淺議預(yù)售商品房買賣的面積差異處理

彭 華

（525000 廣東誠摯律師事務(wù)所 廣東 茂名）

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷地繁榮發(fā)展，商品房市場交易掀起陣陣狂潮，預(yù)售型的商品房因其市場的優(yōu)越性而倍受房地產(chǎn)商和消費者的青睞，而相對于建設(shè)完成的現(xiàn)房，預(yù)售商品房因其房屋的未完成性更容易產(chǎn)生房屋面積的誤差。在實際交易中，房屋面積常因非專業(yè)資質(zhì)的測繪且未經(jīng)審核，或是測繪客觀存在的誤差，以及房屋的建筑施工或是規(guī)劃和設(shè)計的變更，均會產(chǎn)生預(yù)售商品房買賣合同約定的銷售面積與實測面積的差異。預(yù)售商品房的面積產(chǎn)生差異，既有客觀存在的因素,也有是人為牟取暴利而擅自變更規(guī)劃設(shè)計的因素，但最終是消費者并沒有購得原本想要的房屋建筑面積而又需承擔(dān)不必要的房款，又或是房產(chǎn)開發(fā)商需為之承擔(dān)違約責(zé)任，由此引發(fā)了大量共用分?jǐn)偯娣e不合理，或是房屋面積大縮水的商品房面積差異糾紛，而實踐中又因相關(guān)法制的不健全以及多種商品房計價方式的不同，使得房屋面積差異的處理紛繁復(fù)雜。因此，在預(yù)售商品房的買賣過程中，依據(jù)商品房買賣合同中約定銷售的房屋面積及選擇的商品房計價方式，詳盡而明確地約定房屋面積差異的處理細(xì)則，才便于維護(hù)自身的合法權(quán)益，公平交易，實現(xiàn)消費者與房產(chǎn)商的買賣雙贏。

一、商品房面積的確定標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成——面積差異處理的根據(jù)

商品房的預(yù)售，是房地產(chǎn)開發(fā)商依照相關(guān)法律的規(guī)定取得商品房的預(yù)售許可，將仍在建設(shè)的商品房預(yù)先出售給買受人，簽訂商品房買賣合同，并由買受人支付定金或房價款，待商品房建設(shè)竣工驗收合格后交付使用的一種商品房銷售方式。

（一）預(yù)售商品房面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

商品房進(jìn)行預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)商需委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)對預(yù)售的商品房面積進(jìn)行預(yù)測繪及計算，并依據(jù)該房產(chǎn)測繪成果報告按特定的計價方式進(jìn)行銷售及簽訂商品房買賣合同。待商品房竣工驗收合格后，房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)再對建成后的商品房進(jìn)行實地測繪，出具正式的房產(chǎn)測繪成果報告，并報房地產(chǎn)行政主管部門審核及向商品房買受人公示。依建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。”因此，預(yù)售商品房的面積是應(yīng)當(dāng)以經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的實測面積為準(zhǔn)，即為產(chǎn)權(quán)登記面積，包括建筑面積和套內(nèi)建筑面積。且依目前現(xiàn)行規(guī)范的商品房買賣合同中的約定，商品房產(chǎn)權(quán)登記面積就是確定房屋面積差異的標(biāo)準(zhǔn)，以產(chǎn)權(quán)登記面積與商品房買賣合同約定的面積差值計算面積誤差比。而在現(xiàn)實生活中，商品房交付使用時房產(chǎn)證并未能即時辦理取得，而可能在交房后的較長時間內(nèi)才能辦理完畢，因此在實務(wù)中，為能及時處理房屋面積差異問題的依據(jù)往往是房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)實地測定的面積。

（二）商品房建筑面積的構(gòu)成

依《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任?！?/p>

（1）套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積。

（2）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：一般如電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、共公門廳、過道、分隔墻等，以及公共服務(wù)及管理用房等公用措施建筑。

