收費(fèi)在不動產(chǎn)登記工作中的應(yīng)用

吳則明

落實(shí)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)行房屋所有權(quán)及其建設(shè)用地使用權(quán)一體登記，原來住房及其建設(shè)用地分別辦理登記時收取的登記費(fèi)，現(xiàn)統(tǒng)一整合調(diào)整為不動產(chǎn)登記收費(fèi)。在各不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收費(fèi)中如果標(biāo)準(zhǔn)掌握不準(zhǔn)確，或在登記系統(tǒng)中收費(fèi)環(huán)節(jié)放置不合理的話，不但會影響不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，也會造成國有資產(chǎn)流失。

一、目前不動產(chǎn)登記收費(fèi)政策規(guī)定

2016年12月6日，國家發(fā)展改革委和財政部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于不動產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》（發(fā)改價格規(guī)〔2016〕2559號文），規(guī)定住宅類不動產(chǎn)登記5種類型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住宅類不動產(chǎn)登記6種類型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元；核發(fā)一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書不收取工本費(fèi)，每增加一本加收證書工本費(fèi)10元；4種情形減半收取登記費(fèi)，同時不收取第一本證書工本費(fèi)；有8種情形免收不動產(chǎn)登記費(fèi)，同時免收第一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書的工本費(fèi)；還有4種情形只收取不動產(chǎn)權(quán)屬證書工本費(fèi)10元。同時對不動產(chǎn)登記單元 、不動產(chǎn)登記計費(fèi)單位、不動產(chǎn)登記費(fèi)的繳納和規(guī)范做出了明確規(guī)定。

二、不動產(chǎn)登記單元的界定與費(fèi)用收取

不動產(chǎn)登記單元（發(fā)改價格規(guī)〔2016〕2559號定義），是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價值的空間，包括獨(dú)立的幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。也就是說，房屋的不動產(chǎn)單元大可以到幢，小可以到間。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十二條規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售，根據(jù)這一規(guī)定，商品房住宅的不動產(chǎn)登記單元最小為套。商品房不動產(chǎn)單元在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)就已經(jīng)界定好了，到開發(fā)商申請不動產(chǎn)首次登記時就要按照已經(jīng)界定好了的不動產(chǎn)登記單元進(jìn)行登記收費(fèi)。比如說，一幢樓有住宅房屋36套，開發(fā)商就要按照36×80元的標(biāo)準(zhǔn)來繳納不動產(chǎn)登記費(fèi)，如果登記的房屋是非住宅就要按照36×550元的標(biāo)準(zhǔn)來收取登記費(fèi)。在原來繳納費(fèi)用的時候有不少業(yè)主也提出過異議，有人認(rèn)為住宅可以按照36×80元的標(biāo)準(zhǔn)來繳納，但非住宅登記費(fèi)就應(yīng)該繳納一個550元。這種理解是不正確的，有一定的偏差。按照這個理解，36套房屋住宅繳納登記費(fèi)36×80=2880元，而36套非住宅界定為一個單元繳納550元，這樣住宅的費(fèi)用負(fù)擔(dān)就要大于非住宅。在國家規(guī)定住宅80元和非住宅550元時的本意是，非住宅的承擔(dān)費(fèi)用要高于住宅的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，這種理解與政府收費(fèi)規(guī)定的本意相違背，所以開發(fā)商進(jìn)行房屋首次登記時，不動產(chǎn)登記費(fèi)就要按照先前界定好的不動產(chǎn)單元，住宅單元數(shù)×80元和非住宅單元數(shù)×550元的總和收取。

三、不動產(chǎn)抵押權(quán)登記費(fèi)用的收取

在房管部門辦理房屋登記時，關(guān)于抵押權(quán)登記費(fèi)的爭議頗多，包括抵押權(quán)登記費(fèi)由誰來承擔(dān)的問題和多單元非住宅抵押權(quán)費(fèi)如何繳納的問題。在房屋抵押權(quán)登記時，大多是房屋所有權(quán)人繳納登記費(fèi)。2014年4月3日山東省物價局魯價費(fèi)發(fā)〔2014〕45號文第二條規(guī)定，實(shí)施房屋抵押權(quán)登記的，房屋登記費(fèi)由登記為權(quán)利人的一方繳納。但很多金融部門還是不愿意承擔(dān)這部分費(fèi)用，大多采取金融部門繳納，最后轉(zhuǎn)嫁到借款人身上的方式，還有少數(shù)銀行直接讓借款人繳納，威脅借款人不繳納不放款。發(fā)改價格規(guī)〔2016〕2559號規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)登記，登記費(fèi)由登記為抵押權(quán)人的一方繳納，向購房人提供抵押貸款的商業(yè)銀行，不得把辦理抵押權(quán)登記的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給購房人承擔(dān)。申請人以同一宗土地上多個抵押物辦理一筆貸款，申請辦理抵押權(quán)登記的，按一件收費(fèi)。非同宗土地上多個抵押物辦理一筆貸款，申請辦理抵押權(quán)登記的，按多件收費(fèi)。也就是說，不是同一宗土地上或者不是為辦理同一筆貸款的，都不符合按一件收費(fèi)的規(guī)定，要按多件收費(fèi)。向購房人提供抵押貸款的商業(yè)銀行，不得把辦理抵押權(quán)登記的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給購房人承擔(dān)。

四、不動產(chǎn)登記費(fèi)在不動產(chǎn)登記程序中的收費(fèi)環(huán)節(jié)

國土部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》中規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記，按照啟動、審核、登簿的程序辦理，沒有明確收取登記費(fèi)在哪個環(huán)節(jié)。在實(shí)際工作中，有把收費(fèi)放在領(lǐng)證環(huán)節(jié)的，也有把收費(fèi)放在啟動受理環(huán)節(jié)的。根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和法律規(guī)定，筆者認(rèn)為放在登簿之前的環(huán)節(jié)最為合理，根據(jù)《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。也就是說，只要是登記事項(xiàng)記載于登記簿，不管權(quán)利人是否繳費(fèi)、是否領(lǐng)證，物權(quán)登記的效力已經(jīng)產(chǎn)生。實(shí)際工作中，有些人故意不繳費(fèi)、不來領(lǐng)證，不但影響國家財政收入，對于那些守法按規(guī)定繳費(fèi)的業(yè)主也不公平。所以，收費(fèi)環(huán)節(jié)在不動產(chǎn)登記程序中放在登簿環(huán)節(jié)之前，既公平合理便民利民，又便于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的管理。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint