中國(guó)稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化中的房地產(chǎn)稅制改革建議

【摘要】房地產(chǎn)稅作為與民生息息相關(guān)的稅種一直備受人們關(guān)注，本文以我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化為視角，對(duì)建立稅基評(píng)估機(jī)制、優(yōu)化稅基稅率、完善稅收征管等方面提出改革建議，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅制健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅 稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化 改革建議

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年非?；钴S，過快上漲的房?jī)r(jià)已成為全民關(guān)注的一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫成為政府宏觀調(diào)控最關(guān)注的問題之一。在加強(qiáng)土地增值稅清算、控制二套房信貸以及實(shí)施“限購令”等一系列措施施加于房市仍然難以有效阻止房?jī)r(jià)攀升的情況下，房產(chǎn)稅的改革被各界視為調(diào)控房?jī)r(jià)的“最后一根稻草”。但房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的本質(zhì)屬性，以及從重慶、上海兩市作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的成效來看，房產(chǎn)稅改革并沒有明顯調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用，亦難以成為解決地方政府財(cái)政困境的根本出路。因此，房地產(chǎn)稅制改革不應(yīng)操之過急，需要綜合權(quán)衡各方利益得失，避免誤傷中低收入階層，應(yīng)重點(diǎn)著手解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制不合理問題，在我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下逐步推進(jìn)。

一、建立房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估問題是房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程中實(shí)際操作時(shí)無法回避的一個(gè)問題，其直接關(guān)系到納稅人的稅收負(fù)擔(dān)和國(guó)家稅收政策實(shí)施的效果。我國(guó)各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平參差不齊，評(píng)估技術(shù)發(fā)展水平不均衡，為了確保房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的公平公正，建立一套科學(xué)、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)制很有必要。

（一）探索符合各地區(qū)的房地產(chǎn)批量評(píng)估模型

國(guó)內(nèi)目前尚無關(guān)于批量評(píng)估模型適用性的專用規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)，這也為各地區(qū)根據(jù)各自的特點(diǎn)研發(fā)出適合自己的批量估價(jià)模型提供靈活的空間。在房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估比較成熟的城市如深圳市，結(jié)合深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較活躍、市場(chǎng)反映靈敏、可用案例較多的特點(diǎn)，研發(fā)出整體估價(jià)法{1}。

（二）成立相對(duì)獨(dú)立、運(yùn)行高效的評(píng)估機(jī)構(gòu)

我國(guó)房地產(chǎn)管理歸屬多個(gè)部門，如果某一區(qū)縣級(jí)稅務(wù)部門要準(zhǔn)確評(píng)估某一房地產(chǎn)價(jià)值，就需要從房管局、國(guó)土資源局、國(guó)資委、財(cái)政局等多個(gè)部門獲取信息。若無法律支撐和各單位配合，稅務(wù)部門幾乎不可能準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值?！岸囝^管理”大大增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取房產(chǎn)信息的工作難度，同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值、征收房地產(chǎn)稅時(shí)也必定會(huì)觸碰相關(guān)部門利益，這就使得工作難度進(jìn)一步增加。

因此可以成立一個(gè)專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估工作的機(jī)構(gòu)，行政上隸屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)，職權(quán)上與不動(dòng)產(chǎn)登記和管理機(jī)構(gòu)并列，在保證評(píng)估環(huán)節(jié)和征管環(huán)節(jié)不脫鉤的同時(shí)，也可以相互監(jiān)督制約，保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

（三）專業(yè)人才隊(duì)伍的建設(shè)

我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)總量是相當(dāng)巨大的，而稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員數(shù)量相對(duì)匱乏，采用高效率、高精準(zhǔn)度的模型和系統(tǒng)能在較短時(shí)間內(nèi)一次性完成較大規(guī)模房地產(chǎn)的評(píng)估工作，同時(shí)對(duì)我國(guó)稅務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)、技術(shù)也提出了更高要求?？梢越梃b國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)，制定房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人才的培養(yǎng)和管理制度，完善評(píng)估人員“準(zhǔn)入”、“準(zhǔn)出”機(jī)制，房地產(chǎn)評(píng)估師不僅要通過考試取得執(zhí)業(yè)資格，還要定期接受培訓(xùn)和考核，尤其是計(jì)算機(jī)技術(shù)的培養(yǎng)；通過高端人才引進(jìn)，在評(píng)估實(shí)踐中進(jìn)行人才培養(yǎng)，通過推薦拔尖人才參加國(guó)際交流活動(dòng)使人才隊(duì)伍國(guó)際化；設(shè)立從業(yè)者黑名單，實(shí)行懲戒制度。

