房地產(chǎn)金融由“偏松”轉(zhuǎn)為“正?！?/h1>
2018-01-13 07:35賴勤
中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告 2018年1期
賴勤
未來(lái)金融環(huán)境仍將收緊，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)或?qū)⑦M(jìn)入偏緊區(qū)間
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究房地產(chǎn)市場(chǎng)變化非常重要。本文選取了6個(gè)代表性指標(biāo)，對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，和各指標(biāo)權(quán)重相乘，得出當(dāng)期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。根據(jù)2011年以來(lái)6個(gè)指標(biāo)波動(dòng)情況，利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為“寬松”、“偏松”、“正?！?、“偏緊”、“緊張”五個(gè)區(qū)間，分別以“紅色區(qū)”、“黃色區(qū)”、“綠色區(qū)”、“淺藍(lán)色區(qū)”、“藍(lán)色區(qū)”表示。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境
1. M2-GDP-CPI有望逐漸平穩(wěn)。貨幣供應(yīng)，主要是為了滿足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，同時(shí)物價(jià)上漲也需要新增加一部分貨幣?？梢越普J(rèn)為，廣義貨幣增速減去經(jīng)濟(jì)增速和消費(fèi)品價(jià)格增速，所得到的增速差額，可以用來(lái)衡量潛在流進(jìn)資產(chǎn)品市場(chǎng)的貨幣增量。該增速差額越大，意味著越可能推高房?jī)r(jià)（屬于資產(chǎn)價(jià)格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房?jī)r(jià)。
2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差額一路上行，從-2.1%上升到5.5%；此后該增速差額在4%附近震蕩，一直延續(xù)到2015年底；2016年初至今，該增速差額保持了下行趨勢(shì)。2017年三季度末，該增速差額為0.8%，與二季度的1.0%基本持平，下行趨勢(shì)明顯放緩，未來(lái)有望逐漸企穩(wěn)。
根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，該增速差額的合理區(qū)間為2%-3%。目前該增速差額低于合理水平，意味著會(huì)略微制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有質(zhì)量的增長(zhǎng)），但同時(shí)有利于控制房?jī)r(jià)大漲。預(yù)計(jì)隨著去杠桿和金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的功能，比過(guò)去低一些的M2增速將成為新常態(tài)，而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平，不會(huì)對(duì)樓市造成“大水漫灌”的影響。
2. M1同比增幅下行趨勢(shì)有所放緩。狹義貨幣供應(yīng)量（M1）是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。
2011年一季度至2012年一季度，M1同比增幅處于下行通道；之后觸底反彈，于2013年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)；此后震蕩下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%；然后經(jīng)歷了較長(zhǎng)的上漲時(shí)間，于2016年三季度達(dá)到峰值24.7%；此后步入下行通道，下跌趨勢(shì)延續(xù)至今。
2017年三季度末，M1同比增幅為14%，分別比上季度和上年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)和10.7個(gè)百分點(diǎn)，下行趨勢(shì)有所放緩。
3.全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率略有下降。全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率是指在全國(guó)銀行間同業(yè)拆借市場(chǎng)上使用的利率，與基準(zhǔn)利率不同的是，它是市場(chǎng)化的利率，反映了市場(chǎng)上的實(shí)際利率水平。
2011年全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率持續(xù)上漲，隨后在2012年步入下行區(qū)間，然后于2013年一季度止跌反彈，直到2013年底都維持上漲態(tài)勢(shì)；2014年一季度到2015年一季度，該利率呈現(xiàn)“U型”走勢(shì)，此后連續(xù)4個(gè)季度下跌，于2016年一季度跌至谷底2.10%；2016年二季度觸底反彈，持續(xù)5個(gè)季度上漲，但2017年三季度相比上季度略有下降。
2017年三季度末，全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率為2.92%，比上年同期高0.79個(gè)百分點(diǎn)，比上季度低0.02個(gè)百分點(diǎn)，目前處于2011年以來(lái)的中等位置，預(yù)計(jì)未來(lái)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率仍有上升的可能。
4.個(gè)人住房貸款余額同比增速連續(xù)3個(gè)季度下跌。個(gè)人住房貸款余額由中國(guó)人民銀行每個(gè)季度定期發(fā)布，反映的是居民購(gòu)房的貸款情況。
2011年一季度至2012年二季度，個(gè)人住房貸款余額同比增速持續(xù)下跌；隨后止跌反彈，持續(xù)上漲至2013年二季度；然后走勢(shì)變?yōu)榉€(wěn)中有降，一直到2015年二季度都較為平穩(wěn)；此后于2015年三季度開(kāi)始了快速上漲，于2016年底達(dá)到了38.1%的高峰；2017年則步入了下行通道，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)季度下跌。
2017年三季度末，個(gè)人住房貸款余額同比增速為26.2%，分別比上季度和上年同期低4.6個(gè)百分點(diǎn)和7.2個(gè)百分點(diǎn)。目前一線城市和部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)明顯降溫，此前火熱的三四線城市也因后勁不足而逐漸降溫，預(yù)計(jì)個(gè)人住房貸款余額將增長(zhǎng)乏力，同比增速也將繼續(xù)下降。
