中國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題的研究

劉孟瑩

[摘要]自2003年以來，中國各地區(qū)房地產(chǎn)價格漲勢驚人，由于其對國民經(jīng)濟具有顯著的乘數(shù)帶動作用，所以房地產(chǎn)業(yè)在大大拉動經(jīng)濟增長的同時，又會造成中國經(jīng)濟過熱。我們根據(jù)各地區(qū)房價與收入指標(biāo)的對比中，可得知我國絕大部分地區(qū)房價偏高，形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。文章旨在對中國近幾年的房地產(chǎn)熱進行分析研究，分析了有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫形成的主要原因和一些治理措施，防止因房地產(chǎn)經(jīng)濟引發(fā)的大型金融危機。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；投機泡沫；政策調(diào)整

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621187

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)近年來成為我國經(jīng)濟迅速發(fā)展的重要支柱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益繁榮，過高的房價也引起了普通老百姓的注意，于是出現(xiàn)了一個既熟悉又陌生的名詞“房地產(chǎn)泡沫”。房地產(chǎn)泡沫一般是指由于投機過重，導(dǎo)致了地產(chǎn)的價格毫無節(jié)制的上漲，其價格嚴(yán)重背離了合理區(qū)間范圍的過程。下面我們就來仔細(xì)的研究房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因以及控制的政策調(diào)整。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫形成的原因

21國民經(jīng)濟增長的需求

一個國家房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展是國家與地區(qū)積累大量財富的過程，區(qū)別于股票市場經(jīng)濟，它具有強烈的實用性和一定的長期穩(wěn)定性，是衡量一個國家發(fā)展水平的重要標(biāo)志，因此房地產(chǎn)事業(yè)不僅涉及了社會問題、經(jīng)濟問題，更是嚴(yán)重地觸及了國家的政治生活。

國家大力發(fā)展的強烈需求，自2003年以來房地產(chǎn)經(jīng)濟被視為各地區(qū)政府和國民經(jīng)濟的重要支柱和主要來源，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，以帶動各地區(qū)的GDP增長，為彰顯地方政府的經(jīng)濟繁榮，推動城市建設(shè)，又可以避免因資源和政策帶來的限制，各地方政府就極力地推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，無論在土地、金融還是輿論方面都給予傾斜，實現(xiàn)本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟的高速發(fā)展。調(diào)查結(jié)果顯示：1998—2007年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的直接貢獻(xiàn)率由632%增加到1356%，年均968%；從1998—2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的間接貢獻(xiàn)率由871%上升到1593%，年均1261%；綜合直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率所得到的房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的總貢獻(xiàn)率由1998年的1503%上升為2007年的2749%，平均達(dá)到了2176%。

22房產(chǎn)金融體制的不完善

中國房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)了自2003年起維持十年之久的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場化程度并不是十分健全，產(chǎn)權(quán)機制是否足夠的清晰？是否及時地建立了有效供給和需求機制？價格機制是否完善？相關(guān)的法律法規(guī)以及買賣房屋的中介機構(gòu)又是否健全？

在一個發(fā)育不健全的房地產(chǎn)金融機構(gòu)下，各級政府又加大干預(yù)手段，不按照正常手續(xù)出讓土地，將規(guī)劃用地圖交給用地單位，這樣就方便了炒賣土地，哄高價錢的目的。各級政府越級亂批土地，導(dǎo)致了大量的土地囤積在某些房地產(chǎn)開發(fā)商手中，哄抬房價，導(dǎo)致地產(chǎn)價格大幅度上升產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫，如此滋生腐敗，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，各中介收集信息困難、不完善，消費者不能夠很好地了解掌握地價信息，難以做出合理的市場評估價格，漸漸步入房地產(chǎn)商設(shè)下的游戲之中。房地產(chǎn)業(yè)需要金融，在一個不健全的金融體制下，行政指派以及壟斷住房的信貸金融公司，政府和機構(gòu)決定的利率水平和貸款比例都是房地產(chǎn)泡沫推波助瀾的重要原因。

23百姓對房地產(chǎn)業(yè)的過度投機

投機行為對于經(jīng)濟波動有著很大的影響，倘若市場上充斥過度的投機行為，容易導(dǎo)致資產(chǎn)價格泡沫的形成。例如，20世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟的破滅以及1997年東南亞金融危機，最主要的原因就是股票市場、房地產(chǎn)市場過度的投機行為所導(dǎo)致。由于近年來房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，銀行和一些金融機構(gòu)對貸款額度和抵押物的寬限制度，買房性質(zhì)的投資理財成了廣大人民的愛好，如此多的投機不僅大大助漲了金融機構(gòu)的氣焰，也使房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫與日俱增。一二線大城市中，如果仔細(xì)觀察一下房子買走后用來做什么，則不難發(fā)現(xiàn)，空關(guān)著的房屋比例很高，晚上，可以看到不少已經(jīng)賣出去的房子里沒有燈光，說明房子很有可能是空著的，沒有加以利用，這么多的房屋處于空閑狀態(tài)，足以說明了消費者投機行為已經(jīng)造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在。

