住宅價(jià)格的形成與表現(xiàn)
——基于價(jià)值、生產(chǎn)價(jià)格和壟斷價(jià)格的邏輯

沈 爍

馬克思在《資本論》中采用了從抽象到具體、從本質(zhì)到現(xiàn)象、從分析到綜合的敘述方法，揭示了資本運(yùn)動(dòng)的規(guī)律，其對(duì)價(jià)格理論的分析就是沿著價(jià)值、生產(chǎn)價(jià)格、壟斷價(jià)格不斷展開的。在《資本論》第一、二卷中，馬克思分析了生產(chǎn)階段和流通階段商品價(jià)值的構(gòu)成問題，在第三卷中分析了包括生產(chǎn)、流通和分配的生產(chǎn)總過程中價(jià)值是如何轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)價(jià)格，最終展開為壟斷價(jià)格的問題。如果說生產(chǎn)價(jià)格有別于價(jià)值，那是指作為發(fā)展起點(diǎn)的價(jià)值與作為進(jìn)一步發(fā)展形態(tài)的生產(chǎn)價(jià)格在質(zhì)與量規(guī)定性方面存在差別；如果說兩者互相聯(lián)系、統(tǒng)一，那是指生產(chǎn)價(jià)格是價(jià)值在商品生產(chǎn)發(fā)展過程中的高級(jí)形態(tài)①。而壟斷價(jià)格的形成是在價(jià)值完成了向生產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)化以后又由生產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)化而來的，它們共同反映了價(jià)值規(guī)律從低級(jí)階段向高級(jí)階段的發(fā)展②?；隈R克思對(duì)價(jià)格理論的分析邏輯，本文擬對(duì)住宅價(jià)格從價(jià)值到生產(chǎn)價(jià)格再到壟斷價(jià)格的形成機(jī)理進(jìn)行分析，試圖揭示住宅價(jià)格形成的規(guī)律（如圖1所示）。

圖1 住宅價(jià)格的展開路徑

一、住宅的價(jià)值

根據(jù)馬克思勞動(dòng)價(jià)值論，只有勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，商品的價(jià)值量由生產(chǎn)資料（不變資本C）轉(zhuǎn)移到商品上的舊價(jià)值和勞動(dòng)創(chuàng)造的新價(jià)值（即補(bǔ)償可變資本的部分V和剩余價(jià)值m）組成，而住宅商品既具有一般商品的共性，也具有其自身的特殊性，住宅天然地包括房屋和房屋所占據(jù)的土地，因此住宅作為一種商品也就包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分，住宅商品的特殊性體現(xiàn)在房屋所占據(jù)的土地。雖然從勞動(dòng)價(jià)值論的角度看未經(jīng)開墾的土地沒有價(jià)值，但馬克思說：“一些人所以能把社會(huì)的一部分剩余勞動(dòng)作為貢賦來占有，并且隨著生產(chǎn)的發(fā)展，占有得越來越多，只是由于他們擁有土地所有權(quán)，而這個(gè)事實(shí)卻被以下的情況掩蓋了：資本化的地租，也就是說，正是這個(gè)資本化的貢賦，表現(xiàn)為土地價(jià)格，因此土地也像任何其他交易品一樣可以出售。”③可以出售的土地具有“虛幻”的價(jià)格，在住宅價(jià)值中，土地也就表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商用一定的貨幣額從土地所有者手中購(gòu)入的一種生產(chǎn)資料。因此，住宅的價(jià)值也是由C+V+m組成。

1.住宅價(jià)值中的不變資本（C）

住宅商品中，轉(zhuǎn)移到住宅的不變資本包括建筑材料、建筑設(shè)備的折舊和土地成本。建筑材料是構(gòu)成住宅的主體部分，主要有結(jié)構(gòu)材料、裝飾材料和專用材料等，建筑材料本身的特質(zhì)在一定程度上決定了建筑物的質(zhì)量，其包含的舊價(jià)值在住宅建造中被一次性地轉(zhuǎn)移到住宅價(jià)值。就如馬克思所說：“就生產(chǎn)資料來說，被消耗的是它們的使用價(jià)值，生產(chǎn)資料的價(jià)值實(shí)際上沒有被消費(fèi)，這個(gè)價(jià)值被保存下來，再現(xiàn)在產(chǎn)品的價(jià)值中。”④因此，建筑材料本身價(jià)值的高低對(duì)住宅價(jià)值具有一定的影響。但隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，建筑材料的價(jià)值有下降的趨勢(shì)，對(duì)住宅價(jià)格的影響趨于減弱。不僅如此，生產(chǎn)要素的跨區(qū)域自由流動(dòng)讓不同區(qū)域建造相同類型住宅的建筑材料成本趨同，建筑材料對(duì)住宅價(jià)格空間差異的解釋力度也愈來愈小。建筑材料屬于建造住宅勞動(dòng)過程中的勞動(dòng)對(duì)象要素，而人們用來影響或改變這些勞動(dòng)對(duì)象的勞動(dòng)資料就是一些建筑設(shè)備。建筑設(shè)備都有一定的使用壽命，不同的建筑設(shè)備可能使用壽命差別很大，但一般而言，建筑設(shè)備的價(jià)值不是一次性地轉(zhuǎn)移到住宅價(jià)值中，而是以折舊的方式逐漸分批次地轉(zhuǎn)移到不同的住宅價(jià)值中。和建筑材料的價(jià)值一樣，建筑設(shè)備的價(jià)值也會(huì)隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高而下降，因此，建筑設(shè)備對(duì)住宅價(jià)值的影響程度也會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，同時(shí)對(duì)住宅價(jià)格的空間差異影響也越來越小。

