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    商品房現(xiàn)售備案之我見

    2017-11-03 22:29:13孫文平
    中國房地產(chǎn)·綜合版 2017年9期
    關(guān)鍵詞:抵押銷售管理

    孫文平

    有的城市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對(duì)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的商品房現(xiàn)售頒發(fā)《商品房現(xiàn)售備案證書》,并將該證書認(rèn)定為商品房現(xiàn)售的法律依據(jù),筆者認(rèn)為此種做法頗為不妥,存有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,值得重視、探討。

    一、商品房現(xiàn)售的相關(guān)法律規(guī)定

    2001年6月施行的《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))第三條將商品房現(xiàn)售定義為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。并在第七條提出現(xiàn)售條件:商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件:①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書:②取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;④已通過竣工驗(yàn)收;⑤拆遷安置已經(jīng)落實(shí);⑥供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。同時(shí),在第八條對(duì)商品房現(xiàn)售提出了辦理要求:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。不難看出,該辦法中對(duì)商品房現(xiàn)售提出了一些基本要求,開發(fā)項(xiàng)目需要具備基本交付條件,在竣工驗(yàn)收后具備“形象上”合格即可;同時(shí),要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售前要到開發(fā)主管部門備案,但是未規(guī)定開發(fā)主管部門出具《商品房現(xiàn)售備案證書》等證明。

    2014年4月住建部《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》中對(duì)商品房現(xiàn)售提出了銷售依據(jù)條款,即“第二條 銷售依據(jù):該商品房已取得(建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件)《房屋所有權(quán)證》,備案號(hào)《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為 ”,這與《商品房銷售管理辦法》有關(guān)現(xiàn)售的規(guī)定相比較,說明在經(jīng)歷近13年的工作實(shí)踐,住建部門對(duì)現(xiàn)售的依據(jù)有了新的要求,即商品房現(xiàn)售應(yīng)該具有建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件或者《房屋所有權(quán)證》。

    而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形中就包括:司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的?!渡唐贩夸N售管理辦法》第二十三條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的,其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已設(shè)定抵押權(quán)的商品房在未解除抵押前不能再行銷售給他人。

    前述法律規(guī)定表明:商品房現(xiàn)售,作為一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,亦應(yīng)該具有權(quán)屬證書;當(dāng)存在司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,或設(shè)有抵押的情況下,不可對(duì)外出售。而不是在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,開發(fā)企業(yè)向開發(fā)主管部門申請(qǐng)備案后就進(jìn)行商品房現(xiàn)售,若是遇到查封、裁定、抵押,就算是購房者持有買賣合同也不一定能夠順利接房。

    二、不動(dòng)統(tǒng)一登記后的商品房現(xiàn)售困境

    在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前,房地產(chǎn)管理部門(開發(fā)主管部門)既可負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)登記,同時(shí)掌控相關(guān)司法查封、行政裁定及抵押登記信息;又負(fù)責(zé)商品房預(yù)售、現(xiàn)售,并實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)無縫對(duì)接,一般情況下能夠?qū)崿F(xiàn)商品房正常銷售,即商品房預(yù)售、現(xiàn)售時(shí),一旦發(fā)生司法查封、行政裁定及抵押時(shí),相關(guān)樓盤、商品房不能在網(wǎng)上銷售。而且,在商品房預(yù)售、現(xiàn)售的流程中,房地產(chǎn)管理部門是司法查封、行政裁定及抵押登記的直接辦理機(jī)構(gòu),直接將相關(guān)查封登記、抵押登記信息與商品房樓盤信息關(guān)聯(lián),實(shí)現(xiàn)無縫管理,不存在業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上看商品房現(xiàn)售的依據(jù)是建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件或者《房屋所有權(quán)證》都是沒有問題的。

    而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后,房屋登記的職能轉(zhuǎn)交給國土部門不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),這就意味著此前房地產(chǎn)管理部門融房屋產(chǎn)權(quán)登記、查封登記、抵押登記與網(wǎng)上樓盤商品房銷售于一體的局面被打破,如何在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)管理部門(開發(fā)主管部門)之間實(shí)現(xiàn)房屋登記信息的互聯(lián)共享、即時(shí)傳遞成為當(dāng)務(wù)之急,否則業(yè)務(wù)就會(huì)出現(xiàn)空檔、漏洞。如開發(fā)企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理了開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)屬登記,隨后又有了抵押登記、查封登記等禁止轉(zhuǎn)讓的情況,而房地產(chǎn)管理部門若仍舊依據(jù)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件甚至《商品房現(xiàn)售備案證書》作為商品房現(xiàn)售的依據(jù),則會(huì)出現(xiàn)商品房在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)被查封、抵押后,房地產(chǎn)管理部門不能同步共享該房屋權(quán)利狀態(tài),對(duì)開發(fā)企業(yè)與買房人的現(xiàn)售合同仍予以備案,這無疑是對(duì)購房人合法權(quán)益的重大威脅,莽然行動(dòng)必將引發(fā)購房糾紛,對(duì)房地產(chǎn)管理部門而言甚至有可能是引禍上身。

    三、建議

    綜上所述,在房屋登記、不動(dòng)產(chǎn)登記改革的背景下,要對(duì)商品房現(xiàn)售的條件與管理重新認(rèn)識(shí),認(rèn)清商品房現(xiàn)售的本質(zhì),改變多年前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期對(duì)商品房銷售的粗淺認(rèn)識(shí)——房屋竣工驗(yàn)收、基礎(chǔ)配套和公共服務(wù)設(shè)施完善、物業(yè)服務(wù)到位僅僅是商品房現(xiàn)售外在的“形”,而開發(fā)企業(yè)能否現(xiàn)售,還是要首先回歸到企業(yè)是否擁有房屋、不動(dòng)產(chǎn)完整權(quán)屬、是否處于可售狀態(tài);而不可以抱守原有的概念,仍舊認(rèn)為可以以建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件甚至《商品房現(xiàn)售備案證書》作為商品房現(xiàn)售的依據(jù)。

    在不動(dòng)產(chǎn)登記與商品房銷售分屬兩個(gè)單位的情況下,房地產(chǎn)管理部門要積極推動(dòng)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)商、合作,將商品房現(xiàn)售樓盤信息與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬系統(tǒng)關(guān)聯(lián)、信息共享,確保實(shí)現(xiàn)在商品房權(quán)屬狀態(tài)正常情況下的開發(fā)企業(yè)依法銷售現(xiàn)房、合同備案,以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管。

    陳品祿/責(zé)任編輯endprint

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