二、優(yōu)化設(shè)計(jì)稅基和稅率

根據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)稅原理，稅基和稅率直接起決定性作用。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅在實(shí)際中的征稅面要比稅法規(guī)定的窄很多，既不利于公平稅負(fù)，籌集財(cái)政收入的功能也十分微弱。從國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家和房地產(chǎn)改革試點(diǎn)地區(qū)改革經(jīng)驗(yàn)來看，“寬稅基、低稅率”是我國(guó)稅收改革的未來發(fā)展趨勢(shì)。

（一）擴(kuò)大征稅范圍

現(xiàn)行房產(chǎn)稅只在大城市、縣市級(jí)、建設(shè)鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，考慮到農(nóng)村的特殊性以及發(fā)展較為落后的實(shí)際情況，沒有將農(nóng)村納入征稅范圍，這樣過窄的稅基給納稅人提供了避稅空間。應(yīng)根據(jù)量能負(fù)擔(dān)原則，將農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋納入征稅范圍。從房地產(chǎn)改革試點(diǎn)方案來看，重慶、上海都是基于對(duì)當(dāng)年新增住房征稅，重慶市僅對(duì)存量獨(dú)棟別墅和高檔住宅征收房產(chǎn)稅，而上海市則未把存量房納入征稅范圍，這也是試點(diǎn)成效不大的一個(gè)原因。隨著住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)將會(huì)不斷增加，應(yīng)在一定條件下，對(duì)私人擁有一定數(shù)量的房產(chǎn)課稅，擴(kuò)大房產(chǎn)稅稅基。

（二）完善稅率設(shè)計(jì)

從國(guó)際上看，稅率水平既有由國(guó)家制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，也有地方因地制宜制定相應(yīng)征收標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)各地區(qū)人口密度狀況、區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及征收難易程度存在差異，房地產(chǎn)稅也與地方政府的公共服務(wù)供給直接相關(guān)，因此應(yīng)賦予地方政府一定范圍內(nèi)的稅率制定權(quán)?？捎蓢?guó)家確定一個(gè)總體的稅率幅度，各地區(qū)根據(jù)房地產(chǎn)類型、地理位置、年限、評(píng)估價(jià)值等再確定相應(yīng)的適用稅率。

同時(shí)，房產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)必須考慮居民家庭的承受能力，對(duì)不同類型的房地產(chǎn)制定不同的稅率水平?？蓪?duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)制定較高稅率，個(gè)人住宅房地產(chǎn)適用較低稅率。在改革初期，可以選擇偏低的稅率水平，逐步培育居民住戶的納稅意識(shí)。

三、完善稅收征管

建立與完善房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)無疑是房地產(chǎn)改革工作的當(dāng)務(wù)之急，具體到縣地稅局，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善：

首先要強(qiáng)化信息管稅，夯實(shí)稅源管理基礎(chǔ)。定期開展稅源調(diào)查，保證房產(chǎn)稅稅源數(shù)據(jù)及時(shí)更新，建立稅種和重點(diǎn)稅源、重點(diǎn)項(xiàng)目的征收臺(tái)賬，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理；加強(qiáng)稅源數(shù)據(jù)信息分析利用與綜合評(píng)估，深度挖掘利用信息，提升管理質(zhì)效。

其次要加強(qiáng)日常檢查，澄清欠稅底數(shù)。加大地方稅日常檢查力度，重點(diǎn)檢查土地使用證、房產(chǎn)證、房屋租賃合同等涉及房產(chǎn)稅的材料，對(duì)納稅人欠稅情況進(jìn)行全面梳理，建立欠稅清冊(cè)。對(duì)每戶欠稅信息與納稅人進(jìn)行確認(rèn)，澄清欠稅底數(shù)，確保欠稅數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確。包括納稅人已申報(bào)而未按期繳納、稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定應(yīng)納稅款而納稅人未按期繳納、稅務(wù)檢查已查定應(yīng)補(bǔ)稅款納稅人未按期繳納等形成的欠稅。

最后要積極溝通協(xié)調(diào)，提升綜合治稅工作效能。及時(shí)向縣委、縣政府匯報(bào)地方稅管理過程中需要政府及各部門配合的事項(xiàng)，爭(zhēng)取相關(guān)部門大力支持，全面掌握房產(chǎn)稅稅源變化狀況。與國(guó)土部門召開聯(lián)席會(huì)議，就房產(chǎn)、土地信息進(jìn)行反饋和協(xié)商；與國(guó)稅部門定期互換房屋交易信息，更加有效地摸清稅源、控管稅源，確保稅源數(shù)額準(zhǔn)、底子明。

注釋

{1}根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)基本原理，房地產(chǎn)之間存在動(dòng)態(tài)的價(jià)格關(guān)聯(lián)關(guān)系，把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看作一個(gè)整體或系統(tǒng)，通過各房地產(chǎn)之間的價(jià)格關(guān)聯(lián)關(guān)系及影響程度來實(shí)施整體估價(jià)。

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作者簡(jiǎn)介：李思穎（1994-），女，漢族，安徽宿州人，就讀于云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：稅務(wù)。