論營改增后物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃對策

段麗琳

摘要：2016年的營改增試點工作全面推開，標志著國內(nèi)開征了67個年頭的營業(yè)稅徹底告別了稅收征管的舞臺。營改增稅制改革，對于國內(nèi)公平稅負、通過完善增值稅抵扣鏈條來降低企業(yè)稅負會起到一定的積極作用。物業(yè)管理企業(yè)作為此次營改增范圍內(nèi)的行業(yè)，自然也受到了稅制改革的影響，其如何能夠借助新的流轉(zhuǎn)稅征管體制來進行合法、合理的納稅籌劃，將成為今后企業(yè)日常經(jīng)營管理中的重要組成部分。本文將從營改增后，新稅制對于物業(yè)管理企業(yè)納稅方面的影響入手，通過分析新稅制給物業(yè)管理企業(yè)帶來的利與弊，最終提出營改增后物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃的相應(yīng)對策。

關(guān)鍵詞：營改增；物業(yè)企業(yè)；納稅籌劃

2016年5月1日起，國內(nèi)原征收營業(yè)稅行業(yè)的企業(yè)，全面開始征收增值稅。至此，征收營業(yè)稅的最后四個行業(yè)，亦即建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)開始征收營業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)作為社會服務(wù)業(yè)的一個分支行業(yè)，需要開始繳納增值稅。營改增稅制改革的初衷是通過降低企業(yè)稅負，來改善國內(nèi)的營商環(huán)境，從而為國內(nèi)較為低迷的經(jīng)濟發(fā)展注入一定的新鮮血液。但是，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，因為稅制的改革，要面對營業(yè)稅轉(zhuǎn)向增值稅的現(xiàn)實，如何能掌握好新的稅收征管體制，并利用新的稅收政策進行很好的納稅籌劃，從而能夠降低納稅成本將是每個物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)人員都要深思熟慮的問題。

一、營改增后對于物業(yè)管理企業(yè)的納稅影響

（一）增值稅納稅人身份的界定

增值稅稅款的計算是通過銷售收入x增值稅稅率得出，可見決定企業(yè)繳納增值稅的多少的決定因素有二，即銷售收入、所適用的稅率。這其中企業(yè)實現(xiàn)的銷售收入越高，自然為其帶來的利潤也就越高，是企業(yè)的經(jīng)營者及投資者都愿意看到的，因而銷售收入屬于正相關(guān)指標。但是稅率卻不盡相同，因為在銷售收入一定的前提下，稅率越高其繳稅也就越多，因此物業(yè)管理企業(yè)適用的增值稅稅率是決定其繳納增值稅多少的關(guān)鍵。根據(jù)增值稅暫行條例的規(guī)定，增值稅納稅人可分為一般納稅人、小規(guī)模納稅人兩個類型，上述兩類納稅人所適用的稅率也不盡相同。

首先，財稅[2016]36號文件，對于增值稅納稅人的身份有著明確的界定。即年營業(yè)額超過500萬元，應(yīng)界定為一般納稅人，或是雖然不足500萬元，但是只要財務(wù)核算健全，可以向主管稅局申請，經(jīng)其同意后也可以認定為一般納稅人，其余的企業(yè)都要認定為小規(guī)模納稅人。

其次，一般納稅人與小規(guī)模納稅人所適用的征收管理辦法。財稅[2016]36號附件一中的第三章，第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生的應(yīng)稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6%。簡言之，二、三、四項列示的行業(yè)包括交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%，提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)的稅率為17%，境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零?？梢姡话阄飿I(yè)企業(yè)所適用的稅率為6%，另按增值稅暫行條例的規(guī)定，小規(guī)模納稅人的稅率為3%。同時，一般納稅人的物業(yè)管理企業(yè)可以在取得符合標準的進項稅發(fā)票的前提下，以進項稅金的形式，抵扣銷項稅金，小規(guī)模納稅人則不允許抵扣進項稅稅金。

（二）營改增后對于物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)稅種的影響

營改增后，對于物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)稅種都會有一定的影響。具體可以包括企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費、印花稅等。

1.企業(yè)所得稅。增值稅與營業(yè)稅的一個最大區(qū)別在于，增值稅屬于價外稅，營業(yè)稅則是價內(nèi)稅。價內(nèi)稅指的是，銷售額中含有營業(yè)稅，所謂價外稅，就是銷售收入為不含稅金額。具體算法為銷售收入=營業(yè)額/1+稅率。同樣是物業(yè)管理企業(yè)的10000元營業(yè)收入，扣除5%營業(yè)稅后，其凈收入為9500元營改增前其營業(yè)稅收入確定為10000元，營改增后，以一般納稅人為例其收入變?yōu)?0000/（1+6%）=9433.96元，可見，營改增后物業(yè)管理企業(yè)的收入有所下降。在成本不變的前提下，企業(yè)所得稅有所降低。