投機過度十分有害，大批房子空置著，不僅是對資源的浪費，虛構(gòu)的房地產(chǎn)價格也誤導(dǎo)了廣大的百姓和消費者，一旦這些大城市的真相敗露，房地產(chǎn)價格急劇下跌，泡沫的破裂，將會對國家經(jīng)濟帶來嚴(yán)重的損害。

3房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的應(yīng)對調(diào)整政策

31化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的市場風(fēng)險已成為我國下一階段房地產(chǎn)調(diào)控有待解決的難題根據(jù)市場預(yù)期以及房地產(chǎn)業(yè)泡沫化程度的估算，到2014年9月，泡沫的積累仍然高于泡沫破裂的風(fēng)險，當(dāng)前防范市場泡沫的過度積累和膨脹仍然是至關(guān)重要的，去杠桿化，減少庫存的矛盾政治政策之中，一定程度的去杠桿化應(yīng)優(yōu)先于房屋庫存量的減少，2016年2月至3月的房地產(chǎn)業(yè)高度跳水，出現(xiàn)了價格暴漲的一系列問題，導(dǎo)致了房屋估價問題難以預(yù)料，要避免鼓勵地方政府托市或者救市的行為，防止投機者樂觀的預(yù)期，尤其要防止公眾建立起房價小幅度下降就緊急救市或托市的不合理行為。政策絕不應(yīng)著眼于短期刺激，而應(yīng)減少直接行政干預(yù)，通過建立符合經(jīng)濟規(guī)律的長效機制，遏制需求和價格的上漲動力，更明確地將樓市調(diào)控政策慢慢地向市場化調(diào)節(jié)方式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)這個行業(yè)盡管是非常重要、很特殊的行業(yè)，但也跟其他產(chǎn)業(yè)一樣，需要通過市場的調(diào)節(jié)來調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式。所以，在市場更多發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的情況下，房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)會更趨優(yōu)化，會更有利于房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，也有利于國民經(jīng)濟長期、可持續(xù)發(fā)展。

32加快相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟方面的立法，完善金融房地產(chǎn)業(yè)的法律也是刻不容緩一些同時征收房地產(chǎn)稅和取消限購令的提出，被許多消費者認(rèn)為是臨時的短期政策，從目前取得的成果來看，效果不盡如人意。盡快在全國相應(yīng)的范圍內(nèi)推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，根據(jù)各地百姓對住房的需求，而不是土地價格的高低情況分批次地將土地進行集中，掙脫市場中政府壟斷行業(yè)的行為。在土地政策的體制下，地方政府有很強的意愿推高土地價格。因此，應(yīng)該盡快地推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，擴大土地對民眾的供應(yīng)量，建立土地二級市場流轉(zhuǎn)制度，打破房地產(chǎn)市場中各地方政府壟斷土地供應(yīng)的方式，讓市場力量引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的走勢，政府適應(yīng)的鼓勵房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展走向，針對不同地區(qū)，采取不同的思路，但一二線城市的限購令仍然需要加大力度進行。

33抑制過度的投機行為并將價格調(diào)到適度的合理區(qū)間

目前我國一線城市還存在不合理的預(yù)測誘導(dǎo)我國消費者過度的高估房地產(chǎn)經(jīng)濟的走向，旺盛的投機性和投資性消費者仍是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格飛速上漲的主要原因之一，“住有所居”為目的的住房性居住十分難以得到滿足，于是出現(xiàn)了一批人購買的房子閑空著，另一批人卻因房價的高昂哭天喊地。因此房地產(chǎn)市場的稅收政策應(yīng)該是控制房屋空置率，征收一定的房屋空置稅，抑制房地產(chǎn)市場過度的投機行為，加大市場房屋的有效供給，提高自主型房屋的使用率。

匯集民心，使房價處于一個合理的區(qū)間，是每一個自住型消費者的夢想。每一個城市的實際情況大不相同，需求結(jié)構(gòu)、總量不一樣，應(yīng)該找準(zhǔn)問題，克服困難，從而將房價在合理區(qū)間內(nèi)運行。在歐美，平均2%的房地產(chǎn)稅是一個有效控制房價的平衡器，而房貸利息的隨時上漲，以及政府“劫富濟貧”所推出的大量廉租屋，由這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房價的惡性攀升。同理，如果要使房價回歸正常合理水平的話，需要我們改變中國人將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)成投資品，而非消費品的觀念；在房產(chǎn)稅征收上做出一定的回應(yīng)，對第一套自住房采取免繳房產(chǎn)稅，第二套自住房或出租房少繳稅，三套以上效仿歐美，每年按房子的市場價格，按各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的程度不同，征收不同的房地產(chǎn)稅。

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