民事強(qiáng)制執(zhí)行中經(jīng)濟(jì)適用住房的處置問題

趙巖

一般而言，民事強(qiáng)制執(zhí)行是指特定的國家機(jī)關(guān)，運(yùn)用國家強(qiáng)制力強(qiáng)制債務(wù)人履行生效法律文書所確定的義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)人民事權(quán)利的活動。不動產(chǎn)作為執(zhí)行標(biāo)的物之一，由于其自身的價(jià)值屬性和居住屬性，如果被執(zhí)行，將牽涉到債權(quán)人與債務(wù)人的諸多利益。經(jīng)濟(jì)適用住房作為不動產(chǎn)的一種，能否被法院強(qiáng)制執(zhí)行？如何處置生效判決中的經(jīng)濟(jì)適用住房？這些問題迫切需要在理論與實(shí)踐的層面上加以解決。

一、作為執(zhí)行標(biāo)的物的經(jīng)濟(jì)適用住房與生效判決的緊張關(guān)系

根據(jù)住建部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號）規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是一種特殊的住房，法院在執(zhí)行生效判決時(shí)不能像執(zhí)行普通商品房那樣，這里面存在一定的緊張關(guān)系。

（一）既判力與執(zhí)行標(biāo)的有限性理論

在民事訴訟中，法院一旦作出終局判決后，當(dāng)事人及法院均受到判決內(nèi)容的約束。當(dāng)事人不得就該判決的內(nèi)容再進(jìn)行相同的主張，法院也不得就該判決的內(nèi)容作出相矛盾的判斷。判決所具有的這種拘束力稱為既判力。依據(jù)我國民事訴訟法的理論和實(shí)踐，只有確定的終局判決或者生效判決才具有既判力。按照既判力理論，確定的生效判決一旦作出，為了實(shí)現(xiàn)生效法律文書確定的權(quán)利，法院應(yīng)當(dāng)窮盡法律規(guī)定的各種執(zhí)行方法、措施，促使和強(qiáng)制被執(zhí)行人履行義務(wù)。只有在用盡法定的措施仍不能滿足債權(quán)人的權(quán)利時(shí)，才能暫停執(zhí)行。

但依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的有限性理論，對被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮社會安全或被執(zhí)行人的生存、維護(hù)社會公益或第三人利益，促進(jìn)社會文化發(fā)展等考慮，對于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，法律規(guī)定其為豁免財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院不得采取執(zhí)行措施。

（二）生效判決的執(zhí)行與經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)的緊張關(guān)系

“執(zhí)行難”一直是民事訴訟中“三難”問題之一。導(dǎo)致“執(zhí)行難”問題的原因除了被執(zhí)行人難找、被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)難尋、被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)難動外，還有近三分之一的執(zhí)行案件無法執(zhí)結(jié)的原因是由于被執(zhí)行人家庭困難，沒有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，確無履行能力造成的。

經(jīng)濟(jì)適用住房有其自身屬性。經(jīng)濟(jì)適用住房是一種政策性很強(qiáng)的保障房，一方面政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房很多優(yōu)惠和政策支持，主要體現(xiàn)在建設(shè)用地采用劃撥的方式且優(yōu)先供應(yīng)、免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金、購買者享有住房公積金貸款優(yōu)先權(quán)利等；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房購房家庭在取得其他房產(chǎn)和購車等很多方面受到了政策性限制。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購 ”。該條明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。既然是有限產(chǎn)權(quán)，法院在強(qiáng)制執(zhí)行過程中就要有別于一般執(zhí)行普通商品房的做法，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房區(qū)別于商品房的關(guān)鍵在于是否享有完全產(chǎn)權(quán)。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房能否被法院強(qiáng)制執(zhí)行

經(jīng)濟(jì)適用住房具有自身的特性，如若強(qiáng)制執(zhí)行在法律上存在障礙，且在民事強(qiáng)制執(zhí)行中也應(yīng)本著“生存權(quán)高于債權(quán)”的理念保護(hù)弱勢群體的生存居住權(quán)，因此筆者認(rèn)為不宜強(qiáng)制執(zhí)行。理由如下：

