北京市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響因素實(shí)證研究

左雙雙 佟思威 時(shí)銘 李霈雯

摘要：以北京學(xué)區(qū)房為樣本，運(yùn)用Hedonic模型對(duì)其價(jià)格影響因素實(shí)證分析。研究發(fā)現(xiàn)，北京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)位特征，學(xué)校教育優(yōu)質(zhì)程度與學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格正相關(guān)，是影響房?jī)r(jià)的主要因素，交通便捷程度和醫(yī)療條件與學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格正相關(guān)，但影響程度較小。

關(guān)鍵詞：學(xué)區(qū)房；價(jià)格；Hedonic模型

學(xué)區(qū)房最初僅滿足家長(zhǎng)優(yōu)質(zhì)學(xué)校的需求，但即使沒(méi)有教育資源需求的人，也投入到追捧學(xué)區(qū)房大潮中，把學(xué)區(qū)房作為保值增值的重要投資手段之一。在北京房?jī)r(jià)暴漲的背景下，天價(jià)學(xué)區(qū)房更是達(dá)到了令人側(cè)目的高度。

一、相關(guān)研究綜述

同一城市房?jī)r(jià)的高低與區(qū)位有著重要關(guān)系。江堅(jiān)（2010）指出，土地位置對(duì)級(jí)差地租量有決定性的影響，越是靠近城市中心繁華地區(qū)，建筑地段級(jí)差地租量相對(duì)較大。

就近入學(xué)政策是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格暴漲的重要政策起因。李世奇等（2014）認(rèn)為，就近入學(xué)政策實(shí)施一段時(shí)期內(nèi)，支付原有教育體制改造的成本大量增加，阻礙了教育產(chǎn)品的優(yōu)化配置。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的特殊性在于教育資源的差異。胡婉旸等（2014）指出，北京市教委指定的40所市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)在2000年被取消了，但十多年來(lái)，這些小學(xué)仍然被認(rèn)為是教育質(zhì)量最好的小學(xué)。陳玲玲等（2009）發(fā)現(xiàn)，市重點(diǎn)學(xué)校與區(qū)重點(diǎn)學(xué)校對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在差異，市重點(diǎn)與區(qū)重點(diǎn)小學(xué)的資本化效應(yīng)分別為18.8%、6.2%，優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響更加明顯。

教育資源的差異與不平衡，導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房供需的不平衡。賈舒寧（2014）指出學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高，首先是存量少，其次是增量不足，造成了學(xué)區(qū)房供給不足，需求又伴隨著教育日益受到重視，與日俱增，供需嚴(yán)重不平衡。

這些研究從不同的角度對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格走高展開(kāi)了探討，但對(duì)于影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的各種因素及其貢獻(xiàn)缺乏定量的研究。

二、北京學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)基本特征分析

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源及說(shuō)明

收集整理了2017年11月不同城區(qū)不同小區(qū)的平均房?jī)r(jià)。在選取數(shù)據(jù)時(shí)，為保證各區(qū)域之間房?jī)r(jià)的可比性，僅選取房天下網(wǎng)站作為唯一來(lái)源，同時(shí)，盡最大的可能去除個(gè)別離散程度過(guò)高的數(shù)據(jù)。

由于數(shù)據(jù)龐雜，遵循如下步驟：輸入事先確定的學(xué)校（根據(jù)市教委認(rèn)定的中小學(xué)文化建設(shè)示范校來(lái)區(qū)分學(xué)校吸引力大小），然后在學(xué)校周邊分別選擇學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房各一套，最后根據(jù)網(wǎng)站上的信息統(tǒng)計(jì)價(jià)格和其他指標(biāo)。公共設(shè)施數(shù)據(jù)來(lái)源于房天下網(wǎng)站中的地圖，部分公共設(shè)施在每個(gè)學(xué)區(qū)房周?chē)臄?shù)量差距較小，可能對(duì)模型有一定影響，但不會(huì)影響整體結(jié)論。

（二）北京房?jī)r(jià)的區(qū)位特征

對(duì)北京14個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)進(jìn)行了整理，房?jī)r(jià)大致呈現(xiàn)從紫禁城中心向外輻射價(jià)格遞減的趨勢(shì)，具有明顯的區(qū)位特征，見(jiàn)表1。同時(shí)，14個(gè)區(qū)縣均價(jià)趨勢(shì)為學(xué)區(qū)房均價(jià)>經(jīng)典樓盤(pán)均價(jià)>各區(qū)縣均價(jià)>非學(xué)區(qū)房均價(jià)。從全市來(lái)看，也有同樣的特征，北京學(xué)區(qū)房均價(jià)為65592元、經(jīng)典樓盤(pán)均價(jià)為63746元，全市均價(jià)為57035元，非學(xué)區(qū)房均價(jià)為24249元，這些表明，學(xué)區(qū)房可以提供重點(diǎn)學(xué)校入學(xué)資格的特有屬性，可能是影響房?jī)r(jià)的最主要因素。

（三）教育優(yōu)質(zhì)程度對(duì)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)的影響

選取具有代表性的五所小學(xué)進(jìn)行具體的數(shù)據(jù)分析，隨著各小學(xué)教育優(yōu)質(zhì)程度的下降，其對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房均價(jià)基本呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且優(yōu)質(zhì)程度相差較大的小學(xué)，其對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房均價(jià)也較懸殊，學(xué)區(qū)房均價(jià)與其對(duì)應(yīng)小學(xué)的優(yōu)質(zhì)程度可能存在正相關(guān)關(guān)系，見(jiàn)表2。

