買房全程防“坑”指南

買房前的虛假宣傳、買房中的合同貓膩、買房后的貨不對板……作為生活中最大宗的消費行為，買房吃虧，關乎的不僅是居住品質(zhì)的折損，更有家庭財富的縮水。那么，在房屋的整個交易過程中，處在弱勢地位的購房人，如何避免入“坑”呢？

買房前的“坑”

虛假廣告陷阱多 記者曾“有幸”追蹤采訪過這樣一則廣告：買某某別墅，享受開發(fā)商提供的24小時熱水……這則現(xiàn)在看來簡直是開玩笑的廣告詞（現(xiàn)在別說別墅，就是最普通的保障房也有24小時熱水），放在當時簡直是做夢一般。但不久后收到投訴，這個項目所謂的24小時熱水，竟然是開發(fā)商每家每戶發(fā)的一根快速熱水棒！

如果說熱水棒無厘頭的故事并未給買房人帶來什么實際損失，那么有的廣告則嚴重地影響到了買房人的購房行為。當時出現(xiàn)了大量虛假廣告，比如效果圖里綠地、會所、幼兒園，到了交房的時候都成了密密麻麻的房子，買房人追究起來，往往得到的答復是只是廣告，而負責接待客戶的銷售員已經(jīng)辭職了，開發(fā)商并不擔責任……

隨著房地產(chǎn)商場化的不斷深入及買房人不斷增強的法律意識，明目張膽的虛假廣告已經(jīng)淡出江湖，但一些“新鮮出爐”的虛假廣告讓買房人防不勝防。比如不標出規(guī)劃中的市政路，而是以綠地作為效果圖，等入住的時候跟業(yè)主說有關部門的決定，開發(fā)商也提前不知情；再比如，號稱國際大師設計的樓盤，很多都是“貼標”之作（大師畫草圖，其他人實際操作），最知名的案例就是意大利一位世界知名大師根本沒來過中國，但所謂他的作品，在中國已經(jīng)有了兩個……

眼見不一定為實 作為開發(fā)商常用的一種套路，“饑餓營銷”是屢試不爽的手段。開發(fā)商經(jīng)常通過一些活動、促銷，吸引大量人流參觀售樓處，看房的人當中，有從各個渠道請來的真正買房人，還有相當一部分是所謂的“托兒”。這些“托兒”有的是開發(fā)商內(nèi)部員工及家屬冒充的，有的甚至是開發(fā)商直接花錢雇的。據(jù)知情人透露，一個“托兒”的價格在幾年前也就每天50元，而近一兩年已經(jīng)上漲到每天200元。

而所謂的“日光盤”有很多也是“運作”出來的。開發(fā)商往往先采取“內(nèi)部認購”等方式鎖定一批潛在的買房人，同時造成一房難求的假象，吸引大量買房人關注，然后根據(jù)買房人的基數(shù)，確定開多少套房可以“日光”，甚至可以提高價格。

隨意虛構贈送面積 “50平方米單身公寓變身85平方米小復式”“買一送一”“兩居變?nèi)印薄浰兔娣e成為眼下很多開發(fā)商誘人的宣傳點。但買房人千萬注意，送是送了，但未必你享受得了。

在國內(nèi)發(fā)生過這樣的案例：開發(fā)商開發(fā)的樓盤贈送超大入戶花園，5.7米層高。買房人被要求合同中附加一份委托書，讓買房人委托另一家公司填平贈送的天井面積。直到入住時買房人才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商承諾的贈送面積就是從一樓通到19樓的天井，而且天井實質(zhì)上是開發(fā)商為了減少支出土地出讓金，隱瞞了有關部門，“偷來”的面積。

因此，專家建議，買房人一定要仔細審閱委托書的內(nèi)容是否合法合規(guī)，否則贈送的面積很可能是違章搭建，存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。

買房中的“坑”