土地是住宅商品中一個(gè)不可分割的部分，任何建筑都是以占據(jù)一定面積的土地而存在的。雖然沒有人類勞動(dòng)對(duì)象化在里面的土地沒有價(jià)值，但是由于土地所有權(quán)的存在，土地獲得了一種“虛幻”的價(jià)格，可以像其他產(chǎn)品一樣在市場(chǎng)上出售，但是土地所有權(quán)并不是因?yàn)槌鍪鄱a(chǎn)生的，只是隨著出售而轉(zhuǎn)移，“這個(gè)權(quán)利在它能被出售以前，必須已經(jīng)存在；不論是一次出售，還是一系列這樣的出售，不斷反復(fù)的出售，都不能創(chuàng)造這種權(quán)利?？傊?，創(chuàng)造這種權(quán)利的，是生產(chǎn)關(guān)系?！雹菁瘩R克思認(rèn)為這種“虛幻”的價(jià)格反映的是一定的生產(chǎn)關(guān)系。并且認(rèn)為“一旦生產(chǎn)關(guān)系達(dá)到必須蛻皮的地步，這種權(quán)利和一切以它為依據(jù)的交易的物質(zhì)、在經(jīng)濟(jì)上和歷史上有存在理由的、從社會(huì)生活的生產(chǎn)過程產(chǎn)生的源泉，就會(huì)消失?！雹抟坏┩恋赜辛藘r(jià)格，開發(fā)商為了建造住宅就必須花費(fèi)一定的貨幣從土地所有者手中購(gòu)買這種生產(chǎn)資料，即使住宅商品生產(chǎn)者在自己所有的土地上建造住宅商品，土地價(jià)格也是作為一種隱性成本計(jì)入住宅建造的總成本中，從而可以這么認(rèn)為，土地成本同建筑材料和建筑設(shè)備一樣，都是屬于價(jià)值增值過程中的不變資本。不僅如此，土地還可以形象地表述為這一勞動(dòng)過程的勞動(dòng)對(duì)象，因?yàn)椋恋睾徒ㄖ牧弦粯釉谧≌ㄔ爝^程中被一次性地“消耗”掉了。雖然土地的價(jià)格是“虛幻”的，但是價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)⑦，土地也就有一個(gè)“虛幻”的價(jià)值，在住宅的生產(chǎn)過程中，這種“虛幻”的價(jià)值也就全部一次性地轉(zhuǎn)移到住宅價(jià)值中。

土地作為一種特殊的生產(chǎn)資料，它擁有一些其他生產(chǎn)資料不具備的特質(zhì)，比如土地的位置固定性和有限性，致使其成為住宅建造中最為稀缺的生產(chǎn)資料。一方面，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人口數(shù)量的增加，人們對(duì)特定地區(qū)特別是大城市的住宅需求增加，致使土地在所有住宅建造的生產(chǎn)要素中的重要性越來越突出，土地的“虛幻”價(jià)值不斷上升，這一點(diǎn)從我國(guó)近幾年不斷出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象可以說明；另一方面，社會(huì)生產(chǎn)力和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，會(huì)引起所有部門的整體資本有機(jī)構(gòu)成提高，因此會(huì)導(dǎo)致全社會(huì)的利潤(rùn)率具有下降的趨勢(shì)，而利息率又是由利潤(rùn)率來決定的，所以，社會(huì)的平均利息率也具有下降的趨勢(shì)。我們知道土地價(jià)格是資本化的地租，即使地租的量不發(fā)生變化，利息率的降低也會(huì)引起土地價(jià)格的上升，兩方面因素對(duì)土地價(jià)格的共同影響，使其在長(zhǎng)期內(nèi)具有不斷上升的趨勢(shì)。土地價(jià)格在住宅價(jià)格中的比重也呈上升的趨勢(shì)，如圖2所示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2004年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均土地購(gòu)買價(jià)格僅占住宅商品房平均銷售價(jià)格的27.8%，12年后，2016年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均土地購(gòu)買價(jià)格占住宅商品房平均銷售價(jià)格高達(dá)57.5%。此外，土地的價(jià)格的差異逐漸成為住宅價(jià)格空間分異的最根本因素，因?yàn)樵诮ㄔ熳≌璧乃猩a(chǎn)要素中，只有土地不具有空間移動(dòng)性，其他生產(chǎn)要素基本都具有空間的自由流動(dòng)性。根據(jù)中國(guó)地價(jià)信息服務(wù)平臺(tái)2016年度城市住宅用途地價(jià)檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)各城市平均地價(jià)水平為5918元/平方米，其中地價(jià)最低的城市是伊春市，2016年度住宅用途的平均地價(jià)水平僅為242元/平方米，地價(jià)水平最高的城市是北京市，2016年住宅用途平均地價(jià)水平為58767元/平方米，為伊春市平均地價(jià)水平的243倍；而2016年區(qū)域住宅用途地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，東北地區(qū)地價(jià)水平值為3019元/平方米，華東地區(qū)地價(jià)水平值為16069元/平方米，華北地區(qū)地價(jià)水平值為9078元/平方米，西北地區(qū)地價(jià)水平值為2428元/平方米，西南地區(qū)地價(jià)水平值為5523元/平方米，中南地區(qū)地價(jià)水平值為10341元/平方米。上面數(shù)據(jù)可以看出，土地價(jià)格的區(qū)域差異十分巨大，加上土地價(jià)格在住宅價(jià)格中的比重逐漸增加，土地價(jià)格逐漸成為影響住宅價(jià)格空間差異的主要因素。

