淺析中國房地產(chǎn)投資信托基金市場的風險評估及管控策略

謝意+彭曉丹+廖瑩

【摘 要】中國房地產(chǎn)業(yè)隨著金融體制改革的深化，實現(xiàn)了快速的發(fā)展，但是也暴露出許多弊端，尤以結(jié)構(gòu)性問題最為突出。對于中國來說，要解決好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，可以通過使用REITs，來豐富房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，并降低房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風險，并且能夠增加投資者的選擇，實現(xiàn)對社會資源的充分利用與優(yōu)化配置。但是在運用這種工具時，存在一定的風險，需要對其進行科學的風險評估，并制定出有效的管控策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；信托基金市場；風險評估；管控策略

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，具有非常廣泛的波及效應和關(guān)聯(lián)效應。但是在進行房地產(chǎn)投資時，往往面臨投資數(shù)額過大、風險過高等一系列問題。而作為資本密集型企業(yè)，其發(fā)展離不開資金的有效供給，在各個環(huán)節(jié)都需要資金的支撐。但是中國的房地產(chǎn)金融發(fā)展較為落后，沒有形成完善的體系，嚴重制約著該行業(yè)的健康發(fā)展。從全球該行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗來看，在發(fā)展受限時，必然要選擇金融工具來突破發(fā)展瓶頸，而REITs是最為常用，也是最為有效的促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的金融工具。因此，對其風險進行評估，并制定出有效的策略對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有深刻的意義。

二、中國房地產(chǎn)投資信托基金市場存在的風險

1.房地產(chǎn)市場存在風險的影響

REITs在美國產(chǎn)生并發(fā)展，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，要求其資產(chǎn)總額的至少四分之三必須是房地產(chǎn)和與其有關(guān)的業(yè)務，比如項目運營或者抵押貸款等，同時要求至少四分之三的收入來自與房地產(chǎn)有關(guān)的項目。而如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風險因素，會使得房屋的出租率降低，物業(yè)的利潤收入也會受到影響而下降，最終使得REITs的收入下降，進而使得REITs的發(fā)展處于不利境地。從具體的影響因素看，包括房價過高、房地產(chǎn)周期波動等因素。過高的房價會造成房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，而REITs和房地產(chǎn)市場的關(guān)系非常密切，房價必然會對REITs的運行產(chǎn)生影響。針對這一風險，可以采用四象限模型對其進行評估，該模型具有比較強的解釋力，能夠有效的解釋租賃市場和房地產(chǎn)交易市場的的相互影響程度。房地產(chǎn)價格的上漲通常是處于經(jīng)濟增長階，人們的可支配收入不斷增加，對房地產(chǎn)的需求也不斷增加。在其他條件不變的情況下，需求增加會導致第一象限內(nèi)的需求曲線外移而提升了租金和物業(yè)的價格水平。這會使得第三象限與重置成本較高。

2.房地產(chǎn)周期的影響

與經(jīng)濟周期類似，房地產(chǎn)走起也存在擴張與收縮兩個過程，同時包含4個基本的階段。復蘇階段處于波谷的位置，在該階段物業(yè)空置率最高。之后進入擴張階段，房地產(chǎn)市場交易量價起升。在房價升到一定程度后，開始進入收縮階段。最后進入衰退階段，該階段的特點就是時間持續(xù)的比較長，使得企業(yè)出現(xiàn)比較大的破產(chǎn)風險。在各個不同的階段，房地產(chǎn)的價格和租金以及空置率等指標都不相同，使得REITs的盈利能力出現(xiàn)一定程度的波動，也會對REITs構(gòu)成較大威脅。在復蘇階段，資產(chǎn)價格較低，而需求與租金的變動有助于REITs收益率的提升，此時應加大REITs的投資力度，以促進市場復蘇。在擴張階段，REITs的影響力比較強，有利于融資活動的開展，進而使得房價上升，REITs投資機會也會減少。在收縮階段，REITs的經(jīng)營會陷入困境，很多投資者會退出。而在衰退階段，這一情況會進一步加劇。

3.房地產(chǎn)市場風險的影響

房地產(chǎn)市場的風險主要與房地產(chǎn)的周期性波動與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)，具有一定的規(guī)律，但是目前還不能完全掌握該規(guī)律，而REITs要求決不能進行短期的房地產(chǎn)投資要求的經(jīng)營周期比較長，即便房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，REITs也不可以通過出售房地產(chǎn)來規(guī)避風險。由此可見，該風險的長期性特征比較明顯，需要充分了解該市場的行情，并進行有效的預測，才能做出正確的REITs的投資決策。可以采用ARMA模型對該風險進行評估，也可以選取空置率和租售比以及房價收入等指標，構(gòu)建模型，來對風險進行量化評估。

三、REITs市場風險管控的策略分析

1.基于宏觀經(jīng)濟市場的管控策略

在宏觀經(jīng)濟下行時，需要REITs的運營人員采取比較穩(wěn)健的投融資策略，防止投資規(guī)模的盲目擴張。在復蘇階段，REITs的實際收益上升，投資機會相對較好可以進行穩(wěn)健的投資。在利率水平較低時，經(jīng)營者要采取多元化的融資方式，擴大規(guī)模，以確保收益率。而在利率水平較高時，要進行穩(wěn)健的融資降低REITs的風險水平確保業(yè)務正常運行。

2.基于房地產(chǎn)市場的管控策略

REITs的運營人員在制定防范房地產(chǎn)市場風險的策略時，需要根據(jù)功能性項目等對風險進行評估，進而優(yōu)化投資組合，同時還要借鑒管控經(jīng)驗，構(gòu)建科學有效的防范風險的體系。同時REITs的運營人員要對房地產(chǎn)市場的風險進行預警，進而制定經(jīng)營策略，根據(jù)不同的預警指標，對風險進行評估，并作為制定管控策略的依據(jù)。可以將預警指標分為先行指標和同步指標以及滯后指標三個類型，每一種指標都有各自的特點，需要REITs的運營人員對其進行正確的運用，進而做到對風險的有效管控。

四、結(jié)語

REITs的實施對于規(guī)范房地產(chǎn)金融市場具有重要意義，同時也伴隨著諸多的風險因素。要有效發(fā)揮其作用，必須要對可能出現(xiàn)是風險進行科學的評估和預測，并圍繞其制定出有效的管控風險的策略。

參考文獻：

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