對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題的思考

錢小義

摘要：目前，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)，由于其投資量及銷售量的增加，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起到了很好的推動(dòng)作用。然而，發(fā)展速度的快速和發(fā)展的高效率合理化二者之間的關(guān)系并未成正比。我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)盡管目前發(fā)展迅速，但還是存在著很多問(wèn)題，比如房?jī)r(jià)過(guò)高、供求之間不平衡等等。為平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)不斷加大對(duì)房產(chǎn)事業(yè)的調(diào)控力度，發(fā)布了大量政策，力求理性回歸我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格。黨十八大召開之后，我國(guó)再次強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。文章在充分研究了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)單闡述了幾點(diǎn)防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)泡沫；措施

作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的核心內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中占領(lǐng)著十分重要的位置。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間已然建立了十分密切的關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫其實(shí)就是指房地產(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢(shì)，由于價(jià)格不斷上漲，導(dǎo)致大眾有一種感覺(jué)，覺(jué)得未來(lái)價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲，因此越來(lái)越多的買主被吸引來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)。但其實(shí)由于價(jià)格不斷上漲以及投資資本不斷增加，這時(shí)候房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其自身的內(nèi)在價(jià)值，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生原因

（一）消費(fèi)者的預(yù)期

在某種程度上面，消費(fèi)者對(duì)于所消費(fèi)產(chǎn)品心中的預(yù)期價(jià)格就反映了其內(nèi)在需求，所以消費(fèi)者的預(yù)期并不是一恒不變的而會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變而發(fā)生變化。經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生變化的時(shí)候，這時(shí)資產(chǎn)價(jià)格適當(dāng)?shù)囊矔?huì)發(fā)生一定的變化，產(chǎn)品無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)情況的預(yù)期價(jià)格。在價(jià)格規(guī)律的背景下，市場(chǎng)價(jià)格由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生改變，受此影響，往往會(huì)有不均衡發(fā)展情況出現(xiàn)，但最后還是會(huì)自動(dòng)調(diào)整回到均衡的價(jià)格上面。但是，如果市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生的變化太大的話，消費(fèi)者的預(yù)期就會(huì)和市場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀嚴(yán)重不符，二者之間供求關(guān)系不平衡，從而價(jià)格發(fā)生嚴(yán)重上漲或下跌，導(dǎo)致泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)。

（二）調(diào)控措施不協(xié)調(diào)

一旦房地產(chǎn)在調(diào)控措施方面出現(xiàn)不完善，就會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生頻率變高。一方面，由于我國(guó)在土地政策方面嚴(yán)格控制，使得房地產(chǎn)在用地價(jià)格上面呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這就導(dǎo)致建房成本變高，由于地價(jià)增長(zhǎng)導(dǎo)致最終房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度過(guò)大，偏離預(yù)期。另一方面，我國(guó)目前在信貸方面采取了一定的控制措施，而且開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)普遍資金實(shí)力不強(qiáng)，這就在一定的程度上使房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)受限。面對(duì)需求的不斷增長(zhǎng)尚未采取有效合理的調(diào)控措施，導(dǎo)致投資增長(zhǎng)幅度和需求增長(zhǎng)不平衡，供求矛盾突出，出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的必然趨勢(shì)。

（三）土地的稀缺性

在土地自然供給中，固定性是其最主要的特征，是地球表面中陸地與水域的匯總。目前，城市化進(jìn)程越來(lái)越快，城市中面積擴(kuò)展的速度也越來(lái)越快，并且土地資源非常缺乏。尤其是如今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不斷加快，城市中的人口數(shù)量也越來(lái)越多，大眾對(duì)于土地方面的需求也表現(xiàn)出了無(wú)限增長(zhǎng)的趨勢(shì)。其需求不但和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的客觀需求表現(xiàn)出了息息相關(guān)，另外還有對(duì)于土地獲利方面的需求，在此背景作用下，大眾常常會(huì)把土地權(quán)益的獲取當(dāng)作經(jīng)濟(jì)利益獲取中的重要途徑。土地權(quán)益作為一種虛擬化的資本，目前仍然存在多次轉(zhuǎn)賣的現(xiàn)象。

（四）土地價(jià)格虛構(gòu)

