行研究與探討。

關(guān)鍵詞：房價變動;居民消費;影響效應(yīng);政策建議

中圖分類號：F714.1 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2018年3月27日

進入20世紀(jì)，我國經(jīng)歷了2004～2007年之間釋放住房需求的提升、2008～2015年之間4萬億進入房地產(chǎn)市場以及2015年到現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場去庫存。在此期間，房價呈現(xiàn)出了持續(xù)走高的趨勢，房價變動對居民消費的影響也成為了一個熱點話題。在此背景下，對房價變動對居民消費的影響效應(yīng)以及推動房價穩(wěn)定增長的策略進行研究與探討，對于控制房價增長過快以及刺激居民消費而言都具有重要意義。

一、房價變動對居民消費的影響效應(yīng)

住房與一般消費品的區(qū)別在于，住房不僅可以滿足社會大眾的居住需求，而且被許多社會大眾視為一種投資品，而在住房雙重性質(zhì)的影響下，購買住房的社會大眾也能夠享有房產(chǎn)增值為自身帶來的收益。當(dāng)然，受到經(jīng)濟環(huán)境與政策制度的影響，不同地區(qū)住房價格對居民消費所產(chǎn)生的影響存在一定差異，結(jié)合我國經(jīng)濟環(huán)境與政策制度現(xiàn)狀來看，房價變動對居民消費的影響效應(yīng)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房價變動帶來的財富效應(yīng)。房價變動所產(chǎn)生的財富效應(yīng)主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面擁有住房的居民可以通過出售住房獲得更多財富。對于擁有住房的居民而言，無論是房價上漲還是房價下降，這些居民都可以通過出售房屋變現(xiàn)的方式提升自身的消費預(yù)算，從而提升當(dāng)期消費。當(dāng)然，在房價上漲背景下，這種財富效應(yīng)體現(xiàn)得更為明顯;另一方面擁有住房的居民可以通過出租房屋獲得更多財富。一般而言，房屋租金會隨著房價變動而產(chǎn)生波動，當(dāng)房價上漲時，擁有住房的居民可以通過適當(dāng)提升房屋租金來獲得更高的消費預(yù)算，并提升當(dāng)期消費。從房價變動所產(chǎn)生的財富效應(yīng)來看，財富效應(yīng)一般體現(xiàn)在具有投資型房產(chǎn)的居民身上，而房價變動會直接影響這類居民通過房產(chǎn)獲得的收入并影響其當(dāng)期支出。

（二）房價變動帶來的未實現(xiàn)財富效應(yīng)。雖然一部分居民所具有的住房能夠滿足自身居住需求而不能滿足自身投資需求，但是這并不影響房價變動在這類居民身上產(chǎn)生財富效應(yīng)，只是這種財富效應(yīng)屬于未實現(xiàn)的財富效應(yīng)。這種財富效應(yīng)不會直接提升居民的收入，但是卻可以強化居民的消費信心，從而產(chǎn)生提升居民當(dāng)期消費的現(xiàn)象。具體而言，對于住房能夠滿足自身居住需求但是不能滿足自身投資需求的居民而言，住房同樣是自身財產(chǎn)中十分重要的組成部分，而房價上漲則意味著自身所具有的資產(chǎn)升值，并為居民未來收入的提升提供可能性，而在居民對自身未來收入具備良好預(yù)期的情況下，居民的消費行為也能夠得到有效刺激。當(dāng)然，未實現(xiàn)財富效應(yīng)也能夠在具有投資性住房的居民身上得以體現(xiàn)，如對于具有多套住房的居民而言，由于房產(chǎn)交易稅費過高或者買賣渠道不通暢等問題導(dǎo)致這類居民沒有出售住房，則房價上漲會對他們產(chǎn)生未實現(xiàn)的財富效應(yīng)。

（三）房價變動帶來的信貸約束效應(yīng)。信貸約束效應(yīng)主要是購房者在金融機構(gòu)能否獲得足夠貸款，影響著購房者所具有的消費資金。如在房價上漲背景下，購房者需要提升自身的首付支付成本，并且希望能夠通過金融機構(gòu)獲得更多貸款，如果金融機構(gòu)不能對這種貸款需求提供支持，則居民往往需要降低當(dāng)期消費以提供更多首付支出，而如果金融機構(gòu)能夠為這種貸款需求提供支撐，那么居民則需要在償還房貸過程中適當(dāng)降低其他消費支出，從而應(yīng)對房價上漲所導(dǎo)致的月供上漲。另外，信貸約束效應(yīng)也會發(fā)生在房屋抵押者身上，如當(dāng)房價上漲時，房屋抵押者可以通過金融機構(gòu)獲得更多貸款，從而具有更多資金用于消費，而當(dāng)房價下跌時，金融機構(gòu)為了降低風(fēng)險而會降低貸款額度，這種情況下房屋抵押者身上所產(chǎn)生的信貸約束效應(yīng)會更加明顯。

（四）房價變動帶來的替代效應(yīng)。房價變動所產(chǎn)生的替代效應(yīng)主要發(fā)生于準(zhǔn)備購買房產(chǎn)的居民身上，如在房價上漲的情況下，購房者即將承擔(dān)的首付和月供額度都將提升，在此背景下，為了應(yīng)對這種情況，準(zhǔn)備購買房產(chǎn)的居民往往會增加自身儲蓄額度，從而提升自身在購房過程中的支付能力，而儲蓄額度的提升，自然也會導(dǎo)致這類居民當(dāng)期消費的降低。