口頭承諾贈送難入合同 當購房人決定出手，買賣坐下來溝通交易的細節(jié)時，依然有很多“坑”在等待購房人。

一位購房人透露，他兩年前購買了一套位于北京某景區(qū)的度假型住宅，購買時置業(yè)顧問承諾，交房后會贈送業(yè)主該景區(qū)的會員卡，每年可以免費進出該景區(qū)200次。但由于提供會員卡的不是開發(fā)商自身，所以并不能寫入購房合同?？紤]到開發(fā)商本身的品牌效應，該購房人就接受了口頭承諾。

而交房的時候，事實卻不如購房人此前預期所想。原本價值較高的會員卡實際權益大幅縮水，同時還增加了會員卡的管理費。但由于此前會員卡的實際權益也沒有出現(xiàn)在購房合同中，購房人索賠無門，只能彼此在業(yè)主群中溝通抱怨。

補充協(xié)議小心埋雷 有過幾次買房經(jīng)歷的購房人都知道，買房時的正式合同中很難有貓膩或陷阱，真正有價值的內(nèi)容主要都在購房補充協(xié)議里。

由于在購房交易過程中，購房人要簽上百個名字，很多購房人簽到最后，已無暇顧及合同本身的內(nèi)容，只是機械的簽名。但專家建議，購房人對于補充協(xié)議，一定要認真地閱讀了解，及時提出自己的異議。例如精裝修標準和使用的品牌、延期交房的賠付標準及延期交房的責任認定，這些都是買賣雙方比較容易發(fā)生糾紛的條款。

不過，在購買新房時，無論是正式合同還是補充協(xié)議，基本都是確定的，購房人很難左右合同內(nèi)容本身。而二手房交易，補充協(xié)議就尤為重要。專家指出，二手房交易時，補充協(xié)議應盡可能覆蓋雙方可能產(chǎn)生糾紛的一切內(nèi)容，不僅要考慮到買房過程中的問題，買房后的一些事宜也要做出約定。例如，關于房屋原業(yè)主的戶口遷出時間期限、對學位的占用等等，這些細節(jié)問題都應在補充協(xié)議中有所體現(xiàn)。

買房后的“坑”

個人買房信息被泄露 每天被打電話詢問房子要不要賣、要不要買新的、要不要出租、要不要裝修……這是很多購房人在買房后遭遇的困擾。

專家指出，《中華人民共和國網(wǎng)絡安全法》中明確規(guī)定，非法獲取、出售或者提供行蹤軌跡信息、通信內(nèi)容、征信信息、財產(chǎn)信息等個人敏感信息50條以上的，即構成犯罪，處三年以下有期徒刑或者拘役。

先收房再談整改 買房后面臨的另一大問題就是收房。在實際操作過程中，對收房百分之百滿意的情況幾乎不存在。

一位購房人介紹，他之前收房時，發(fā)現(xiàn)了房子的很多問題，地面不平、窗戶玻璃開裂，他將這些問題向開發(fā)商和物業(yè)一項項指出，開發(fā)商和物業(yè)公司的態(tài)度都非常好，但提出，要先辦理手續(xù)，簽收房屋，然后再逐步修復?？紤]到開發(fā)商和物業(yè)公司有解決問題的意愿，他一松懈，就簽收了。沒想到，一切才剛剛開始，精裝修的房屋不斷暴露各類質(zhì)量問題，而且是小區(qū)大部分住戶的遭遇。

先辦理手續(xù)，再驗收，是不少開發(fā)商在收房時采取的手段，一旦購房人驗收之后，發(fā)現(xiàn)問題再追責就很難了。專家指出，作為業(yè)主，有權利堅持先驗房，提出整改意見，后辦理各項手續(xù)。同時，購房人還要了解，預交契稅和收房之間沒有必然聯(lián)系。很多開發(fā)商都要求購房人在收房之時預先繳納契稅，以此作為收房的前提。而事實上，早在2011年，北京市住建委就曾出臺過相關規(guī)定，禁止開發(fā)商強制代征房屋契稅，購房人有權選擇自行繳納契稅。（《北京青年報》 2018.3.15）