房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的影響及對策研究

劉楠+楊策

[摘要]闡述了房產(chǎn)稅改革的定義及其演變過程。以上海和重慶兩個房地產(chǎn)稅試點(diǎn)作為研究對象，對兩地的房產(chǎn)稅政策作對比分析，闡述了房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的影響，分析了房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革在調(diào)節(jié)收入、維護(hù)民眾利益、提供保障性住房資金、改善稅制不平衡等方面的意義。提出目前試點(diǎn)存在征稅范圍較窄、缺乏全盤考慮和必要的應(yīng)對預(yù)案等問題，并提出要尊重房產(chǎn)稅改革的歷史必然性、以房產(chǎn)稅改革促進(jìn)房地產(chǎn)稅改革、做好房地產(chǎn)登記、建立起動態(tài)的房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)和做好配套風(fēng)險管理措施等對策。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅改革；房地產(chǎn)市場；改革試點(diǎn)

[中圖分類號]F81042

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

[文章編號]2095-3283（2017）09-0154-03

一、房產(chǎn)稅改革的基本問題

（一）房產(chǎn)稅的定義

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房產(chǎn)的計(jì)稅價值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向國家繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅[1]。房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置的重要稅種，是地方稅收體系的重要組成部分，是地方政府收入的主要來源。

（二）房產(chǎn)稅演變過程

我國自1950年征收房產(chǎn)稅以來，根據(jù)實(shí)行情況對房產(chǎn)稅制進(jìn)行了多次調(diào)整， 1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》正式確立了房產(chǎn)稅的征收辦法，明確規(guī)定“對位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)每年征收房產(chǎn)稅”，并規(guī)定對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)（即個人自住住房）免稅，對生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。2011年1月27日，上海和重慶分別頒布《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，上海和重慶成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，對個人住房征收房產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策對比分析

對比上海和重慶兩市的試點(diǎn)辦法，在征收范圍、稅率等方面差別較大，而在計(jì)稅依據(jù)和稅收用途上卻非常相似?？傮w來看，征收范圍方面，重慶側(cè)重于對高端住房征稅，覆蓋了存量獨(dú)棟商品住宅，既包含存量房又包含增量房，而上海僅針對增量房，不涉及存量房?？梢娭貞c市個人房產(chǎn)稅調(diào)控面窄、上海調(diào)控面廣。稅率方面，上海為04%或06%，重慶為05%—12%，重慶稅率較高、上海稅率較低。免稅面積標(biāo)準(zhǔn)方面，重慶每個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購獨(dú)棟商品住宅免稅面積為100平方米。上海也以家庭為單位，但按人均60平方米扣除。相同點(diǎn)在于，兩市在計(jì)稅依據(jù)上都選擇了房屋成交價格，稅收用途上也均用于保障房建設(shè)。

三、房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的影響

（一）對房地產(chǎn)市場的影響

上海、重慶兩地差別在于政府出發(fā)點(diǎn)不同，重慶調(diào)控房價的動機(jī)更強(qiáng)一些。兩個城市房價的敏感程度不同。上海是我國經(jīng)濟(jì)中心，是房價風(fēng)向標(biāo)，更是房價高度敏感城市，因此改革要更加謹(jǐn)慎一些，重慶則屬于一般敏感城市。房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行六年多，從2017年一季度的統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資86962億元，增長86%；全市居民消費(fèi)價格中居住上漲39%。重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資74066億元，下降08%，全市住宅新開工面積68245萬平方米，增長167%。住宅施工面積1415417萬平方米，下降88%；住宅竣工面積66158萬平方米，增長108%；住宅銷售面積133405萬平方米，增長206%，住宅銷售額76774億元，增長419%。住房相關(guān)消費(fèi)增長穩(wěn)定，增長135%。居民消費(fèi)方面，居住價格上漲10%。

由于實(shí)施時間短、力度弱及在試行過程中存在很多問題，導(dǎo)致目前房產(chǎn)稅實(shí)施效果并不顯著。據(jù)上海市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年，上海市房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為28億元，決算數(shù)為369億元，為預(yù)算的1318%。2016年，房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為39億元，執(zhí)行數(shù)為426億元，完成預(yù)算的1092%。高于預(yù)算主要是由于上海市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，生產(chǎn)經(jīng)營用房保有量增加，帶動房產(chǎn)稅增長高于年初預(yù)期。2017年房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為448億元，增長52%。根據(jù)重慶市財(cái)政局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年，重慶市房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為20億元，決算數(shù)為230393億元，增長318%。2016年，房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為265億元，較上年增長15%，執(zhí)行數(shù)為226756億元，完成預(yù)算的8557%。2017年房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為244億元，增長76%。

