“房住不炒”新時(shí)代房地產(chǎn)仲裁面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

文/康俊亮

康俊亮 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解中心主任

在“房住不炒”新時(shí)代，包括地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)及購(gòu)房人等各參與方，均已根據(jù)調(diào)控思路及時(shí)調(diào)整了行為模式或參與模式。作為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛解決的重要組成部分，房地產(chǎn)仲裁也應(yīng)當(dāng)及時(shí)“適應(yīng)新發(fā)展、迎接新挑戰(zhàn)、抓住新機(jī)遇”，進(jìn)而使得房地產(chǎn)仲裁的理念、價(jià)值取向、裁判標(biāo)準(zhǔn)等及時(shí)跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，這不但對(duì)房地產(chǎn)仲裁的發(fā)展有重要影響，也是維護(hù)行業(yè)平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

2017年2月26日，習(xí)近平主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議，強(qiáng)調(diào)建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，要充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。本次會(huì)議，確定了當(dāng)前一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的總思路：在堅(jiān)持房住不炒的前提下，研究制定長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度。2017年，圍繞上述調(diào)控思路，中央多次作出部署，各地密集出臺(tái)調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策近250次，在“因城施策、因地制宜”的調(diào)控原則指導(dǎo)下，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、打擊“商改住”、鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)等多種政策被廣泛應(yīng)用到了熱點(diǎn)區(qū)域樓市，有效擠出了投機(jī)需求，推動(dòng)樓市理性發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“房住不炒”的新時(shí)代。

考慮到本輪調(diào)控對(duì)行業(yè)的影響是系統(tǒng)性、全局性的，本文不分析單個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題與仲裁如何結(jié)合，而是在全面概述本輪調(diào)控的情況及本輪調(diào)控對(duì)行業(yè)影響的基礎(chǔ)上，闡述房地產(chǎn)仲裁今后的發(fā)展方向。

本輪調(diào)控概況

（一）本輪調(diào)控的定位

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的定位，其意在凸顯住房的居住屬性，打擊其投機(jī)屬性，弱化其投資屬性，無(wú)論是中央出臺(tái)的調(diào)控政策，還是地方政府出臺(tái)的調(diào)控政策均緊緊圍繞這一定位。今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我們認(rèn)識(shí)、理解房地產(chǎn)行業(yè)均不能偏離這一定位。

（二）本輪調(diào)控的主要特點(diǎn)

1.針對(duì)性強(qiáng)。分類(lèi)調(diào)控、因城施策是本輪調(diào)控的一大特色，避免了以往“一線(xiàn)城市感冒，全國(guó)吃藥”的局面。分類(lèi)調(diào)控、因城施策的基本思路是，中央政府負(fù)責(zé)頂層設(shè)計(jì)和信貸稅收保障等政策框架，省級(jí)政府負(fù)調(diào)控總體責(zé)任，市縣級(jí)政府負(fù)主體責(zé)任，這樣既可以保證調(diào)控的全局性，又可以大大提高調(diào)控的針對(duì)性。

2.措施全面，不留死角。限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等措施齊頭并進(jìn)，同時(shí)凡是不符合調(diào)控目標(biāo)，可以打擦邊球的漏洞被逐一糾正，如在限價(jià)的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)為提高商品房的實(shí)際出售價(jià)格捆綁車(chē)庫(kù)、精裝修的行為，自持住宅以租代售的行為等。

3.行政干預(yù)與基礎(chǔ)制度建立完善同步進(jìn)行。行政手段見(jiàn)效快，但根據(jù)以往歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)可以看出，單靠行政手段很難保證調(diào)控效果的持續(xù)性，這也是社會(huì)大眾將調(diào)控稱(chēng)為“空調(diào)”的主要原因之一。本論調(diào)控即明確了房地產(chǎn)的定位，同時(shí)長(zhǎng)效機(jī)制、基礎(chǔ)性制度逐項(xiàng)落地，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有深遠(yuǎn)的影響，也是本輪調(diào)控最大的特色。

（三）本輪調(diào)控的主要目標(biāo)

本輪調(diào)控始于房?jī)r(jià)快速、非理性上漲，如不及時(shí)改變這種局面，不但會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康、可持續(xù)發(fā)展，還會(huì)沖擊金融安全及其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，本輪調(diào)控的短期目標(biāo)是用限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等行政手段控制房?jī)r(jià)的非理性上漲。與此同時(shí)將與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的長(zhǎng)效機(jī)制、基礎(chǔ)性制度等逐項(xiàng)落地，伴隨著長(zhǎng)效機(jī)制、基礎(chǔ)性制度的逐項(xiàng)落地，行政干預(yù)手段穩(wěn)步退出，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障，雙軌制的住房供應(yīng)體系，即可以實(shí)現(xiàn)讓全體人民住有所居，又可以防范出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)等中長(zhǎng)期目標(biāo)。

