新興地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢

郭井立+++張一夫

摘要：習(xí)近平總書記在剛剛結(jié)束的中國共產(chǎn)黨十九大報告中，重申了我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營定位，強(qiáng)調(diào)了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)廣泛深入的推動，在傳統(tǒng)地產(chǎn)基礎(chǔ)上運(yùn)用新理念，融合國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)而出現(xiàn)了升級轉(zhuǎn)型的新興地產(chǎn)項目，這將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型；新興地產(chǎn)；產(chǎn)城融合

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0037-39 收稿日期：2017-10-30

1我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題

毋庸諱言，改革開放幾十年來，雖然房地產(chǎn)事業(yè)對我經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展起到了巨大積極作用，但是也產(chǎn)生了一系列問題，尤其是近些年備受詬病的“土地財政”、困擾民生的房價飛漲等問題。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，大量的質(zhì)量問題、違規(guī)違法問題積累，造成了廣泛的不良后果。

國民對房地產(chǎn)企業(yè)既離不了，又“恨得”咬牙切齒，因?yàn)榇蠹艺J(rèn)為房企并沒有樹立起積極、陽光的形象，而且除了瘋狂攫取行業(yè)及其項目表面價值，自身也沒有擺脫傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的低端形象與發(fā)展桎梏，甚至在行為上還存在透支社會誠信形象和挫傷公平正義的缺陷。

另外在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)在科技進(jìn)步方面步履蹣跚，不思進(jìn)取，恐于投資風(fēng)險，囿于短期利益，尤其在產(chǎn)品研發(fā)、科技提升方面明顯落伍于世界。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)融入前進(jìn)的步伐較為遲緩，這既緣于居住剛需的強(qiáng)盛，也源于行業(yè)和企業(yè)投機(jī)之風(fēng)盛行。

可以這樣說，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)方面仍處于落后原始狀態(tài)，只能滿足基本居住功能，遠(yuǎn)不能擔(dān)負(fù)起人本、宜居、智慧物業(yè)等高層次使命。

而在整體運(yùn)營模式和行業(yè)風(fēng)行的營銷手段方面，存在大量灰色地帶，企業(yè)爭相打擦邊球，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的完善與運(yùn)行形成威脅，并對金融經(jīng)濟(jì)安全、社會公平、民生安全產(chǎn)生不良影響。

互聯(lián)網(wǎng)時代以來，新技術(shù)浪潮催生了整個社會發(fā)生了翻天覆地的變化，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“面目全非”，所有的思維和信息技術(shù)直接綁定，行業(yè)與企業(yè)的理念面臨更新乃至徹底的轉(zhuǎn)型。這是一場漫長的陣痛，但更是一場產(chǎn)業(yè)生命和靈魂的涅槃。如何求得重生？這不僅緣于高層對房地產(chǎn)業(yè)肩負(fù)使命的最新期待，對房地產(chǎn)業(yè)之前表現(xiàn)的不盡滿意，也是社會進(jìn)步、科技發(fā)展、人類文明昌盛的大勢所迫。換句話說，當(dāng)前所有行業(yè)面臨迭代選擇，就像零售服務(wù)業(yè)那樣，在新零售時代，新技術(shù)浪潮催生的全新商業(yè)模式如雨后春筍，琳瑯滿目，房地產(chǎn)行業(yè)更待創(chuàng)新，更待轉(zhuǎn)型。新興地產(chǎn)作為房地產(chǎn)未來轉(zhuǎn)型的方向，擺在所有企業(yè)和行業(yè)各環(huán)節(jié)、各鏈條的面前。

2關(guān)于新興地產(chǎn)的定義

傳統(tǒng)地產(chǎn)，廣義上指的是自上世紀(jì)80年代我國進(jìn)入房改至今約30年的房地產(chǎn)市場。

所謂“新興地產(chǎn)”，指的是指近幾年來，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)廣泛深入的推動，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、科技不斷進(jìn)步、消費(fèi)需求提升、產(chǎn)業(yè)延伸等諸多因素的推動，在傳統(tǒng)地產(chǎn)基礎(chǔ)上運(yùn)用新理念，融合國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)而出現(xiàn)的升級轉(zhuǎn)型的新興地產(chǎn)項目，并形成未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的產(chǎn)品與項目。

新興地產(chǎn)的概念和定義有待于進(jìn)一步明確、完善，但是從整體的理念追求上，大致有如下較為清晰的脈絡(luò)。

第一，強(qiáng)化“以人為本”的根本屬性，回歸居住本質(zhì)。彰顯新興地產(chǎn)滿足居住需求、改善居住品質(zhì)的基本功能，肩負(fù)民生大任。

