房產(chǎn)領域矛盾糾紛化解的對策建議

尹華群

摘要：成都市溫江區(qū)在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設和交付使用以及管理過程中，因開發(fā)企業(yè)資金問題、經(jīng)營和銷售問題、物業(yè)管理問題等引發(fā)的矛盾糾紛和群體性事件嚴重損害了群眾的切身利益，也給政府工作造成巨大壓力和負面影響。通過對主要問題的分析，提出幾點對策建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；矛盾糾紛；對策建議

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2018）01-0050-54 收稿日期：2017-12-09

近年來，成都市溫江區(qū)已進入城市化進程的迅速發(fā)展期，房地產(chǎn)作為城市發(fā)展的物質(zhì)載體和城市建設資金重要來源的產(chǎn)業(yè)，在其中扮演著十分重要的角色。一個個舊城改造項目的實施、新建商品房住宅小區(qū)建成銷售并交付使用，不僅滿足了群眾日益提高的居住要求，而且提升了區(qū)域的城市形象。但是，在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設和交付使用以及管理過程中，伴隨而來的因開發(fā)企業(yè)資金問題、經(jīng)營和銷售問題、物業(yè)管理問題等引發(fā)的矛盾糾紛和群體性事件不斷出現(xiàn)且呈多發(fā)態(tài)勢，不僅嚴重損害了群眾的切身利益，也給政府工作造成巨大壓力和負面影響。

1存在的主要問題及原因

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進區(qū)從業(yè)門檻過低

成都市溫江區(qū)與其他地方一樣，對進入?yún)^(qū)域?qū)嵤┓康禺a(chǎn)開發(fā)的企業(yè)沒有設定準入機制。從上世紀90年代末到目前，先后有199家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在溫江區(qū)開展過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，其中一級和二級資質(zhì)僅20家，占10%，三四級資質(zhì)69家，占34%，其余均為暫定資質(zhì)甚至是兼營商，而其中本地企業(yè)僅10家，占5%。這種過低的入市門檻導致從業(yè)企業(yè)水平參差不齊，一些企業(yè)僅是湊夠拍賣土地的資金便“匆忙”進區(qū)開建，往往缺經(jīng)驗、缺管理、缺技術、缺資金，這種“先天不足”的開發(fā)企業(yè)和項目，往往抵御風險能力很弱，一有異常就會引發(fā)停工、“爛尾”。

1.2建設單位過度融資

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金實力弱，市場競爭能力差，項目實施過程中只能大量依靠信貸，往往通過委托貸款、信托計劃、民間借貸等方式多渠道過度融資；通過股東借款、其他應付款、挪用信貸資金等方式充當資本金；通過項目土地抵押、在建工程抵押、內(nèi)部員工按揭套貸等方式籌集資金，甚至通過這種大大超過項目本身需求規(guī)模的融資方式騰挪資金開發(fā)新的項目或轉(zhuǎn)投其他產(chǎn)業(yè)，一旦遇到行業(yè)、市場、政策出現(xiàn)波動時就容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，項目停工、“爛尾”。

1.3銀行對項目資金監(jiān)管不到位

按照現(xiàn)行的《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》，商品房預售資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選定的銀行履行監(jiān)管職責，但由于監(jiān)管銀行多數(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在合作和利益關系，一些銀行并未按規(guī)定切實履行監(jiān)管職責。加之部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不足，盲目擴大追求規(guī)模效應，在銀行監(jiān)管較松的情況下甚至在銀行的協(xié)助下挪用預售資金開發(fā)新項目或做他用，一旦遇到項目進度延后或回款問題，資金緊張或斷裂的危機便迅速反映到項目上，給購房業(yè)主帶來極大風險。

1.4開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)營管理涉及《城市房地產(chǎn)管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《廣告法》《合同法》等多項法規(guī)和規(guī)章制度，實際經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往為了追求利益和影響面，“打擦邊球”甚至鋌而走險違反相關法律法規(guī)進行開發(fā)和銷售。而房管部門在房地產(chǎn)開發(fā)中處于管理的末端，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求僅能從其辦理預售時方介入管理、服務，話語權不高，且涉及企業(yè)經(jīng)營管理中出現(xiàn)的問題，往往需要相關部門同時發(fā)力方能見效。