圖2 近幾年我國(guó)地價(jià)在住宅價(jià)格中所占的比重

2.住宅價(jià)值中的可變資本（V） 和剩余價(jià)值（m）

除了轉(zhuǎn)移過來的價(jià)值外，住宅商品價(jià)值中大于不變資本的部分都是通過勞動(dòng)創(chuàng)造的，馬克思認(rèn)為：“當(dāng)勞動(dòng)通過它的有目的的形式把生產(chǎn)資料的價(jià)值轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品上并保存下來的時(shí)候，它的運(yùn)動(dòng)的每時(shí)每刻都形成追加的價(jià)值，形成新價(jià)值?！雹嘣谏鐣?huì)化大生產(chǎn)下，住宅商品的生產(chǎn)勞動(dòng)不僅包括建筑工人的勞動(dòng)，還有住宅設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)勞動(dòng)和住宅銷售人員的營(yíng)銷勞動(dòng)等⑨，他們一起構(gòu)成了住宅商品勞動(dòng)過程中的可變資本，馬克思把他們統(tǒng)稱為總體工人。馬克思說：“由于社會(huì)生產(chǎn)的分工，產(chǎn)品從個(gè)體生產(chǎn)者的直接產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為社會(huì)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)化為總體工人即結(jié)合勞動(dòng)人員的共同產(chǎn)品?？傮w工人的各個(gè)成員較直接地或者較間接地作用于勞動(dòng)對(duì)象。因此。隨著勞動(dòng)過程的協(xié)作性質(zhì)本身的發(fā)展，生產(chǎn)勞動(dòng)和它的承擔(dān)著生產(chǎn)工人的概念也就必然擴(kuò)大。為了從事生產(chǎn)勞動(dòng)，現(xiàn)在不一定要親自動(dòng)手；只要成為總體工人的一個(gè)器官，完成他所屬的某一職能就夠了”⑩。因此，建筑工人、住宅設(shè)計(jì)人員、住宅營(yíng)銷人員等共同構(gòu)成了住宅商品的總體工人，他們都在從住宅商品生產(chǎn)到價(jià)值實(shí)現(xiàn)過程中從屬于某一職能，因此他們的勞動(dòng)共同創(chuàng)造住宅價(jià)值中的“新價(jià)值”。住宅商品的總體工人的工資就共同構(gòu)成了住宅價(jià)值中的可變資本（V），由于地區(qū)間的生活成本不同，總體工人的工資就會(huì)出現(xiàn)地區(qū)差異，但和生產(chǎn)要素一樣，勞動(dòng)力的自由流動(dòng)對(duì)地區(qū)間的工資差異具有拉平的作用，從而住宅價(jià)值中的不變資本有可能出現(xiàn)區(qū)域差異性，但差異性不會(huì)太大。此外，馬克思說：“勞動(dòng)生產(chǎn)力的變化，它的提高或降低，按照相反的方向影響勞動(dòng)力的價(jià)值?！?這是因?yàn)閯趧?dòng)力的價(jià)值是用維持勞動(dòng)力所在家庭所需的消費(fèi)資料的價(jià)值來衡量的，而消費(fèi)資料的價(jià)值與勞動(dòng)生產(chǎn)力之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。可見，社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)力的提高，降低了勞動(dòng)力的實(shí)際價(jià)值，使得住宅價(jià)值中的可變資本（V）在長(zhǎng)期中具有下降的趨勢(shì)，從而對(duì)住宅價(jià)值的影響程度也日益減弱。

只有勞動(dòng)可以創(chuàng)造價(jià)值，當(dāng)勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值超過自身的價(jià)值時(shí)，超出部分的價(jià)值就是剩余價(jià)值。在建造住宅時(shí)，總體工人創(chuàng)造出的超過他們自身價(jià)值的價(jià)值就構(gòu)成了住宅價(jià)值中的剩余價(jià)值（m）。剩余價(jià)值是住宅建造企業(yè)的利潤(rùn)來源，剩余價(jià)值量的大小決定了企業(yè)的獲利能力。住宅價(jià)值中剩余價(jià)值的大小主要取決于總體工人的勞動(dòng)時(shí)長(zhǎng)和勞動(dòng)強(qiáng)度，即絕對(duì)剩余價(jià)值的生產(chǎn)和相對(duì)剩余價(jià)值的生產(chǎn)，但隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，相對(duì)剩余價(jià)值的生產(chǎn)成為剩余價(jià)值生產(chǎn)的主要形式。在相同工作日時(shí)長(zhǎng)下，馬克思說：“提高勞動(dòng)生產(chǎn)力，通過提高勞動(dòng)生產(chǎn)力來降低勞動(dòng)力的價(jià)值，從而縮短再生產(chǎn)勞動(dòng)力價(jià)值所必要的工作日部分?！?即社會(huì)生產(chǎn)力的提高會(huì)以相同的方向影響著剩余價(jià)值，導(dǎo)致在相同的工作時(shí)長(zhǎng)下，剩余價(jià)值在住宅價(jià)值中的比重在長(zhǎng)期有上升的趨勢(shì)。

