委托貸款抵押登記的權(quán)利人應(yīng)該如何登記

李煒

在不動產(chǎn)登記機構(gòu)內(nèi)部，對于委托貸款抵押的權(quán)利人應(yīng)該如何登記一直有爭議，歸納起來可以分成兩種觀點。第一種觀點認(rèn)為，應(yīng)該直接登記給實際債權(quán)人，以符合實際權(quán)利和登記相一致。此種觀點在2015年銀監(jiān)會《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）》第十五條規(guī)定：“委托貸款實行擔(dān)保方式的，委托人和擔(dān)保人應(yīng)就擔(dān)保形式和擔(dān)保人（物）達(dá)成一致，并共同簽訂委托貸款擔(dān)保合同。委托貸款為抵質(zhì)押擔(dān)保的，抵質(zhì)押權(quán)人應(yīng)為委托人”中似乎也得到了支持。

第二種觀點認(rèn)為，應(yīng)該按照借款合同內(nèi)容來進(jìn)行登記，誰是貸款人，誰就是抵押權(quán)人。

筆者認(rèn)為，以上兩種觀點都有失偏頗，實務(wù)中應(yīng)該視具體情況而區(qū)分對待。

一、我國法律體系中的代理行為

我國法律體系中，對于委托代理行為可以分成直接代理和間接代理兩種模式。

1.直接代理

我國《民法通則》第六十三條規(guī)定：“代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任?！?/p>

由該條規(guī)定可知，直接代理的構(gòu)成要件有：（1）被代理人給代理人授權(quán)；（2）代理人以被代理人的名義同第三人進(jìn)行法律行為；（3）被代理人對代理人的代理后果承擔(dān)責(zé)任。

2.間接代理

《合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！?/p>

第四百零三條規(guī)定：“受托人以自己名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外。受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對人。”

從以上兩條規(guī)定可以看出，此種代理不同于民法通則所規(guī)定的直接代理。它的構(gòu)成要符合三個要件：（1）委托人的授權(quán)；（2）代理人以自己的名義與第三人進(jìn)行法律行為；（3）委托人行使介入權(quán)和第三人行使選擇權(quán)委托人才可能承受代理行為的后果。

二、不動產(chǎn)登記抵押中的委托貸款

《貸款通則》第七條規(guī)定：“委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔(dān)貸款風(fēng)險?！痹趯崉?wù)中，委托貸款的不動產(chǎn)抵押主要分兩大類。第一種是住房公積金貸款抵押登記；第二種是普通的自然人、企業(yè)等主體委托的貸款。

1.住房公積金貸款抵押

根據(jù)《住房公積金管理條例》第四條規(guī)定：“住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則”。

但其第十一條關(guān)于住房公積金管理中心的職能中，并沒有做為貸款人發(fā)放住房公積金貸款和收回的相關(guān)職能。

反而在第十二條中明確規(guī)定：“住房公積金管理委員會應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，指定受委托辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱受委托銀行）；住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)委托受委托銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同。”

而在2015年銀監(jiān)會《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）》第三條中也將“現(xiàn)金管理項下委托貸款和住房公積金貸款”剔除出委托貸款的業(yè)務(wù)范疇。

2.其他的委托貸款

除住房公積金貸款以外的其他委托貸款在實踐中一般也分成兩種情況：第一種是將委托合同和貸款合同分開簽署的；第二種是簽署三方合同的。此兩種情況應(yīng)該根據(jù)直接代理和間接代理的情況予以區(qū)別對待。

三、實務(wù)中的處理

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第六十六條規(guī)定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實現(xiàn)，依法以不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中關(guān)于抵押權(quán)登記的審核要點第四條規(guī)定，申請人與不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明、主債權(quán)合同、抵押合同、最高額抵押合同等記載的主體是否一致。可見，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理抵押權(quán)登記中的要件以及審查責(zé)任。

第一，對于住房公積金貸款的特點，住房公積金管理中心既沒有放貸和收款的職能，又有明確的法律規(guī)定其與委托銀行之間的關(guān)系。因此，對于住房公積金貸款抵押權(quán)登記的抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖槭芡秀y行。

第二，其他類型的委托貸款則應(yīng)該按照貸款合同和抵押合同的主體來進(jìn)行判斷，如果借款合同是三方合同，且抵押合同是委托人與抵押人之間簽訂的，則應(yīng)當(dāng)將抵押權(quán)人直接登記為委托貸款人；如果借款合同和抵押合同中均為受托銀行與抵押人簽訂的，則應(yīng)該根據(jù)合同的相對性將抵押權(quán)人登記為受托銀行。

綜上所述，不動產(chǎn)登記是依申請的登記行為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理相應(yīng)的業(yè)務(wù)時應(yīng)當(dāng)通過對當(dāng)事人的申請以及提供要件的合法性來進(jìn)行審查。具體則需按照《物權(quán)法》第十二條以及《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》等法律、法規(guī)、部門規(guī)章的原則以及詳細(xì)規(guī)則來進(jìn)行。而不能自行要求申請人變更合同，或者徑行登記為登記機構(gòu)認(rèn)為的權(quán)利人。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint