房地產(chǎn)投資將更趨理性

張琦++陳偉偉

住房制度改革和長效機制的建立實際上是一種理念的更新和新體系的重構(gòu)。要理解中央實施的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，還需要從系統(tǒng)角度分析

中央經(jīng)濟工作會議2017年12月18日至20日在北京舉行。會議指出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。而此前中共中央政治局會議對2018年的房地產(chǎn)市場發(fā)展用了精煉的15個字：“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”。

2017年，中國房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，價格過快上漲趨勢得到有效控制?！胺孔邮怯脕碜〉模皇怯脕沓吹摹边@一理念得到貫徹執(zhí)行，不動產(chǎn)登記制度的實施進入收尾階段，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、租購同權(quán)等制度進入試點環(huán)節(jié)。中國新的住房制度正在醞釀，房地產(chǎn)市場長效機制正在逐步完善。

2017年中國房地產(chǎn)市場運行情況

從總體運行看，2017年中國房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，國房景氣指數(shù)始終穩(wěn)定在100點到102點之間的適度景氣水平上。截至2017年11月，國房景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)21個月處于95至105點之間的適度景氣水平。

從70個大中城市住宅銷售價格變動情況看，2017年無論是新建商品住宅還是二手住宅，大多數(shù)城市表現(xiàn)為售價同比上漲。在2017年6月和7月，新建商品住宅售價同比上漲城市數(shù)甚至達到70個，呈現(xiàn)全面上漲局面。

從供給側(cè)的投資角度看，2017年中國房地產(chǎn)市場投資逐月同比增速基本保持穩(wěn)定，略有波動和下降。2017年2月房地產(chǎn)投資累計增長8.9%，截至2017年11月房地產(chǎn)投資累計增長7.5%。相比2012年到2014年期間動輒10%到30%之間的投資增速來說，2017年房地產(chǎn)投資增速相對溫和，更顯理性。相比2015年的投資增速持續(xù)下降和2016年的波動來說，2017年的投資增速更顯穩(wěn)健。

從需求側(cè)的房地產(chǎn)市場銷售情況看，2017年商品房待售面積同比增速全年呈現(xiàn)負增長且持續(xù)下行，同比增長率由2017年2月的-4.6%下降到2017年11月的-13.7%，商品房待售面積從2017年2月的7.06億平方米下降到2017年11月的5.96億平方米。由此可見，2017年房地產(chǎn)市場去庫存取得顯著成效。

2017年影響中國房地產(chǎn)市場變化的因素分析

房地產(chǎn)市場的影響因素是多方面的，本文從供給和需求的分析框架出發(fā)，對房地產(chǎn)市場供給側(cè)和需求側(cè)的幾個關(guān)鍵影響因素進行分析。

1.供給側(cè)因素。2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源正增長，但是增速下降，說明房地產(chǎn)業(yè)資金來源暫時有保障，但是資金面收緊。商品房和商品住宅的竣工面積累計增速均在年內(nèi)由正轉(zhuǎn)負，由此帶來商品房供給下降。

影響當年房地產(chǎn)市場供給的因素包括資金、年初庫存、年內(nèi)竣工面積等。土地等因素也對房地產(chǎn)市場的供給有重要影響，但是因為當年的土地成交情況影響的主要是未來房地產(chǎn)市場的供給，所以在分析2017年中國房地產(chǎn)市場供給側(cè)影響因素時，主要考慮資金和房地產(chǎn)竣工面積兩個指標。

從資金面角度看，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源是最重要的影響因素之一。2017年房地產(chǎn)投資本年資金來源增速總的來說穩(wěn)中有降、前高后低，2017年上半年同比增速基本穩(wěn)定在10%左右，2017年下半年逐月下降，截至2017年11月，累計增速下降到7.7%?？v向比較，2017年房地產(chǎn)投資本年資金來源同比增速普遍低于2016年同期，但是要明顯好于2014年和2015年。

從房地產(chǎn)市場供給看，房地產(chǎn)市場當年的供給主要取決于年初的庫存和當年的竣工面積。2017年房地產(chǎn)竣工面積累計增速持續(xù)下行，且由正轉(zhuǎn)負，從2017年2月的15.8%下降到2017年11月的-1%。

2.需求側(cè)因素。2017年，雖然房價上漲，但是由于房價漲幅持續(xù)回落，意味著投資房地產(chǎn)的收益率下降，房地產(chǎn)市場上投資和投機的需求得到了有效調(diào)控。

房地產(chǎn)市場的需求包括剛需、改善型需求、投資需求、投機需求等多方面。而就房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性來說，價格因素和價格的漲幅是影響需求的關(guān)鍵因素，如果市場預(yù)期價格會加速上漲，房地產(chǎn)的投資和投機屬性就會受到市場的格外關(guān)注。

從房價角度看，2015年到2017年間，商品房和商品住宅平均售價均表現(xiàn)為每年上升一個小臺階，2015年、2016年、2017年的商品房平均售價分別為6800元左右、7600元左右、7900元左右。