二、住宅的生產(chǎn)價(jià)格

住宅的生產(chǎn)價(jià)格是住宅價(jià)值從抽象到具體的發(fā)展形態(tài)。在社會(huì)生產(chǎn)中，由于不同生產(chǎn)部門之間的競(jìng)爭(zhēng)，全社會(huì)剩余價(jià)值在不同部門間進(jìn)行再分配，從而使得不同部門間的利潤(rùn)平均化，而住宅的生產(chǎn)價(jià)格就是不同部門間利潤(rùn)平均化的結(jié)果。競(jìng)爭(zhēng)是住宅生產(chǎn)價(jià)格得以形成的重要因素，不同部門間的競(jìng)爭(zhēng)又是以部門內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)為基礎(chǔ)的，正如馬克思所說：“競(jìng)爭(zhēng)首先在一個(gè)部門內(nèi)實(shí)現(xiàn)的，是使商品的各種不同的個(gè)別價(jià)值形成一個(gè)相同的市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格。但只有不同部門的資本的競(jìng)爭(zhēng)，才能形成那種使不同部門之間的利潤(rùn)率平均化的生產(chǎn)價(jià)格?！?因此影響住宅生產(chǎn)價(jià)格形成首先是住宅商品部門的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，其次是不同部門間的競(jìng)爭(zhēng)使得住宅價(jià)值轉(zhuǎn)化為住宅的生產(chǎn)價(jià)格。

1.部門內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)使得住宅價(jià)值轉(zhuǎn)化為住宅市場(chǎng)價(jià)值

部門內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，使得不同住宅商品生產(chǎn)企業(yè)的個(gè)別住宅價(jià)值統(tǒng)一為住宅的市場(chǎng)價(jià)值。也就是說，對(duì)于相同的住宅，不同資本有機(jī)構(gòu)成和勞動(dòng)生產(chǎn)率的住宅商品生產(chǎn)企業(yè)的住宅價(jià)值可能不同，但在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，相同的住宅只能用統(tǒng)一的價(jià)值來衡量，即住宅的市場(chǎng)價(jià)值。馬克思說：“市場(chǎng)價(jià)值，一方面，應(yīng)看作一個(gè)部門所生產(chǎn)的商品的平均價(jià)值，另一方面，又應(yīng)看作是在這個(gè)部門的平均條件下生產(chǎn)的并構(gòu)成該部門的產(chǎn)品很大數(shù)量的那種商品的個(gè)別價(jià)值?！?因此，住宅商品生產(chǎn)部門內(nèi)的不同企業(yè)為了獲得超額剩余價(jià)值，就會(huì)不斷地改進(jìn)商品生產(chǎn)技術(shù)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，加快商品周轉(zhuǎn)，從而降低住宅商品的個(gè)別價(jià)值，以期在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利的地位，獲得更多的利潤(rùn)。住宅價(jià)值的貨幣表現(xiàn)就是住宅的市場(chǎng)價(jià)格，住宅市場(chǎng)價(jià)值是住宅市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)，住宅市場(chǎng)價(jià)格圍繞住宅市場(chǎng)價(jià)值的上下波動(dòng)是因?yàn)槭艿搅耸袌?chǎng)上住宅商品的供求關(guān)系的影響。

一方面，住宅的市場(chǎng)價(jià)值調(diào)節(jié)住宅商品的供求關(guān)系從而調(diào)節(jié)住宅商品的流通?。供求關(guān)系反映的是市場(chǎng)上對(duì)住宅商品的供給和對(duì)住宅商品需求的情況，無論是供給的住宅商品還是需求的住宅商品都具有商品二重性的一般性質(zhì)，市場(chǎng)上住宅商品生產(chǎn)商提供的不僅是具有滿足人們一定使用價(jià)值的住宅，而且是具有一定量的住宅市場(chǎng)價(jià)值，相同的，市場(chǎng)上人們需求的住宅商品也是對(duì)具有使用價(jià)值的住宅的需求，又是對(duì)在支付能力內(nèi)對(duì)一定量的住宅市場(chǎng)價(jià)值的需求。因此，在消費(fèi)者的支付能力不變的情況下，市場(chǎng)上供給的住宅市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)會(huì)引起對(duì)住宅商品使用價(jià)值需求的反向變動(dòng)。比如住宅的市場(chǎng)價(jià)值上升了，相同的支付能力下對(duì)住宅商品的需求就會(huì)降低。如果在住宅商品生產(chǎn)部門內(nèi)部，大部分企業(yè)通過技術(shù)革新等手段改善了生產(chǎn)條件，使得部門內(nèi)部生產(chǎn)力較高的企業(yè)占據(jù)了較大的比重，生產(chǎn)力較高企業(yè)的個(gè)別價(jià)值就會(huì)調(diào)節(jié)住宅的市場(chǎng)價(jià)值，因此住宅的市場(chǎng)價(jià)值降低，同樣的支付能力下，對(duì)住宅商品的需求就會(huì)增加。

