房地產(chǎn)稅基的爭議處理

肖良生

立陶宛共和國（立陶宛語Lietuvos Respublika），簡稱立陶宛，位于東北歐，是波羅的海三國之一，北接拉脫維亞，東南接白俄羅斯，南接波蘭，西南接俄羅斯的加里寧格勒州，西濱波羅的海，首都維爾紐斯。立陶宛全國劃分為10個縣，44個區(qū)，92個市，22個鎮(zhèn)。主要城市有維爾紐斯、考那斯、克萊佩達、首萊、潘涅維日等，立陶宛總面積達65300平方公里，人口350萬。2015年1月1日，立陶宛正式成為歐元區(qū)第19個成員國。

雖然其他波羅的海國家較早推出了以市值為基準的房地產(chǎn)稅，但立陶宛由國家注冊事業(yè)中心（Lithuanian State Enterprise Center of Registers）管理的最新不動產(chǎn)信息系統(tǒng)和管理網(wǎng)絡加速實施，建立了利用土地和建筑數(shù)據(jù)的不動產(chǎn)信息系統(tǒng)，率先采用了先進的房地產(chǎn)稅基批量評估技術，實現(xiàn)了房地產(chǎn)稅的全國普遍征收。

與其他國家“房地合一”課稅方法不同的是，立陶宛歷來對土地和房屋單獨管理和分別課稅，房產(chǎn)課以房屋稅，土地課以土地稅。在20世紀90年代的改革中，立陶宛延續(xù)了這一做法，于1992年和1994年分別對私有土地和房屋開征了土地稅和房屋稅。此外，還對國有土地征收地租稅（本質(zhì)是土地租金）。房屋稅、土地稅均屬于地方稅，但由中央政府負責統(tǒng)一評估與征收，稅收收入歸地方政府。國家注冊事業(yè)中心是國家統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅基評估和房地產(chǎn)信息登記管理機構，是由政府成立的一個營利性機構。國家注冊事業(yè)中心不僅負責該國境內(nèi)房地產(chǎn)的評估工作，還向自然人或法人提供有償?shù)耐恋丶敖ㄖ锏脑O計、信息咨詢。此外，國家注冊事業(yè)中心還負責房地產(chǎn)稅基評估爭議的處理。該機構設有總部，全面負責管理工作；在各縣和地區(qū)的中心城市建有11個分支辦公室，負責收集地籍數(shù)據(jù)，登記房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，進行財產(chǎn)評估和市場研究；另有39個地方分支機構，位于地區(qū)和城鎮(zhèn)中心，負責接收并登記房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及權益歸屬，發(fā)布證明房地產(chǎn)產(chǎn)權的文件，為房地產(chǎn)所有者和使用者提供信息服務。

立陶宛房地產(chǎn)稅的三大稅種為房屋稅、土地稅和地租稅，它們的稅基均由國家注冊事業(yè)中心（SECR）進行批量評估確定。

首先是房屋稅。房屋稅的法律基礎為1994年頒布的《企業(yè)和法人組織房地產(chǎn)法》。2005年，立陶宛政府又頒布《房屋稅法》，并于2006年1月1日生效。《房屋稅法》擴大了房屋稅的稅基。2006年之前，房屋稅只對企業(yè)法人征收，而新的房屋稅則對法人和自然人同時征收。新的法律還要求使用基于市場的房產(chǎn)評估價值征收房屋稅，由國家注冊事業(yè)中心（SECR）使用批量評估技術統(tǒng)一評估。稅率范圍為0.3%-1%，具體由各市自行確定。國有或市政府擁有的房產(chǎn)、使領館、教堂、慈善機構房產(chǎn)、教育科研用途房產(chǎn)、免稅經(jīng)濟區(qū)內(nèi)企業(yè)的房產(chǎn)等可以享受稅收豁免。

其次是土地稅。立陶宛對私人所有的土地全面征收土地稅。2013年以前，土地稅根據(jù)國家注冊事業(yè)中心（SECR）統(tǒng)一確定的土地基準價值乘以土地面積得到的土地價值的稅基，采用單一稅率1.5%。由于土地基準價值遠遠低于土地的市場價值，土地稅難以發(fā)揮促進土地高效利用的作用，也無法滿足地方財政收入的需要。近年來立陶宛嘗試引入土地的市場價值作為計稅依據(jù)，使用批量評估法進行評估。經(jīng)過多年研究，2013年立陶宛開始采用市場評估價值作為土地稅的計稅依據(jù)。隨著計稅依據(jù)的改變，土地稅稅率范圍也拓寬。2013年后，各市可以自行確定土地稅稅率，范圍為0.01%-4%。土地稅對公共道路用地、歷史文化和自然保護區(qū)用地、林地、使領館用地實施稅收豁免。公民個人，如果年滿65周歲，或者享受政府撫恤金的納稅人享受一定面積（各市確定豁免標準）土地稅豁免。

最后是地租稅。立陶宛對國有土地使用者征收地租稅，計稅依據(jù)為土地的市場評估價值，稅率范圍為0.1%-4%，具體稅率由各市政府確定。地租稅由市政府負責征管，稅收收入歸市政府。

