土地供給調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

何杭迅

[摘要]房地產(chǎn)價格受供給和需求雙方的影響，而影響供給和需求的因素是多種多樣的，比如說人們的購房習(xí)慣以及政府對于房地產(chǎn)市場的干預(yù)。其中，土地供給是一個影響房價的重要因素。

[關(guān)鍵詞]土地供給 房地產(chǎn)價格 回歸模型

一、問題背景

縱觀最近20年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)事業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)價格節(jié)節(jié)高升，房地產(chǎn)已經(jīng)儼然成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。同時，由于房價的飛漲，致使國內(nèi)很多專家都在擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫，因此國家出臺了很多政策來抑制住房價，先后啟用了貨幣、信貸、稅費和土地各項政策，其中比較重要的就是土地供給對于房地產(chǎn)價格的影響。我們這篇文章就要考察這兩者之間的關(guān)系。

二、政策研究

我們先來梳理一下各個關(guān)于土地供給調(diào)控的具體措施和目標(biāo)。比如說1999年的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、1999年的《閑置土地處理辦法》的政策都是關(guān)于土地供給的。然后是2002到2004年，房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗頭，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是抑制房地產(chǎn)市場過熱。2002年出臺的《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》就強化了土地供應(yīng)的調(diào)控作用。而2006年《關(guān)于加強土地宏觀調(diào)控有關(guān)問題的通知、關(guān)于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定、關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》進一步完善了土地出讓、使用、審批等的規(guī)定。而2010年規(guī)定土地閑置一年以上的企業(yè)禁止參加土地競買活動。2016年至今，提出了“抑制資產(chǎn)價格泡沫”，強調(diào)供給端結(jié)構(gòu)性改革，上海市規(guī)劃和國土資源管理局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》。

三、文獻綜述

在國外的研究中，Wang.R（2016）等人研究在中國，房地產(chǎn)價格與企業(yè)投資行為之間的動態(tài)鏈接使用新凱恩斯動態(tài)隨機一般均衡模型。Glaeser等人2017）研究了中國的房地產(chǎn)業(yè)的井噴現(xiàn)象。Liu，F(xiàn)engyun等人（2017）基于面板數(shù)據(jù)分析的房地產(chǎn)泡沫規(guī)模測度模型實證研究。

在國內(nèi)的研究，李穎（1996）研究了中國應(yīng)該如何發(fā)展房地產(chǎn)商品化，促進房地產(chǎn)金融的發(fā)展。周珂（1999）利用香港的土地使用權(quán)出讓制度研究了大陸的土地使用權(quán)出讓制度，研究了可持續(xù)發(fā)展對于我國土地使用權(quán)出讓制度的要求。趙廣林（2000）創(chuàng)新性的將降低房產(chǎn)的稅費和價格的政策設(shè)計，逐步擴大住房按揭貸款規(guī)模來挖掘房地產(chǎn)市場的潛在需求。李如鵬（2009）指出美國次貸危機對于中國的啟示，并且提出了中國的虛熱并不比美國輕。劉傳哲等人（2009）通過誤差修正模型和格蘭杰英國關(guān)系得出了儲蓄價格對房地產(chǎn)價格影響較大。張戈等人（2012）研究了房地產(chǎn)信貸在房地產(chǎn)開發(fā)中的城市效應(yīng)，得出了刺激信貸政策對房地產(chǎn)開發(fā)并沒有顯著作用。易斌（2009）詳細探討了引起房價變動的兩個重要因素房產(chǎn)需求和土地供給的影響。

四、土地供給和房地產(chǎn)市場的回歸模型分析

對于土地供給采取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積（單位：萬平方米）這一指標(biāo)，而對房地產(chǎn)市場情況因為房屋價格不便收集，采用房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售額（單位：億元）這一指標(biāo)進行考察，兩者都采取年度數(shù)據(jù)，并且兩者都是全國數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)銷售額每年都是增加的，而房地產(chǎn)購置土地面積是下降的，這里就猜測房地產(chǎn)市場情況和土地供應(yīng)面積是呈負相關(guān)的，但是要排除偽回歸的情況。

將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積記為x，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品銷售額記為y。得到回歸結(jié)果如下：其中R-squared為0.474273，說明擬合的相關(guān)性還是較好的。p值為0.027648小于5%，則差異顯著。y和x的相關(guān)系數(shù)是-2.766902，即兩個變量是負相關(guān)。

五、房地產(chǎn)價格控制的建議

下面對控制房地產(chǎn)價格給產(chǎn)出幾點意見。雖然政府也在積極出臺限購政策、土地政策、稅收政策等政策來控制房地產(chǎn)的價格，但是結(jié)果是不盡如人意的，房地產(chǎn)的價格還是再繼續(xù)的向上漲。為了避免房地產(chǎn)市場像日本房地產(chǎn)泡沫一樣破裂，找到一系列并且實施這一系列的宏觀經(jīng)濟政策就顯得尤為迫切。

建議一：增加土地供給，特別是經(jīng)濟適用房的土地供給。有前面的實證分析已經(jīng)得到，土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)負相關(guān)的關(guān)系。也就是說，土地供應(yīng)量越大，房地產(chǎn)價格就越低。最近，一二線房地產(chǎn)的價格大概被控制了下來，有些一線城市的價格還有所回落。一二線房地產(chǎn)之所以常年都位居高價，是因為城市內(nèi)有大量的流動人口和對房屋的剛性需求。所以，就應(yīng)該增加土地的供給，以彌補市場上面的供給量的不足，達到供給和需求的平衡點，促進房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展。應(yīng)該合理規(guī)劃城市，特別是規(guī)劃經(jīng)濟適用房的土地供給。在土地價格增長過快的城市增加土地供給以平息低價，建立透明健全的土地價格制度，打擊炒地、囤地這種不利于房地產(chǎn)價格健康發(fā)展的行為，加強土地的管理調(diào)控工作，對于低檔的商品房，協(xié)調(diào)低價，或者規(guī)定商品房的價格上限。

建議二：杜絕地方政府和銀行的尋租行為。地方政府是土地的實際提供者和價格壟斷者，要避免地方政府實行短期行為，將地租變成實行尋租的工具。雖然地租是地方政府的很重要的一部分收入，但是不能允許地方政府利用價格壟斷者的優(yōu)勢，將這份收入變成不法收入。銀監(jiān)會要加大對于銀行的監(jiān)督管理，通過培訓(xùn)提高銀行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，遇到問題貸款立刻中止貸款，遇到尋租行為嚴(yán)懲不貸，絕不姑息。

建議三：進一步開發(fā)以經(jīng)濟適用房為主的實用房

現(xiàn)在的高檔別墅、高檔商品房的數(shù)量眾多，但是低端商品房、經(jīng)濟適用房卻很少，不能滿足人們對于住房的日益增長的要求。導(dǎo)致了很多人沒有住房住，只能通過租房，導(dǎo)致居民的幸福指數(shù)受到了嚴(yán)重的影響。一般情況下，政府是通過土地價格的減少和建設(shè)成本的降低，降低住房的價格，滿足更多的人的購房要求。但是實際上可以調(diào)節(jié)一下豪華房和實用房的比例，可以優(yōu)先考慮修建實用房的開發(fā)商。同時，規(guī)劃經(jīng)濟適用房的購買人群。因為各個城市人群的收入是有很大的變化，買不買得起也有很大的差異，所以應(yīng)該把權(quán)利下放到各個城市，讓他們自己判斷收入多少錢以下是屬于中下收入階層。endprint