另一方面，住宅商品的供求關(guān)系影響到住宅市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，從而迫使生產(chǎn)廠商要按照社會(huì)需要量來供給住宅商品。市場(chǎng)上住宅的供給代表住宅商品的實(shí)際生產(chǎn)總量，從而表示花費(fèi)在住宅商品部門的實(shí)際社會(huì)勞動(dòng)時(shí)間，即供給的住宅商品量的第一種含義的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，而住宅商品的需求表示市場(chǎng)中實(shí)際住宅商品的需求量，也是社會(huì)總勞動(dòng)中按一定比例應(yīng)該用來生產(chǎn)住宅商品所花費(fèi)的勞動(dòng)時(shí)間，即是第二種含義生產(chǎn)住宅商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間。因?yàn)榈谝环N含義的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間涉及的是價(jià)值決定，第二種的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間涉及的是價(jià)值的實(shí)現(xiàn)?。所以不管住宅商品生產(chǎn)的第一種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間是多少，最終只能夠按照住宅商品的第二種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來實(shí)現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上住宅商品供大于求時(shí)，住宅商品的第一種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間大于第二種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，多出的部分無法實(shí)現(xiàn)價(jià)值，這時(shí)競(jìng)爭(zhēng)使得住宅的價(jià)格下降，部分無法維持正常利潤(rùn)率的企業(yè)撤離該部門，從而一部分資本從住宅生產(chǎn)部門撤離，投入在該部門的第一種含義的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間減少，使得第一、二兩種含義的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間的差不斷減少，直至兩種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間相等。相反，當(dāng)市場(chǎng)上住宅商品供小于求時(shí)，住宅商品的第一種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間小于第二種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，競(jìng)爭(zhēng)使得住宅價(jià)格上漲，由于資本的逐利性，投入到住宅生產(chǎn)部門的資本增加，部門的第一種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間不斷增加，直到與第二種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間相等。因此，部門內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)一方面使得部門內(nèi)不同住宅商品生產(chǎn)企業(yè)的個(gè)別價(jià)值平均轉(zhuǎn)化為住宅的市場(chǎng)價(jià)值，另一方面使得已經(jīng)生產(chǎn)出的住宅市場(chǎng)價(jià)值只能按照社會(huì)所需求的價(jià)值量來實(shí)現(xiàn)。

2.部門間的競(jìng)爭(zhēng)使得住宅市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)化為住宅生產(chǎn)價(jià)格

如果不同生產(chǎn)部門間的資本有機(jī)構(gòu)成不同，不同部門的商品若按照它們的市場(chǎng)價(jià)值出售，就會(huì)導(dǎo)致不同部門企業(yè)在產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值時(shí)獲得不同的利潤(rùn)率。馬克思說：“商品不只是當(dāng)作商品來交換，而是當(dāng)作資本的產(chǎn)品來交換。這些資本要求從剩余價(jià)值的總量中，分到和它們各自的量成比例的一份，或者在它們的量相等時(shí)，要求分到相等的一份?！?即等量資本要求獲得等量利潤(rùn)，因此，資本會(huì)從利潤(rùn)率較低的部門抽走，投入利潤(rùn)率較高的其他部門。利潤(rùn)率較高的部門由于資本的流入，使得部門的第一種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間增加，與第二種社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間的差額不斷減小，從而利潤(rùn)率下降。通過資本的這種不斷的流出和流入，資本最終在不同部門之間根據(jù)利潤(rùn)率的升降進(jìn)行的分配，供求之間就會(huì)形成這樣一種比例，以致不同的生產(chǎn)部門都有相同的平均利潤(rùn)，因而價(jià)值也就轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)價(jià)格?。但是生產(chǎn)價(jià)格形成是有前提條件的，即完全競(jìng)爭(zhēng)，這樣資本才可以在各部門間自由的流入和流出。正如馬克思所說：“競(jìng)爭(zhēng)會(huì)把社會(huì)資本這樣地分配在不同的生產(chǎn)部門中，以致每個(gè)部門的生產(chǎn)價(jià)格，都按照這些中等構(gòu)成部門的生產(chǎn)價(jià)格來形成，也就是說，它們=k+kp'（成本價(jià)格加上成本價(jià)格乘以平均利潤(rùn)率所得之積）”?。住宅的生產(chǎn)價(jià)格是社會(huì)生產(chǎn)各部門間的競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，它是住宅價(jià)值在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的高級(jí)階段，在商品價(jià)值轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)價(jià)格的階段，不同部門的利潤(rùn)率也就轉(zhuǎn)化為平均利潤(rùn)率。住宅商品部門內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)和部門間的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)了價(jià)值規(guī)律的兩個(gè)作用：一是自發(fā)地刺激商品生產(chǎn)者改進(jìn)技術(shù)、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率；二是自發(fā)地調(diào)節(jié)社會(huì)資源在各個(gè)部門間的分配?。

等量資本獲得等量利潤(rùn)，也就是在自由競(jìng)爭(zhēng)下企業(yè)間的利潤(rùn)率都是相同的。在住宅商品生產(chǎn)中，當(dāng)生產(chǎn)住宅商品企業(yè)的資本有機(jī)構(gòu)成和勞動(dòng)生產(chǎn)率都相同的情況下，相同利潤(rùn)率的要求也可以解釋住宅本身的一些特征對(duì)住宅價(jià)格的影響，如住宅的面積、小區(qū)的綠化率和容積率等，這些因素在一定程度上反映了投入在住宅上的資本量，為獲得相同的利潤(rùn)率，不同資本投入量的住宅的價(jià)格當(dāng)然就會(huì)不同。下面以一個(gè)抽象的例子來說明：假定有A、B、C三個(gè)房地產(chǎn)商分別獲得一片30m×30m的土地，土地總價(jià)均為900萬，住宅的建設(shè)成本也相同，均為2000元/m2，住宅的類型、質(zhì)量等完全相同，房地產(chǎn)商除了這兩筆資金投入外，其他的忽略不計(jì)。在自由競(jìng)爭(zhēng)下房地產(chǎn)商均獲得10%的利潤(rùn)率，但是由于他們建造的住宅的本身特征（容積率）的不同，因此在土地成本和建設(shè)成本相同下會(huì)形成不同的住宅價(jià)格。