（四）本輪調(diào)控的主要內(nèi)容

本論調(diào)控的內(nèi)容可以概括為以下幾個(gè)方面：

1.限購(gòu)、限價(jià)、限售。其中限購(gòu)，是指戶(hù)籍家庭規(guī)定可以購(gòu)買(mǎi)住宅套數(shù)的上限，非戶(hù)籍家庭或者不得購(gòu)買(mǎi)，或者在社?；蚨愂諠M(mǎn)足一定條件的前提下規(guī)定可以購(gòu)買(mǎi)套數(shù)的上限；限價(jià)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房，去主管部門(mén)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，主管部門(mén)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商待售商品房的價(jià)格，只有在價(jià)格協(xié)商確定后才可以拿到預(yù)售許可證，且價(jià)格一旦確定，企業(yè)不得隨意調(diào)高價(jià)格；限售，是指商品房在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后的一定期間內(nèi)，不得交易。

2.限制“商辦類(lèi)”項(xiàng)目改住宅。商辦類(lèi)項(xiàng)目的土地用途為商業(yè)或辦公，其房屋的規(guī)劃用途相應(yīng)的為商業(yè)或辦公。在部分熱點(diǎn)城市，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了更好地銷(xiāo)售項(xiàng)目及獲得更高的利潤(rùn)，往往會(huì)將商辦類(lèi)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)用途向住宅靠攏。本輪調(diào)控基本上改變了商辦類(lèi)項(xiàng)目改住宅銷(xiāo)售的情況。

3.限制“資金”違規(guī)流入樓市。主要包括，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)首付資金來(lái)源和借款人收入證明真實(shí)性的審核力度，嚴(yán)格對(duì)個(gè)人住房貸款和個(gè)人綜合消費(fèi)貸款施行分類(lèi)管理，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)格按照合同約定監(jiān)控貸款用途，嚴(yán)禁挪用資金購(gòu)房等。

同時(shí)，還通過(guò)提高首付款比例及貸款利率的方式，進(jìn)一步提高購(gòu)房的成本，限制流入樓市的資金。

4.鼓勵(lì)住房租賃。住房租賃制度一直是我國(guó)住房供應(yīng)體系及住房制度中的短板，這也是“重買(mǎi)賣(mài)輕租賃”的重要原因。為鼓勵(lì)租賃，本輪調(diào)控采取了以下措施：（1）明確提出“租售同權(quán)”，通過(guò)租賃住宅也可以獲得附加在房屋所有權(quán)之上的部分社會(huì)福利，如教育、落戶(hù)等。（2）鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住宅項(xiàng)目。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)的有效期限內(nèi)，自持住宅項(xiàng)目，并通過(guò)租賃獲得收益。（3）鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入租賃領(lǐng)域，發(fā)展長(zhǎng)租公寓。（4）在部分城市試點(diǎn)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房。（5）鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為住房租賃提供包括REITs在內(nèi)的融資服務(wù)。

5.鼓勵(lì)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)住房是我國(guó)住房保障領(lǐng)域中的重大制度創(chuàng)新，通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，既避免了尋租，切實(shí)滿(mǎn)足了夾心層的居住問(wèn)題，又為今后保障房與商品房的有效銜接及保障對(duì)象平穩(wěn)、有效退出住房保障領(lǐng)域提供了充分的政策空間。

6.不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)。不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)以后，理論上講，主管部門(mén)可以掌握聯(lián)網(wǎng)區(qū)域的以下數(shù)據(jù)或信息：已出讓土地的情況，如是否已開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，是否已取得預(yù)售許可及銷(xiāo)售的進(jìn)度；存量住房的基本情況，如數(shù)量、交易頻次等；個(gè)人擁有房屋所有權(quán)的數(shù)量等。通過(guò)上述大數(shù)據(jù)的分析，為今后一系列政策及立法提供了客觀(guān)基礎(chǔ)。

7.推進(jìn)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)改革。包括為鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)統(tǒng)籌并降低相關(guān)稅負(fù)；為保障基本居住，應(yīng)合理設(shè)置自住住房的稅負(fù)；為抑制投機(jī)投資購(gòu)房，應(yīng)加大其交易及保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)等措施。

8.推進(jìn)土地領(lǐng)域部分改革。除在試點(diǎn)城市推行集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房以外，還包括落實(shí)好人地掛鉤的土地供應(yīng)機(jī)制，盤(pán)活城鎮(zhèn)閑置用地發(fā)展租賃住房等。

9.施行聯(lián)合懲戒措施。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合31個(gè)部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責(zé)任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》，明確規(guī)定了失信行為的懲戒對(duì)象及懲戒措施。

調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展

近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展與本輪調(diào)控效果相疊加，共同推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了新時(shí)代，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.從政策及制度維度看。長(zhǎng)效機(jī)制正在逐項(xiàng)落地，基礎(chǔ)性的住房制度體系框架也日漸清晰?？梢灶A(yù)計(jì)，行政調(diào)控手段會(huì)逐漸淡化，但并不意味著全部退出，今后將會(huì)更多地通過(guò)市場(chǎng)手段發(fā)揮對(duì)行業(yè)的調(diào)節(jié)作用，同時(shí)在中央制定宏觀(guān)的、統(tǒng)一的政策框架下，賦予地方政府更多的主導(dǎo)權(quán)。