5.全國(guó)首套房貸平均利率可能仍會(huì)上漲。2011年，全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)上漲，于2011年底達(dá)到7.62%的峰值；此后首套房貸平均利率開(kāi)始回落，于2012年三季度跌至6.2%的低點(diǎn)；首套房貸平均利率在2013年緩慢上漲，并于2014年二季度達(dá)到7.02%的高峰；隨后步入下行區(qū)間，連續(xù)9個(gè)季度持續(xù)下跌，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底；之后觸底反彈，上行趨勢(shì)延續(xù)至今。
2017年三季度末，全國(guó)首套房貸平均利率為5.22%，分別比上季度和上年同期高0.33個(gè)百分點(diǎn)和0.81個(gè)百分點(diǎn)。隨著金融秩序整頓和金融去杠桿，全國(guó)首套房貸平均利率可能仍會(huì)上漲一段時(shí)間。
6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速持續(xù)5個(gè)季度下跌。2011年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速保持上漲態(tài)勢(shì)，之后在2011年底大幅跳水后觸底反彈，2012年震蕩上行，于2013年二季度觸頂，此后進(jìn)入下行區(qū)間，在2014年四季度跌至-6.3%的谷底，然后進(jìn)入上升通道，于2016年二季度到達(dá)階段性高點(diǎn)，隨后進(jìn)入下行通道，下行趨勢(shì)延續(xù)至2017年三季度，已經(jīng)持續(xù)5個(gè)季度下跌。
2017年三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為2.1%，分別比上季度和上年同期低8.9個(gè)百分點(diǎn)和13.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著一二線城市和三四線城市的銷售先后下滑，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速仍將下滑。
當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境評(píng)估
1.房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)變?yōu)檎?。根?jù)2017年三季度各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，我們計(jì)算出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。三季度，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為-0.08，較二季度下降0.36，較2016年同期下降1.47，從二季度的偏松狀態(tài)變?yōu)檎顟B(tài)。金融環(huán)境指數(shù)下降的原因，主要是M2-GDP-CPI的差值維持在較低水平，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速持續(xù)下跌。
從2015年一季度開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于2016年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后便一路下滑，由“寬松”變?yōu)椤捌伞保钟伞捌伞弊優(yōu)?017年三季度的“正?！保堰B續(xù)下跌6個(gè)季度。
2.預(yù)計(jì)金融環(huán)境仍將收緊。政府加強(qiáng)金融監(jiān)管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套等措施將會(huì)影響M2增速，預(yù)計(jì)M2增速將有所下降，M2-GDP-CPI的增速差額也會(huì)相應(yīng)下降。此外，一二線城市和三四線城市將先后降溫，隨著房?jī)r(jià)增幅回落和樓市成交放緩，個(gè)人住房貸款余額同比增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速將回落。綜合判斷，金融環(huán)境仍將收緊，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)或?qū)⑦M(jìn)入偏緊區(qū)間。
（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）
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1. M2-GDP-CPI有望逐漸平穩(wěn)。貨幣供應(yīng)，主要是為了滿足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，同時(shí)物價(jià)上漲也需要新增加一部分貨幣?？梢越普J(rèn)為，廣義貨幣增速減去經(jīng)濟(jì)增速和消費(fèi)品價(jià)格增速，所得到的增速差額，可以用來(lái)衡量潛在流進(jìn)資產(chǎn)品市場(chǎng)的貨幣增量。該增速差額越大，意味著越可能推高房?jī)r(jià)（屬于資產(chǎn)價(jià)格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房?jī)r(jià)。
2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差額一路上行，從-2.1%上升到5.5%；此后該增速差額在4%附近震蕩，一直延續(xù)到2015年底；2016年初至今，該增速差額保持了下行趨勢(shì)。2017年三季度末，該增速差額為0.8%，與二季度的1.0%基本持平，下行趨勢(shì)明顯放緩，未來(lái)有望逐漸企穩(wěn)。
根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，該增速差額的合理區(qū)間為2%-3%。目前該增速差額低于合理水平，意味著會(huì)略微制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有質(zhì)量的增長(zhǎng)），但同時(shí)有利于控制房?jī)r(jià)大漲。預(yù)計(jì)隨著去杠桿和金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的功能，比過(guò)去低一些的M2增速將成為新常態(tài)，而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平，不會(huì)對(duì)樓市造成“大水漫灌”的影響。
2. M1同比增幅下行趨勢(shì)有所放緩。狹義貨幣供應(yīng)量（M1）是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。