由表1可以看出，在各自的30m×30m土地上，A建造9間100m2的房屋，B建造了6間100m2的房屋，C只建造了3間100m2的房屋，房地產(chǎn)商A、B、C由于總建筑面積的不同，從而在這三塊相同的土地上投入的資金額不同。房地產(chǎn)商A投入的總資金為土地總成本900萬+總建筑成本180萬（0.2×9×100）=1080萬，房地產(chǎn)商B投入的總資金為土地總成本900萬+總建筑成本120萬 （0.2×6×100） =1020萬，房地產(chǎn)商C投入的總資金為土地總成本900萬+總建筑成本60萬 （0.2×3×100） =960萬。由于等量資本要求等量利潤(rùn)，在10%的平均利潤(rùn)率下，房地產(chǎn)商A要求投入的1080萬元獲得1188萬元回報(bào)，房地產(chǎn)商B要求投入的1020萬元獲得1122萬元回報(bào)，房地產(chǎn)商C要求投入的960萬元獲得1056萬元回報(bào)，因此，房地產(chǎn)商A、B、C所建造的住宅價(jià)格分別為1.32萬元/m2、1.87萬元/m2和3.52萬元/m2。雖然他們的住宅面積相同，住宅的類型、質(zhì)量都相同，但由于相同利潤(rùn)率的要求，他們形成了不同的價(jià)格，容積率越大的小區(qū)住宅的價(jià)格越低。

表1 相同利潤(rùn)率的要求對(duì)住宅價(jià)格的解釋作用

三、住宅的壟斷價(jià)格

壟斷價(jià)格的形成是在價(jià)值完成了向生產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)化以后又由生產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)化而來的，住宅價(jià)格的完成形態(tài)就是其壟斷價(jià)格?。馬克思說：“如果各不同生產(chǎn)部門中剩余價(jià)值平均化為平均利潤(rùn)的過程，遇到人為的壟斷或自然的壟斷的障礙，特別是遇到土地所有權(quán)的壟斷的障礙，以致有可能形成一個(gè)高于生產(chǎn)價(jià)格和高于受壟斷影響的商品的價(jià)值的壟斷價(jià)格”?。而住宅價(jià)格的形成必然會(huì)遇到土地所有權(quán)的問題，由于土地的不可移動(dòng)性，建在其上的住宅就具有了區(qū)位的壟斷性，這種壟斷性就會(huì)引起住宅商品競(jìng)爭(zhēng)的不完全、不充分，阻礙了剩余價(jià)值在各部門間的平均分配，因而形成住宅的壟斷價(jià)格，特別是在人口聚集的城市，住宅價(jià)格絕大多數(shù)是以壟斷價(jià)格的形式出現(xiàn)的。早在19世紀(jì)，恩格斯就在《論住宅價(jià)格》和《英國(guó)工人階級(jí)狀況》中描述了城市工人階級(jí)為住宅付出壟斷價(jià)格的情形，以及住宅的壟斷價(jià)格對(duì)工人階級(jí)生產(chǎn)和生活造成的影響。壟斷是在自由競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定程度后社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系發(fā)生的質(zhì)變。從自由競(jìng)爭(zhēng)中生長(zhǎng)起來的壟斷并不消除自由競(jìng)爭(zhēng)，而是凌駕于這種競(jìng)爭(zhēng)之上，與之并存?。由于壟斷廠商的壟斷地位，其對(duì)利潤(rùn)的需求不再僅僅滿足于自由競(jìng)爭(zhēng)時(shí)生產(chǎn)價(jià)格所獲得平均利潤(rùn)率，壟斷企業(yè)的產(chǎn)品通常按照生產(chǎn)價(jià)格加上壟斷利潤(rùn)的壟斷價(jià)格出售，壟斷價(jià)格通常表現(xiàn)為高價(jià)格。學(xué)者對(duì)壟斷價(jià)格為高價(jià)格的特征作了許多經(jīng)驗(yàn)研究，如Cotterill在1986年分析了弗蒙特州零售市場(chǎng)的集中度對(duì)零售價(jià)格的影響，發(fā)現(xiàn)運(yùn)用赫芬達(dá)爾指數(shù)衡量的市場(chǎng)集中度對(duì)企業(yè)價(jià)格水平具有顯著的影響，在更集中的市場(chǎng)上，價(jià)格明顯較高?。Evans等1993年研究了航空壟斷對(duì)票價(jià)的影響，結(jié)果顯示在航空運(yùn)輸市場(chǎng)上市場(chǎng)集中度對(duì)提升票價(jià)具有顯著的作用?。對(duì)壟斷利潤(rùn)的追求是壟斷企業(yè)的目標(biāo)，對(duì)于住宅商品而言，住宅的壟斷價(jià)格也是一種高價(jià)格，從事住宅商品生產(chǎn)可以獲得超額的利潤(rùn)，此時(shí)的住宅價(jià)格就可以表示為k+kp'+P（成本價(jià)格加上平均利潤(rùn)再加上超額利潤(rùn)）。

