基于PESTEL模型的房地產(chǎn)去庫(kù)存分析

馬堯+劉姝君

摘 要：在供給策改革的大背景下，中央和各地政府紛紛出臺(tái)政策，以刺激住房需求的不斷增長(zhǎng)。以同為二線城市的無(wú)錫和太原為例，縱觀兩者房地產(chǎn)的去庫(kù)存的現(xiàn)狀?；赑ESTEL模型從政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)、環(huán)境及法律六個(gè)方面對(duì)無(wú)錫、太原兩地房地產(chǎn)所處的外部環(huán)境進(jìn)行分析比較，研究各自的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，并客觀提出相應(yīng)的解決策略——“一城一策”。

關(guān)鍵詞：去庫(kù)存；PESTEL模型；“一城一策”

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）25-0097-03

改革開(kāi)放近四十年，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及城鎮(zhèn)化的推動(dòng)，住房需求攀升，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。但現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，已由高速增長(zhǎng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚俣仍鲩L(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)階段。與此同時(shí)，房地產(chǎn)也由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，庫(kù)存增加，為金融和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)帶來(lái)了極大的威脅。

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫(kù)存被列為“供給側(cè)改革”五大任務(wù)之一，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革的四大殲滅戰(zhàn)的重中之重，在被提出之后得到了各地政府的積極響應(yīng)，全國(guó)范圍內(nèi)掀起大規(guī)模的“去庫(kù)存”運(yùn)動(dòng)。本文以無(wú)錫市和太原市的去庫(kù)存狀況為例，涉及無(wú)錫市的所有數(shù)據(jù)均來(lái)源于無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局。

一、去庫(kù)存現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）340 637億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.7%。與2015年全年的6.9%相比處于下滑趨勢(shì)。盡管如此，房地產(chǎn)在“去庫(kù)存”的號(hào)召下保持著平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，銷售面積與銷售額都已在2016年度結(jié)束之前超過(guò)了往年。從2016年2—11月以來(lái)，全國(guó)商品房住房累計(jì)銷售面積從10 056.39萬(wàn)平方米持續(xù)上升到119 562.83萬(wàn)平方米，保持著每月至少10 056.39萬(wàn)平方米的銷售面積，在8月的時(shí)候達(dá)到了巔峰15 570.28萬(wàn)平方米。累計(jì)商品住宅銷售額從7 435.28億元上升到87 120.88億元。在2016年11月末，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量已經(jīng)連續(xù)減少9個(gè)月。在頗為樂(lè)觀的整體形勢(shì)下，將眼光投放到具體城市的房地產(chǎn)銷售狀況，不難發(fā)現(xiàn)地方銷售已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化。一線城市以及被其帶動(dòng)的二線城市房?jī)r(jià)和銷量都上升較快，而一直以來(lái)比較冷門的二三線城市仍然處于高庫(kù)存的困境之中，去庫(kù)存效果不佳，形成了房地產(chǎn)“冰火兩重天”的情況[1]。

具體到江蘇省無(wú)錫市，2015年年末樓市庫(kù)存量長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月。但在 “去庫(kù)存”的號(hào)召下，加之政府有利政策的支持，從3月起庫(kù)存量大規(guī)模下降，而截至2016年6月，無(wú)錫市樓市的庫(kù)存量?jī)H剩9個(gè)月，2016年1—11月商品房銷售面積1 195.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.4%，住宅銷售面積1 096.17萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)45%，大有“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤把a(bǔ)庫(kù)存”的趨勢(shì)。

同為二線城市的山西省太原市，截至2016年5月底，根據(jù)易居研究院發(fā)布的消息，太原市作為35個(gè)樣本中庫(kù)存反而增長(zhǎng)的城市之一，同比增幅分別達(dá)到84.7%，庫(kù)存越去越多令人擔(dān)憂。據(jù)山西市場(chǎng)監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，2016年1—10月，太原市庫(kù)存出清周期分別為16、17、14、17、17、15、14、13、13、12，其周期穩(wěn)定在12—17個(gè)月之間，且有穩(wěn)步遞減的趨勢(shì)。但由于其庫(kù)存量的基數(shù)大，較于其他二線城市，去庫(kù)存任務(wù)依舊很艱巨。