如何保證房地產(chǎn)稅公平、公正地征收，稅基的評估是關鍵。在房地產(chǎn)稅基評估方面，立陶宛作了長期準備。

由于評估工作量的巨大，立陶宛于2001年開始創(chuàng)建了計算機化的批量評估系統(tǒng)，2002年最終決定采用基于市場價值的批量評估系統(tǒng)。當然，也有一些特別的建筑物，比如加油站、停車場等，對這些特殊的建筑物及房地產(chǎn)采用重置成本法和收益法進行評估。由于評估數(shù)據(jù)基礎的質(zhì)量與數(shù)量在很大程度上決定了該批量評估系統(tǒng)的結(jié)果正確與否，從1997年起，立陶宛就建立了綜合的房地產(chǎn)地籍登記系統(tǒng)，在該系統(tǒng)中具有完全計算機化的數(shù)據(jù)庫。這些數(shù)據(jù)庫包括不動產(chǎn)的圖表數(shù)據(jù)、文本數(shù)據(jù)、法律信息、市場交易等方面的信息，可以簡單地分為地籍數(shù)據(jù)庫、登記數(shù)據(jù)庫及市場數(shù)據(jù)庫三個部分。當新的房地產(chǎn)或建筑物建成以后，在地籍數(shù)據(jù)庫中對其進行分類和記錄，同時在登記數(shù)據(jù)庫中注冊相應的財產(chǎn)權益。如果該房地產(chǎn)或建筑物在市場上發(fā)生交易，那么在登記數(shù)據(jù)庫中記載的財產(chǎn)權利人也就會發(fā)生變化，而地籍數(shù)據(jù)庫中的基本信息不變。市場信息數(shù)據(jù)庫中記錄了詳細的交易情況，例如交易時間、交易地區(qū)及交易價格，甚至買賣雙方簽訂的契約等都一一如實記錄在案。這些數(shù)據(jù)保持動態(tài)更新，對提高批量評估質(zhì)量具有重要意義。

在數(shù)據(jù)準備好之后，立陶宛國家注冊事業(yè)中心（SECR）是怎樣開始批量評估的呢？

首先是模型建構和地價圖創(chuàng)建。地價圖和地價評估模型在批量評估系統(tǒng)中發(fā)揮著重要的作用，模型的確立需要經(jīng)過漫長的過程，如圖1所示，一旦確認，影響深遠。目前，覆蓋立陶宛各個類型房地產(chǎn)的價值地圖，包括商業(yè)區(qū)價值地圖和居民住宅區(qū)價值地圖已經(jīng)繪制完成。公眾可以在立陶宛國家注冊事業(yè)中心（SECR）的官方網(wǎng)站上，通過房地產(chǎn)的地籍編號，查詢到相應的房地產(chǎn)的平均市場價值及其說明，網(wǎng)站上同時還附有該區(qū)域的地籍圖。立陶宛的各個地區(qū)和城市也已經(jīng)建立了相應的評估模型，公眾可以在國家注冊事業(yè)中心的官方網(wǎng)站上獲得所需要的城市或地區(qū)的評估價值以及對生成該模型的解釋。

其次是模型校準。立陶宛在校準時使用的是多元回歸模型分析（MRA）和其他統(tǒng)計方法。立陶宛國家事業(yè)中心在2002-2003年第一次進行了批量評估，第二次批量評估工作是在2003年4月1日市場數(shù)據(jù)基礎上進行的。新繪制的地價圖和市區(qū)房地產(chǎn)稅稅后批量評估報告已經(jīng)提交市級管理局，接受公眾討論。同時，也可以在互聯(lián)網(wǎng)上查看。估價師的目標就是在不違背規(guī)則的前提下，盡可能精確地建立房地產(chǎn)稅稅基的批量評估法則。經(jīng)過對已知錯誤的糾正，房地產(chǎn)稅稅基批量評估結(jié)果將會被送到農(nóng)業(yè)部下屬的國家土地服務局，國家土地服務局負責對地價圖的審批。第一次和第二次批量評估工作的運行情況，如表1所示（其中地名以前三個字母代表）。

從表1中可看到，第一次批量評估中沒有考慮農(nóng)地，因此擁有該地塊的土地所有者認為對該地塊的估價過高，業(yè)主們提起爭議，要求充分考慮到各種影響價格的因素。第二次評估則對其進行了改進，引進了更多對不動產(chǎn)價值有影響的因素，從而最后得出更精確的信息。這些因素不僅包括了區(qū)位因素，還包括了一些其他因素，由于在此改進下可獲得更多的土地市場數(shù)據(jù)，所以可以對沼澤、非耕地和土地對地價的影響進行評估。模型校準之后，房地產(chǎn)稅基的評估更為精準，消除了爭議，提高了批量評估的公信力。

立陶宛所有的不動產(chǎn)稅基評估五年一個周期，與有的國家納稅人可能是承租人或?qū)嶋H占有人完全不同，立陶宛房地產(chǎn)稅的納稅人即業(yè)主本人。納稅人可以免費在國家注冊事業(yè)中心的網(wǎng)頁上查閱自己所擁有的不動產(chǎn)品的應稅價值，這是由該中心運用批量評估方法評估出的稅基。當獨立的私人評估師評估出的納稅人的不動產(chǎn)平均市場價值與國家注冊事業(yè)中心評估出的平均市場價值之間的差額大于10%時，納稅人可以提交申請，要求將獨立評估師評估出的平均市場價值作為該項不動產(chǎn)的稅基。如果一項不動產(chǎn)是按照重置成本法或者成本法評估的，則納稅人應向國家注冊事業(yè)中心提交申請，申明決定采用該種方法確定不動產(chǎn)的稅基，如圖2所示。

立陶宛采用土地、房產(chǎn)分別征稅，所以在稅基的評估時，也是分別評估。估價標準由政府確定，用于房屋稅、土地稅和地租稅的征收。土地已經(jīng)通過質(zhì)量估值方法進行評估，同樣的方法也可以用于建筑物的估價。評估人員是政府選擇和聘任的，當然，私人評估員也可能參與這個過程。無論如何，總體目標是實現(xiàn)物業(yè)的總應稅價值與實際市場價值相匹配，使房地產(chǎn)稅的征、納雙方的爭議降到最小。

李求軍/責任編輯endprint