所謂土地價(jià)格的虛構(gòu)性，其實(shí)指的就是土地資源的自身價(jià)格與資產(chǎn)性價(jià)格二者之間常常會(huì)有差距較大的現(xiàn)象出現(xiàn)。消費(fèi)者在消費(fèi)之前沒(méi)有全面充分的了解房地產(chǎn)實(shí)際情況，往往出現(xiàn)不公平交易情況，而且絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在決定定價(jià)和交易的時(shí)候，都是私下進(jìn)行的并未按照相關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。所以，在此背景下產(chǎn)生的成交價(jià)并不能夠完全的將房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，土地在進(jìn)行交易的時(shí)候，地價(jià)中如果存在的虛構(gòu)成分特別多，就表示這里面含有比較多的泡沫成分。反之，地價(jià)中如果存在的虛構(gòu)成分比較少，則表明泡沫成分比較少。

（五）缺乏政府領(lǐng)導(dǎo)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，政府對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候由于沒(méi)有起到正確有用的引導(dǎo)作用和宏觀調(diào)控作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)熱、過(guò)快，個(gè)別政府部門甚至為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)能夠快速發(fā)展，在處理土地資源相關(guān)問(wèn)題的時(shí)候，政府部門為了追求地方利益和短期利益，沒(méi)有遵守相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行，而是采用放松的態(tài)度，在價(jià)格的處理上面也會(huì)給予低價(jià)批地，甚至部分政府部門官員還會(huì)有貪污受賄、尋租以及設(shè)租等行為出現(xiàn)，這些行為都在一定程度上面加重了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的危害

（一）國(guó)家金融安全受到威脅

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資方式內(nèi)，還沒(méi)有明確的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)當(dāng)機(jī)制，房地產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)債情況的時(shí)候負(fù)責(zé)任的主要是銀行中的間接融資。因此，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)很容易就會(huì)有很高的負(fù)債率產(chǎn)生。如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行立刻就會(huì)產(chǎn)生巨大的損失。目前，在國(guó)際所有的行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)，其不僅對(duì)銀行系統(tǒng)的現(xiàn)狀有影響，同時(shí)還對(duì)國(guó)家在房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控有著重要的影響。要是國(guó)家政策明確出臺(tái)要求銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格控制信貸，就會(huì)讓很多房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有辦法繼續(xù)順利進(jìn)行下去。

（二）貧富兩極分化嚴(yán)重

房地產(chǎn)企業(yè)在牟取暴利的時(shí)候，部分社會(huì)人群的利益勢(shì)必會(huì)受到一定的損害。例如，有些居民由于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷剝削喪失了土地，卻只是得到了特別有限的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，很多群眾因此喪失了勞動(dòng)能力，從此陷入到了貧困中。對(duì)于那些被拆遷的城市群眾，盡管得到了拆遷費(fèi)，但這和他們失去土地的損失相比根本不值一提。房地產(chǎn)商讓他們搬離到無(wú)限期住房有些甚至是很遠(yuǎn)的郊外。而另外一部分投機(jī)者在這個(gè)過(guò)程中可能會(huì)迅速聚集大量財(cái)富，由此造成了社會(huì)財(cái)富中貧富差距過(guò)大，國(guó)民收入不均，危害了社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

（三）城市發(fā)展形象受損

對(duì)于一個(gè)城市的健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的形成和毀滅都會(huì)形成一定的不良影響。其形成階段導(dǎo)致大眾重投機(jī)、輕生產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)虛假繁榮現(xiàn)象，降低城市工作生產(chǎn)效率，破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)，甚至還會(huì)對(duì)人們的生活行為產(chǎn)生一定的影響，打亂城市經(jīng)濟(jì)生活中的正常節(jié)奏，對(duì)城市的健康發(fā)展都會(huì)造成影響。另外，如果房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)，就會(huì)增加商業(yè)活動(dòng)時(shí)所需成本，使得最后產(chǎn)品及服務(wù)價(jià)格都有所增加，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降。而其一旦毀滅以后，很容易導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象變得蕭條，企業(yè)出現(xiàn)不良債務(wù)，甚至在金融機(jī)構(gòu)中還會(huì)有壞賬、呆賬現(xiàn)象的發(fā)生，降低城市競(jìng)爭(zhēng)力。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題防范措施

（一）規(guī)范金融市場(chǎng)秩序

在央行中一定要嚴(yán)格管控商業(yè)銀行，避免商業(yè)銀行提供給房地產(chǎn)企業(yè)大額的資金貸款。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在申請(qǐng)貸款的時(shí)候，銀行需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，還要設(shè)立貸款限制條件，一旦發(fā)現(xiàn)其不符合條件，堅(jiān)決不能發(fā)放貸款；其次，銀行在辦理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的時(shí)候，對(duì)個(gè)人也需要加強(qiáng)管理力度，一旦發(fā)現(xiàn)有“零首付”現(xiàn)象的住房貸款，堅(jiān)決不能對(duì)其發(fā)放貸款；最后，銀行在處理個(gè)人商業(yè)用房貸款類業(yè)務(wù)的時(shí)候，一定要嚴(yán)格管理，不能輕易發(fā)放貸款，具體可以采用抵押貸款的方法，還要有年限要求。

