投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量問(wèn)題研究

蔡月華

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)越來(lái)越多，對(duì)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的會(huì)計(jì)信息提出了更高的要求。本文借鑒了以往的理論研究經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用案例研究方法，分析我國(guó)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及較少企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因，對(duì)公允價(jià)值模式應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)的動(dòng)因、財(cái)務(wù)影響進(jìn)行研究。提出相關(guān)建議，為進(jìn)一步完善公允價(jià)值準(zhǔn)則體系提供依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；會(huì)計(jì)計(jì)量

2006年我國(guó)財(cái)政部頒布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)

投資性房地產(chǎn)》規(guī)范投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的同時(shí)，引入了公允價(jià)值模式：2014年出臺(tái)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，簡(jiǎn)稱(chēng)CAS39，進(jìn)一步為公允價(jià)值的計(jì)量方法提供了政策上的指引，包括估值技術(shù)和信息披露問(wèn)題等等，彌補(bǔ)了我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量方面的準(zhǔn)則空白。在國(guó)際趨同的大環(huán)境下，公允價(jià)值模式可以更真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)格變化，假如采用公允價(jià)值模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，將對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表有著重大利好影響。

目前，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始選擇使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，但是其占擁有投資性房地產(chǎn)科目上市公司的比例始終較低，僅達(dá)到4%左右，這結(jié)果與之前不少專(zhuān)家預(yù)測(cè)公允價(jià)值將被廣泛運(yùn)用的言論大相近庭，原因可能有以下幾個(gè)方面：首先，雖然近年來(lái)各種相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，但也并未正面鼓勵(lì)公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用，與此同時(shí)準(zhǔn)則里指明在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后便不得再更改的規(guī)定，更是讓許多企業(yè)猶豫不決，對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式持觀(guān)望謹(jǐn)慎態(tài)度：其次，當(dāng)下我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不夠完善，使得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估難度較大、花費(fèi)較高、后續(xù)計(jì)量存在不便等等。因此對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的現(xiàn)狀進(jìn)行研究具有有非常重大的意義?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著會(huì)計(jì)政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用也將逐漸規(guī)范和走向成熟，公允價(jià)值模式將會(huì)逐漸替代傳統(tǒng)的成本模式成為主要后續(xù)計(jì)量模式。因此，當(dāng)前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式具有高度的研究意義。

一、理論基礎(chǔ)

（一）相關(guān)研究述評(píng)

查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料，我們發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)和國(guó)外對(duì)公允價(jià)值的研究方向有很大的區(qū)別。由于西方的公允價(jià)值模式在企業(yè)運(yùn)用較早，市場(chǎng)機(jī)制比較完善而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟，所以學(xué)術(shù)界對(duì)其的研究也更加深入具體，能更好的為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供有效性建議。國(guó)內(nèi)真正開(kāi)始采用公允價(jià)值計(jì)量模式是2007年實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后，并且由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境較差、公允價(jià)值難以獲得、評(píng)估成本較高等各種因素，至今大部分企業(yè)仍然青睞使用歷史成本模式，所以國(guó)內(nèi)的研究更多的也都集中在比較兩種會(huì)計(jì)計(jì)量模式上?？梢哉f(shuō)，不同的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響著學(xué)術(shù)界的研究方向?？梢哉f(shuō)，公允價(jià)值模式的出現(xiàn)給予了國(guó)內(nèi)持有投資性房地產(chǎn)的公司一種新的可供選擇的會(huì)計(jì)計(jì)量模式，公司通常會(huì)基于利益最大化的角度來(lái)選擇會(huì)計(jì)政策。歷史成本計(jì)量可靠性較高但缺乏相關(guān)性，公允價(jià)值可以改善企業(yè)賬面價(jià)值但往往難以獲得。不過(guò)，可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)的完善，公允價(jià)值必將發(fā)揮更大的作用，在西方學(xué)者對(duì)公允價(jià)值研究的基礎(chǔ)上，我國(guó)學(xué)者對(duì)其的研究也將更加透徹，為會(huì)計(jì)制度的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供更好的建議。

（二）重要定義分析

（1）公允價(jià)值。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）認(rèn)為“公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。”FASB在2006年頒布的SFAS157準(zhǔn)則中指出公允價(jià)值是“在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債時(shí)，市場(chǎng)參與者在計(jì)量日支付的價(jià)格?！?014年我國(guó)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)公允價(jià)值的定義是“資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量?！惫蕛r(jià)值的定義雖多樣，可是每個(gè)強(qiáng)調(diào)的關(guān)鍵點(diǎn)都一樣，即公平交易。

（2）投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)持有的用于對(duì)外出租或出售或者兩者兼有來(lái)獲取盈利的資產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響越來(lái)越大。因?yàn)榕c固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)擁有單獨(dú)實(shí)現(xiàn)資本增值的特性。2006年我國(guó)財(cái)政部頒布CAS3準(zhǔn)則，第一次明確了投資性房地產(chǎn)的相關(guān)核算要求，并指出企業(yè)可以選擇兩種計(jì)量方法