（五）房價變動帶來的預(yù)算約束效應(yīng)。房價變動不僅會對準(zhǔn)備購買房產(chǎn)的居民產(chǎn)生替代效應(yīng)，而且會對以租賃房屋形式滿足自身居住需求的居民產(chǎn)生預(yù)算約束效應(yīng)。從預(yù)算約束效應(yīng)來看，房價上漲能夠?qū)哂型顿Y型房產(chǎn)的居民產(chǎn)生財富效應(yīng)，而財富效應(yīng)中的部分財富則來自于以租賃房屋形式滿足自身居住需求的居民，即在房價上漲背景下，以租賃房屋形式滿足自身居住需求的居民所需要承擔(dān)的房屋租賃成本也會提升，因此他們必須通過降低其他方面的消費來提升自身的房租支付能力。

由此可見，房價變動會為居民消費產(chǎn)生財富效應(yīng)、未實現(xiàn)財富效應(yīng)、信貸約束效應(yīng)、替代效應(yīng)以及預(yù)算約束效應(yīng)。其中，財富效應(yīng)、未實現(xiàn)財富效應(yīng)都屬于財富效應(yīng)范疇，而信貸約束效應(yīng)、替代效應(yīng)以及預(yù)算約束效應(yīng)則屬于擠出效應(yīng)范疇。根據(jù)居民類型的差異，房價變動中的這些效應(yīng)所帶來的影響也會存在一定差異。從整體上來看，當(dāng)前我國社會大眾的消費水平呈現(xiàn)出了持續(xù)提升的趨勢，但是社會大眾的消費率則呈現(xiàn)出了一定的波動，通過使用一元回歸模型對2000～2014年我國商品房平均價格以及我國城市居民消費支出相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析發(fā)現(xiàn)，我國商品房平均價格與我國城市居民消費支出之間的相關(guān)性達到了0.98，這表明二者之間具有極其緊密的關(guān)聯(lián)性。與此同時，在1%的顯著性水平內(nèi)，我國商品房平均價格對城市居民消費支出的影響系數(shù)顯著，每一個房價上漲單位都能夠增加3.06個消費單位，從這里也可以看出，在整體上，我國房價波動對我國居民消費產(chǎn)生著正向財富效應(yīng)。另外，在分析過程中發(fā)現(xiàn)，我國房價增幅要遠遠高于我國居民消費增幅，從這一現(xiàn)象可以看出，雖然房價變動對居民消費產(chǎn)生著不容忽視的影響，但是影響著我國居民消費的因素十分復(fù)雜。

二、政策建議

雖然房價上漲能夠拉動選擇性消費以及高端消費，但是卻難以在居民消費中產(chǎn)生主導(dǎo)作用，與此同時，房價上漲會對無房群體消費水平和消費支出產(chǎn)生抑制作用，這對于我國居民消費的整體增長是十分不利的。為此，我國政府有必要做好以下幾個方面的工作，實現(xiàn)房價穩(wěn)定上漲：首先，我國政府需要堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖，在確保房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出良好的穩(wěn)定性、連續(xù)性基礎(chǔ)上，發(fā)揮出房地產(chǎn)調(diào)控工作在抑制房價過快上漲中的作用。在此基礎(chǔ)上，我國政府需要加強房地產(chǎn)市場管控力度，嚴(yán)查房地產(chǎn)交易中的違規(guī)行為，從而為房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展提供保障;其次，我國政府在不斷努力縮小貧富差距、收入差距的基礎(chǔ)上，有必要構(gòu)建起多主體供給、租購并舉的房地產(chǎn)制度，通過對棚戶區(qū)進行大力改造，提升公租房供給量等方式，對我國公租房保障體系進行完善。另外，在解決社會大眾住房問題的過程中，共有產(chǎn)權(quán)是一種值得嘗試的渠道。當(dāng)前，北京與上海等地區(qū)都對共有產(chǎn)權(quán)住房制度進行了率先實踐與探索，并積累了一定的經(jīng)驗，這對于我國房地產(chǎn)制度的進一步完善具有重要意義;最后，我國政府有必要對居民消費理念做出合理引導(dǎo)。一方面我國政府有必要引導(dǎo)購房者使用按揭購房形式購買住房，從而確保居民能夠在生活中具有平滑的消費支出;另一方面我國政府應(yīng)當(dāng)推動“房子是用來住的，不是用來炒的”深入人心，從而避免社會大眾將房地產(chǎn)當(dāng)作投機市場，繼而為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

三、結(jié)語

綜上，房價變動會為居民消費產(chǎn)生財富效應(yīng)、未實現(xiàn)財富效應(yīng)、信貸約束效應(yīng)、替代效應(yīng)以及預(yù)算約束效應(yīng)。為了控制房價過快、提升居民消費水平，我國政府部門不僅需要堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖，而且需要重視完善公租房保障體系，并在此基礎(chǔ)上對社會大眾的消費心理做出合理有效的引導(dǎo)。

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