（二）建立預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制

政府部門應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)即區(qū)域性強(qiáng)以及發(fā)展不均衡的特點(diǎn)，科學(xué)合理的建立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，方便及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的問(wèn)題，政府還要對(duì)市場(chǎng)供求量以及價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性的投資，引導(dǎo)消費(fèi)者理性的消費(fèi)，對(duì)樓市的動(dòng)態(tài)發(fā)展進(jìn)行監(jiān)測(cè)，評(píng)估市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況，調(diào)查預(yù)測(cè)未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，提供給政府部門準(zhǔn)確的信息，方便政府部門能夠及時(shí)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)、健康、合理的發(fā)展。另外還要經(jīng)常整理研究全國(guó)房地產(chǎn)信息，就市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀結(jié)合實(shí)際給予評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)。

（三）管理土地資源

在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易的過(guò)程中，由于土地資源緊張直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)飛速上漲，因此需要對(duì)土地資源進(jìn)行合理利用。首先，需要嚴(yán)格遵守土地開發(fā)審批中明確規(guī)定的制度，不能有任何違規(guī)操作行為出現(xiàn)，對(duì)土地的供求關(guān)系進(jìn)行合理可行的調(diào)控；然后，創(chuàng)建一套完善科學(xué)的土地招標(biāo)及管理制度，對(duì)于任何貪污受賄現(xiàn)象嚴(yán)格杜絕，另外還要將政務(wù)變得公開化，做到在進(jìn)行招標(biāo)的過(guò)程中全程公開公正以及透明；其次，政府還應(yīng)該出臺(tái)一些稅收政策，征收相關(guān)土地財(cái)產(chǎn)稅；最后，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)手段，創(chuàng)建一個(gè)全國(guó)性的土地信息系統(tǒng)，還要將相關(guān)的信息都投放到網(wǎng)絡(luò)上面，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的管理。

（四）規(guī)范土地市場(chǎng)

相關(guān)政府部門一定要對(duì)市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)督和管理，規(guī)范土地市場(chǎng)交易秩序。首先，對(duì)房地產(chǎn)相應(yīng)的信用體系進(jìn)行完善，監(jiān)督管理房地產(chǎn)商的信用度，創(chuàng)建良好的市場(chǎng)交易氛圍；然后，由于目前房地產(chǎn)企業(yè)交易過(guò)程中大多都未遵守相關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行，因此，需要通過(guò)法律的手段來(lái)制約交易，對(duì)于那些在互聯(lián)網(wǎng)上面哄抬房?jī)r(jià)、進(jìn)行虛擬交易的行為，必須要對(duì)其加重處罰；最后，還要加強(qiáng)對(duì)違法交易行為的處罰力度，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了任何違規(guī)操作，一定要采取嚴(yán)厲的處罰制度，堅(jiān)決杜絕任何違法犯罪行為出現(xiàn)。

（五）加強(qiáng)政府領(lǐng)導(dǎo)

從政府的角度來(lái)說(shuō)，政府一定要充分的發(fā)揮國(guó)家對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控作用，以達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)交易秩序進(jìn)行規(guī)范的目的，科學(xué)合理的監(jiān)督和管理我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從根本上避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)的可能。政府應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，制定相關(guān)的監(jiān)督管理政策，創(chuàng)建一套完善的以監(jiān)督管理為重點(diǎn)的市場(chǎng)運(yùn)行發(fā)展體系，并且還要在現(xiàn)實(shí)的工作開展中將這些制度一一落實(shí)，有效的避免經(jīng)濟(jì)泡沫的形成，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠規(guī)范有序的運(yùn)行發(fā)展提供保障。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)和我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行二者之間有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。因此，相關(guān)的政府部門一定要將我國(guó)整體的宏觀調(diào)控作用充分有效的發(fā)揮出來(lái)，發(fā)布一些相應(yīng)的政策，及時(shí)的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)嚴(yán)格的實(shí)行監(jiān)督管理制度，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)秩序，通過(guò)采用各種手段避免房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，只有這樣，我國(guó)才能有效的避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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