二、PESTEL模型介紹

PESTEL分析模型又被叫作大環(huán)境分析，被應(yīng)用于戰(zhàn)略管理的環(huán)境分析部分。其應(yīng)用廣泛，除了分析外部環(huán)境之外，還能識(shí)別出一切對(duì)組織具有沖擊作用的力量，讓使用者了解整體概況，是一種分析宏觀經(jīng)濟(jì)的有效工具。作為調(diào)查外部影響因素的方法，PESTEL分析模型包含了六大因素[2]。

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的自身情況，六大因素可以具體對(duì)應(yīng)如下。（1）政治因素（Political）：主要是指政治力量對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的干涉，包括政策、法律法規(guī)等，如稅收政策、貨幣政策，土地規(guī)劃政策、城市規(guī)劃等。（2）經(jīng)濟(jì)因素（Economic）：包括整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、具體地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、利率、通脹率、物價(jià)水平等。（3）社會(huì)因素（Social）：包括人口方面的，如人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭結(jié)構(gòu)，以及社會(huì)整體方面的，如社會(huì)治安。（4）技術(shù)要素（Technological）：主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所在地在技術(shù)層面的狀況，可以包括工業(yè)化、城市化、智能化等方面。（5）環(huán)境因素（Environmental）：主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所在地的地理位置及生態(tài)環(huán)境，包括氣候狀況、空氣質(zhì)量、污染程度等，也包括了其配套的公共設(shè)施、如交通便捷程度、教育設(shè)施等。（6）法律因素（Legal）：國(guó)家或者地方政府出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的一系列具體規(guī)定，如限購(gòu)政策、首付比等。

三、PESTEL模型分析

（一）政治因素（Political）分析

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展需要政府的宏觀調(diào)控。政府的干預(yù)對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)無(wú)錫市國(guó)土資源數(shù)據(jù)顯示，2016年無(wú)錫市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，無(wú)錫市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量為134萬(wàn)平方米，同比下降33%，達(dá)到了六年來(lái)的最低值，從源頭上減緩庫(kù)存。

而山西省國(guó)土資源廳數(shù)據(jù)顯示2016年太原市住房用地計(jì)劃為112.35萬(wàn)平方米，是2015年計(jì)劃的50萬(wàn)平方米的2.247倍，這在一定程度上為太原市去庫(kù)存帶來(lái)了更大的壓力。

（二）經(jīng)濟(jì)因素（Economic）分析

無(wú)錫市位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，江蘇省南部，北靠長(zhǎng)江，南臨太湖，東西鄰居分別是蘇州、常州，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要的一環(huán)。繼改革開(kāi)放后，無(wú)錫外向型產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在江蘇省一直名列前茅，人均GDP高居江蘇第二。2015年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8 518.26億元，同比增長(zhǎng)7.1%，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了保障。

太原市是山西省的省會(huì)城市，是我國(guó)重要的重工業(yè)基地之一，主要的產(chǎn)業(yè)為工業(yè)和農(nóng)業(yè)。在2015年度，太原市生產(chǎn)總值（GDP）2 735.34億元，增長(zhǎng)8.9%，增速比上年（3.3%）加快5.6個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位于全省前列。但從單項(xiàng)來(lái)看，2015年度太原市建筑業(yè)總產(chǎn)值呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，比上年下降2.7%，速度比上年（增長(zhǎng)2.1%）回落4.8個(gè)百分點(diǎn)，這對(duì)于受建筑行業(yè)影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)極大的沖擊。

（三）社會(huì)因素（Social）分析

截至2015年年底，無(wú)錫市市戶籍人口480.9萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)0.8%。人口自然增長(zhǎng)率為1.42‰。人口規(guī)模的緩步上升，刺激了住房需求的上升。在居民收入和支出方面方面，全體居民人均可支配收入39 461元，比上年增長(zhǎng)8.2%；全體居民人均消費(fèi)支出25 954元，比上年增長(zhǎng)7.9%。收入和消費(fèi)水平的提高，促進(jìn)了樓市的回暖。