1.5車位租售定價機制不健全

2014年12月17日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于放開部分服務價格意見的通知》（發(fā)改價格〔2014〕2755號），放開了住宅小區(qū)車位租售價格。至此，住宅小區(qū)車位租售由政府指導下的半市場行為轉(zhuǎn)變?yōu)榧兪袌鲂袨?。從長遠看，放開車位租售價格，有利于發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，促進與此相關的服務行業(yè)發(fā)展，而要發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用的前提條件是保障市場公平。由于放開價格后，市場沒有適應期和過渡期，加之與此相關的部門沒有及時跟進配套措施，導致車位及其服務的提供方和消費方市場地位不平等、市場行為不規(guī)范等一系列問題，在車位租售定價方面沒有成熟、規(guī)范和雙方認可的機制，往往形成尖銳矛盾。

1.6物業(yè)管理中權責不明晰

理順權責是搞好管理減少矛盾的基礎。從以往發(fā)生的物業(yè)管理糾紛案例分析，引發(fā)糾紛的主要原因是物業(yè)管理權責不明晰：一方面，物業(yè)服務企業(yè)“對誰負責”問題沒有得到很好地解決；另一方面，也正是因為權責不清，業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)應該承擔的職責認識不清，錯誤地把一些應由社區(qū)承擔的社會保障職能，應由政府行政部門承擔的社會治安職能，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的建設質(zhì)量與保修責任，應由水、電、氣以及公交等公用事業(yè)企業(yè)承擔的經(jīng)營管理職能等都誤以為是物業(yè)管理的事情，一旦發(fā)生問題就會向物業(yè)服務企業(yè)追究責任，造成不必要的矛盾糾紛。

1.7社會動員不到位，法律意識不深入

為規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，國家出臺了一系列法律法規(guī)，形成了較完備的法律法規(guī)體系，這些法律法規(guī)的專業(yè)性比較強，其中的一些法律術語老百姓一般不容易接觸到，理解起來也有一定難度。因此，這些法律法規(guī)的宣傳大多在業(yè)內(nèi)進行，較少組織貼近群眾的宣傳活動，造成群眾宣傳缺失，購房者甚至不清楚自己有哪些權利和義務，因而不能對開發(fā)銷售進行有效監(jiān)督，等到事后發(fā)現(xiàn)問題，往往已造成無法挽回的后果，形成很難化解的矛盾糾紛。

2對策與建議

房地產(chǎn)市場矛盾糾紛的多發(fā)性、復雜性和尖銳性，要求房管及其相關管理部門必須堅持預防為主、疏防并重的原則，綜合施策、系統(tǒng)推進，針對涉房矛盾糾紛的癥結形成“組合拳”，方能有效化解存量矛盾，防止新增矛盾。

2.1把好“準售”門檻endprint

按現(xiàn)行的相關法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的方式是參與國土部門組織的公開“招拍掛”。而參與“招拍掛”沒有太多的資質(zhì)條件和資產(chǎn)條件要求，只要在熔斷機制內(nèi)，即按價高者得的原則拍賣，因此沒有嚴格的準入條件限制。由于準入條件低，就不可避免會出現(xiàn)一些實力小、資金薄的“冒險淘金”企業(yè)涌入。管理部門雖然不能硬性提高準入條件，但可以通過前期宣傳、洽談等讓知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)知曉和參與，同時可以提高“準售”條件保護消費者合法權益。

2.2強化開發(fā)企業(yè)融資監(jiān)管

實施預警管理，對前期已經(jīng)暴露出不穩(wěn)定因素的開發(fā)企業(yè)，可以制定一套特殊的更加嚴格的監(jiān)管措施，明確特殊監(jiān)管啟動條件，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)資金明顯緊張、工程進度滯緩的項目，在辦理預售許可時可要求企業(yè)必須制定詳細的施工計劃報建設管理部門備案，由建設管理部門跟蹤督促；對項目預售資金監(jiān)管銀行縮小選擇范圍，要求其必須選擇區(qū)內(nèi)的銀行作為其監(jiān)管銀行，強化銀行的監(jiān)管意識和責任，最大可能限制企業(yè)違規(guī)使用預售資金；同時不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的房屋存在在建工程抵押，防止因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不及時解除抵押而造成購房人無法網(wǎng)簽備案等情況。

2.3強化資金監(jiān)管

一是加強民工工資支付保證金監(jiān)管，防范拖欠民工工資引發(fā)矛盾；二是加強預售資金監(jiān)管，防止預售資金被挪用或“卷款跑路”造成資金鏈斷裂形成“爛尾”；三是加強備案資料審查，從實行商品房買賣合同窗口審查備案制度開始，在受理開發(fā)企業(yè)的備案申請時，除交易事實、購房資格審查方面的資料外，對尚未竣工驗收的項目，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及監(jiān)管銀行提供將預售款存入監(jiān)管賬戶的證明材料，嚴格要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定、按程序?qū)㈩A售款足額納入監(jiān)管范圍，降低后續(xù)風險。

