不動(dòng)產(chǎn)登記中的幾個(gè)具體問題

某市登記機(jī)構(gòu)詢問不動(dòng)產(chǎn)登記中的幾個(gè)具體問題：一、已經(jīng)設(shè)定抵押的債權(quán)，在債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)是否要取得抵押人同意？原抵押權(quán)應(yīng)該按轉(zhuǎn)移登記還是變更登記辦理？二、購買商品房時(shí)，買受人已辦預(yù)告登記，契稅也已繳納，后由于債務(wù)糾紛，法院將該房屋拍賣，法院有執(zhí)行裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，我們是否可以將產(chǎn)權(quán)直接登記為競(jìng)拍人？三、房屋繼承可不可以用律師事務(wù)所的律師見證來代替公證書？四、目前房管部門是否還可以簽收辦理預(yù)查封業(yè)務(wù)（我市產(chǎn)權(quán)交易管理部門和不動(dòng)產(chǎn)登記部門網(wǎng)絡(luò)尚未對(duì)接）？五、在住宅小區(qū)內(nèi)不計(jì)算容積率的房屋能否申請(qǐng)登記？

金紹達(dá)：一、債權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過抵押人同意，但按《合同法》第80條的規(guī)定，“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人”。因此，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)把債權(quán)轉(zhuǎn)讓這一情況告知債務(wù)人?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》在規(guī)定申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的材料時(shí)，已把“債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料”列為登記申請(qǐng)要件。債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)辦理的是抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

二、預(yù)告登記是限制登記，是對(duì)現(xiàn)時(shí)已經(jīng)登記的權(quán)利人（對(duì)于尚無法登記的在建商品房是預(yù)告登記中的一個(gè)特例，是將商品房建造人視為已經(jīng)登記的權(quán)利人）行使其權(quán)利的一種限制。其限制的是現(xiàn)時(shí)權(quán)利人的處分行為，而并沒有其他的效力，更不能用來對(duì)抗公法上的處分行為。協(xié)助人民法院執(zhí)行是司法權(quán)的延續(xù)，我們應(yīng)當(dāng)按人民法院裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書的要求直接辦給裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書所指定的權(quán)利人。登記機(jī)構(gòu)把房屋所有權(quán)登記為競(jìng)拍人所有后，原來的預(yù)告登記自然失效。

三、律師見證是指律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)律師作為見證人，以律師事務(wù)所的名義進(jìn)行的見證，律師見證雖然有很強(qiáng)的證明效力，但仍然屬于“私證”，無法替代公證。

四、預(yù)查封的效力等同于查封，應(yīng)辦理的是查封登記，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理。因此，產(chǎn)權(quán)和交易管理部門一般不應(yīng)再予以受理。在實(shí)踐中，有一些城市的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)因缺乏相關(guān)基礎(chǔ)信息而不能或不愿受理，或是查封機(jī)關(guān)要阻止某一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)交易的完成，在這種情況下，如果是查封機(jī)關(guān)要求產(chǎn)權(quán)和交易管理部門協(xié)助的，產(chǎn)權(quán)和交易管理部門應(yīng)當(dāng)受理，并同時(shí)將查封情況通過接口告知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。兩部門網(wǎng)絡(luò)未對(duì)接的，應(yīng)將預(yù)查封情況及時(shí)書面送達(dá)給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

五、容積率又稱為建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率，是規(guī)劃中衡量某一小區(qū)環(huán)境優(yōu)劣的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

在首次登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)判斷的是“建設(shè)工程是否符合規(guī)劃”，而無須考慮該建筑物是否計(jì)算容積率。endprint