租購并舉給房地產(chǎn)市場帶來根本性變化

廖俊平

2017年12月本專欄文章《觀察租購問題的視角》指出了分析租購并舉的關(guān)鍵點(diǎn)是租金適度上升的趨勢。

在過去十幾年里，中國城市住房價格基本上一直處于上漲趨勢，與房價上漲的幅度相比，租金上漲幅度則微乎其微。其結(jié)果是：在廣州這樣的城市，住房租金的毛收益率（年租金/房價）已經(jīng)普遍降到2%以下，而在20年前，這個比率大約在5%-6% （另一個與之類似的指標(biāo)是房價和月租的倍數(shù)關(guān)系，過去的經(jīng)驗數(shù)值是房價為月租的200倍，這也就相當(dāng)于6%的毛租金收益率）。

2%以下的毛租金收益率，已經(jīng)遠(yuǎn)低于普通的金融投資收益率（現(xiàn)在銀行理財產(chǎn)品的收益率在4%-5%之間）。但因為長期以來的房價上漲趨勢，資本溢價彌補(bǔ)了租金收益的不足，因此投資住房的收益實際上是遠(yuǎn)高于金融投資收益的，這也是很多人用加杠桿的方式（從金融機(jī)構(gòu)借款）投資于住房市場獲利的原因。

在“房住不炒”的指導(dǎo)思想下，住房價格的上漲已經(jīng)被扼制，并將在今后長時期內(nèi)繼續(xù)被控制。另一方面，在租購并舉的指導(dǎo)思想下，一些低質(zhì)量（同時也是低租金）的住房將被改造或者被逐出市場（包括城中村的出租屋，也包括一些被長租公寓公司集中管理的出租住宅），使得較低租金的房屋減少，而租賃市場需求又會增加，這一減一增，必然導(dǎo)致住房租金水平的總體上漲；同時，由于金融機(jī)構(gòu)的介入（貸款給提供長租房的開發(fā)商和租戶），使得房租中增加了融資的成本，這種成本當(dāng)然也只能靠房租上漲來消化。

而租金的適度上漲是合理的，或者說只有這樣才能使得房地產(chǎn)市場成為一個正常的市場。如前所述，房價持續(xù)上漲帶來的是超常的資本溢價，這導(dǎo)致了租金收益被忽略和房價租金的比價不合理。反過來說，如果房價維持不變和租金上升到合理的水平，房價租金的比價合理了，房租收益正常了，追求房價上升帶來的資本溢價的動力才能減弱，這才有利于房價的穩(wěn)定。

再進(jìn)一步，這樣的結(jié)果會使得中國房地產(chǎn)市場的內(nèi)在邏輯發(fā)生根本性的變化：當(dāng)房價被穩(wěn)定住，新增土地的出讓價格也就會隨之穩(wěn)定在合理的水平，政府依靠土地溢價獲得超額收益的邏輯就會改變，此乃其一。政府已經(jīng)并且還將繼續(xù)大規(guī)模組建房屋租賃公司，并且將新建的政府房屋租賃公司和現(xiàn)有的保障性住房打通——廣州市已經(jīng)宣布要將原來掌握在住房保障辦公室手上的各種政策性租賃住房移交給新成立的城投房屋租賃公司，這實際上是租房保障體系的又一次變革。因此有人將這次的“租購并舉”政策稱為第二次房改，并不為過。1998年的房改“末班車”帶來的是存量住房交易市場的持續(xù)活躍，“租購并舉”的切實貫徹則會帶來住房租賃市場的發(fā)展和規(guī)范，并因此而改變居民的居住模式。endprint