2.4規(guī)范經(jīng)營行為

一是規(guī)范商品房銷售宣傳行為，可規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期宣傳及開盤銷售前，須由區(qū)市場監(jiān)督管理局對項目宣傳廣告內(nèi)容、項目銷售現(xiàn)場沙盤、宣傳資料、宣傳片及廣告語進行審查，宣傳內(nèi)容要如實反映項目情況；二是規(guī)范銷售行為，加強市場巡查，嚴厲打擊違法開發(fā)、炒作制造假象、捂盤惜售、違規(guī)漲價、違規(guī)收取手續(xù)費、惡意欺騙消費者、擅自改變小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套設施和公用場所用途等擾亂房產(chǎn)市場行為，確保消費者合法權益；三是保障消費者知情權、選擇權；四是規(guī)范銷售合同。

2.5優(yōu)化驗收程序

一是對涉及房地產(chǎn)的法律法規(guī)進行梳理，認真研究法律條文，理清法律法規(guī)之間的聯(lián)系，按法律法規(guī)規(guī)定排好規(guī)劃、消防、建設、環(huán)保、綠化等方面的驗收順序，作好法律法規(guī)的銜接；二是梳理已發(fā)生過的涉房矛盾糾紛，分析哪些矛盾糾紛可以通過嚴格驗收手續(xù)得到有效避免，從而豐富完善驗收內(nèi)容；三是建立聯(lián)合驗收機制。

2.6加強價格指導

一是加強商品房銷售價格指導，嚴格執(zhí)行限價政策，按政策規(guī)定核定預售價范圍，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)私自漲價、變相漲價行為；二是加強車位租售價格指導；三是加強物業(yè)價格指導。

2.7健全物業(yè)管理體系

一是明確權責，應該對物業(yè)管理的權責進行再明晰，要將物業(yè)服務企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、市政管理、社區(qū)管理權責進一步理清，推進物業(yè)服務陽光化；二是厘清關系，特別要厘清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主之間的關系，解決物業(yè)“對誰負責”問題；三是完善制度，在落實《物業(yè)管理條例》的基礎上，根據(jù)新形勢新問題和對矛盾糾紛的研判，細化制定物業(yè)管理實施細則，強化與社區(qū)管理的聯(lián)動，全方位規(guī)范物業(yè)管理服務行為、調(diào)價行為，切實做到有章可循。

2.8建立聯(lián)調(diào)聯(lián)處聯(lián)檢制度

一是建立房地產(chǎn)開發(fā)領域涉及部門聯(lián)席會議制度并定期召開會議，為相關部門就相關問題協(xié)調(diào)溝通和全面掌握開發(fā)建設情況提供平臺，為政府領導提供決策依據(jù)；二是構建聯(lián)動工作格局，強化部門聯(lián)動，著力提升工作實效，與公安、法院、發(fā)改、工商、建設、稅務等部門聯(lián)動，抓好市場糾紛、拖欠民工工資、欠繳稅款、停車費漲價等問題的預防、調(diào)處工作；三是強化矛盾糾紛聯(lián)處，制定聯(lián)處預案；四是開展聯(lián)合執(zhí)法，定期開展聯(lián)合執(zhí)法檢查，全范圍、多角度發(fā)現(xiàn)和分析問題，把矛盾糾紛消除在萌芽狀態(tài)。

2.9推行負面清單管理

建立誠信監(jiān)督機制，推行負面清單管理，可以通過行業(yè)協(xié)會等組織開展誠信評級活動，行業(yè)主管部門可以建立矛盾糾紛責任負面清單，對故意侵害消費者全法者權益的企業(yè)，及時向社會披露，通過影響企業(yè)的社會信用促進企業(yè)自律。

2.10深化普法宣傳擴大社會監(jiān)督

通過法治宣傳周、舉辦展覽和業(yè)主講座、涉房法律法規(guī)進社區(qū)等形式，借助網(wǎng)絡、電視、新媒體、手機等載體，切實加強房地產(chǎn)法律犯規(guī)宣傳，對涉及權重切身利益、矛盾多發(fā)事項所涉的法律術語，耐心解釋，創(chuàng)新方式采取群眾聽得懂的語言宣傳，使群眾真正知曉法律規(guī)定、了解法律要以，既能夠依據(jù)法律規(guī)定判定自己的訴求合理或是不合理，又能夠依據(jù)法律有效監(jiān)督，并運用法律武器保護自己。endprint