（二）房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的意義

1.調(diào)節(jié)收入。近年來全國房價大幅提升，促使房產(chǎn)成為個人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，也使其成為部分人積累財(cái)富的重要方式，由此帶來的居民收入差距的擴(kuò)大會產(chǎn)生越來越大的影響。房產(chǎn)稅具有明顯的調(diào)節(jié)社會財(cái)富積累的作用，具有較強(qiáng)的可操作性。通過按照一定的標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅，可以調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)縮小貧富差距的目的。

2.維護(hù)民眾利益。從社會關(guān)心層面看，征收房產(chǎn)稅的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，涉及多方利益。住房需求是民眾的基本需求，房產(chǎn)稅的出臺牽動著千家萬戶的利益。房產(chǎn)稅與房價的關(guān)系一直是社會各界關(guān)注的重點(diǎn)。當(dāng)前中國城市房價，尤其是一線城市的房價收入比值已經(jīng)高到令人瞠目的地步。中國房價快速上漲，并不是單純依賴杠桿，中國居民房地產(chǎn)投資的杠桿率并不高，中國普通居民的收入快速增長，加之投資渠道單一、房地產(chǎn)價格快速上漲形成的財(cái)富效應(yīng)，引發(fā)儲蓄資金大規(guī)模流入。過熱的房地產(chǎn)導(dǎo)致政府熱衷賣地，不重視長期稅源的培養(yǎng)，民眾利益受損。

3.提供保障性住房資金。從目前上海、重慶兩地公布的細(xì)則看，房產(chǎn)稅的用途十分明顯，主要用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃住房等保障性住房，目的在于解決民生問題。雖然目前上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅收入規(guī)模有限，但每年從預(yù)算數(shù)到執(zhí)行數(shù)都有所增長。隨著房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，房產(chǎn)稅收入將成為更為可觀的地方財(cái)政來源。

4.改善稅制不平衡的現(xiàn)狀。從制度建構(gòu)層面看，房產(chǎn)稅除涉及全局的一些重大關(guān)系的調(diào)整，房產(chǎn)稅可以改善稅制結(jié)構(gòu)的不平衡。首先，有利于改善直接稅與間接稅結(jié)構(gòu)的不平衡。其次，有利于改善中央與地方稅收結(jié)構(gòu)的不平衡。第三，有利于改善稅負(fù)在行業(yè)方面存在的結(jié)構(gòu)不平衡問題。第四，有助于改善稅種結(jié)構(gòu)不平衡問題?！盃I改增”后，增值稅“一稅獨(dú)大”，稅種結(jié)構(gòu)的不平衡現(xiàn)象突出，這本身孕育了一定的財(cái)政風(fēng)險。

（三）房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革存在的問題

1.征稅范圍較窄。從征稅對象上看，上海試點(diǎn)只對增量房征稅，對存量房不征稅，重慶試點(diǎn)雖然涉及存量房和增量房，但都僅限于別墅與高檔公寓。從近幾年的房產(chǎn)稅收入看，重慶的稅收絕對數(shù)遠(yuǎn)少于上海，缺乏說服力。

2.缺乏全盤考慮的思維。兩個試點(diǎn)方案都缺乏通盤考慮的思維。如果我們認(rèn)為中國總稅收負(fù)擔(dān)偏低，純粹增收房產(chǎn)稅并借以增加總稅收負(fù)擔(dān)就是合理的[2]。征收房產(chǎn)稅應(yīng)該首選考慮稅收結(jié)構(gòu)是否合理問題。只有從結(jié)構(gòu)方面入手，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展的目的。

3.缺少必要的應(yīng)對預(yù)案。通過兩個試點(diǎn)的運(yùn)行，各級地方政府要從征收范圍、稅率和免征條件等方面做好房地產(chǎn)試點(diǎn)擴(kuò)圍的預(yù)案。同時，還要預(yù)防征收房產(chǎn)稅帶來短期購房潮進(jìn)而引起房價上漲的一系列問題。