由于住宅商品可以獲得超額利潤(rùn)和資本逐利性的特點(diǎn)，住宅已不僅僅是作為居住消費(fèi)的消費(fèi)品，還是可以用來保值增值的投資品。住宅的投資品屬性一方面使得住宅的需求進(jìn)一步擴(kuò)大，抬高住宅的壟斷價(jià)格，另一方面使得住宅的使用價(jià)值被交換價(jià)值所支配，住宅價(jià)格的運(yùn)動(dòng)越來越遠(yuǎn)離其居住屬性。大衛(wèi)·哈維在研究巴黎的房地產(chǎn)時(shí)就曾指出：“巴黎房地產(chǎn)越來越被視為是一種純粹的金融資產(chǎn)，一種虛擬的資本形式，它的交換價(jià)值被整合到一般的資本流通當(dāng)中，完全支配了使用價(jià)值?！?住宅商品具有的消費(fèi)品和投資品的雙重屬性的特征也使得住宅商品的價(jià)格與需求變動(dòng)規(guī)律與普通商品的價(jià)格與需求的變動(dòng)規(guī)律不同，對(duì)于普通商品而言，當(dāng)商品的價(jià)格上升時(shí)，短時(shí)間內(nèi)對(duì)該商品的需求就會(huì)減少，而當(dāng)商品的價(jià)格下降時(shí)，對(duì)該商品的需求就會(huì)上升；但是對(duì)具有投資品屬性的住宅商品而言，當(dāng)住宅商品的價(jià)格有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)時(shí)，預(yù)計(jì)現(xiàn)在投資會(huì)在將來獲得收益，從而使得住宅商品的投資價(jià)值上升，不但不會(huì)抑制對(duì)住宅商品的投資需求，反而會(huì)更加刺激需求，推動(dòng)住宅價(jià)格不斷上漲，相反，如果住宅商品價(jià)格有下降的趨勢(shì)，現(xiàn)在對(duì)其投資不僅不會(huì)獲得收益，反而會(huì)造成資產(chǎn)損失，此時(shí)住宅的投資需求不但不會(huì)增加，而且會(huì)抑制住宅的需求，使得住宅價(jià)格進(jìn)一步下跌。因此，投資投機(jī)性需求在住宅商品市場(chǎng)中的過度參與會(huì)造成住宅市場(chǎng)上需求的虛假程度增加，從而引起房?jī)r(jià)泡沫。

住宅的壟斷價(jià)格以其高于住宅的價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格而獲得超額利潤(rùn)，但是，壟斷企業(yè)制定壟斷價(jià)格的高度不是任意的，其在客觀上要受到經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律的制約，從而壟斷利潤(rùn)是有限度的。首先，壟斷價(jià)格受到住宅商品需求的制約，如果一個(gè)地區(qū)住宅的壟斷價(jià)格定得太高，對(duì)住宅壟斷價(jià)格具有支付能力的消費(fèi)者必然大量減少，但是住宅又是人們衣食住行等基本生活需求的一部分，對(duì)較高的住宅壟斷價(jià)格沒有支付能力的需求者就會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)ψ≌哪撤N替代品或其他地區(qū)住宅的消費(fèi)，從而對(duì)它的需求就會(huì)降低，較高的壟斷價(jià)格難以維持。在現(xiàn)實(shí)中“逃離北上廣”就是在大城市高房?jī)r(jià)背景下出現(xiàn)的現(xiàn)象，一直以來，一線城市都是大家向往生活的地方，特別是對(duì)于大學(xué)生和高層次人才來說，北上廣等大城市具有滿足他們多層次需求的能力，因此成為他們工作生活的首選地。但是隨著大城市房?jī)r(jià)的飆升，許多年輕人收入增加趕不上房?jī)r(jià)的上漲，當(dāng)他們預(yù)期在大城市立足無望時(shí)就只好無奈選擇離開，到房?jī)r(jià)相對(duì)可以承受的二線城市或家鄉(xiāng)工作與生活。中國(guó)青年報(bào)社的一項(xiàng)問卷調(diào)查顯現(xiàn)，64.4%的人選擇離開北上廣的原因就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高。其次，壟斷價(jià)格還受到住宅商品供給的制約，雖然土地所有權(quán)的存在會(huì)阻礙剩余利潤(rùn)的平均化，但是任何的阻礙都不是絕對(duì)的，由于住宅商品的高利潤(rùn)，必定會(huì)刺激土地增加供給，從而增加住宅的供給，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和城市邊界向外延伸就是例證。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，2004年到2016年的12年間，我國(guó)城鎮(zhèn)化率從41.67%提升到57.35%，上漲了37.6%；而城市建成區(qū)面積30406平方公里擴(kuò)張至54331平方公里，整體城市用地規(guī)模擴(kuò)大了1.79倍，可以看出城市用地?cái)U(kuò)張速度明顯高于城鎮(zhèn)化率速度。更多的土地供給必然會(huì)增加住宅的供給量，住宅供給量的增加使得較高的住宅壟斷價(jià)格難以長(zhǎng)期維持。此外，壟斷價(jià)格還會(huì)受到資本循環(huán)的制約，過高的壟斷價(jià)格會(huì)增加住宅商品的流通時(shí)間，致使商品保管費(fèi)用增加，從而減緩?fù)度朐谧≌唐分匈Y本的循環(huán)速度，資本利潤(rùn)率降低，因此較高的住宅壟斷價(jià)格得不償失。所以，縱然由于土地所有權(quán)的存在阻礙了住宅商品生產(chǎn)部門剩余價(jià)值的平均化，可以獲得較高的壟斷價(jià)格，但是住宅的壟斷價(jià)格的高度也不是隨心所欲的，也會(huì)受到客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的限制。