從房價漲幅看，2017年，70個大中城市商品住宅售價同比上漲的城市的平均漲幅持續(xù)下降，截至2017年10月新建商品住宅售價同比上漲城市的平均漲幅已經(jīng)下降到6.83%，表明房價過快上漲得到有效控制。

2018年房地產(chǎn)投資及市場展望

展望2018年房地產(chǎn)市場發(fā)展，同樣可以從供給和需求角度分析，供給角度包括當前房地產(chǎn)市場的建設(shè)情況、土地儲備情況、房地產(chǎn)行業(yè)未來可能面臨的融資壓力，以及需求方面可能存在的變化，尤其是造成房地產(chǎn)市場波動的投機需求可能會出現(xiàn)什么樣的變化。

1.供給側(cè)因素。2017年，房地產(chǎn)待售面積累計增速持續(xù)下降，并由正轉(zhuǎn)負，施工面積增速為正、運行平穩(wěn)，新開工面積穩(wěn)中有降，土地購置面積累計增長率一反多年常態(tài)，轉(zhuǎn)為正增長且增長率持續(xù)上升；受全球宏觀經(jīng)濟環(huán)境和國內(nèi)去杠桿等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金面收緊的局面。

在制造業(yè)或者軍工產(chǎn)品生產(chǎn)方面有“生產(chǎn)一代、試制一代、研發(fā)一代、儲備一代”的模式，實際上房地產(chǎn)市場同樣存在類似的模式，可以總結(jié)為“竣工一代、施工一代、新開工一代、土地儲備一代”。因此，分析未來的房地產(chǎn)市場供給，可以分析當年房地產(chǎn)施工面積、新開工面積和土地成交面積等指標。2017年房地產(chǎn)施工面積累計增速始終保持正增長，累計增速穩(wěn)定在3.1%左右；2017年房地產(chǎn)新開工面積累計增速同樣始終保持正增長，但是總體呈下降趨勢；2017年房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積增速持續(xù)上升，從2017年2月累計增速6.2%上升到2017年11月的16.3%。由此推測，未來兩三年內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場的新建商品房供給量將保持平穩(wěn)增長，供給增長率不排除穩(wěn)中有升的情況。endprint

從資金面角度看，2017年美聯(lián)儲第三次加息，全球資金面收緊；中國一方面在國內(nèi)著力去杠桿，另一方面著力應(yīng)對美國加息和縮表帶來的影響，由此可能會導致國內(nèi)企業(yè)普遍感受到資金鏈收緊，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)的投資更趨理性和溫和。

2.需求側(cè)因素。2017年7月17日，廣州發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，隨后北京發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》，兩份文件均提到了相似意見，即賦予符合條件的住房承租人子女享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益。除北京和廣州外，武漢、佛山、鄭州等10個城市同樣在推行租售同權(quán)試點。

租售同權(quán)對房地產(chǎn)市場帶來的影響是，一方面租售同權(quán)有可能解決當務(wù)之急的剛需，但是另一方面租售同權(quán)可能帶來房租的上漲，從而使優(yōu)質(zhì)房源成為“下金蛋的雞”，由此反而會使優(yōu)質(zhì)房源成為投資的熱門標的。其帶來的不利影響可能是剛需的租房負擔提高，優(yōu)質(zhì)房源的投資和投機需求反而增加。

未來房地產(chǎn)政策取向

近期召開的中央經(jīng)濟工作會議和中共中央政治局會議已經(jīng)對2018年的房地產(chǎn)市場發(fā)展作了定調(diào)和部署，我們認為可以從以下方面來理解。

1.對調(diào)控政策和改革邏輯的理解。對于如何改革，如何構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長效機制，專家已經(jīng)有了眾多解讀，但是公眾似乎存在一種誤解——將房地產(chǎn)長效機制等同于房產(chǎn)稅的制定出臺，這種理解是片面的。住房制度改革和長效機制的建立實際上是一種理念的更新和新體系的重構(gòu)，房產(chǎn)稅只是其中的組成部分。要理解中央實施的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，還需要從系統(tǒng)角度分析。

（1）“房子是用來住的，不是用來炒的”。要理解中央實施的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策和改革邏輯，切入點在于中央確定的“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念和精神。這表明過去將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展思路正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。發(fā)展經(jīng)濟要實業(yè)興國，需要依靠科技創(chuàng)新，推動創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，而房地產(chǎn)的作用則要回歸到滿足人民群眾居住需求的本質(zhì)屬性上。

（2）抑制當前房地產(chǎn)市場普遍存在的投機炒作行為。為了推動房地產(chǎn)市場居住屬性的回歸，一定要抑制當前房地產(chǎn)市場普遍存在的投機行為。房地產(chǎn)市場投機行為的邏輯是房價上漲幅度遠高于資金成本，且房地產(chǎn)能及時變現(xiàn)收回投資。要有效抑制投機行為，需要從多個環(huán)節(jié)掐斷投機者的盈利邏輯。

