農(nóng)村集體土地確權(quán)工作方法研究

孫雅思

【摘要】農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作是維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。為了更好地開展這項(xiàng)工作，本文就土地、房屋權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容、調(diào)查方法等農(nóng)村集體土地確權(quán)工作實(shí)施過程中的相關(guān)問題進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體土地；確權(quán)；界址

1、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的意義

近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的提高，我國(guó)土地制度的缺陷日益明顯。因此，明確集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的工作就顯得尤為重要。通過農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證，建立完善的農(nóng)村集體土地使用權(quán)調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)，有利于解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛，有助于提高土地管理和利用水平，也能夠更好地促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、調(diào)查內(nèi)容

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)，需要全面查清農(nóng)村集體所有土地范圍內(nèi)集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)狀況以及地上房屋的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途等，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況，填寫相應(yīng)的調(diào)查表?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：

2.1查看權(quán)利人身份證明

調(diào)查核實(shí)土地權(quán)利人的姓名或者土地權(quán)利人的名稱、單位性質(zhì)、組織機(jī)構(gòu)代碼、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等。身份證明是指居民身份證、戶口簿，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證等。

2.2查看房地權(quán)屬來(lái)源證明

房地權(quán)屬來(lái)源證明包括：權(quán)屬證書、相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)、解決權(quán)屬爭(zhēng)議或糾紛的相關(guān)材料、房地權(quán)屬變化相關(guān)材料以及其他權(quán)屬來(lái)源證明材料。

2.3調(diào)查四鄰情況

詢問相鄰?fù)恋胤课輽?quán)利人以及四鄰之間是否存在權(quán)屬糾紛等問題。

2.4調(diào)查土地房屋客體情況

調(diào)查核實(shí)土地房屋的坐落、用途、面積、范圍、取得或建造年代；宗地四至、所在圖幅；房屋的層數(shù)、間數(shù)，結(jié)構(gòu)等。

2.5調(diào)查其他情況

包括宅基地權(quán)利人的家庭成員情況，房地的共用、權(quán)利限制（查封）、糾紛、抵押、地役權(quán)等情況。同時(shí)，還需要核查是否存在違法用地情況。

3、調(diào)查方法

在農(nóng)村集體土地確權(quán)工作的實(shí)施過程中，需要設(shè)置界址點(diǎn)、確認(rèn)界址線，確定指界人并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指界，現(xiàn)場(chǎng)繪制宗地草圖，并盡可能地解決權(quán)屬爭(zhēng)議問題。

3.1界址點(diǎn)設(shè)置和界址線確認(rèn)

3.1.1界址點(diǎn)設(shè)置

1）在宗地權(quán)屬界線調(diào)查時(shí)，應(yīng)在權(quán)屬界線相交處，房角、圍墻轉(zhuǎn)角等界線明顯轉(zhuǎn)向處等特征點(diǎn)位設(shè)置界址點(diǎn)。

2）應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)的界址點(diǎn)采用噴涂、鋼釘?shù)确绞竭M(jìn)行標(biāo)注。

3.1.2界址線確認(rèn)

界址線的確認(rèn)原則上依據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源證明材料、實(shí)際使用狀況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指界，并結(jié)合村委會(huì)意見確認(rèn)土地權(quán)屬界線。可按以下原則確定權(quán)屬界線：

1）房角：有房屋基座角的，以房屋基座角確認(rèn)土地使用界線：沒有房屋基座角的，以房屋主體房角確認(rèn)土地使用界線。

2）滴水檐：按照各區(qū)縣村規(guī)民俗等實(shí)際情況確認(rèn)滴水檐歸屬。

3）圍墻：依據(jù)本宗地及鄰宗地權(quán)利人指界蓋章情況確定，其中圍墻屬于單方的，經(jīng)權(quán)利人雙方協(xié)商一致后以圍墻外角確認(rèn)其土地使用界線：圍墻屬于雙方共有的，經(jīng)權(quán)利人雙方協(xié)商一致后以圍墻中心線確認(rèn)其土地使用界線。

