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    物業(yè)管理企業(yè)成本的特點與管控策略分析

    2018-04-27 11:42:06劉一伯黎瑞超
    世界家苑 2018年1期
    關(guān)鍵詞:管控策略

    劉一伯 黎瑞超

    摘 要:近年來,國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、市場競爭日趨激烈,使得物業(yè)管理公司成本控制對整個企業(yè)管理和經(jīng)營發(fā)揮出重要作用,而這也是物業(yè)公司增強(qiáng)核心競爭力的有效手段。怎樣合理控制企業(yè)成本,預(yù)留更多經(jīng)濟(jì)效益空間,成為物業(yè)行業(yè)內(nèi)首要問題?;诖耍疚慕Y(jié)合物業(yè)管理公司的成本特點展開分析,進(jìn)一步提出物業(yè)管理公司的成本管控措施,期望為物業(yè)管理公司今后運營發(fā)展提供參考。

    關(guān)鍵詞:物業(yè)管理企業(yè);成本特點;管控策略

    1.物業(yè)管理公司的成本特點

    1.1形成點多

    物業(yè)管理公司的成本有著多元化特點,涉及到管理成本、服務(wù)成本以及經(jīng)營成本等內(nèi)容。其中,服務(wù)成本是指物業(yè)公司在提供服務(wù)的環(huán)節(jié)發(fā)生各項成本,最為常見的成本是環(huán)境維護(hù)、消防演練與檢查、治安維護(hù);管理成本是指房屋與配套設(shè)施在管理、養(yǎng)護(hù)以及維修等方面發(fā)生成本,最為常見的房屋檢修以及供暖供水氣管道維護(hù);經(jīng)營成本是指經(jīng)營會所小區(qū)以及公共設(shè)施發(fā)生的成本,而這部分支出能夠通過收費獲得補(bǔ)償。

    1.2分布較廣

    為獲取更多經(jīng)濟(jì)效益,物業(yè)管理公司不斷擴(kuò)寬經(jīng)營規(guī)模,這使得管理范圍與市場分布面越來越廣。同時,物業(yè)管理的成本越發(fā)多元化與多樣化,造成物業(yè)管理的成本發(fā)生面更廣。

    1.3管控線長

    物業(yè)管理整個活動在空間上需要延伸至物業(yè)區(qū)各個角落,在時間上需要延伸至各個時點,包括了各環(huán)節(jié)發(fā)生的設(shè)備、人員等費用。所以,物業(yè)管理公司成本線滲透各時點與環(huán)節(jié),相對應(yīng)地成本管控線也應(yīng)該隨之延長。

    1.4管理困難

    物業(yè)管理公司在管理對象與工作人員等方面均存在分散性特征,極大程度上加重了管理難度。因此,物業(yè)公司必須規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)與模式,統(tǒng)一核算體系。由于不同物業(yè)公司所面對的業(yè)主結(jié)構(gòu)與市場環(huán)境有著明顯的差異性,這也決定了物業(yè)企業(yè)難以實行統(tǒng)一核算要求與成本管理模式,整個成本管理的工作難度較大。

    2.物業(yè)管理公司的成本管控措施

    2.1建立成本核算的高效程序

    第一,嚴(yán)格管控人工成本。物業(yè)公司主要提供無形服務(wù)產(chǎn)品,其成本費用更多的是人力成本。同時,物業(yè)管理大約有85%以上的工作是由管理處完成,物業(yè)管理公司的職業(yè)部門設(shè)置必須做到高效、直接以及簡化等特征。因此,物業(yè)公司人員配備應(yīng)該精簡,只有符合崗位要求的專業(yè)人才可以正式上崗。第二,嚴(yán)格管控采購成本與管理費用。物業(yè)公司管理費用主要由日常辦公費用、招待費以及車輛使用費用等內(nèi)容組成,為了有效節(jié)約費用最好選擇集中式采購方法,通過最低成本購買性價比更高的產(chǎn)品。同時,針對經(jīng)常采購的產(chǎn)品應(yīng)該和供貨廠家構(gòu)建長期且良好的供貨關(guān)系,在節(jié)省采購成本與送貨成本的同時形成規(guī)模效應(yīng)。第三,嚴(yán)格管控設(shè)備維護(hù)與運行費用。實際辦公環(huán)節(jié)最大程度上選擇節(jié)能設(shè)備,各個管理部門應(yīng)該對公共性資源進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。合理科學(xué)的安排設(shè)備運行時間與數(shù)理,做好費用節(jié)約與統(tǒng)籌兼顧的工作。第四,建立物業(yè)管理的收費制度。物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主實際情況選擇半年、季度或者月度收費制度,嚴(yán)禁前緊后松的工作狀態(tài),防止業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費等情況。相較于商業(yè)性公司而言,物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款并不能實現(xiàn)信用銷售,并且影響企業(yè)利潤增長。因此,物業(yè)公司必須在日常工作中重視應(yīng)收賬款管理,以防萬一。

