大連市房地產(chǎn)估價市場現(xiàn)狀及對策研究

王冠 王子豪

【摘要】房地產(chǎn)估價屬于房地產(chǎn)中介的重要組成部分。隨著我們國家市場經(jīng)濟的不斷擴大發(fā)展，房地產(chǎn)市場成為我國經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)估價雖然在我們國家執(zhí)行短短十幾年時間，但是發(fā)展卻非常迅速，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價還不能適應(yīng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，存在著一系列問題，為了促進房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，本文提出了相關(guān)的對策建議。

【關(guān)鍵詞】大連 房地產(chǎn) 估價

一、大連市房地產(chǎn)估價市場現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)較西方房地產(chǎn)估價行業(yè)而言發(fā)展較晚。中國《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度；取得房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格要通過國家職業(yè)資格考試；房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格為準入類職業(yè)資格，未取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格并經(jīng)注冊，擅自從事房地產(chǎn)估價活動屬于違法行為[1]。1994年8月，全國性的房地產(chǎn)估價師專業(yè)機構(gòu)中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會改名為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會。而大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會成立的時間更要偏后。1996年，由大連地區(qū)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和專業(yè)人士依照法律、法規(guī)自愿組成的行業(yè)自律性組織，具有社團法人資格的大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會。協(xié)會主要分管本市轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)估價事宜。由于大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展時間較短，因此大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展尚不成熟。截至2017年2月協(xié)會共有會員單位48家，其中：一級資質(zhì)7家；二級資質(zhì)15家；三級資質(zhì)26家，個人會員355人。大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)會員單位，主要為行政單位改制脫鉤而形成。因此大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)很多會員單位還是習(xí)慣于原先的行政事業(yè)管理體制，市場化程度較低。因此，大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)需要盡快引入現(xiàn)代企業(yè)的管理經(jīng)驗，摸索出適合自己的體質(zhì)和管理模式，以適應(yīng)當前市場經(jīng)濟的要求。

二、大連市房地產(chǎn)估價市場存在的問題

（一）大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)管理存在的問題

1.大連市房地產(chǎn)估價市場管理方式轉(zhuǎn)變不徹底。大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)由大連市房地產(chǎn)管理局和大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會共同管理。大連市房地產(chǎn)管理局對大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)實行行政管理；大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會對大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)實行行業(yè)自律管理；從2002年，大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會換屆后，協(xié)會的運行模式實現(xiàn)了由“政府管理”向“行業(yè)自律”的轉(zhuǎn)變。但是在轉(zhuǎn)變過程中實質(zhì)上只是一部分原先由大連市房地產(chǎn)管理局形式的權(quán)利轉(zhuǎn)移到了大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會。只不過原先是由大連市房地產(chǎn)管理局進行行政管理，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)榇筮B市房地產(chǎn)估價師協(xié)會進行行政管理。本質(zhì)上并沒有從“行政管理”模式向“行業(yè)自律”管理模式轉(zhuǎn)變。

2.地方性法規(guī)欠缺。由于大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的時間尚短，一直處于探索發(fā)展中，所以在行業(yè)的法規(guī)準則制度方面還存在很多問題。對于像房地產(chǎn)估價這樣的中介行業(yè)而言，伴隨著經(jīng)濟形勢發(fā)展的快速變化，需要地方政府出臺相應(yīng)的法規(guī)和行業(yè)協(xié)會出臺相應(yīng)的準則、規(guī)章制度來規(guī)范其執(zhí)業(yè)行為。而缺少相應(yīng)的法律法規(guī)，一方面大連市房地產(chǎn)估價機構(gòu)和人員就沒有從事實務(wù)的法律依據(jù)；另一方面缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度就會對相關(guān)的機構(gòu)沒有強制約束力。這樣就不能夠從法律上對那些違規(guī)的評估機構(gòu)和評估人員進行懲處。這樣不利于評估機構(gòu)依法合規(guī)經(jīng)營，評估人員依法合規(guī)執(zhí)業(yè)。

（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)存在的問題

目前大連市房地產(chǎn)估價機構(gòu)存在的問題由兩方面組成：一方面是目前大連市房地產(chǎn)估價機構(gòu)主要以事務(wù)所這樣的特殊的有限責(zé)任公司形式存在，其公司規(guī)模較小。并且三級資質(zhì)的機構(gòu)所占比重最大，一級資質(zhì)所占比重偏小。針對整個大連市房地產(chǎn)估價市場而言，房地產(chǎn)評估機構(gòu)過多過小，導(dǎo)致整體素質(zhì)較差。