4）柵欄：鐵柵欄、圍菜地的籬笆等，經(jīng)村委會(huì)確認(rèn)后以柵欄為準(zhǔn)確認(rèn)其土地使用界線。

5）地基：沒有明確界線但有地基的，經(jīng)村委會(huì)確認(rèn)后以地基為準(zhǔn)確認(rèn)其土地使用界線。

6）鄰宗為道路、河流、溝渠等：以集體土地所有權(quán)確定的道路、河流、溝渠等邊線為準(zhǔn)，確認(rèn)其土地使用界線。

7）沒有明確界線且沒有地基的，以村委會(huì)規(guī)定的長(zhǎng)寬等尺寸為準(zhǔn)確認(rèn)其土地使用界線。

8）土地權(quán)屬界線有爭(zhēng)議的，進(jìn)行調(diào)解處理后確定權(quán)屬界線。土地權(quán)屬爭(zhēng)議經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，可劃定爭(zhēng)議范圍，先確定沒有爭(zhēng)議的土地權(quán)屬界線。

3.2指界

3.2.1確定指界人

1）涉及宅基地的，應(yīng)由土地權(quán)利人憑身份證、戶口本出席指界：如果土地權(quán)利人或戶主不能出席的，其夫妻雙方中的一方可持戶口本、本人身份證、結(jié)婚證等出席指界。夫妻雙方均無(wú)法出席指界的，可由該戶成員共同推舉一名其他家庭成員或委托代理人出席指界，并同時(shí)出具戶主身份證明、推舉的其他家庭成員或委托代理人身份證明及指界委托書。

2）涉及集體建設(shè)用地的，應(yīng)由使用單位法定代表人（或負(fù)責(zé)人）出席指界，并出具法定代表人（或負(fù)責(zé)人）身份證明書和本人身份證明；委托代理人出席指界的，應(yīng)同時(shí)出具代理人身份證明及指界委托書。

3）共有或共用宗地，由共有人或共用人共同指界或共同委托代理人出席指界，并出具代理人身份證明和指界委托書。

4）集體公共設(shè)施用地、無(wú)主集體建設(shè)用地、無(wú)合法手續(xù)的集體建設(shè)用地由村委會(huì)履行指界義務(wù)，由村委會(huì)負(fù)責(zé)人出席指界，并出具村長(zhǎng)當(dāng)選證明和本人身份證明；委托代理人出席指界的，應(yīng)同時(shí)出具代理人身份證明及指界委托書。

3.2.2現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)界址

地籍調(diào)查人員會(huì)同測(cè)量人員組織本宗地、相鄰宗地雙方指界人員共同到現(xiàn)場(chǎng)指界。

調(diào)查人員對(duì)指界人指定的界址點(diǎn)，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置界標(biāo)，確認(rèn)界址線類型、位置，并標(biāo)注在工作底圖上；同時(shí)應(yīng)將所調(diào)查宗地的使用者名稱等權(quán)屬信息標(biāo)繪上圖。對(duì)不易判讀、容易產(chǎn)生錯(cuò)誤的界址點(diǎn)和權(quán)屬界線走向應(yīng)作詳細(xì)文字說明。

現(xiàn)場(chǎng)指界無(wú)爭(zhēng)議的，須由雙方指界人在工作底圖上對(duì)雙方認(rèn)定的界線進(jìn)行簽字并按手印，同時(shí)調(diào)查人員要作好調(diào)查記錄。經(jīng)雙方確認(rèn)的工作底圖、調(diào)查記錄、權(quán)屬爭(zhēng)議原由書等現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料務(wù)必妥善保存，作為農(nóng)村集體土地使用權(quán)調(diào)查的存檔資料和確權(quán)依據(jù)。

3.3繪制宗地草圖

首先，宗地草圖應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)繪制。繪制宗地草圖時(shí)可以利用工作底圖，標(biāo)注實(shí)地丈量的房屋邊長(zhǎng)、界址線邊長(zhǎng)、界址點(diǎn)、與臨近地物的相關(guān)距離或條件距離。實(shí)地與工作底圖差異較大的，應(yīng)單獨(dú)繪制宗地草圖并標(biāo)注變化情況。

結(jié)論：

農(nóng)村集體土地確權(quán)工作是一個(gè)緊迫繁重而又復(fù)雜細(xì)致的工作。通過這一工作，能夠有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛，能夠化解農(nóng)村社會(huì)矛盾，也能夠維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。本文通過對(duì)農(nóng)村集體土地確權(quán)工作方法的研究，分析了確權(quán)工作中遇到的問題和解決方法，為這一工作更加順利地進(jìn)行提供了很好的參考。