2011年一季度至2012年一季度，M1同比增幅處于下行通道；之后觸底反彈，于2013年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)；此后震蕩下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%；然后經(jīng)歷了較長(zhǎng)的上漲時(shí)間，于2016年三季度達(dá)到峰值24.7%；此后步入下行通道，下跌趨勢(shì)延續(xù)至今。
2017年三季度末，M1同比增幅為14%，分別比上季度和上年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)和10.7個(gè)百分點(diǎn)，下行趨勢(shì)有所放緩。
3.全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率略有下降。全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率是指在全國(guó)銀行間同業(yè)拆借市場(chǎng)上使用的利率，與基準(zhǔn)利率不同的是，它是市場(chǎng)化的利率，反映了市場(chǎng)上的實(shí)際利率水平。
2011年全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率持續(xù)上漲，隨后在2012年步入下行區(qū)間，然后于2013年一季度止跌反彈，直到2013年底都維持上漲態(tài)勢(shì)；2014年一季度到2015年一季度，該利率呈現(xiàn)“U型”走勢(shì)，此后連續(xù)4個(gè)季度下跌，于2016年一季度跌至谷底2.10%；2016年二季度觸底反彈，持續(xù)5個(gè)季度上漲，但2017年三季度相比上季度略有下降。
2017年三季度末，全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率為2.92%，比上年同期高0.79個(gè)百分點(diǎn)，比上季度低0.02個(gè)百分點(diǎn)，目前處于2011年以來(lái)的中等位置，預(yù)計(jì)未來(lái)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率仍有上升的可能。
4.個(gè)人住房貸款余額同比增速連續(xù)3個(gè)季度下跌。個(gè)人住房貸款余額由中國(guó)人民銀行每個(gè)季度定期發(fā)布，反映的是居民購(gòu)房的貸款情況。
2011年一季度至2012年二季度，個(gè)人住房貸款余額同比增速持續(xù)下跌；隨后止跌反彈，持續(xù)上漲至2013年二季度；然后走勢(shì)變?yōu)榉€(wěn)中有降，一直到2015年二季度都較為平穩(wěn)；此后于2015年三季度開(kāi)始了快速上漲，于2016年底達(dá)到了38.1%的高峰；2017年則步入了下行通道，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)季度下跌。
2017年三季度末，個(gè)人住房貸款余額同比增速為26.2%，分別比上季度和上年同期低4.6個(gè)百分點(diǎn)和7.2個(gè)百分點(diǎn)。目前一線城市和部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)明顯降溫，此前火熱的三四線城市也因后勁不足而逐漸降溫，預(yù)計(jì)個(gè)人住房貸款余額將增長(zhǎng)乏力，同比增速也將繼續(xù)下降。
5.全國(guó)首套房貸平均利率可能仍會(huì)上漲。2011年，全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)上漲，于2011年底達(dá)到7.62%的峰值；此后首套房貸平均利率開(kāi)始回落，于2012年三季度跌至6.2%的低點(diǎn)；首套房貸平均利率在2013年緩慢上漲，并于2014年二季度達(dá)到7.02%的高峰；隨后步入下行區(qū)間，連續(xù)9個(gè)季度持續(xù)下跌，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底；之后觸底反彈，上行趨勢(shì)延續(xù)至今。
2017年三季度末，全國(guó)首套房貸平均利率為5.22%，分別比上季度和上年同期高0.33個(gè)百分點(diǎn)和0.81個(gè)百分點(diǎn)。隨著金融秩序整頓和金融去杠桿，全國(guó)首套房貸平均利率可能仍會(huì)上漲一段時(shí)間。
6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速持續(xù)5個(gè)季度下跌。2011年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速保持上漲態(tài)勢(shì)，之后在2011年底大幅跳水后觸底反彈，2012年震蕩上行，于2013年二季度觸頂，此后進(jìn)入下行區(qū)間，在2014年四季度跌至-6.3%的谷底，然后進(jìn)入上升通道，于2016年二季度到達(dá)階段性高點(diǎn)，隨后進(jìn)入下行通道，下行趨勢(shì)延續(xù)至2017年三季度，已經(jīng)持續(xù)5個(gè)季度下跌。
2017年三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為2.1%，分別比上季度和上年同期低8.9個(gè)百分點(diǎn)和13.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著一二線城市和三四線城市的銷售先后下滑，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速仍將下滑。
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從2015年一季度開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于2016年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后便一路下滑，由“寬松”變?yōu)椤捌伞保钟伞捌伞弊優(yōu)?017年三季度的“正?！保堰B續(xù)下跌6個(gè)季度。
2.預(yù)計(jì)金融環(huán)境仍將收緊。政府加強(qiáng)金融監(jiān)管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套等措施將會(huì)影響M2增速，預(yù)計(jì)M2增速將有所下降，M2-GDP-CPI的增速差額也會(huì)相應(yīng)下降。此外，一二線城市和三四線城市將先后降溫，隨著房?jī)r(jià)增幅回落和樓市成交放緩，個(gè)人住房貸款余額同比增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速將回落。綜合判斷，金融環(huán)境仍將收緊，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)或?qū)⑦M(jìn)入偏緊區(qū)間。
（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）
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