另一方面從大連市房地產(chǎn)估價機構(gòu)的來源上，可以分為兩類：一類是原有的各級房地產(chǎn)管理部門的附屬單位，從這些機構(gòu)中剝離而來的。一類是按照市場化的運作，按照公司法新設(shè)立的。這兩類不同來源的評估機構(gòu)在業(yè)務(wù)競爭上存在很大的區(qū)別。房地產(chǎn)估價行業(yè)處于整個行業(yè)的下游，對其他行業(yè)具有一定的依賴性。而原先來自與房地產(chǎn)管理部門而成立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，在獲得業(yè)務(wù)上往往會有優(yōu)先權(quán)。而新成立的沒有政府或者是行政背景的評估機構(gòu)在獲得業(yè)務(wù)的過程中，往往處于劣勢。這樣就會導(dǎo)致兩類不同來源的評估機構(gòu)，在業(yè)務(wù)競爭方面非常激烈。自然地，沒有政府或行政背景的評估機構(gòu)往往會選擇低價來獲取業(yè)務(wù)。這樣就會導(dǎo)致整個評估市場惡性競爭。降低評估費用來獲得相應(yīng)的業(yè)務(wù)。而較低的評估費用又不能夠足夠維持評估機構(gòu)的發(fā)展壯大，同時也很難以保證評估報告的質(zhì)量。

（三）大連市房地產(chǎn)估價人員存在的問題

目前的房地產(chǎn)估價人員存在的問題主要有兩方面。目前的房地產(chǎn)估價人員主要包括兩方面。一方面是具有簽字權(quán)的房地產(chǎn)估價師；另一方面是進行輔助工作的非房地產(chǎn)估價師人員。

1.作為硬性的房地產(chǎn)估價師進入門檻較低。只需具有相應(yīng)的工作年限即可獲得是資格。而相關(guān)專業(yè)知識的缺乏和學(xué)歷教育的缺失會導(dǎo)致評估報告的質(zhì)量較低。對于整個行業(yè)而言，缺乏具有相應(yīng)學(xué)歷教育背景的評估人員，會導(dǎo)致整個行業(yè)的創(chuàng)新能力不足。這樣對評估行業(yè)的發(fā)展是不利的。

2.房地產(chǎn)估價輔助人員專業(yè)素養(yǎng)較差。整個評估工作具有一定系統(tǒng)性，相應(yīng)的非估價師人員在整個評估工作中的作用非常重要。而目前還沒有相關(guān)規(guī)定，對于非估價師的從業(yè)人員有相對的要求。所以導(dǎo)致非估價師從業(yè)人員整體素質(zhì)較低。從目前的實務(wù)上看，非估價師從業(yè)人員主要由兩方面組成：一方面是學(xué)歷較低的人員，以?？埔韵碌娜藛T為主。另一方面是沒有相關(guān)專業(yè)背景的人員。而整個估價過程，非估價師在其中參與的程度非常高。這就會導(dǎo)致評估報告的質(zhì)量不高。

三、完善大連市房地產(chǎn)估價市場的建議

（一）理順房地產(chǎn)估價行業(yè)管理責(zé)任

1.轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)估價行業(yè)管理方式。目前在國家層面上，要求中介機構(gòu)的管理應(yīng)該以行業(yè)協(xié)會的管理為主。而行業(yè)協(xié)會屬于整個行業(yè)的會員單位自發(fā)形成的自律管理單位。管理方式從去行政命令方式，轉(zhuǎn)而變成由行業(yè)會員協(xié)商制定，以提高整個行業(yè)技術(shù)水平和管理水平，促進行業(yè)進步為主的自律管理方式。所以在此基礎(chǔ)上，一方面要求大連市房地產(chǎn)管理局針對房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展減少行政管理；另一方面也要發(fā)揮大連市估價師協(xié)會的自律管理作用。

2.建立相應(yīng)的地方性法規(guī)和行業(yè)準則。首先大連市政府相關(guān)部門應(yīng)該出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)估價法規(guī)規(guī)章，讓房地產(chǎn)估價真正做到有法可依，違法必咎。這樣才能夠做到讓房地產(chǎn)估價行業(yè)健康發(fā)展[2]。其次，大連市房地產(chǎn)估價協(xié)會應(yīng)該出臺相應(yīng)的準則，加強行業(yè)自律管理。房地產(chǎn)市場運作的健康與否，除了與整個經(jīng)濟環(huán)境相適應(yīng)，更容易受到地方的相關(guān)法律規(guī)定的制約。但是地方性的制度的制定和實施，相對于房地產(chǎn)估價的需求而言，往往具有一定的滯后性。這樣就容易產(chǎn)生房地產(chǎn)估價需求與相應(yīng)的地方法規(guī)之間的時間上的不匹配。目前規(guī)范大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)在相關(guān)地方性的法規(guī)還不夠健全，其中一些地區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)明顯不能適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境。因此，一方面我們要加強房地產(chǎn)估價行業(yè)的地方性法規(guī)的建設(shè)，另一方面，我們也要加強房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)估價需求之間的機制的建設(shè)。使得房地產(chǎn)估價需求能夠具有相應(yīng)的法律法規(guī)作為它的依據(jù)。