四、結(jié)論

綜上所述，住宅商品和其他普通商品一樣其價(jià)值構(gòu)成都是由不變資本（C）、可變資本（V） 和剩余價(jià)值（m）構(gòu)成。住宅價(jià)值不變資本中的建筑材料價(jià)值和建筑設(shè)備的折舊價(jià)值隨著社會(huì)生產(chǎn)力的提高而降低，對(duì)住宅價(jià)值區(qū)域差異的影響逐漸減弱，而不變資本中的土地價(jià)格在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展過程中具有上漲的趨勢(shì)，且逐漸成為住宅價(jià)值空間差異的主要因素。不僅如此，土地價(jià)格的“虛幻”性質(zhì)反映了住宅商品下土地所有者、土地經(jīng)營(yíng)者和勞動(dòng)者之間的生產(chǎn)關(guān)系和分配關(guān)系。住宅價(jià)值的可變資本，即總體工人的工資在長(zhǎng)期中也具有下降的趨勢(shì)，從而對(duì)住宅價(jià)值的影響程度日益減弱；但是住宅價(jià)值中剩余價(jià)值部門會(huì)隨著社會(huì)生產(chǎn)力的進(jìn)步在住宅價(jià)值中的比重具有上升的趨勢(shì)。

住宅的生產(chǎn)價(jià)格反映的是住宅商品市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，住宅商品生產(chǎn)部門內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)使得住宅價(jià)值轉(zhuǎn)化為住宅的市場(chǎng)價(jià)值，它是由住宅商品生產(chǎn)部門所有個(gè)別價(jià)值的平均值或占據(jù)該部門較大比重的商品的個(gè)別價(jià)值決定的，住宅的市場(chǎng)價(jià)值激勵(lì)住宅商品生產(chǎn)者不斷改善生產(chǎn)條件，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。而社會(huì)大生產(chǎn)下部門間的競(jìng)爭(zhēng)使得住宅市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)化為住宅的生產(chǎn)價(jià)格，要求所有部門等量資本獲得等量利潤(rùn)，相同利潤(rùn)率的要求可以自發(fā)地調(diào)節(jié)社會(huì)資源在社會(huì)各部門間的合理分配。并且，平均利潤(rùn)率的規(guī)律可以解釋現(xiàn)實(shí)生活中住宅商品的自身特性對(duì)住宅價(jià)格的影響。

住宅的壟斷價(jià)格是住宅商品的完成形態(tài)，是生活中最貼近人們生活的住宅價(jià)格。住宅的壟斷價(jià)格通常表現(xiàn)為一種高價(jià)格，具有獲得超額利潤(rùn)的能力，加上住宅獨(dú)有的區(qū)位壟斷的特性，住宅商品從只具有消費(fèi)品的單一屬性商品發(fā)展到具有消費(fèi)品和投資品雙重屬性的商品。但是住宅壟斷價(jià)格的高價(jià)格也是有限度的，它受到現(xiàn)實(shí)中客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的影響。因此，結(jié)合現(xiàn)實(shí)，目前高房?jī)r(jià)的結(jié)果，一方面是由于住宅價(jià)值不斷增加，特別是土地成本的增加造成的；另一方面是因?yàn)樽≌瑝艛鄡r(jià)格可以帶來超額利潤(rùn)，對(duì)超額利潤(rùn)的追求引起的投機(jī)行為所造成的。

注釋：

① 郭世勤：《生產(chǎn)價(jià)格是商品經(jīng)濟(jì)中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)》，《經(jīng)濟(jì)研究》1983年第11期。

②? 李翀：《馬克思主義壟斷價(jià)格理論的構(gòu)建》，《馬克思主義研究》2009年第11期。

③⑤⑥⑦?????? 馬克思： 《資本論》 第 3 卷，人民出版社2004年版，第877、877、877、396、201、199、196、218、193、975 頁(yè)。

④⑧⑩?? 馬克思：《資本論》第1卷，人民出版社2004年版，第241、242、582、594、366頁(yè)。

⑨ 矯冬、王璐：《對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》，《大眾商務(wù)》2010年第4期。

? 張薰華：《〈資本論〉中的數(shù)量分析》，山東人民出版社1993年版，第142頁(yè)。

? 胡若癡、衛(wèi)興華：《從馬克思的分析方法把握勞動(dòng)價(jià)值論的拓展性和科學(xué)性——兼對(duì)某些相關(guān)爭(zhēng)論問題的辨析》，《學(xué)術(shù)月刊》2014年第10期。

? 鮑金紅、郭廣迪：《從價(jià)值規(guī)律的兩層含義到地租的兩種形式——馬克思市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論體系中的一條主線》，《海派經(jīng)濟(jì)學(xué)》2007年第5期。

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