重慶房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思考

■ 孫秋蘭 白佳飛 閏記影

重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)將由增量市場(chǎng)為主過(guò)渡到增量與存量市場(chǎng)并重的發(fā)展新階段；存量市場(chǎng)所衍生的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理等相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展空間巨大。

本文在分析“十二五”時(shí)期重慶房地產(chǎn)發(fā)展概況的基礎(chǔ)上，總結(jié)了當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)特征，即當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全突破發(fā)展的初級(jí)階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性較好，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步契合區(qū)域發(fā)展定位，但支撐重慶住房市場(chǎng)的原動(dòng)力為自住型需求?！笆濉睍r(shí)期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)若想取得突破性發(fā)展應(yīng)在注重傳統(tǒng)土地、勞動(dòng)力兩大要素改革的同時(shí)，回歸住房居住屬性，即深化土地供給改革，充分利用現(xiàn)有“土地資源紅利”，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)全過(guò)程監(jiān)管；加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益匹配，著力引導(dǎo)企業(yè)提供有效供給；深化住房制度改革，進(jìn)一步打破束縛房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的瓶頸；積極創(chuàng)造“新人口紅利”，提高新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的人口素質(zhì)，著力吸引高素質(zhì)人才留/來(lái)渝發(fā)展，提高城市核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、“十二五”期間重慶房地產(chǎn)發(fā)展概況

（一）基本建成“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系

“十二五”時(shí)期，重慶充分發(fā)揮保障性住房保障民生的作用，實(shí)現(xiàn)商品房之外的公租房、廉租房、經(jīng)適房等各類(lèi)保障性住房并軌運(yùn)行，建立以公租房為核心，打破城鄉(xiāng)和戶籍差別，全面覆蓋進(jìn)城農(nóng)民工、新生代大學(xué)生和住房困難群眾等買(mǎi)不起商品住房的中等收入以下“夾心層”和廉租房保障對(duì)象的住房保障體系。全市累計(jì)開(kāi)工建設(shè)公租房69.2萬(wàn)套、4475萬(wàn)平方米（主城區(qū)60萬(wàn)套、遠(yuǎn)郊區(qū)縣9.2萬(wàn)套），累計(jì)入住23.2萬(wàn)套，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率達(dá)20%。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)健康

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大?！笆濉睍r(shí)期，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成14918億元，總量較“十一五”時(shí)期擴(kuò)大1.8倍。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回歸新常態(tài)?！笆濉睍r(shí)期，重慶房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)年均增速18.3%，較“十一五”時(shí)期低15.6個(gè)百分點(diǎn)。受經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的影響，2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速3.3%，較全國(guó)高0.8個(gè)百分點(diǎn)。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。在渝企業(yè)逐漸適應(yīng)市場(chǎng)需求，適度調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大住宅投資力度?！笆濉睍r(shí)期，累計(jì)完成住宅投資10031億元，較“十一五”時(shí)期擴(kuò)大2.0倍；占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重67.2%，高于“十一五”3.4個(gè)百分點(diǎn)，有效改善了居民的居住條件和生活水平。四是商品房消費(fèi)升級(jí)?！笆濉睍r(shí)期，重慶主城新建商品房成交量位居四個(gè)直轄市榜首，共成交10737萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)2.7%。五是商品房消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。由于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，購(gòu)房者對(duì)商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的消費(fèi)投入不斷增加?！笆濉睍r(shí)期，重慶非住宅共成交1281.91萬(wàn)平方米，占全部商品房銷(xiāo)售面積的29.5%，比“十一五”時(shí)期擴(kuò)大1.7倍。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力增強(qiáng)

“十二五”時(shí)期，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，重慶房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的管理日益規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)?；?、品牌化、集團(tuán)化程度也逐漸提高。到“十二五”期末，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3169家，中小企業(yè)較“十一五”末減少462家。一、二級(jí)資質(zhì)占比達(dá)24.3%，較“十一五”末增加7.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)到位資金22152億元，是“十一五”的2.9倍，年均增長(zhǎng)11.9%。其中，自籌資金和其他資金（包括定金和個(gè)人貸款）累計(jì)17097億元，占到位資金的比重由2010年的76.6%上升至2015年的78.1%，房地產(chǎn)企業(yè)投融資能力增強(qiáng)。