第二，商業(yè)模式和營銷模式的糾錯。無論怎么探索嘗試，無論什么商業(yè)模式，都要擺脫以往的投機(jī)思維，都不能忽略房子是用來住的、不是用來炒的這樣一個定位，明確商業(yè)開發(fā)和社會服務(wù)雙重使命。所謂“新興地產(chǎn)”，不僅在產(chǎn)品和技術(shù)上體現(xiàn)出新興特征，更重要的是在開發(fā)理念、研發(fā)理念、商業(yè)模式、運(yùn)營機(jī)制、營銷模式等方面全方位體現(xiàn)新興特征。

第三，通過技術(shù)融入和產(chǎn)品研發(fā)，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)融合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品迭代更新，推動房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。新興地產(chǎn)是“新地產(chǎn)、新業(yè)態(tài)、新科技、新人文、新金融、互聯(lián)網(wǎng)+”六大核心要素的跨界融合，涵蓋五大領(lǐng)域：“新興宜居地產(chǎn)、新興商業(yè)地產(chǎn)、新興產(chǎn)城地產(chǎn)、新興頤養(yǎng)地產(chǎn)、新興文旅地產(chǎn)”。

第四，新興地產(chǎn)的崛起不是取代傳統(tǒng)地產(chǎn)，而是促進(jìn)傳統(tǒng)地產(chǎn)的升級轉(zhuǎn)型。顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)的固有運(yùn)營模式，以新興地產(chǎn)運(yùn)營模式，主導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展，使其真正成長為推動我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)。

第五，新興地產(chǎn)的關(guān)鍵是思想和理念的轉(zhuǎn)型。新興地產(chǎn)不僅是技術(shù)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新，更重要的是思想、理念轉(zhuǎn)型，是思想和理念創(chuàng)新轉(zhuǎn)型主導(dǎo)下的商業(yè)思維的轉(zhuǎn)變。

第六，從營銷關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)關(guān)系?；ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時代，許多經(jīng)濟(jì)關(guān)系和市場關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)管理和項目運(yùn)營更需要因應(yīng)大勢，快速轉(zhuǎn)變，把握最后的機(jī)會。在房地產(chǎn)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型過程中，首先要改變的是營銷關(guān)系，突出服務(wù)關(guān)系，甚至促使其產(chǎn)生質(zhì)變。比如客戶與銷量這個關(guān)系，未來房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該調(diào)整權(quán)重，客戶重于銷量，先客戶后銷量，而在服務(wù)過程中，應(yīng)注重顧客體驗(yàn)效果，即服務(wù)效率，效率重于規(guī)模，先效率后規(guī)模。

3新興地產(chǎn)和傳統(tǒng)地產(chǎn)的區(qū)別

3.1物業(yè)性質(zhì)的差異

傳統(tǒng)地產(chǎn)產(chǎn)品一般品質(zhì)較低，產(chǎn)品單一。只能滿足原始居住需求或基本購物、休閑等消費(fèi)需求，不能通過開發(fā)的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)新的要素價值提升。

而新興地產(chǎn)通過融合新產(chǎn)業(yè)、新科技、新人文等要素，全面提升物業(yè)品質(zhì)和物業(yè)文化內(nèi)涵，除了滿足居住或一般購物、休閑等消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)新的社會價值與經(jīng)濟(jì)價值的可持續(xù)創(chuàng)造。

3.2物業(yè)開發(fā)目標(biāo)的差異

傳統(tǒng)地產(chǎn)以“項目物業(yè)銷售”為中心，追求項目當(dāng)期開發(fā)利潤最大化。

新興地產(chǎn)以“提升品質(zhì)、物業(yè)運(yùn)營”為中心，把訴求放在良好的開發(fā)利潤基礎(chǔ)上，努力實(shí)現(xiàn)持久的物業(yè)運(yùn)營效益。

3.3項目策劃思維與方法的差異

傳統(tǒng)地產(chǎn)項目策劃重點(diǎn)是固定格式的幾板斧：拿地后初步定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃與執(zhí)行、物業(yè)交付、交付后物業(yè)管理等。

新興地產(chǎn)項目實(shí)行全程整合運(yùn)營策劃，主要的策劃運(yùn)作方法是：發(fā)展商拿地前要做市場風(fēng)險評估、土地價值評估分析、項目核心價值評估、項目邊際價值和碎片價值的整合評估、項目核心價值以外增值可能性分析；拿地后全程整合運(yùn)營策劃；銷售與招商大數(shù)據(jù)分析與管理引用；資源整合應(yīng)用；項目交付后業(yè)主增值服務(wù)；長期物業(yè)開發(fā)與增值管理。

總之，新時代下，房地產(chǎn)業(yè)必須從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新興業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，建立以消費(fèi)需求為導(dǎo)向的服務(wù)理念，已主動研發(fā)引導(dǎo)消費(fèi)，從單一產(chǎn)品、局部功能向綜合配套服務(wù)轉(zhuǎn)變；堅持以人為本，從傳統(tǒng)開發(fā)商銷售商向城市服務(wù)商、社區(qū)服務(wù)商轉(zhuǎn)變。endprint