同年度的太原，全市常住人口431.87萬(wàn)人，比上年末增加1.98萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為4.59‰，人均可支配收入達(dá)到25 408元，比上年增長(zhǎng)7.8%。但2015年全年CPI平均漲幅僅為0.4%，是近五年來(lái)漲幅最低的一年，這也表現(xiàn)出了市場(chǎng)需求疲憊。

（四）技術(shù)要素（Technological）分析

縱觀無(wú)錫市整個(gè)工業(yè)領(lǐng)域可以發(fā)現(xiàn)，其正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型升級(jí)的階段。2015年無(wú)錫市委十二屆九次全會(huì)出臺(tái)《關(guān)于以智能化綠色化服務(wù)化高端化為引領(lǐng)全力打造無(wú)錫現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展新高地的意見(jiàn)》后，各大企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)“四化”潮流。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，無(wú)錫市高技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值1 231.16億元，同比上升了6.9個(gè)百分比，而七大高耗能產(chǎn)業(yè)同比下降了0.3%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新動(dòng)力。

2015年度太原市新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)105家，比上年增長(zhǎng)39%，科技創(chuàng)新能力提高迅速。盡管如此，太原市人大教科文衛(wèi)委員會(huì)在科技創(chuàng)新工作情況的調(diào)研報(bào)告中表明，太原科技創(chuàng)新仍然存在企業(yè)自主創(chuàng)新的主體地位不強(qiáng)、人才數(shù)量和結(jié)構(gòu)需要優(yōu)化等不足，提出進(jìn)一步加大科技創(chuàng)新資源的引進(jìn)力度、著力落實(shí)科技創(chuàng)新的政策法規(guī)要求等建議。

（五）環(huán)境因素（Environmental）分析

江南水鄉(xiāng)的無(wú)錫，素來(lái)就被評(píng)為宜居城市。近年來(lái)，環(huán)境保護(hù)力度也在不斷加大。2015年度市區(qū)環(huán)境空氣達(dá)標(biāo)天數(shù)比例（AQI）為64.1%，與2013年相比PM2.5平均濃度下降18.7%。城市的綠化不斷擴(kuò)大，市區(qū)新增綠地面積500公頃，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到42.98%。

處于煤炭大省的太原市，燃煤量大加之其降水量少，空氣質(zhì)量一直令人堪憂。近年來(lái)政府積極整治，環(huán)境質(zhì)量有所提高。2015年空氣質(zhì)量綜合指數(shù)7.13，比上年下降7.76%，但在整個(gè)山西省中仍為最高。

（六）法律因素（Legal）分析

在全國(guó)“去庫(kù)存”浪潮下，各地政府響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，上臺(tái)了一系列的政策和規(guī)定。2016年度無(wú)錫市開(kāi)始執(zhí)行購(gòu)買商辦補(bǔ)助契稅和房產(chǎn)稅，調(diào)整住房保障政策，放寬準(zhǔn)入門檻。加上國(guó)家的刺激政策，無(wú)錫市上半年去化速度攀升，房?jī)r(jià)大幅上漲。為了抑制外地購(gòu)買者投機(jī)，無(wú)錫市政府自10月2日起實(shí)行限購(gòu)、限貸、土地拍賣限價(jià)的“三限政策”，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

為了加快去庫(kù)存進(jìn)程，山西省推出了一些列政策，對(duì)于公積金政策進(jìn)行了調(diào)整，確定了個(gè)稅抵扣房貸，開(kāi)放了太原市的落戶限制。太原市政府也在2016年10月底推出了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的16條舉措，如放寬落戶條件，支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在本市購(gòu)房，擴(kuò)大住房公積金使用范圍，引導(dǎo)房企適當(dāng)降低房?jī)r(jià)等措施等。

四、結(jié)論和建議

基于PESTEL模型六個(gè)方面的對(duì)比可以看出，無(wú)錫市和太原市有各自的優(yōu)劣勢(shì)。在去庫(kù)存這一過(guò)程中，無(wú)錫作為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的二線城市，在政策的支持，在上海、蘇州的帶動(dòng)，以及人們長(zhǎng)久以來(lái)“買漲不買跌”心態(tài)的影響下，去化速度比預(yù)期還要迅速。而太原因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)住房需求變化不大，對(duì)外來(lái)人口的吸引力欠缺，盡管出臺(tái)政策不少，效果仍舊欠佳，這是由于兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同?；谶@種情況，業(yè)內(nèi)人士表明“一城一策”將應(yīng)用于未來(lái)房地產(chǎn)的調(diào)控之中[3]。