（二）完善房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)置

房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)該按照市場化的運作方式，建立相應(yīng)的組織架構(gòu)。而建立相應(yīng)的組織架構(gòu)，主要是為了控制整個房地產(chǎn)估價機構(gòu)的風(fēng)險。目前不正當競爭導(dǎo)致整個房地產(chǎn)估價行業(yè)具有收益水平較低。而較低的收益水平又反過來導(dǎo)致整個房地產(chǎn)估價機構(gòu)規(guī)模較小，估價技術(shù)水平較低。因此我們應(yīng)該建立相應(yīng)的價格管理的制度。提高整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的收費水平，進一步擴大房地產(chǎn)估價機構(gòu)的規(guī)模，從而提高房地產(chǎn)估價技術(shù)水平。使整個行業(yè)能夠良性發(fā)展下去。

（三）培養(yǎng)和繼續(xù)教育房地產(chǎn)估價人才

為了提高房地產(chǎn)估價人員的整體素質(zhì)，我們應(yīng)該從四個方面進行：

1.提高房地產(chǎn)估價師的進入門檻。目前房地產(chǎn)估價師進入門檻主要是工作年限的要求，而對學(xué)歷基本上沒有要求。因此為了提高房地產(chǎn)估價師整體的素質(zhì)，應(yīng)該除了規(guī)定房地產(chǎn)估價師的工作年限之外，還應(yīng)該有相應(yīng)的專業(yè)背景和學(xué)歷背景的要求[3]。比如說我們應(yīng)該將房地產(chǎn)估價師的學(xué)歷要求提高到本科水平。而將房地產(chǎn)估價師的專業(yè)要求提高到相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理專業(yè)。

2.提高房地產(chǎn)估價輔助人員的專業(yè)水平。行業(yè)協(xié)會應(yīng)該出臺相應(yīng)的水平能力評價考試。要求房地產(chǎn)估價輔助人員具有相應(yīng)的專業(yè)素養(yǎng)。這樣在整個估價過程中，作為輔助人員提供的房地產(chǎn)估價服務(wù)就應(yīng)該具有專業(yè)水平。

3.提高房地產(chǎn)估價時水平，一方面要提高入門的門檻，另一方面也應(yīng)該對已有的房地產(chǎn)估價師進行后續(xù)教育。而目前后續(xù)教育往往存留在形式上。目前往往是存在網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育培訓(xùn)，或者是現(xiàn)場培訓(xùn)的形式[4]。而這種培訓(xùn)往往只存留在培訓(xùn)的階段，沒有后續(xù)的成果的驗收階段。正因為沒有相應(yīng)的驗收階段。所以導(dǎo)致培訓(xùn)往往只有形式而沒能夠達到培訓(xùn)目標。因此我們應(yīng)該建立相應(yīng)的后續(xù)教育，并且要包括驗收。

4.建立房地產(chǎn)估價師退出機制和禁入機制。目前的房地產(chǎn)估價師和估價人員只要達到相應(yīng)的入門門檻，在整個執(zhí)業(yè)過程中不存在退出和禁入門檻。導(dǎo)致整個房地產(chǎn)估價師內(nèi)部水平的參差不齊。要想提高整個房地產(chǎn)估價師的水平就應(yīng)該建立相應(yīng)的退出機制和禁入機制。

四、總結(jié)

大連市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進了大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。而房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題又會對房地產(chǎn)行業(yè)的但發(fā)展起到了消極的作用。因此規(guī)范大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，具有重要的意義。本文主要從三個方面，研究了大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展中存在的問題，并加以建議。要完善大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)，需要對房地產(chǎn)估價管理進行完善房地產(chǎn)，房地產(chǎn)機構(gòu)的組織架構(gòu)進行完善，和房地產(chǎn)從業(yè)人員的水平進行提高。

參考文獻

[1]房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及問題探究[J].趙德忠.門窗. 2016（11）.

[2]房地產(chǎn)估價機構(gòu)服務(wù)多元化的方向[J].楊斌，劉廣宜.上海房地.2015（12）.

[3]對《房地產(chǎn)估價》課程教學(xué)的思考[J].劉合群.信陽農(nóng)林學(xué)院學(xué)報.2016（04）

[4]上海萬隆房地產(chǎn)估價有限公司[J].上海國資.2016（11）.

[5]房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展[J].洪成表.中外企業(yè)家.2015（14）.

[6]淺議房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢及發(fā)展對策[J].沈穎，楊雪紅.廣東科技.2008（18）.

作者簡介：王冠（1988-），女，遼寧大連人，任職于大連財經(jīng)學(xué)院，研究方向：工程管理；王子豪（1995-），男，遼寧大連人，大連財經(jīng)學(xué)院本科，研究方向：工程管理。