房地產(chǎn)“后開發(fā)時(shí)代”來了

文/馮侖

房地產(chǎn)“后開發(fā)時(shí)代”來了

文/馮侖

去年年底，六十多家中城聯(lián)盟企業(yè)的董事長(zhǎng)聚在一起開會(huì)，達(dá)成了一個(gè)共識(shí)：以2016年結(jié)束作為分水嶺，之前是房地產(chǎn)“開發(fā)時(shí)代”，之后是房地產(chǎn)“后開發(fā)時(shí)代”。

開發(fā)時(shí)代做得好的房企，只因賺到了紅利。開發(fā)時(shí)代有什么特點(diǎn)呢？

首先，開發(fā)時(shí)代的產(chǎn)品是單一的——只做住宅。每年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額，80%以上都是圍繞著住宅。所以在開發(fā)時(shí)代，所謂的房地產(chǎn)實(shí)際上指的就是“住宅”，而不是全面的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)。

第二，開發(fā)時(shí)代的商業(yè)模式以快消為主，開發(fā)了就賣。第三，開發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力都圍繞著單一產(chǎn)品，以快消為主。

開發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)創(chuàng)新取決于三個(gè)條件：規(guī)模、成本、速度。就是比誰賣得規(guī)模大，誰賣得速度快，誰的成本低。規(guī)模主要看你怎么拿地，另外，工業(yè)化生產(chǎn)、裝配式住宅、住宅產(chǎn)業(yè)化，都是為了增大規(guī)模;快消的周轉(zhuǎn)要快，加速建設(shè)，盡快銷售，就是圍繞著速度的創(chuàng)新。

在開發(fā)時(shí)代，做好了這三件事的企業(yè)，都賺到了過去20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的紅利。實(shí)際上，這一批企業(yè)家趕上了一個(gè)最好的時(shí)機(jī)：地價(jià)每年都在漲，貨幣每年都有一個(gè)溫和的通貨膨脹，另外，城鎮(zhèn)化人口聚集有剛性需求。過去20年，房?jī)r(jià)持續(xù)地在不同的城市、不同的階段輪番上漲，使我們過去的開發(fā)時(shí)代模式一直順利。

馮侖簡(jiǎn)介：

1959年出生于陜西西安，西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院畢業(yè)，是文革后第二屆正式大學(xué)生。中央黨校法學(xué)碩士、中國(guó)社科院法學(xué)博士學(xué)位。

1991年開始領(lǐng)導(dǎo)并參與了萬通集團(tuán)的全過程創(chuàng)建及發(fā)展工作。1993年，領(lǐng)導(dǎo)創(chuàng)立了北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司。之后，參與創(chuàng)建了中國(guó)民生銀行并出任該行的創(chuàng)業(yè)董事，未來論壇創(chuàng)始理事。

今年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了后開發(fā)時(shí)代，相對(duì)于開發(fā)時(shí)代來看，后開發(fā)時(shí)代的情況有所不同。

第一，產(chǎn)品變得越來越復(fù)雜，雖然住宅很重要，但是房地產(chǎn)的產(chǎn)品線不再只有住宅。萬科提出城市配套服務(wù)商，除了住宅，其它的購(gòu)物中心、寫字樓都被納入它的視野。而物流、倉(cāng)儲(chǔ)、教育、研發(fā)、健康等的物業(yè)新需求，都開始成為大家的投資重點(diǎn)。

現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)要擁有了一個(gè)穩(wěn)定的、全面的產(chǎn)品線，不再只造住宅。企業(yè)建造的辦公樓，可能只是用作出租，一家公司30年只建100萬平米的房子，這100萬平米值一千五六百億的辦公樓，只用于出租，每年就能賺得60多億租金。

這種模式跟開發(fā)時(shí)代的銷售類房地產(chǎn)相比，幾乎沒有銷售額，但是資產(chǎn)質(zhì)量很好，租金收入也很高。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的模式越來越多樣化，橫向產(chǎn)品服務(wù)越來越多。

后開發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移——不再在規(guī)模、成本、速度上競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)首先是競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)運(yùn)能力，例如出租房產(chǎn)開餐廳，怎么提供更好的服務(wù)，增加每平米的回報(bào)率。

又例如你是做寫字樓的，怎么增加寫字樓每平米的回報(bào)率。不管出租給機(jī)關(guān)，還是醫(yī)院等，出租營(yíng)運(yùn)的不動(dòng)產(chǎn)最后的估值方法非常簡(jiǎn)單——租金乘15到20倍，就是它的物業(yè)價(jià)值。

大家可以想像，如果兩家企業(yè)提供的建筑面積一樣，你一年的租金是1000萬，我一年的租金是1500萬，租金收入高的一方，估值當(dāng)然就更高。而蓋房子是常規(guī)技術(shù)，不光房產(chǎn)公司能做，原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的施工單位也能做，這樣一來，建筑能力不再是競(jìng)爭(zhēng)力，而營(yíng)運(yùn)能力則變成了核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第二，財(cái)務(wù)能力變成了競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)在誰的財(cái)務(wù)成本低，誰就能夠適應(yīng)更多不同的產(chǎn)品形態(tài)。比如你要開酒店，如果資金利息高，就沒有辦法支撐酒店的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。但是如果你的資金利息在4～5%，就可以買下這個(gè)物業(yè)做長(zhǎng)期的酒店經(jīng)營(yíng)。

在開發(fā)時(shí)代，很多企業(yè)帶著過橋資金，先承受非常高的成本，再快速賣掉。但是后開發(fā)時(shí)代的地產(chǎn)形態(tài)，除了住宅以外，主要產(chǎn)品還有寫字樓、購(gòu)物中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、健康養(yǎng)老、公共設(shè)施，大部分都依賴低利率的長(zhǎng)期資金。在后開發(fā)時(shí)代，有長(zhǎng)期、低成本資金支持，就是一種競(jìng)爭(zhēng)力。

第三，后開發(fā)時(shí)代要求開發(fā)商迎接挑戰(zhàn)的能力聚焦在“導(dǎo)演+制片商”——對(duì)于開發(fā)商來說，講空間故事的能力越來越重要。即計(jì)劃一定的面積中，多少是寫字樓、多少是酒店、多少是住宅、多少用作長(zhǎng)租、多少賣掉、多少自己持有等等。

綜合商業(yè)設(shè)施，可以有無數(shù)多的組合，做一部分住宅、一部分寫字樓、一部分酒店、一部分醫(yī)院、一部分娛樂設(shè)施，這個(gè)組合決定了整個(gè)物業(yè)最后的價(jià)值。

如果你沒有講空間故事的能力，只知道住宅，不了解空間內(nèi)的每個(gè)業(yè)態(tài)的需求，你可能會(huì)失去很多創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)會(huì)。

所以，后開發(fā)時(shí)代對(duì)開發(fā)商有更高的要求，我們必須熟悉每一個(gè)空間能夠做的業(yè)態(tài)，用我們自己的行話講好空間故事，做好規(guī)劃和產(chǎn)品定位。做好準(zhǔn)備，迎接新一輪的全面競(jìng)爭(zhēng)。

(作者系萬通控股董事長(zhǎng))