三、實(shí)證分析

（一）Hedonic 模型

Hedonic模型有多種形式，學(xué)校的教育優(yōu)質(zhì)程度選用定性的啞元變量（重點(diǎn)學(xué)校設(shè)為1，不是則為0），故選用啞元法公式（吳璟等，2007年），如公式（1）。

P=c+■βnXn+■αjDj+ε（1）

其中，c為常數(shù)項(xiàng)，N個(gè)住房特征變量Xn，Dj為啞元變量，ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

（二）變量選取

選取住房特征變量的三個(gè)主要衡量指標(biāo)，即BUS（公交）、HOSPITAL（醫(yī)療）、BANK（金融），啞元變量D作為解釋變量，商品房?jī)r(jià)格作為被解釋變量。住房特征變量的三個(gè)主要指標(biāo)的選取：BUS，取住房附近直徑范圍約3公里內(nèi)地鐵站數(shù)量，HOSPITAL，取直徑5公里內(nèi)醫(yī)院數(shù)量，BANK，取直徑2公里內(nèi)銀行數(shù)量。

啞元變量D，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的原因是其特有的附屬利益，即擁有對(duì)應(yīng)學(xué)校入學(xué)的資格，學(xué)校的優(yōu)質(zhì)程度是影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的重要因素，重點(diǎn)學(xué)校設(shè)為1，非重點(diǎn)學(xué)校設(shè)為0。

（三）計(jì)量分析

數(shù)據(jù)樣本為北京市東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)中的32個(gè)小區(qū)，選取這32個(gè)小區(qū)的2017年11月房?jī)r(jià)平均值、公交、金融、醫(yī)療、啞元變量D的數(shù)據(jù)，利用Hedonic模型，運(yùn)用Eviews9.0展開(kāi)計(jì)量分析。采用LS估計(jì)，考慮到房?jī)r(jià)與其他數(shù)值差異很大，取其對(duì)數(shù)，自變量包括公交、醫(yī)療、金融、啞元變量D。模型1采用半對(duì)數(shù)模型，房?jī)r(jià)與各變量的回歸結(jié)果見(jiàn)表3。

LNFJ=c+β1*BANK+β2*HOSPITAL+β3*BUS+α*D+ε（2）

變量BANK系數(shù)為負(fù)，表明小區(qū)周邊的銀行數(shù)量增加，房?jī)r(jià)隨之降低，該變量在一定程度上反映該地區(qū)的繁華程度，與實(shí)際情況不符，不滿足經(jīng)濟(jì)意義，需要剔除。模型2仍采用半對(duì)數(shù)模型，房?jī)r(jià)與各變量的回歸結(jié)果見(jiàn)表4。

LNFJ=c+β1*BANK+β2*HOSPITAL+α*D+ε（3）

結(jié)果顯示，變量BUS通過(guò)5%顯著性t檢驗(yàn)，變量HOSPITAL和啞元變量D均通過(guò)1%顯著性t檢驗(yàn)，且擬合優(yōu)度較高，被解釋變量可以全部被解釋變量解釋。F檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量對(duì)應(yīng)的P值為0，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量為52.2370，DW為1.6863，回歸方程顯著，方程線性關(guān)系顯著，可得：

LNFJ=c+0.012*HOSPITAL+0.0115*

BUS+0.3873*D（4）

另外，對(duì)回歸方程的異方差進(jìn)行檢驗(yàn)，如圖1。

由圖1可見(jiàn)，誤差平方和不隨醫(yī)院數(shù)量變化而變化，回歸方程不存在異方差，運(yùn)用最小二乘法得出的回歸模型是準(zhǔn)確的。

模型2的結(jié)果顯示，BUS（公交）、HOSPITAL（醫(yī)療）和啞元變量D均為房?jī)r(jià)的影響因素，且對(duì)房?jī)r(jià)均存在正向影響，但影響程度有明顯區(qū)別，其中啞元變量D的影響程度較大。

BUS（公交）與房?jī)r(jià)正相關(guān)，公交反映了房屋周邊的交通便利程度，符合經(jīng)濟(jì)意義，但影響系數(shù)較小，表明公交的數(shù)量不是影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的最主要因素。HOSPITAL（醫(yī)療）與房?jī)r(jià)正相關(guān)，但影響系數(shù)較小，表明醫(yī)療條件不是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格最主要的影響因素。啞元變量D與房?jī)r(jià)正相關(guān)，且影響系數(shù)較大，表明教育優(yōu)質(zhì)程度對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響作用明顯，是最主要的影響因素。

四、結(jié)論

以北京學(xué)區(qū)房為樣本，對(duì)其基本特征進(jìn)行了分析，并運(yùn)用Hedonic模型展開(kāi)計(jì)量分析，結(jié)論如下：1. 北京房?jī)r(jià)具有出明顯的區(qū)位特征，從紫禁城中心向外輻射呈現(xiàn)價(jià)格遞減的趨勢(shì)。2. 學(xué)區(qū)房均價(jià)高于非學(xué)區(qū)房均價(jià)；對(duì)于同一區(qū)位，學(xué)區(qū)房同樣高于非學(xué)區(qū)房，且學(xué)區(qū)房均價(jià)普遍高于經(jīng)典樓盤(pán)均價(jià)。3. 交通的便捷程度和醫(yī)療條件與學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格正相關(guān)，是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響因素之一，但影響程度較小。4. 學(xué)校教育優(yōu)質(zhì)程度與學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格正相關(guān)，并且是影響房?jī)r(jià)的主要因素。

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*本文在中國(guó)人民大學(xué)附屬中學(xué)研究性學(xué)習(xí)成果評(píng)審與答辯中獲得二等獎(jiǎng)。

（作者單位：中國(guó)人民大學(xué)附屬中學(xué)）