2.從行業(yè)聚集度維度看。2017年千億房企達(dá)到17家。同時(shí)，隨著品牌房企業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)，TOP200房企各梯隊(duì)集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達(dá)24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度較大，提升近10.6個(gè)百分點(diǎn)至45.9%，TOP100房企集中度達(dá)55.5%。值得注意的是，TOP100房企的金額、面積門(mén)檻分別為153億元、120萬(wàn)平方米，TOP200房企的金額、面積門(mén)檻46億元、30萬(wàn)平方米，都較2016年降低，表明TOP200、甚至百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部格局也開(kāi)始分化。（數(shù)據(jù)來(lái)源，中房研協(xié)公司《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究-季報(bào)（2017年四季度）》）

3.從企業(yè)發(fā)展的維度看。大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)為保持其規(guī)模及體量，會(huì)更加積極地獲取土地。在目前的形勢(shì)下，除通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)招拍掛外，更多的將會(huì)通過(guò)收購(gòu)兼并中小企業(yè)的方式獲取土地。同時(shí)，隨著地價(jià)的提高，公開(kāi)招拍掛方式將更多地體現(xiàn)為聯(lián)合體的方式。

4.從區(qū)域性分化維度看。對(duì)區(qū)域性市場(chǎng)的劃分，除采取原有一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)、四線(xiàn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)外，今后將出現(xiàn)若干區(qū)域性中心，如以北京、上海、深圳為中心的環(huán)一線(xiàn)，以鄭州、西安、成都、重慶為代表的部分區(qū)域性中心。不同區(qū)域基于其區(qū)域定位、人口流入、產(chǎn)業(yè)政策、交通配套等方面的差異，在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的差異會(huì)越來(lái)越明顯。

5.從產(chǎn)品形態(tài)維度看。區(qū)域性中心開(kāi)發(fā)建設(shè)的高峰期已過(guò)，今后會(huì)更多地采取城市更新的模式，同時(shí)區(qū)域性中心會(huì)逐漸進(jìn)入存量房主導(dǎo)的時(shí)代，住房供應(yīng)也會(huì)更多地向租賃型住房及共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)A斜。

房地產(chǎn)仲裁應(yīng)重視的幾個(gè)問(wèn)題

在房地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展階段的前提下，如何更好地提供符合時(shí)代發(fā)展背景的糾紛解決服務(wù)，是房地產(chǎn)仲裁必須面對(duì)的問(wèn)題。本文認(rèn)為，無(wú)論是仲裁機(jī)構(gòu)，還是仲裁員均應(yīng)當(dāng)重視以下幾個(gè)方面，如此才能在競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)，在促進(jìn)仲裁發(fā)展的同時(shí)，為行業(yè)的平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展提供保障。

1.在裁判標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)值判斷上，實(shí)現(xiàn)政策邏輯、商業(yè)邏輯與法律邏輯的統(tǒng)一。裁判必須遵循法律邏輯，這是前提與基礎(chǔ)；但同時(shí)也要看到目前房地產(chǎn)處于特殊的發(fā)展階段，即通過(guò)本輪調(diào)控確定今后房地產(chǎn)的發(fā)展方向及法規(guī)政策框架體系。本輪調(diào)控出臺(tái)的政策雖多，但內(nèi)在邏輯性強(qiáng)，每項(xiàng)政策的功能定位清晰，互相配合，共同服務(wù)于調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)還需注意到有的政策具有臨時(shí)性，有的政策是為立法作儲(chǔ)備，因此不能將其簡(jiǎn)單理解為“紅頭文件”，這就需要深刻理解政策，把握其發(fā)展脈絡(luò)，最大程度實(shí)現(xiàn)法律邏輯與政策邏輯的統(tǒng)一。與此同時(shí)，鑒于此次調(diào)控具有強(qiáng)行政干預(yù)的特性，這在一定程度上打破了原有的商業(yè)邏輯，當(dāng)然這種情況在長(zhǎng)效機(jī)制、基礎(chǔ)性制度落地后會(huì)改變，但在未改變之前，應(yīng)當(dāng)注意到這一點(diǎn)，在遵循法律邏輯的前提下，適當(dāng)讓裁判結(jié)果更加符合行業(yè)應(yīng)有的商業(yè)邏輯。

2.根據(jù)行業(yè)發(fā)展動(dòng)向，提前布局。提供高質(zhì)量的仲裁服務(wù)是仲裁生命力的體現(xiàn)，但能否根據(jù)行業(yè)發(fā)展提前布局，則決定了仲裁機(jī)構(gòu)能否可持續(xù)發(fā)展。如仲裁機(jī)構(gòu)能否根據(jù)行業(yè)的發(fā)展，預(yù)判糾紛的發(fā)展方向及類(lèi)型，并提前做好研究工作，能否根據(jù)行業(yè)發(fā)展的區(qū)域性有針對(duì)性地開(kāi)展推廣工作等，都是仲裁機(jī)構(gòu)必須認(rèn)真對(duì)待的問(wèn)題。