成本模式和公允價(jià)值模式。不過(guò)，準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式提出了嚴(yán)格要求，首先該資產(chǎn)要有活躍的市場(chǎng)，同時(shí)其公允價(jià)值能夠持續(xù)、可靠的獲取。并且準(zhǔn)則還規(guī)定企業(yè)一旦更改會(huì)計(jì)政策為公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，便不可再轉(zhuǎn)回歷史成本會(huì)計(jì)計(jì)量模式。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀分析

（一）總體應(yīng)用情況

自從2007年我國(guó)開(kāi)始實(shí)施投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，至今已有十年時(shí)間。雖然公允價(jià)值模式被相關(guān)專(zhuān)家所看好，然而目前采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司仍是少數(shù)，表1統(tǒng)計(jì)了從2007年到2015年，公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)上市公司的總體應(yīng)用情況。

由表1可知，2007年，即新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布的第一年，僅有18家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司選擇使用公允價(jià)值計(jì)量，占總數(shù)的2.86%，占比較低，可能由于是第一年，大多數(shù)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值模式仍持觀(guān)望態(tài)度。之后，隨著年份的增加，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，直到達(dá)到2015年的64家，不過(guò)，這相比于持有投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)來(lái)說(shuō)，仍是極小的一部分，更多的企業(yè)依舊青睞選擇成本計(jì)量模式。

（二）行業(yè)分布情況

表2統(tǒng)計(jì)了我國(guó)2007年到2016年曾全部采用過(guò)公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司，總共74家。從采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)上市公司的行業(yè)分布統(tǒng)計(jì)來(lái)看，制造業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)占了大半，其中制造業(yè)23家，占比31.08%，房地產(chǎn)業(yè)22家，占比29.73%。其次金融業(yè)有8家，批發(fā)零售業(yè)有7家，剩余行業(yè)均為一兩家。endprint

三、公允價(jià)值計(jì)量較少運(yùn)用原因分析

公允價(jià)值能更好的反應(yīng)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，增加對(duì)決策有益的信息，然而通過(guò)前文的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)采用公允價(jià)值模式來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)仍是少數(shù)，這一現(xiàn)象產(chǎn)生的原因值得深思。經(jīng)過(guò)研究，筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)方面的原因。

（一）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的嚴(yán)格限制

2006年頒布的CAS3會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在允許投資性房地產(chǎn)選擇采用成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的同時(shí)，對(duì)后者的應(yīng)用范圍提出了更嚴(yán)苛的要求。首先，準(zhǔn)則指出采用公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)須有活躍的交易市場(chǎng)且公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠獲得，基于當(dāng)下的國(guó)情來(lái)說(shuō)，能滿(mǎn)足這首要條件的地域并不多，這在一定程度上已經(jīng)把我國(guó)大部分區(qū)域的企業(yè)排除在外了，這是企業(yè)必須考慮的問(wèn)題。同時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定同一家企業(yè)只能使用同一種會(huì)計(jì)模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，但很多公司在不同區(qū)域持有投資性房地產(chǎn)，有的區(qū)域市場(chǎng)活躍有的卻并非如此，出于統(tǒng)一性的考慮，企業(yè)也將更偏向選擇歷史成本模式。

（二）公允價(jià)值獲取成本較高

由于我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的不夠完善，公允價(jià)值獲取渠道缺乏。因此，采用公允價(jià)值模式計(jì)量房地產(chǎn)的企業(yè)一般需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，然而我國(guó)相關(guān)領(lǐng)域的高端人才并不多，供不應(yīng)求，導(dǎo)致評(píng)估費(fèi)用高昂。同時(shí)，公允價(jià)值具有高度相關(guān)性，每年度需要重新評(píng)估，在出具的評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅調(diào)整，一定程度上增加的企業(yè)的工作量并對(duì)會(huì)計(jì)人員提出了更高的要求，為了更好的完成會(huì)計(jì)工作，企業(yè)可能需要花費(fèi)更多的費(fèi)用來(lái)招聘和培養(yǎng)高素質(zhì)的企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)人員。相比之下，歷史成本模式只需要在往年基礎(chǔ)上進(jìn)行折舊攤銷(xiāo)，簡(jiǎn)單易行，成本低廉，更受一些企業(yè)的青睞。

（三）公允價(jià)值缺少可比性

從前文可以知道，我國(guó)當(dāng)下使用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)仍是大多數(shù)。于是為了讓會(huì)計(jì)信息具有可比性，與大部分公司保持統(tǒng)一，企業(yè)更傾向選擇歷史成本計(jì)量模式。同時(shí)，企業(yè)確定公允價(jià)值的方式有三種，各不相同，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)高低同樣影響公允價(jià)值的評(píng)估，使得公允價(jià)值的可比性較低。