    2.2物業(yè)管理設(shè)計環(huán)節(jié)至前期環(huán)節(jié)

    物業(yè)公司成本會受到建筑布局影響,這要求公司相關(guān)工作人員必須由物業(yè)設(shè)計階段入手,全面排查和分析各類安全事故的隱患、人員崗位設(shè)置、賠款損失潛在風(fēng)險以及設(shè)備故障誘因等因素,為設(shè)計人員提供參考意見。全面管控施工和設(shè)備安全的全過程,及時發(fā)現(xiàn)和處理問題,嚴(yán)格進(jìn)行物業(yè)驗收工作。

    2.3完善物業(yè)成本的細(xì)節(jié)管控

    要求全體工作人員樹立細(xì)節(jié)管控意識,由節(jié)省每度電、每滴水以及每張紙做起,嚴(yán)格禁止出現(xiàn)形式主義的管理行為。由于物業(yè)公司規(guī)模和管理范圍日漸擴(kuò)大,使得企業(yè)成本與人員崗位隨之增加,所以必須制定出完善的耗費標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格把關(guān)每項成本發(fā)生點,將成本管控責(zé)任落實到個人,將成本管控與績效考核相結(jié)合。

    2.4增強(qiáng)業(yè)主服務(wù)中心作用

    業(yè)主服務(wù)中心是物業(yè)管理公司主要服務(wù)窗口,作為一個循環(huán)提供相關(guān)無形服務(wù)地生產(chǎn)中心,應(yīng)該設(shè)置相匹配的調(diào)度中心與生產(chǎn)指揮中心,全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指揮、控制以及組織整個服務(wù)活動。業(yè)主服務(wù)中心作為管理組織架構(gòu)核心部分,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,90%以上的日常服務(wù)與管理工作是通過業(yè)主服務(wù)中心完成的。法律法規(guī)明確指出,服務(wù)中心負(fù)責(zé)人作為客服工作第一責(zé)任人,工作范圍是管理處績效考核、日常經(jīng)營管理以及業(yè)務(wù)監(jiān)管等內(nèi)容。概況來講,以業(yè)主為服務(wù)中心的組織架構(gòu)可以最大程度上發(fā)揮出基層工作人員責(zé)任意識與積極性,特別是調(diào)動與發(fā)揮各班組組長協(xié)調(diào)能力與管理能力。通過降低管理服務(wù)環(huán)節(jié)與人員配置,充分節(jié)省人力成本,并且把管理人員由繁瑣的日常業(yè)務(wù)工作內(nèi)解脫出來,更加集中的處理本領(lǐng)域內(nèi)事務(wù)。

    結(jié)束語

    綜上所述,物業(yè)管理公司是與人們?nèi)粘I詈凸ぷ髀?lián)系最為密切的行業(yè),受到社會廣泛關(guān)注。處于發(fā)展新時期的大環(huán)境下,物業(yè)管理企業(yè)在獲得更多發(fā)展新機(jī)遇的同時也急需優(yōu)化內(nèi)部運營情況。相關(guān)管理人員認(rèn)真且全面的分析成本特點,結(jié)合企業(yè)成本特點來完善和調(diào)整管控措施,確保企業(yè)可以更加合理的運用資源和控制成本,最終實現(xiàn)物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展。

    參考文獻(xiàn)

    [1]吳春紅. 物業(yè)管理企業(yè)成本的特點與管控策略研究[J]. 中國國際財經(jīng)(中英文), 2017(21):101-102.

    [2]彭芳. 合理控制物業(yè)管理成本的有效策略[J]. 時代金融, 2017(27):49-51.

    (作者單位:成都信息工程學(xué)院銀杏酒店管理學(xué)院)

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