目前大部分城市及房產(chǎn)商規(guī)范使用的商品房買賣合同，是建設(shè)部和國家工商行政管理局聯(lián)合制作的《商品房買賣合同示范文本》，其中表述為“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”的概念，后在建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法暨商品房買賣合同示范文本指南》中明確指出：“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e就是指分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，即兩者是同一概念，在本質(zhì)上是一致的。而在現(xiàn)實中房產(chǎn)開發(fā)商就容易利用購房消費者對商品房買賣合同中的這些專業(yè)術(shù)語的不明不解去作迷惑區(qū)分，且目前普遍使用的商品房買賣合同一般在合同條款中并不注明分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e具體包括哪些部分，只是將這部分的構(gòu)成說明作為合同的附件，而在簽訂商品房買賣合同時，這部分的附件往往并未能制作成合同的一部分，因此這非常容易讓不良房產(chǎn)開發(fā)商作為牟利的手段而不易被識破。

預(yù)售商品房發(fā)生面積差異時，確定房屋面積差異的依據(jù)就是商品房的產(chǎn)權(quán)登記面積及商品房買賣合同約定銷售的建筑面積，即是預(yù)測面積與實測面積產(chǎn)生的面積差異問題。無論是購房消費者還是房地產(chǎn)開發(fā)商，只有知悉房屋面積的基本構(gòu)成及依法進(jìn)行測繪，以誠為本，并能在商品房買賣合同中作出規(guī)范約定，才能減少預(yù)售商品房面積差異糾紛的發(fā)生。

二、商品房買賣的計價方式——面積差異處理的關(guān)鍵

預(yù)售商品房的買賣，在合同中有多種房款的計價方式可以選擇，按《商品房銷售管理辦法》第十八條的規(guī)定，有三種計價方式：可以按套（單元）計價，也可以按房屋的建筑面積或是套內(nèi)建筑面積計價。

（一）按套（單元）計價

是以整個商品房為計價單位，其計算簡單便捷而易于結(jié)算，但其不涉及房屋面積與房屋計價的直接關(guān)系，難以解決房屋面積差異問題。依《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，預(yù)售商品房按套（單元）計價的，需附上標(biāo)明詳細(xì)尺寸的房屋平面圖并約定誤差范圍。這對于預(yù)售商品房而言操作欠缺實際，且在現(xiàn)行的商品房買賣合同中，若選擇按套計價的則不適用合同中有關(guān)面積差異處理的約定而依法應(yīng)另作特殊約定，因而一般的預(yù)售商品房的買賣均不采用按套計價的方式。

（二）按建筑面積計價

保證了商品房銷售整個房屋面積的完整性，其為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和，一起計算單價，雖然房屋面積的總和是不變的，但該兩部分的面積比例卻是可以改變的，可以通過虛增共有建筑面積來減少套內(nèi)建筑面積也能維持總的建筑面積不變。且共有建筑面積的測算規(guī)則專業(yè)性強(qiáng)而較為復(fù)雜，一般消費者不易掌握，權(quán)益難以保障，因此該種計價方式較少采用，但在商品房宣傳銷售中則一般以商品房的建筑面積單價來計算房屋總價款。

（三）按套內(nèi)建筑面積計價

其內(nèi)涵明確具體，雖以套內(nèi)建筑面積計價的房價款與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e沒有直接關(guān)系，但其較為有效地限制了商品房建筑面積中套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積的比例而多受采用，較多大中城市已在其預(yù)售商品房的相關(guān)規(guī)定中強(qiáng)制適用按套內(nèi)建筑面積計價的方式。但按套內(nèi)建筑面積計價并不代表購房者沒有購買分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，實務(wù)上的操作是銷售時按建筑面積計價，再折算成按照套內(nèi)建筑面積計價寫入商品房買賣合同中，按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用已計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。而因為這種計價方式的變更，容易產(chǎn)生商品房面積差異的糾紛。

進(jìn)行面積差異處理必須與計價方式相對應(yīng)，這樣才有可比性，在目前普遍使用的商品房買賣合同中即是約定按買受人選擇的計價方式，以相應(yīng)的計價面積依據(jù)進(jìn)行面積的確認(rèn)及差異處理：按建筑面積計價的，以產(chǎn)權(quán)登記時確認(rèn)的建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理；選擇按套內(nèi)建筑面積計價的，以產(chǎn)權(quán)登記時確認(rèn)的套內(nèi)建筑面積數(shù)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。因此，預(yù)售商品房買賣的計價方式是商品房面積差異處理的關(guān)鍵。