（一）“一城一策”的必要性

事實(shí)上，去庫(kù)存的冷熱不均在很大程度上正是因?yàn)槿狈Α耙怀且徊摺被蛘摺耙怀且徊摺辈坏轿?。無(wú)錫市上半年去庫(kù)存卓有成效，但卻低估了力度，以致在下半年頒布限購(gòu)政策，抑制房地產(chǎn)泡沫，而太原市缺乏對(duì)現(xiàn)狀的綜合評(píng)估，使得去庫(kù)存政策沒(méi)有能從根本上激發(fā)購(gòu)房需求。

房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有市場(chǎng)屬性，同時(shí)又關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。庫(kù)存量的過(guò)多或過(guò)少以及房?jī)r(jià)的過(guò)高過(guò)低，都將對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活水平的提高帶來(lái)極大的威脅。因此，制定具體準(zhǔn)確的“一城一策” 來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尤為重要。

（二）“一城一策”的內(nèi)涵

“一城一策”的字面意思是針對(duì)某個(gè)具體的城市，應(yīng)當(dāng)制定出具有地方特色且符合地方實(shí)際情況的去庫(kù)存政策。這“一策”的要求應(yīng)該包括可行性、準(zhǔn)確性、針對(duì)性、有效性，而不是只顧眼前利益地為了去庫(kù)存而去庫(kù)存。確保房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)和可持續(xù)發(fā)展才是房地產(chǎn)去庫(kù)存的根本目標(biāo)[4]。習(xí)近平總書記解釋供給側(cè)改革是以創(chuàng)新和改革的方式，更好地滿足人民群眾物質(zhì)文化和生態(tài)文化的需求。因此，去庫(kù)存作為五大任務(wù)之一，是作為實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的途徑被定位的，其本身并不是最終的目標(biāo)。

中央政治局在會(huì)議上明確提出，要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，這一要求也對(duì)“一城一策”提出更深層次的引導(dǎo)?！耙怀且徊摺比?kù)存的重要?dú)w宿并不是“零庫(kù)存”，而是通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制，將庫(kù)存保持在一個(gè)可以接受的較低水平，實(shí)現(xiàn)總體的供需平衡。

另一方面，“一城一策”需要做到的是刺激住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，而不是通過(guò)投資需求的增長(zhǎng)達(dá)到去庫(kù)存的目的。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，由于去庫(kù)存的過(guò)程投資者的參與，在一定程度上只是把房地產(chǎn)庫(kù)存從房地產(chǎn)商手中轉(zhuǎn)移到投資者手中，依然處于空置狀態(tài)。

（三）“一城一策”的具體方向

“一城一策”的指導(dǎo)原則是因地制宜，具有針對(duì)性地去庫(kù)存。除了需要避免短視的局限性，最關(guān)鍵的是對(duì)“一城”有一個(gè)整體的定位，認(rèn)清自己所處的現(xiàn)狀，這其中涉及到對(duì)人口的增長(zhǎng)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。樓市調(diào)控真正需要順應(yīng)的是實(shí)際經(jīng)濟(jì)的真實(shí)需求[3]。對(duì)于發(fā)展形勢(shì)好，對(duì)人口吸引力較大的一線和部分二線城市，應(yīng)把工作重點(diǎn)放在如何進(jìn)一步滿足市民的購(gòu)房需求，以及警惕房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。對(duì)于那些去庫(kù)存困難的二三線城市，政府應(yīng)控制土地供給，加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，減少財(cái)政收入對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。

“一城一策”是一種方向性、戰(zhàn)略性的指引，戰(zhàn)術(shù)和落于實(shí)踐的具體操作還需要各地政府在遵循城市發(fā)展規(guī)律的前提下，構(gòu)建全方位的體系并有力監(jiān)管。

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[責(zé)任編輯 吳明宇]