2.印花稅。印花稅相關(guān)稅收政策，對于購銷合同中的合同標的額有項特殊的規(guī)定，即如果在購銷合同訂立的過程中，將標的額分別以采購額與增值稅分別列示，那么僅對采購額也就是去稅金額征收印花稅，這項規(guī)定可以有效的降低一部分印花稅成本，無疑對于營改增后的所有企業(yè)都是有利的。

3.地方附加稅種的影響。地方附加稅種的計算，是根據(jù)相關(guān)流轉(zhuǎn)稅額繳納企業(yè)計算得來的。營改增前，營業(yè)稅企業(yè)的地方附加稅稅（城建稅、教育費附加、地方教育費三稅合計稅率為12%），都是以繳納的營業(yè)稅作為計稅依據(jù)，計算并繳納的。也就是說，只要有營業(yè)稅收入就一定會繳納營業(yè)稅，隨之而來的也就要繳納地方附加稅金，然而增值稅征管方式下，由于存在一個進項稅額抵扣及上期留抵的問題，使得征期內(nèi)不一定會產(chǎn)生增值稅，從而造成地方附加稅種的繳納變得不確定。從這個層面上來看，營改增的實施，有可能會使得企業(yè)降低地方附加稅種的納稅成本。

二、營改增后物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃的對策

（一）納稅人身份的選擇

物業(yè)管理企業(yè)增值稅稅率的確定，與其納稅人身份的選擇與界定有著極大的關(guān)系。以物業(yè)管理公司的現(xiàn)實情況來看，其主要成本包含人員工資、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護、物業(yè)管理區(qū)的清潔費用、物業(yè)管理區(qū)的綠化費用、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用、辦公費用、保險等。可見，其發(fā)生的都是與人工有關(guān)的費用，而采購的物資相對較少，從而為其帶來的進項稅也較少，其種情形下，如果企業(yè)所服務(wù)的小區(qū)規(guī)模不是很大、且物業(yè)費也不是較高的前提下，若低于500萬元，建議選擇小規(guī)模納稅人征收收方式，這樣稅率為3%，其繳納的增值稅相對較低。

（二）相關(guān)增值稅發(fā)票的管理要求

1.進項稅發(fā)票的管理。若物業(yè)管理公司的規(guī)模較大，其年營業(yè)額超過500萬元，則必須認定為一般納稅人，按6%稅率計算增值稅銷項稅金，并在抵扣進項稅額后，正差為應(yīng)繳納的增值稅。由此可見，一般納稅人的物業(yè)管理公司其進項稅額的多少決定了期末增值稅繳納的高低，可以說“得進項稅發(fā)票者得天下”。同時，稅務(wù)機關(guān)對于企業(yè)增值稅進項發(fā)票的取得也有著嚴格的要求，除要求業(yè)務(wù)真實、發(fā)票填寫規(guī)范外，最為重要的是要符合“三流合一”。所謂三流合一，根據(jù)國稅總局2014年39號公告，要求開具增值稅方的角度規(guī)定對外開具發(fā)票原則上“貨物、勞務(wù)應(yīng)稅服務(wù)流”、“資金流”、“發(fā)票流”必須為同一受票方。通俗講，就是訂立合同的購買方、貨款的支付方以及發(fā)票上的購貨方必須一致，如有一項不一致，稅務(wù)機關(guān)將有可能認定其有虛開發(fā)票的嫌疑，不僅不得抵扣進項稅金，還可能遭受行政處罰，嚴重的還要接受刑事處罰。

2.銷項稅發(fā)票的管理。稅法對于增值稅專用發(fā)票使用的規(guī)定也較多，其中一條就是不得向個人，開具增值稅專用發(fā)票。由于物業(yè)管理公司所面對的客戶大多是以個人、家庭為主，因而不得為其開具專用發(fā)票，應(yīng)該為人個業(yè)主提供增值稅普通發(fā)票。同時，還要注意對于增值稅發(fā)票及相關(guān)專用設(shè)備的保管，不可有丟失的行為出現(xiàn)，否則主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)對其進行處罰。

三、總結(jié)

營改增稅制改革是一項利國、利民的大事情，其重要性不亞于1994年的分稅制改革。物業(yè)管理企業(yè)隨著納稅人身份的轉(zhuǎn)變，在熟識相關(guān)增值稅稅收政策的前提下，應(yīng)積極結(jié)合自身經(jīng)營管理特點，制定出一套行之可行的納稅籌劃辦法及對策。從而為其在提高對于稅法的遵從度的條件下，合理利用相關(guān)稅收法規(guī)，減少增值稅的納稅成本。才能真正地享受到稅制改革帶來的紅利，從而最終為國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻出自身的一份力量。

參考文獻：

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[2]廖榮麗.營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響及對策[J].新經(jīng)濟，2016.

（作者單位：上海徐房物業(yè)有限公司）