（四）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展貢獻(xiàn)更加突出

從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)看，重慶房地產(chǎn)業(yè)增加值從2010年的266億元增長(zhǎng)至2015年的847億元，年均增長(zhǎng)26.0%，占GDP的比重從2010年的3.4%增加至2015年的5.4%。從稅收貢獻(xiàn)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各級(jí)政府通過(guò)土地出讓金、直接、間接稅收獲取了大量的財(cái)政收入。2015年，重慶實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營(yíng)收415.7億元，較2010年增加1.3倍，占全市地方稅收的比重32.1%，較2010年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。從就業(yè)貢獻(xiàn)看，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展直接創(chuàng)造了大批就業(yè)機(jī)會(huì)。同時(shí)，由于對(duì)上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)的強(qiáng)勁帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)間接地帶動(dòng)了建筑、建材、裝飾、家電等相關(guān)行業(yè)的就業(yè)。2015年末，重慶建筑業(yè)從業(yè)人員達(dá)177.17萬(wàn)人，較2010年末增長(zhǎng)37.8萬(wàn)人，增長(zhǎng)21.4%。從改善居住條件看，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有效改善了居民的居住條件，提高了居住質(zhì)量，改善了人居環(huán)境。“十二五”期末，全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積35.2平方米，較期初增加4.5平方米。

二、現(xiàn)階段重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)特征

（一）重慶房地產(chǎn)業(yè)尚未完全突破發(fā)展的初級(jí)階段

根據(jù)14個(gè)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（簡(jiǎn)稱(chēng)OECD）成員國(guó)的研究成果，若一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重介于4%～6%之間，人均GDP水平均低于3000美元，則該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于初級(jí)發(fā)展階段；人均GDP超過(guò)3000美元、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重超過(guò)6%，則該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)為快度發(fā)展階段；人均GDP達(dá)到18000美元以上、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重至少8%，則該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)為高級(jí)發(fā)展階段。截至2016年底，廣州、深圳房地產(chǎn)業(yè)已邁入高級(jí)發(fā)展階段，北京、上海、南京和西安處于快速發(fā)展階段，重慶則處于尚未完全突破發(fā)展的初級(jí)階段。相比一線城市和同級(jí)別二線城市而言，重慶房地產(chǎn)業(yè)仍具有較大發(fā)展空間（如圖1所示）。

圖1 2016年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段坐標(biāo)圖

（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性較好

運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，對(duì)近十年來(lái)重慶市房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性的三個(gè)指標(biāo)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額、新建商品住宅建面成交均價(jià)增長(zhǎng)率/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率進(jìn)行綜合處理，得出“十二五”期間重慶房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性較好的結(jié)論。2016年，受新常態(tài)經(jīng)濟(jì)的影響，維持近10年的重慶房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性被打破，但仍處在可控區(qū)間（如圖2所示）。

圖2 重慶市房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性監(jiān)測(cè)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒

（三）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步契合區(qū)域發(fā)展定位

根據(jù)區(qū)域發(fā)展定位，主城區(qū)為商品住宅和商業(yè)辦公的集聚區(qū)；渝西地區(qū)為以提高城鎮(zhèn)化率、增加城鎮(zhèn)人口為目標(biāo)的商品住宅承接地；渝東北地區(qū)和渝東南地區(qū)則是以物流、倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)等相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)。2014年以來(lái)，主城區(qū)商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資建設(shè)和銷(xiāo)售速度加快，非住宅投資占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重、非住宅成交量占全市成交量的比重分別較2011～2013年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)和1.7個(gè)百分點(diǎn)；渝西地區(qū)商品住宅投資開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售速度加快，住宅投資和成交量分別占全市的比重較2011～2013年分別提高0.2個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)，與區(qū)域發(fā)展定位吻合。

（四）自住型需求成為支撐重慶住房市場(chǎng)的原動(dòng)力

一方面，2011～2016年重慶城鎮(zhèn)人口增加302萬(wàn)人，常住人口增加129萬(wàn)人；城鎮(zhèn)化率由55.0%提高至62.6%，增長(zhǎng)7.6個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明本地住戶的城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)自住型需求的產(chǎn)生。另一方面，2011～2016年重慶主城新建商品住宅外地購(gòu)買(mǎi)對(duì)象占比平均僅為13.8%；截至2016年底，外地來(lái)渝人口157萬(wàn)，較一線城市和同級(jí)別二線城市數(shù)量偏低（如表所示，見(jiàn)下頁(yè)），說(shuō)明外地來(lái)渝投資炒房的成份較低。

三、“十三五”時(shí)期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研判

“十三五”期間，在全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程等外部環(huán)境不發(fā)生根本變化的背景下，重慶房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)、聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，為未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)提供重要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)市場(chǎng)將由增量市場(chǎng)為主過(guò)渡到增量與存量市場(chǎng)并重的發(fā)展新階段，市場(chǎng)增量規(guī)?；揪S持在“十二五”時(shí)期水平；存量市場(chǎng)所衍生的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理等相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展空間巨大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將更為穩(wěn)定；旅游、養(yǎng)老、避暑休閑、規(guī)模化租賃等新業(yè)態(tài)將成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。

截至2016年底全國(guó)十大重點(diǎn)城市外來(lái)人口數(shù)量表

（一）從供給來(lái)看，重慶房地產(chǎn)將平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)定增長(zhǎng)