（一）經(jīng)濟(jì)適用住房的特征決定不宜被法院強(qiáng)制執(zhí)行

1.經(jīng)濟(jì)適用住房屬于社會保障性質(zhì)住房，主要用于解決低收入居民的居住問題?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十五條規(guī)定，城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：一是具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；二是家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；三是無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房交易受限制。用于解決城市住房困難家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等社會保障性住房用地屬于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的范疇。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)被定位在公益事業(yè)和國家重點(diǎn)工程建設(shè)上。公益目的決定了劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的無償性，也決定了其不可進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的特性。所以，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，一般不得直接上市交易。而且經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)享受各種優(yōu)惠政策，因而經(jīng)濟(jì)適用住房的商品性要差于普通商品房。

（二）注重弱勢群體生存居住權(quán)的保護(hù)是文明社會法律的應(yīng)有規(guī)定

經(jīng)濟(jì)適用住房是援助性保障體系的最低端，實(shí)際上是一種過渡性質(zhì)的保障房。經(jīng)濟(jì)適用住房保障人群與廉租房對象存在一定的交叉，都屬于相對弱勢群體。

在民事強(qiáng)制執(zhí)行中，若出現(xiàn)被執(zhí)行人為弱勢群體時(shí)，人民法院基于“衡平、正義”和人道主義，也應(yīng)該保護(hù)這些弱勢群體被執(zhí)行人的生存權(quán)，不能為了保護(hù)申請執(zhí)行人的合法債權(quán)而損害基本人權(quán)?！熬葷?jì)不救窮”的執(zhí)行理念理應(yīng)讓位于“生存權(quán)高于債權(quán)”的法律原則，尤其是經(jīng)濟(jì)適用住房作為全家唯一居住用房時(shí)，法院執(zhí)行時(shí)更應(yīng)該保障其居住所需。

中央和最高人民法院對民事強(qiáng)制執(zhí)行中弱勢群體的保障高度重視，先后發(fā)布了一系列文件。如《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號，以下簡稱《查封規(guī)定》）第六條：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”?！恫榉庖?guī)定》第七條：“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。

再如，《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（法釋〔2005〕14號，以下簡稱《抵押房屋執(zhí)行》）第六條：“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”，而且規(guī)定人民法院在執(zhí)行被執(zhí)行人住房時(shí)，由申請執(zhí)行人向法院提出申請，并為被執(zhí)行人提供臨時(shí)住房。《抵押房屋執(zhí)行》第四條明確：“申請執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房，面積參照住建部、財(cái)政部、民政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家屬廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定”。

從以上條款可以看出，人民法院在執(zhí)行被執(zhí)行人住房時(shí)，應(yīng)保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋，經(jīng)濟(jì)適用住房作為保障性住房的一種，更應(yīng)該得到保障。

三、如何處置生效判決中的經(jīng)濟(jì)適用住房

既然經(jīng)濟(jì)適用住房不宜強(qiáng)制執(zhí)行，那么究竟該如何解決生效判決與經(jīng)適房之間的緊張關(guān)系是法院和從事住房保障工作人員面臨的共同課題。

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定：“購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)”。因此，解決生效判決與經(jīng)適房之間的緊張關(guān)系需要具體問題具體分析。

執(zhí)行被申請執(zhí)行人名下的經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，如若購買人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，則法院不能強(qiáng)制執(zhí)行；如若購買人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人可以通過補(bǔ)繳土地收益金、稅、費(fèi)的方式將所購經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)房（商品房性質(zhì)）即經(jīng)濟(jì)適用住房上市，也可以通過由政府回購的方式退出所購經(jīng)濟(jì)適用住房。但前提是需被執(zhí)行人自愿，法院不能強(qiáng)迫被執(zhí)行人采取上市或政府回購的方式退出住房保障序列。被執(zhí)行人通過申請經(jīng)濟(jì)適用住房上市的方式變有限產(chǎn)權(quán)為完全產(chǎn)權(quán)（商品房性質(zhì)）后，法院的生效判決就可以執(zhí)行。如果經(jīng)濟(jì)適用住房被政府回購，則法院的生效判決依然不宜強(qiáng)制執(zhí)行，因?yàn)楦鶕?jù)國家政策規(guī)定，政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房仍然屬于保障性住房，且嚴(yán)禁改變保障性住房建設(shè)用地用途。

王春敏/責(zé)任編輯endprint