因此，中央和地方政府實施的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策可以系統(tǒng)梳理為以下四個方面。

第一，從購買環(huán)節(jié)打擊投機。從需求角度出發(fā)進行限購，比如北京的房地產(chǎn)在限購之前全國人民都可以購買，那么北京的房地產(chǎn)市場面臨的需求者則是全國人民，一旦限購實施，北京的房地產(chǎn)市場面臨的需求則迅速縮減為在北京有購房資格的人；從購買能力出發(fā)進行限貸，限貸的目的主要是增加投機者的資金壓力，有效降低杠桿和風險。

第二，從持有環(huán)節(jié)向投機和投資行為施加壓力。抑制房價過快上漲，有效降低投機和投資行為的收益率；研究制定房產(chǎn)稅，這將進一步增加投機和投資行為持有環(huán)節(jié)的成本，使其收益率進一步收窄。

第三，從變現(xiàn)環(huán)節(jié)打擊投機。即從供給側(cè)出發(fā)進行限售，一般而言，剛需和改善型需求者購房之后不會在短期內(nèi)換手，但是投機者則可能在短期獲利之后變現(xiàn)，因此，限售政策能降低房地產(chǎn)的流動性和換手率，有效抑制投機行為。

第四，從其他方面引導炒房資金分流。資金進入房地產(chǎn)市場進行炒作，原因是多方面的。比如資本有逐利性，哪里收益率高，資本就流向哪里；又如多年的寬松貨幣政策釋放的流動性，使投資渠道缺乏。因此，在房地產(chǎn)市場對投機性資本進行圍追堵截并不能根本解決問題，這些資金最終還是需要一個出口。堵不如疏，國家可以通過鼓勵發(fā)展實體經(jīng)濟，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長動能等方式引導資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟等利國利民的領(lǐng)域。

（3）打擊投機，同時也要防止誤傷。為了推動房地產(chǎn)市場居住屬性的回歸，一方面要打擊投機行為，另一方面又要考慮到不能誤傷人民群眾真正的居住需求和改善型需求。這就需要對房地產(chǎn)市場實施分類調(diào)控，而分類調(diào)控的基礎(chǔ)就是對不同人群進行精準識別，這是建立在不動產(chǎn)登記制度基礎(chǔ)上的。另外，為了滿足“居者有其屋”的理想，并不意味著要回到福利分房的老路上去，我們要堅定地用市場化手段解決問題。這就要求重構(gòu)住房制度，首當其沖的就是針對不同購買能力的人群提供不同的住房產(chǎn)品，包括公共租賃住房、中小戶型、大戶型、高檔別墅等，其中尤為重要的是公共租賃住房的建設(shè)，以及租售同權(quán)制度試點。

2.當前需要關(guān)注的幾個制度熱點。一是不動產(chǎn)登記制度。根據(jù)前面分析的房地產(chǎn)調(diào)控和改革邏輯，其中不動產(chǎn)登記制度的實施在其中扮演著基礎(chǔ)性角色，類似于精準扶貧戰(zhàn)略中的精準識別，是后續(xù)工作開展的基石。據(jù)報道，不動產(chǎn)登記制度正在加速實施。住建部和國土資源部正在要求各地加速推進不動產(chǎn)登記平臺建設(shè)。一方面，市縣一級的不動產(chǎn)登記已經(jīng)接入全國不動產(chǎn)信息登記平臺，比預(yù)期提前。另一方面，對于存量的紙質(zhì)房屋產(chǎn)權(quán)登記信息，住建部和國土資源部要求2017年年底前必須全部復制和移交到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺上。這意味著不動產(chǎn)登記制度實施已經(jīng)進入收尾階段。

二是房地產(chǎn)稅制度。在不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)稅是實施分類調(diào)控、維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。目前來看，房地產(chǎn)稅的出臺時間并沒有明確，但是根據(jù)相關(guān)報道可知，房地產(chǎn)稅的大方向是已經(jīng)確定了的。近日，財政部部長肖捷談及房地產(chǎn)稅時明確表示，未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。而且房地產(chǎn)稅的征收對象不僅僅局限于居民住宅，還包括工商業(yè)房地產(chǎn)。為了保障人民群眾的居住型需求，可能采取的措施是在普遍征稅之后針對首套房再進行申請退稅。

三是集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。國土資源部網(wǎng)站信息顯示，2017年9月26日，國土資源部在武漢召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作啟動會，就試點工作做出全面部署。這一試點的啟動對房地產(chǎn)市場有重要影響： 一是開始著力構(gòu)建租購并舉的住房體系；二是構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場。這樣，一方面可以使集體土地所有者享受經(jīng)濟發(fā)展帶來的成果，另一方面可以有效增加房地產(chǎn)市場供給，有效抑制房價和租金的過快上漲，進一步為實現(xiàn)租購同權(quán)打下堅實基礎(chǔ)。

（作者單位分別為北京師范大學經(jīng)濟與資源管理研究院、國家發(fā)展和改革委員會經(jīng)濟體制與管理研究所）endprint