“十三五”期間，重慶房地產(chǎn)投資額將累計(jì)達(dá)22500億元，占固定資產(chǎn)比重繼續(xù)維持在25%左右，年均增速保持6%以上；房地產(chǎn)業(yè)增加值將累計(jì)完成5100億元，占GDP比重維持在5%左右；房屋累計(jì)新開(kāi)工面積21500萬(wàn)平方米，其中，商品住房累計(jì)新開(kāi)工20600萬(wàn)平方米；房屋累計(jì)竣工面積34400萬(wàn)平方米，其中，商品住房累計(jì)竣工27000萬(wàn)平方米。

（二）從需求來(lái)看，商品住房增量規(guī)模將維持在“十二五”時(shí)期水平；成交價(jià)格會(huì)階段性上浮，但將保持在合理可控區(qū)間

“十三五”時(shí)期，重慶將累計(jì)新增商品住房需求約27000萬(wàn)平方米，年均新增約5400萬(wàn)平方米；“一區(qū)兩群”新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積比將穩(wěn)定在4∶1左右；在供給收緊、投資需求增加的情況下，價(jià)格確會(huì)適度上漲，但多年的低房?jī)r(jià)使得大部分本地人的自主需求完全釋放，未來(lái)數(shù)年內(nèi)，需求沒(méi)有大幅增加的可能，價(jià)格的漲幅主要取決于土地供給的寬松度。

四、政策建議

深化重慶房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，在注重傳統(tǒng)土地、勞動(dòng)力兩大要素改革的同時(shí)，回歸住房居住屬性，加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，提高重慶的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（一）深化土地制度改革，充分利用現(xiàn)有“土地資源紅利”，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)全過(guò)程監(jiān)管

一是深化土地供前監(jiān)管，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金中自有資金的比例，因地制宜設(shè)定土地競(jìng)拍條件，嚴(yán)防“炒地”“囤地”“地王”等現(xiàn)象發(fā)生。二是加強(qiáng)供中監(jiān)管，提高土地出讓合同違約處罰力度，確保合同執(zhí)行到位。三是完善供后監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行以土地出讓合同為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)管機(jī)制，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益匹配，著力引導(dǎo)企業(yè)提供有效供給

堅(jiān)持住宅用地供應(yīng)速度與人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程相匹配，堅(jiān)持商業(yè)營(yíng)業(yè)用房土地供給與社會(huì)消費(fèi)品零售總額相匹配，堅(jiān)持辦公用房土地供給與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相匹配；鼓勵(lì)企業(yè)順應(yīng)群眾對(duì)美好生活的向往，注重應(yīng)用新技術(shù)，如環(huán)保型建筑材料、節(jié)能型建筑設(shè)計(jì)等，加大產(chǎn)品創(chuàng)新，從僅提供居住空間，轉(zhuǎn)向提供高品質(zhì)的生活方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與健康醫(yī)療、旅游休閑、社區(qū)服務(wù)融合，增強(qiáng)房地產(chǎn)供需配比的科學(xué)性。

（三）深化住房制度改革，進(jìn)一步打破束縛房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的瓶頸

一是搭建房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，整合土地、住建、物價(jià)、銀行、融資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、公積金中心、工商、稅務(wù)、公安等與房地產(chǎn)有關(guān)的數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)共享機(jī)制，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管能力。二是在做好公租房分類(lèi)盤(pán)活、統(tǒng)籌保障工作的同時(shí)，在工作密集和人口集聚區(qū)域加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持城鎮(zhèn)存量住房租賃利用，鼓勵(lì)和引導(dǎo)群眾“住房梯級(jí)消費(fèi)”。三是取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制，開(kāi)通企業(yè)兼并重組綠色通道。四是允許按規(guī)定稅前扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成品住宅發(fā)生的實(shí)際裝修成本。

（四）積極創(chuàng)造“新人口紅利”，提高新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的人口素質(zhì)，著力吸引高素質(zhì)人才留/來(lái)渝發(fā)展，提高城市核心競(jìng)爭(zhēng)力

一是加快落實(shí)非戶籍人口在渝落戶政策的同時(shí)增加人力資源教育投資，分類(lèi)實(shí)施新市民職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高新市民技術(shù)素質(zhì)。二是集中打造高檔住區(qū)，吸引高端人才扎根落戶。三是進(jìn)一步完善現(xiàn)有公租房基礎(chǔ)配套設(shè)施和配租制度，提高人才住房的保障率。四是終止主城區(qū)首套房按揭財(cái)政補(bǔ)貼政策，對(duì)來(lái)/留渝高校畢業(yè)生給予購(gòu)房補(bǔ)貼、減免契稅、降低首付款比例等優(yōu)惠政策增強(qiáng)其落戶意愿。