三、先約定后法定——面積差異處理的原則

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！?/p>

由此可見，市場交易尊重買賣雙方平等自愿的協(xié)商約定，只有在合同沒有約定或約定不明的情況下才適用法律規(guī)定，因而先約定后法定是商品房買賣面積差異處理的基本原則。商品房面積差異以面積誤差比絕對值3%（含3%）為臨界點，在此以內(nèi)或以外進(jìn)行差異比對，作為是否支持解除合同請求及承擔(dān)不同責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)。在預(yù)售商品房的買賣中，發(fā)生房屋面積差異的處理，是以相應(yīng)的商品房計價方式及相應(yīng)的計價面積為依據(jù)，進(jìn)行面積的確認(rèn)及差異處理：

（一）按建筑面積計價

因其是房屋面積的整體計價，并未明確體現(xiàn)套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的關(guān)系，即使總的建筑面積不變但該兩部分面積的比例是可以改變的。為避免不良房地產(chǎn)開發(fā)商通過虛增共有建筑面積以減少套內(nèi)建筑面積損害購房消費者的利益，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定：“按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式?！奔词钦f，商品房買賣合同約定的建筑面積是固定不變的情況下，套內(nèi)建筑面積發(fā)生的差異，包括套內(nèi)建筑面積增加而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e減少，及套內(nèi)建筑面積減少而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加兩種情況。因此，商品房買賣選擇按建筑面積計價的，在約定商品房面積差異處理條款時需對兩種面積差異情況作詳細(xì)的約定，才能較好地保障購房消費者的合法權(quán)益不易受到損害。

（二）按套內(nèi)建筑面積計價

商品房建筑面積中除套內(nèi)建筑面積外，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的建設(shè)費用已計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，以此計得的房屋單價比按建筑面積計算得出的單價要高，而當(dāng)預(yù)售商品房發(fā)生房屋面積差異時，再以套內(nèi)建筑面積計價的方式處理面積差異的退補問題，明顯有損消費者的權(quán)益。但在實際操作中，房產(chǎn)商與購房者一般如此約定：

（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在0.6%以上（不含本數(shù)）至3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，據(jù)實結(jié)算房價款，多退少補。

（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買方有權(quán)退房。

買方退房的，賣方應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買方已付房款，并按照同期中國人民銀行一年期流動資金貸款基準(zhǔn)利率計付利息。

買方不退房的，實測套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時且面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買方補足；超出3%部分的房價款由賣方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。

買方不退房的，實測套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時且面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由賣方返還買方；絕對值超出3%部分的房價款由賣方雙倍返還買方。

另依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定：“由于規(guī)劃、設(shè)計變更造成商品房面積差異，但雙方不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議?！?/p>

無論是按建筑面積計價還是按套內(nèi)建筑面積計價，以及相應(yīng)的面積誤差比進(jìn)行預(yù)售商品房的面積差異處理，是采用建筑面積計價，而采用建筑面積和公攤面積結(jié)合的方式處理面積差異；還是采用建筑面積計價，而采用套內(nèi)建筑面積和公攤面積結(jié)合的方式處理面積差異等等，都需在商品房買賣合同中進(jìn)行詳盡的約定，才能真正保障購房消費者的合法權(quán)益。

四、結(jié)語

由此，預(yù)售商品房作為現(xiàn)代人們購房的主要選擇類型，不可避免地存在商品房面積差異的問題，而無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房消費者，在簽訂商品房買賣合同時，明確約定預(yù)售商品房建筑面積中的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣灿忻娣e，選擇適用的房屋計價方式，并詳盡地約定面積確認(rèn)及差異處理的細(xì)則條款，細(xì)化而明確買賣雙方的權(quán)利義務(wù)及法律責(zé)任，才能減少預(yù)售商品房面積差異的糾紛，實現(xiàn)商品房市場交易的誠信公平、自由選擇、和諧雙贏，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。