新常態(tài)下營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策

文/李冠 商洛學(xué)院 陜西商洛 726000

全面推行“營改增”制度是我國政府公平企業(yè)稅負(fù)、降低企業(yè)稅負(fù)的一次重要改革。營改增對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有著十分重要的影響，它與原營業(yè)稅的區(qū)別很大，所以為了避免房地產(chǎn)企業(yè)在無形中使納稅成本和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，就要對(duì)營改增政策熟練的掌握并應(yīng)用。本文主要介紹了營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響以及相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施。

1、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響

1.1 營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后可以解決營業(yè)稅所帶來的重復(fù)征稅問題，增值稅稅率、取得的進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額影響著稅負(fù)的增減。在沒有實(shí)施營改增政策之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅是按照銷售收入的5%繳納，并且沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。實(shí)施營改增政策以后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅基本稅率為11%，同時(shí)與之前不同的是對(duì)于符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額可以進(jìn)行抵扣。

另外，站在稅率的角度講，營改增以后增加了一般納稅人的名義稅率，但是房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，所以應(yīng)納稅額以及進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣情況在一定程度上對(duì)營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響程度有重要作用。營改增相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)計(jì)算銷售額的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)企業(yè)取得的全部價(jià)款與價(jià)外費(fèi)用的合計(jì)額減去相應(yīng)土地價(jià)款后所得的余額。實(shí)施營改增以后，房地產(chǎn)可以進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有企業(yè)的材料成本、建安成本等。從理論上講，實(shí)施營改增以后，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，并且在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅率確定的情況下，有越大的進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額，就有越大可能降低“營改增”后稅負(fù)。就推行房地產(chǎn)行業(yè)營改增的現(xiàn)狀看，大部分企業(yè)都降低了稅負(fù)水平，但是也有一部分企業(yè)由于有較高的增值稅率，沒沒有來得及調(diào)整和完善經(jīng)營模式和管理制度等，沒有完整的成本支出抵扣鏈條，這對(duì)獲取增值稅專用發(fā)票增加了難度，可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額較少，稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁等原因使稅負(fù)增加，企業(yè)經(jīng)營情況更糟。

1.2 “營改增”對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方式的影響

稅收政策發(fā)生改變以后，轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅款的計(jì)算方式，大幅度增加了核算難度，所以“營改增”對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理而言是一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)與了更大的法律責(zé)任，有了更加復(fù)雜的核算流程，同時(shí)還有稅制體系繁雜、發(fā)票管理工作量大等。在營改增以后，企業(yè)各方面業(yè)務(wù)要進(jìn)行銜接，在這個(gè)過程中一定要把企業(yè)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行規(guī)范使企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)降低。

1.3 “營改增”對(duì)企業(yè)運(yùn)營模式的影響

對(duì)于房地產(chǎn)固有業(yè)務(wù)模式來說，實(shí)施“營改增”是巨大挑戰(zhàn)，稅制改革，企業(yè)的利潤不會(huì)受企業(yè)是否取得增值稅專用發(fā)票的影響。但是“營改增”后，進(jìn)行小規(guī)范納稅人的產(chǎn)品還是一般納稅人的產(chǎn)品的購買會(huì)影響到企業(yè)的利潤和稅負(fù)。同時(shí)運(yùn)營模式發(fā)生改變以后也影響了項(xiàng)目稅負(fù)和現(xiàn)金流。商業(yè)地產(chǎn)以自營或出租為主的，有較長的回收期，項(xiàng)稅的抵扣在“試點(diǎn)初期分年度按5%比例抵扣”，前期將產(chǎn)生巨大留抵進(jìn)項(xiàng)稅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

2、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

2.1 解決主要成本支出項(xiàng)目可抵扣問題

企業(yè)最主要成本之一就是房地產(chǎn)投資企業(yè)的土地成本支出，營改增后房地產(chǎn)投資企業(yè)取得明顯減稅效果核心環(huán)節(jié)就是其進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題。無論是通過政府劃撥或市場轉(zhuǎn)讓等手段房地產(chǎn)投資企業(yè)的銷售額為取得土地成本支出予以扣除后的余額，并且增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣依據(jù)就是財(cái)政專用土地收付款憑據(jù)，這樣可以使房地產(chǎn)投資企業(yè)的稅負(fù)徹底減輕。在建筑安裝和材料供應(yīng)成本方面，房地產(chǎn)投資企業(yè)在進(jìn)行上下游合作伙伴企業(yè)的選擇時(shí)應(yīng)該首選可以開具增值稅專業(yè)發(fā)票的建筑安裝和材料供應(yīng)商企業(yè)，這樣可以使抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額部分增加，房地產(chǎn)投資企業(yè)稅負(fù)減輕。在財(cái)務(wù)成本方面，房地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)該加大力度控制和管理財(cái)務(wù)，使增值稅納稅各環(huán)節(jié)減稅意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)開具和使用企業(yè)增值稅專用發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格管理和監(jiān)督，使增值稅繳納風(fēng)險(xiǎn)降低，企業(yè)稅負(fù)減輕。

2.2 加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

“營改增”給房地產(chǎn)帶來巨大機(jī)會(huì)的同時(shí)，也使得企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略面臨挑戰(zhàn)。企業(yè)要加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，提高財(cái)務(wù)技能，在項(xiàng)目實(shí)施前做好財(cái)稅籌劃，設(shè)定稅負(fù)比例，合理籌劃銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅配比，避免預(yù)售繳納大量增值稅，決算時(shí)取得大量發(fā)票形成巨額留抵稅金，使企業(yè)利潤最大化。

2.3 改變企業(yè)運(yùn)營模式

第一，縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，合理應(yīng)用經(jīng)費(fèi)以減輕資金壓力，減少資金占用時(shí)間，提高資金周轉(zhuǎn)率；第二，開發(fā)高品質(zhì)項(xiàng)目，不僅可以有效取得購買原材料的增值稅專用發(fā)票，實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，同時(shí)也可以進(jìn)一步擴(kuò)大和提高市場占有率，提高企業(yè)的品牌效應(yīng)，為企業(yè)的發(fā)展提供機(jī)遇，增強(qiáng)企業(yè)自身的核心競爭力；第三，加強(qiáng)與其他公司的合作，加強(qiáng)企業(yè)管理，優(yōu)化內(nèi)部成員的合作，揚(yáng)長避短，合作共贏。

總結(jié)：

近年來我國稅收征管體制的重要事件之一就是營改增，營改增政策的出臺(tái)對(duì)企業(yè)的發(fā)展以及人民生活水平的提高有重大影響。在新常態(tài)的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)這次機(jī)遇牢牢的掌握，對(duì)自身增值稅的財(cái)務(wù)核算工作進(jìn)行完善，同時(shí)盡量的進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，使納稅成本降低，為我國經(jīng)濟(jì)增長起到促進(jìn)作用。