（四）公允價(jià)值模式加劇企業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)幅度

歷史成本計(jì)量模式下，公司只用對(duì)持有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊和攤銷(xiāo)處理，因此對(duì)企業(yè)每期利潤(rùn)的影響是平穩(wěn)的。但在公允價(jià)值模式下，在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)需要將投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和賬面價(jià)值的差額計(jì)入到資本公積，進(jìn)而影響企業(yè)的資產(chǎn)總額。我們都知道，這幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價(jià)格變化較大，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)使得資產(chǎn)的價(jià)值隨著市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)而起伏，會(huì)影響財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)而造成一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不穩(wěn)定的假象，不利于企業(yè)樹(shù)立良好形象。

四、經(jīng)濟(jì)后果分析

（一）對(duì)資產(chǎn)和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的影響

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，一般來(lái)說(shuō)其公允價(jià)值遠(yuǎn)高于其歷史成本，如果將投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)政策變更為公允價(jià)值模式，那么就能提高企業(yè)的資產(chǎn)總額。一般來(lái)說(shuō)企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)越多，變更會(huì)計(jì)模式所引起的資產(chǎn)增值越多。

在使用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，企業(yè)需要在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日重新評(píng)估所持有的投資性房地產(chǎn)價(jià)值，從而調(diào)整相應(yīng)的賬面價(jià)值。從新估價(jià)的投資性房地產(chǎn)價(jià)值上升在增加公司資產(chǎn)的同時(shí)，一定程度上降低了資產(chǎn)負(fù)債率（假定企業(yè)負(fù)債不變），如此改善了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提高了融資能力。

（二）對(duì)凈資產(chǎn)的影響

對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量將會(huì)影響企業(yè)的凈資產(chǎn)。當(dāng)會(huì)計(jì)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變時(shí)，需要對(duì)企業(yè)的期初留存收益和賬面價(jià)值進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，在當(dāng)下房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升的趨勢(shì)下，公司的期初留存收益增加，因此企業(yè)凈資產(chǎn)也會(huì)增加。

（三）對(duì)利潤(rùn)的影響

成本計(jì)量模式下，公司每年需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)。如果變更為公允價(jià)值模式，尤其是對(duì)投資性房地產(chǎn)占比較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這可以節(jié)省大量費(fèi)用，減少企業(yè)成本。除此之外，當(dāng)公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)的時(shí)候，其與資產(chǎn)原本賬面價(jià)值的差額需計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，進(jìn)而對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，企業(yè)利潤(rùn)隨之增加，房地產(chǎn)價(jià)格下降，企業(yè)利潤(rùn)受其影響也相應(yīng)減少，企業(yè)面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

五、建議

（一）進(jìn)一步完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅對(duì)投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用條件做了簡(jiǎn)單規(guī)定，然而并沒(méi)有指明具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么，例如準(zhǔn)則只規(guī)定選擇公允價(jià)值需要有活躍的市場(chǎng)，然而并未對(duì)什么樣的市場(chǎng)是活躍的等問(wèn)題做出規(guī)定和解釋?？吹贸鰜?lái)，目前的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則對(duì)公司的實(shí)際指導(dǎo)作用十分有限。所以，我國(guó)應(yīng)在原來(lái)的基礎(chǔ)上，出臺(tái)指導(dǎo)性更強(qiáng)的會(huì)計(jì)計(jì)量和評(píng)估準(zhǔn)則。

（二）搭建活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，減少公允價(jià)值獲得成本

建立一個(gè)公開(kāi)透明的房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)連接全國(guó)各地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并由相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，這樣能確保企業(yè)可以從此迅速獲取可靠的真實(shí)的房地產(chǎn)交易信息。這個(gè)平臺(tái)能在一定程度上緩解企業(yè)難以公允價(jià)值且花費(fèi)較高的問(wèn)題。

（三）提高資產(chǎn)評(píng)估人員和會(huì)計(jì)工作者專(zhuān)業(yè)水平及職業(yè)道德素養(yǎng)

當(dāng)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量變更為公允價(jià)值模式時(shí)，相應(yīng)的也要求會(huì)計(jì)人員要有較高的職業(yè)素養(yǎng)，因?yàn)樽兏鼤?huì)計(jì)政策時(shí)，需要進(jìn)行復(fù)雜的會(huì)計(jì)處理。同時(shí)，公允價(jià)值的可靠性源于相關(guān)評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)的職業(yè)判斷，其專(zhuān)業(yè)水平越高，評(píng)估出來(lái)的公允價(jià)值越真實(shí)。因此，為了讓投資性房地產(chǎn)能更好的運(yùn)用公允價(jià)值模式，應(yīng)提高會(huì)計(jì)人員與資產(chǎn)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)水平，同時(shí)，在進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估以及會(huì)計(jì)處理的過(guò)程中，為了讓相關(guān)人員能夠堅(jiān)持自我，避免受到權(quán)力和利益的影響或誘惑，讓其提供的會(huì)計(jì)信息能真實(shí)反應(yīng)情況，應(yīng)對(duì)著手提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德水平。endprint