四、改革試點(diǎn)對房產(chǎn)稅改革的啟示

（一）尊重房產(chǎn)稅改革的歷史必然性

1.明確改革目的。征收房產(chǎn)稅的根本目的是完善我國房地產(chǎn)稅收體系。為了確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，務(wù)必將征收房產(chǎn)稅當(dāng)成一項(xiàng)有機(jī)的系統(tǒng)工程。從宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境、體制和機(jī)制等方面不斷有序完善。房產(chǎn)稅改革遵循的路徑應(yīng)該是：先理順開征房產(chǎn)稅的目的，加緊完善外部制度環(huán)境，調(diào)整房地產(chǎn)稅稅收體系，從高收入人群的房屋進(jìn)行試點(diǎn)擴(kuò)圍，在確保不增加普通百姓負(fù)擔(dān)的情況下，逐步向普通房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅[3]。

2.減小改革阻力。通過房產(chǎn)稅改革提高持有成本盤活存量，對高漲房價進(jìn)行抑制。從1998年住房貨幣化改革至今，我國住房銷售價格一直保持上漲態(tài)勢，但是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的賦稅沒有壓力，造成大量城市住房空置率偏高。通過征收房產(chǎn)稅，會起到抑制需求、限制房價的作用。這種依靠房產(chǎn)稅降房價的可能性較低，所以，以降房價來推進(jìn)房產(chǎn)稅，更多地是凝聚社會共識、減小推進(jìn)阻力的口號。

（二）以房產(chǎn)稅改革促進(jìn)房地產(chǎn)稅改革

從2011年1月將上海與重慶列為房產(chǎn)稅試點(diǎn)，到2013年黨的十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法”，這意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅是地方稅種，地方可以擁有自主權(quán)。針對我國的情況，不同的地方發(fā)展情況差距大，房價差別也很大，地方試點(diǎn)的方式可能比中央的一刀切效果更好。從擴(kuò)充財(cái)力方面衡量，房地產(chǎn)稅的征收范圍將會大一些，但這帶來很多問題，比如評估房價，個人擁有房產(chǎn)數(shù)量的清查，處置拒不納稅個人等。征收房地產(chǎn)稅應(yīng)該寬稅基、低稅率，擴(kuò)大征收范圍；此外，考慮到稅收的轉(zhuǎn)嫁因素，房地產(chǎn)稅不要有太多選擇性的政策和豁免條款?？傊?，要構(gòu)建地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，基礎(chǔ)性制度里應(yīng)該包括稅收制度，把基礎(chǔ)性制度搭建好，以房產(chǎn)稅改革促進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

（三）做好房地產(chǎn)登記

房屋登記是我國房地產(chǎn)管理法律制度的核心部分，是依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定形式之一。適時的辦理房屋登記能夠使所有人從法律上有效支配登記房屋，減少各種有關(guān)房屋權(quán)限的糾紛問題影響自身權(quán)利的行使。

（四）建立動態(tài)的房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)

房產(chǎn)稅實(shí)施的最大難點(diǎn)是房產(chǎn)價值評估問題。目前來看，房屋所在區(qū)位不同，房產(chǎn)價值存在較大差異。有的房屋過去可能在城郊，隨著城市擴(kuò)張位于城中，價值得以提升。按照市價不可能及時監(jiān)控房產(chǎn)價格。而房產(chǎn)稅的征收只有建立起一個功能龐大的評估系統(tǒng)，對市場數(shù)據(jù)進(jìn)行及時監(jiān)控，準(zhǔn)確評估，才能合理、公正地實(shí)施好房產(chǎn)稅的征收[4]。

（五）政府必須做好配套風(fēng)險管理措施

房產(chǎn)稅一旦開始征收，必須要有相關(guān)法律法規(guī)的跟進(jìn)以降低風(fēng)險。一方面，要避免房屋所有人轉(zhuǎn)移稅負(fù)壓力給租戶的做法，這會增加中低收入者的負(fù)擔(dān)。另一方面，我國目前的CPI 計(jì)入租金但不計(jì)入新房房價，如果租金大幅上漲，在短期內(nèi)CPI就會沖高，加大物價上漲壓力[4]。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 李承益.我國房產(chǎn)稅改革研究[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2015（1）：103-108.

[2] 石曉潔.基于滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)對擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革的探討[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2014（1）：116-118.

[3] 劉梅.我國房產(chǎn)稅稅制改革的路徑研究——兼論滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效應(yīng)[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2012（9）：119-122.

[4] 徐穎.滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案比較及對今后房產(chǎn)稅改革的啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011（8）：118-119.

（責(zé)任編輯：喬虹梁宏偉）